제11회 중개업법령 및 중개실무

 

1. 다음 중 부동산중개대상권리로 보기 어려운 것은?

① 환매권  ② 담보물권   ③ 용익물권   ④ 미등기 부동산   ⑤ 유치권

(정답) ⑤

(해설) 부동산 중개라 함은 부동산중개업법 제 3조의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 교환 임대차 기타 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것이다. 성질상 거래행위가 개입될 여지가 있어야 하므로 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건만 갖추면 당연히 성립되는 법정담보물권인 유치권은 제외된다. ②번 담보물권에는 유치권과 질권도 포함하고 있으므로 정답이 될 가능성도 있으나 상대적으로 ⑤번이 정답에 더 가깝다.

2. 다음은 중개업자 甲이 주택임대차중개를 하면서 임차인 乙에게 설명한 내용이다. 바르게 설명한 것은? 

① 甲은 乙에게 임대인과 임차인 사이에 임대차계약기간을 1년으로 정하는 경우에는 그 계약은 무효이므로 반드시 乙도 2년으로 정하여야 한다고 설명하였다.

② 甲은 乙에게 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권 등기가 경료된 주택이라도 乙이 소액임차인으로서 임대차계약을 체결하면 최우선 변제를 받을 수 있다고 설명하였다.

③ 甲은 乙에게 乙이 소액임차인으로서 임대차계약을 체결하더라도 담보권자와의 관계에서 주택임대차보호법의 종전 규정에 의할 경우 소액임차인에 해당되지 않는 경우가 있다고 설명하였다.

④ 甲은 乙에게 광역시 내에 있는 행정구역이 군 지역인 경우에도 주택임대차보호법에서 정하고 있는 광역시의 기준에 따라 최우선변제를 받을 수 있다고 설명하였다.

⑤ 甲은 乙에게 乙이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 최우선변제를 받기 위해서는 대항요건과 임대차계약서에 확정일자인을 받아야 한다고 설명하였다.

(정답) ③

(해설) ① 임대인과 임차인이 계약기간을 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간이 2년으로 간주되지 계약 자체가 무효로 되는 것은 아니다. ② 임대차등기명령의 집행에 의한 임차권의 등기가 경료된 경우 그 후에 다른 자가 소액임차인으로서 임대차계약을 체결하더라도 최우선 변제권이 없다. ③ 주택임대차보호법 시행령에 따르면 최우선 변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 보증금 중 일정액의 범위에 관하여 시행령 시행전에 임차주택에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다. (주택임대차보호법 시행령 부칙 2) ④ 보증금 중 일정액의 범위에 관하여 특별시 광역시와 기타 지역으로 나누고 있다. 광역시내에 있는 군지역을 제외 된다. ( 주택임대차보호법 시행령 부칙 3조 참조 ) ⑤ 주책임대차 보호법이 정하고 있는 최우선 변제권은 제 3조 1항의 대항요건만 갖추면 되고 확정일자인은 필요없다.

3. 다음 중 부동산중개업법 제정의 목적과 관계가 가장 먼 것은?

① 공정한 부동산거래질서 확립

② 부동산중개업을 건전하게 육성

③ 국민의 재산권 보호

④ 부동산중개업자의 적절한 규율

⑤ 부동산 중개업을 건전하게 지도

(정답) ④

(해설) 부동산 중개업의 목적은 부동산 중개업을 건전하게 지도 육성하고 부동산 중개업무를 적절히 규제하는 것이 1차적 목적이다. 이러한 목적은 철저하게 암기하여야 한다.

4. 다음 중 중개사무소에 관하여 바르게 설명한 것은?

① 중개업자 A는 사무소가 협소하여 앞 건물의 사무소를 임대하여 그 사무소에서는 주로 중개의뢰인을 상대로 상담만 하였다.

② 공인 중개사 B는 전용주거지역에 위치한 본인의 단독주택을 중개사무소로 사용하고 있었다.

③ 중개업자 C는 업무정지기간 중에 폐업한 다른 중개업자가 사용하던 사무소로 이전하였다.

④ 법인의 분사무소를 이전하고자 하는 경우에는 중개사무소로서의 적합 여부를 등록관청이 확인하여야 한다.

⑤ 중개사무소는 반드시 중개업자의 본인명의로 소유 또는 임차하여야 한다.

(정답) ③,④

① 중개사무소는 1등록 1사무소 원칙에 따라 하나의 등록관청에 둘 이상을 둘 수 없다. ② 사무실은 면적에는 제한이 없으나 그 용도는 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이어야 한

다. 따라서 건축법상 건축물의 용도 가운데 제 2종 근린 생활 시설이나 업무시설 중의 하나에 해당하여야 한다. 단독주택에는 중개업자의 사무실을 둘 수 없다. ③ 업무정지기간이라도 사무소 이전이 가능하다. ⑤ 중개사무소의 소유 또는 임차 명의가 중개업자 본인 명의로 되어 있어야 하는 것은 아니다.

5. 다음은 부동산경매와 공매에 관한 기술이다. 옳은 것은?

① 일반적으로 낙찰가격면에서 부동산경매가 공매보다 비싼 것이 부동산경매의 단점이다.

② 부동산경매에서 채권자는 경매개시결정이 있은 날로부터 낙찰기일까지 참가하여야만 배당을 받을 수 있다.

③ 외국인은 부동산경매나 공매를 통하여 토지를 취득할 수 없다.

④ 부동산공매는 부동산경매물건보다 흠이 없는 반면에 대금납부조건이 까다롭다.

⑤ 선순위의 담보물권이 있는 경우라도 경매개시결정등기보다 앞선 제3자의 권리는 인수하여야 한다.

(정답) ②

① 낙찰가격면에서 반드시 공매의 경우가 경매보다 저렴하지는 않다.

③ 외국인도 취득이 가능하다.

④ 부동산공매의 경우가 대금납부조건이 편리하다.

⑤ 선순위의 담보물권이 있는 경우에는 후 순위위인 제 3자의 권리는 경매 실행시 삭제된다.

6. 다음은 중개업자의 중개로 거래가 이루어져 매매계약서를 작성하는 경우 매매계약에 관한 비용의 범위와 규정에 대한 설명이다 옳지 않은 것은?

① 매매에 관한 비용이란 계약을 체결함에 있어서 일반적으로 필요로 하는 비용으로 감정평가비용, 중개업자 수수료 등이 이에 해당한다.

② 계약서에 첨부되는 인지대, 계약서 작성비용 등도 이에 해당된다.

③ 계약서를 공증할 경우는 그 비용도 해당한다.

④ 등기비용(법무사 수수료, 등록세 포함) 역시 계약에 관한 비용에 포함된다.

⑤ 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담하도록 하는 것이 원칙이다.

(정답) ④

(해설) 매매계약 비용이란 계약을 체결하는 데 일반적으로 소요되는 비용으로서 목적토지의 측량비용,평가비용, 계약서 작성비용, 중개업자의 수수료, 계약서 공증비용, 계약서 첨부 인지대 등이 이에 해당하지만 등기비용은 계약비용에 포함되지 않는다. 이 비용은 매수인이 부담하는 것이 관례이다.

7. 다음은 외국인 등의 토지취득허가 등에 관한 내용이다. 틀린 것은?

① 시장·군수 또는 구청장은 외국인 등이 토지취득의 허가구역·지역등의 토지를 취득하는 것이 당해 구역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정되는 경우에는 허가를 하여야 한다.

② 외국인토지법이 규정하는 허가지역의 토지취득시 허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

③ 외국인 등의 토지취득의 허가신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 허가신청을 받은 날부터 60일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다.

④ 외국인 등은 상속·경매 기타 대통령령이 정하는 계약 외의 원인으로 인하여 대한민국 안의 토지를 취득한 경우에는 토지를 취득한 날부터 6월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.

⑤ 토지의 취득신고를 하지 아니하거나 허위로 신고한 자는 300만원 이하의 과태료에 처한다.

(정답) ③ 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다.

8. 다음은 중개업자가 중개의뢰인에게 부동산실권자명의등기에 관한 법률에 대하여 설명한 내용이다. 바르게 설명하지 못한 것은?

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안 된다고 설명하였다.

② 명의신탁자 A가 명의수탁자 B의 명의로 가장 매매하여 등기를 이전한 경우에는 그 등기이전은 무효가 되고 소유권은 A에게 귀속된다고 설명하였다.

③ 이 법은 등기명의신탁이나 계약명의신탁의 경우에도 선의·악의를 불문하고 제3자에게 대항하지 못한다고 설명하였다.

④ 매도인 A가 명의신탁자 B와 명의수탁자 C 사이에 명의신탁약정이 있다는 사실을 모르고 명의신탁자 B와 매매계약을 체결하고 소유권이전등기가 완료된 경우 소유권이전등기는 무효라고 설명하였다.

⑤ 소유권보존등기를 타인명의로 한 경우에는 명의신탁약정은 무효가 되며 명의신탁에 의한 소유권보존등기도 무효가 된다고 설명하였다.

(정답) ④

(해설) 명의신탁 약정은 무효이고 이에 따른 등기도 무효이다. 이러한 명의신탁약정의 무효는 계약명의 신탁이든 등기명의신탁이든 제3자에게 대항할 수 없다. 이 때 제 3자의 선의 악의를 불문한다. 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 모르고 명의신탁자와 체결한 계약은 유효하고 이에 따른 소유권이전 등기도 유효하다.

9. 다음은 부동산중개업법에서 금지하고 있는 중개업자의 행위를 열거한 것이다. 중개업자의 금지행위에 해당되지 않는 것은?

① 당해 중개대상물의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

② 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외의 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위

③ 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

④ 공매대상부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선 행위

⑤ 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 

(정답) ④ ④는 법인인 중개업자의 업무범위에 속한다.

10. 다음 중 엄격한 의미에서 중개업인의 업무범위로 볼 수 없는 것은?

① 중개법인이 甲의 의뢰에 의하여 법원경매물건에 대한 권리분석을 해주고 3백만원을 받았다.

② 중개업인이 건축업자가 건축한 다세대 주택 24세대를 대신 분양해주고 1억원을 받았다.

③ 중개업인이 다른 중개업자를 대상으로 부동산중개업에 대한 경영정보를 제공하고 그 대가로 월 20만원씩 받았다.

④ 중개법인이 신림동 소재 부동산을 원룸주택으로 개조하여 임대사업을 할 수 있도록 도와주고 1천만 원을 받았다.

⑤ 중개법인이 재미교포 소유부동산을 관리해 주기로 하고 수입금의 1/10을 받기로 계약하였다.

(정답) ②

(해설) 모든 주택이나 상가를 분양대행할 수 있는 것은 아니고 대통령령이 정하는 주택 및 상가에 한하여 분양대행할 수 있다. 대통령령이 정하는 상가나 주택이란 주택건설촉진법상의 사업계획승인 대상이 아닌 주택 및 상가, 주택건설촉진법의 규정에 의한 입주자모집 결과 결과 신청자 수가 공급하는 수에 미달하는 경우 그 미달하는 분의 주택 및 상가를 말한다. 사업계획승인 대상이 아닌 것은 20호, 20세대 미만의 경우가 이에 해당한다.

11. 다음은 부동산중개업법상 행정처분에 대한 설명이다. 틀리는 것은?

① 중개업자 등에 대한 행정처분을 하기 전에 반드시 청문절차를 거쳐야 한다.

② 청문절차에 대해서는 부동산중개업법에 의하지 않고 행정절차법에 따라야 한다.

③ 부동산중개사무소 개설등록취소처분을 받은 자는 이의신청을 할 수 없다.

④ 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당된다 하여 반드시 취소된다고 볼 수 없다.

⑤ 자격취소인 경우 행정처분관리대장에 기록하지 않는다.

(정답) ①

(해설) ① 중개업자에 대한 행정처분은 업무정지 처분과 개설등록의 취소가 있는데 업무정지처분은 청문의 사유에 해당하지 않는다. ② 청문절차는 청문절차법에 의한다. ④ 등록취소사유에는 절대적 등록취소 사유와 상대적 등록 취소사유가 있다. ⑤ 행정처분 관리대장에 기록해야 하는 것은 업무정지와 등록취소의 경우이고 자격취소의 경우는 이에 해당하지 않는다.

12. 부동산중개업법상 중개의뢰인이 서면으로 중개계약의 체결을 희망할 때 반드시 기재하여야 할 사항이 아닌 것은?

① 중개대상물의 위치 및 규모

② 거래예정가격

③ 중개대상물의 접근교통·주변환경에 관한 개략적인 설명

④ 중개수수료

⑤ 중개업자와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

(정답) ③ ③은 중개대상물의 확인 설명서에 기재할 사항이다. 개정법 16조의 3 참조

13. 부동산중개업법 제15조제5호에서 중개업자가 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있는 것과 부합하지 아니하는 것은?

① 위와 같은 금지행위를 규정하고 있는 취지는 중개업자가 거래상 알게 된 정보를 자신의 이익을 꾀하는 데 이용하여 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하게 하거나 본연의 업무를 벗어나 투기행위를 함으로써 부당한 이득을 취하는 것을 금지하기 위한 것이다.

② 위 규정에서 말하는 중개의뢰인에는 중개대상물의 소유자를 의미하고, 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여 받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁합은 수임인은 포함하지 아니한다. 

③ 중개업자(甲)가 매도인으로부터 매도중개의뢰를 받은 다른 중개업자(乙)의 주개로 부동산을 매수하여, 매수중개의뢰를 받은 또 다른 중개업자(丙)의 중개로 매도한 경우는 위 금지규정을 위반한 것이 아니다. 

④ 중개업자는 중개의뢰인으로부터 자기대리, 쌍방대리를 허락 받아도 그러한 행위를 할 수 없으며, 그러한 경우 부동산중개업법 위반으로 처벌 받는다.

⑤ 중개의뢰인이 중개업자에게 매매계약체결상의 대리권을 준 경우에도 자기거래 또는 쌍방대리를 할 수 없다.

(정답) ②

(해설) 직접거래와 쌍방대리는 금지되는 행위이다. 직접거래에 있어서 중개의뢰인은 소유자만을 의미하는 것은 아니고 그 대리인이나 수임인도 포함한다.

14. 다음은 지목에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 토지의 여러 용도 중에서 주된 용도를 택하여 지정한다.

② 지목과 실제 용도는 일치하지 아니하는 경우가 있다.

③ 지목은 토지의 주된 이용목적과 용도에 따라 구분하여 표시한 것이다.

④ 지목의 지정은 하나의 필지에도 구분소유권의 대상인 경우에는 수 개를 지정할 수 있다.

⑤ 지목은 변경절차에 의하여 변경이 가능하다.

(정답) ④ 일필 일목의 원칙에 따라 하나의 필지에는 하나의 지목을 설정한다.

15. 다음은 중개업자가 농지거래중개를 하면서 설명한 내용이다. 바르게 설명한 것은?

① 상속인에게 유증(遺贈)한 농지를 취득하여 소유하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 된다고 설명하였다.

② 민사소송법상 경매에 의하여 농지를 낙찰 받은 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 된다고 설명하였다.

③ 농지법의 개정으로 인하여 농지취득자격증명을 발급받기 전에 농지관리위원 2인 이상의 확인을 받지 않아도 된다고 설명하였다.

④ 농지를 농업 외의 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 먼저 전용승인을 받거나 전용신고를 한 후에 취득하여야 한다고 설명하였다.

⑤ 농지를 취득한 후에 농사를 직접 짓지 않아 농지처분통지를 받은 후에는 반드시 농지를 처분하여야 하나, 처분하지 않을 경우에는 처분할 때까지 6개월마다 강제이행금을 부과한다고 설명하였다.

(정답) ④

16. 다음은 검인계약서에 관한 기술이다. 옳지 않은 것은?

① 중개업자는 중개의뢰인의 요청이 있는 경우에 한하여 거래계약서에 검인을 신청할 의무가 발생한다. 

② 중개업자가 개입되어 거래가 성립된 경우라 하더라도 중개업자에 대한 사항은 검인계약서의 필요적 기재사항이 아니다.

③ 아파트분양권의 전매를 한 경우에도 검인대상이며, 검인신청시에는 분양계약서 및 매매계약서를 검인신청기관에 제출하여야 한다.

④ 토지거래허가를 받아 토지를 취득한 경우에는 검인을 받은 것으로 보기 때문에 검인을 신청하지 않아도 된다.

⑤ 판결에 의한 토지취득인 경우에는 검인대상이며, 검인신청시에는 판결문 등의 정본 및 그 부본을 검인신청기관에 제출하여야 한다.

(정답) ② 중개업자가 개입되어 거래가 성립된 경우에 부동산중개업자도 기재사항이다.

17. 다음은 중개대상물의 현장확인에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 중개대상물의 현장확인은 확인·실명서작성의 기초가 된다.

② 중개대상물 확인·설명을 잘못하여 중개의뢰인에게 피해를 입혔을 경우 손해를 배상해 주어야 한다.

③ 현장확인은 공부상으로 확인할 수 없는 사항을 확인하기 위함이다.

④ 경우에 따라서 현장확인 등에 소요된 경비를 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.

⑤ 현장확인은 반드시 중개업자가 행하여야 한다.

(정답) ⑤

(해설) 현장확인은 반드시 중개업자가 행해야 하는 것은 아니고 소속공인중개사나 중개보조원이 대신할 수도 있다.

18. 거래대상물의 도시계획시설 등으로 편입될 경우 받게 될 보상에 대한 설명이다. 타당한 것은?

① 무허가건물은 보상을 받을 수 없다.

② 미불용지는 현재 이용상태대로 보상을 받게 된다.

③ 녹지지역의 토지는 용도지역제한을 받은 상태로 보상이 된다.

④ 도시계획시설로 결정된 토지는 제한을 받은 상태로 보상이 된다.

⑤ 토지는 지적법상의 지목대로 보상한다.

(정답) ③

(해설) ① 무허가 건물도 보상을 받을 수 있다. ② 미불용지라도 종전의 용도 이용 상태에 따라 보상하여야 한다. ④ 도시계획결정이 있더라도 제한 전 이용상태대로 보상하여야 한다. ⑤ 토지의 경우에 지적법상의 용도가 아니라 실제의 용도에 따라 보상한다.

19. 다음은 전속중개계약을 체결한 중개업자에 관한 설명이다. 잘못된 것은?

① 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 할 수 있다.

② 중개업자가 전속중개계약을 체결하고자 하는 때는 부동산중개업협회가 정하는 표준계약서를 사용하여야 한다.

③ 전속중계계약의 유효기간은 3개월로 하며, 당사자간 약정에 의하여 그 기간을 연장할 수 있다.

④ 중개업자는 임대차의 전속중계계약을 체결한 경우에 소유권·전세권·저당권 등 당해 중개대상물의 권리 관계에 관한 사항을 공개하여야 한다.

⑤ 전속중개계약을 체결한 중개업자가 중개대상물을 특정하기 위하여 공개하여야 할 사항에는 중개대상물의 소재지·면적·구조·지목·건축연도 등이 포함된다.

(정답) ②

(해설) 중개업자가 전속중개계약을 체결하는 경우에 건설교통부령이 정하는 서식에 따라 전속중개계약서를 작성하여야 한다.

20. 다음은 중개계약의 종류와 의미를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 공동중개계약은 독점중개계약을 보완한 것으로서 부동산중개업자의 단체 도는 2인 이상의 중개업자들의 공동활용에 의해 중개업무가 이루어지는 방식을 말하며, 우리나라에서 가장 많이 사용되고 있다. 

② 일반중개계약은 중개의뢰인이 불특정 다수의 중개업자에게 경쟁적으로 중개를 의뢰하는 방식을 말한다. 

③ 독점중개계약은 특정 중개업자에게 독점적으로 중개의뢰를 하는 계약형태로서 계약이 체결되면 거래를 누가 성사시키든 간에 그 중개업자가 수수료를 받게 된다.

④ 전속중개계약이란 중개의뢰인이 중개를 의뢰함에 있어서 특정 중개업자를 정하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다.

⑤ 순가중개계약이란 중개의뢰인이 미리 매도 또는 매수가격을 제시하여 그 가격을 초과하는 금액을 중개업자가 수수료로 취득하도록 하는 계약을 말한다.

(정답) ① 공동중개계약은 우리 나라에서 아직 일반화된 중개의뢰 방식이 아니다.

21. 부동산거래정보사업자 지정의 취소요건이 아닌 것은?

① 허위 기타 부정한 방법으로 지정을 받은 때

② 지정을 받은 날부터 3월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등 운영규정을 건설교통부장관에게 승인 받지 아니한 경우

③ 중개업자로부터 의뢰 받은 내용과 다른게 정보를 공개한 경우

④ 정당한 사유 없이 지정 받은 날부터 6개월 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 아니한 경우

⑤ 법인의 해산 기타 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우

(정답) ④

(해설) 정당한 사유없이 거래정보사업자로 지정을 받은 날로부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치 운영하지 않은 경우에는 지정의 취소 사유가 된다.

22. 다음은 중개업자가 중개대상물확인·설명서를 작성하기 위하여 당해 중개대상물에 대한 권리관계를 확인하는 사항에 관한 기술이다. 옳지 않은 것은?

① 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

② 구분건물(區分建物)의 표시와 부동산물권의 설정·보존·이전·변경·처분의 제한과 소멸에 과한 것은 등기사항이므로 확인하여야 한다.

③ 부동산물권 등의 설정·이전·변경 또는 소멸의 청구권을 보전하기 위한 가등기도 확인하여야 한다.

④ 등기원인(登記原因)의 무효, 등기의 말소 또는 예고등기도 확인하여야 한다.

⑤ 당해 중개대상물에 관하여 등기한 권리의 순위로 법률에 다른 규정이 없는 때에는 등기용지 중 동구에서 한 등기에 대하여는 접수번호에 의하고 별구에서 한 등기에 대하여는 순위번호에 의하여 확인한다. 

(정답) ⑤

(해설) 등기 용지 중에서 동구에 한 등기의 순위는 순위번호에 의하고, 별구에 한 등기의 순위는 접수번호에 의한다.

23. 다음은 중개업자 등에 대한 감독권에 대한 설명이다. 타당한 것은?

① 중개업자에 대한 감독관청은 건설교통부장관, 시·도지사, 등록관청이다.

② 분사무소 소재지 등록관청은 법인의 분사무소에 대한 감독권이 없다.

③ 중개사무소 개설등록을 한 후부터 중개업자에 대한 지도·감독권을 행사할 수 있다.

④ 등록관청은 행정처분을 하기 전에 반드시 중개사무소에 출입하여 조사하여야 한다.

⑤ ④의 출입공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 당해 중개업자에게 내 보이는 것으로 충분하다.

(정답) ①

(해설) ② 법인의 분사무소 소재지의 등록관청도 법인의 분사무소에 관한 감독권이 있다. ③ 감독관청의 중개업자에 대한 지도 감독은 중개업자의 등록여부와 관계없이 가능하다. 중개사무소

개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하는 자의 사무실도 출입하여 조사, 검사, 질문할 수 있다. ④ 중개업자에 대한 행정처분을 할 경우에 언제나 감독상의 명령 등이 내려지는 것은 아니고 필요한 경우에 한하여 감독상 명령 등을 할 수 있다. ⑤ 출입검사공무원은 증표를 제시하고, 자신이 성명, 소속기관, 출입의 목적, 일시 등을 기재한 서류 등을 상대방에게 교부하거나 관계장부에 기록하여야 한다.

24. 다음은 중개대상물에 대한 특징분석(Selling point)에 관한 기술이다. 옳지 않은 것은?

① 중개대상물이 속한 지역의 일반적 특징과 중개대상물에 대한 개별적 특징을 구분하여 분석하는 것이 합리적이다.

② 중개대상물을 취득하고자 하는 의뢰인과의 대화를 통해 그가 원하는 대상물의 규모나 기능 및 그 사람의 생활양식과 수준을 파악하는 것도 분석대상이 된다.

③ 부동산특성은 개별성이 강하므로 부동산마다 특징분석을 달리 하는 것이 원칙이다.

④ 서면화 하여 중개물건 확인·설명시 활용한다.

⑤ 주택·아파트·대지의 특징은 그 한계가 명확하다.

(정답) ⑤

(해설) ⑤ 주택 아파트 대지의 특징은 그 한계가 불분명 하다.

25. 다음은 중개수수료에 관한 설명이다. 타당한 것은?

① 중개업자가 중개의뢰인에게 받을 수 있는 중개수수료와 실비는 거래계약이 체결되면 청구권이 발생한다. 

② 순가중개의뢰계약은 부동산중개업법상 당연히 위법이 된다.

③ 중개수수료는 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 받을 수 없다.

④ 중개수수료를 받지 않기로 특약을 하였을 경우 중개업자는 중개대상물에 대한 확인•설명을 생략할 수 있다.

⑤ 중개수수료영수증은 신용카드매출전표로 대신할 수 있다.

(정답) ⑤

(해설) ① 실비는 거래계약의 체결여부와 관계없이 청구할 수 있다. ② 순가 중개의뢰 계약은 금지 행위에 해당하나 그렇지만 당연 무효인 것은 아니다. ③거래행위가 무효 취소, 해제된 경우에도 중개업자에게 귀책사유만 없으면 수수료청구권이 있다. ④ 중개대상물의 확인설명은 생략할 수 없다. ⑤ 중개수수료를 신용카드로 결제한 때에는 그 매출전표를 영수증으로 본다.

26. 다음 중 중개계약이 서면화·유형화될 때 기대할 수 없는 기능은?

① 중개업자와 중개의뢰인간에 자주적 통제기능을 기대할 수 있다.

② 부동산거래질서의 투명화를 기대할 수 있다.

③ 부동산투기에 대한 예방적 기능을 기대할 수 있다.

④ 중개계약을 서면화·명확화 함으로써 중개수수료의 자유로운 약정을 기대할 수 있다.

⑤ 분쟁해결기능을 기대할 수 있다.

(정답) ⑤

(해설) 중개계약을 서면화 정형화 했다고 해서 중개수수료를 당사자가 자유로이 약정할 수 있는 것이 아니다. 수수료 요율에 한계를 정하고 있고 이를 초과하는 어떠한 금품도 받지 못하게 하고 있다.

27. 중개대상물 확인•설명시 설명하여야 하는 내용과 전속중개계약시 공개하여야 하는 정보 중 공통으로 사용하지 않은 것은?

① 소유권 등 권리관계

② 중개대상물의 거래예정가격

③ 공시되지 아니한 중요시설에 관한 사항

④ 일조·소음 등 환경조건

⑤ 거래규제에 관한 사항

(정답) ③

(해설) 공시되지 아니한 중요시설에 관한 사항은 중개업자가 확인 설명할 사항에만 포함된다. 두 가지 사항의 차이점과 공통점은 앞으로도 자주 출제될 사항이다. 반드시 비교 분석해 두기 바란다.

28. 중개업자가 거래계약이 체결된 후 중개의뢰인에게 거래계약의 효력에 대하여 설명하고 있다. 틀린 것은? 

① 거래계약은 24시간 이내 해약할 경우 해약금을 지불하지 않아도 된다.

② 중도금을 지불하기 전에는 계약을 해제할 수 있다.

③ ②의 경우 해약을 특약하지 않았다면 계약금액을 해약금액으로 보아 계약금액만큼의 해약금으로 해약한 자가 상대방에게 지불해야 한다.

④ 중도금을 지불한 후에는 계약을 해제할 수 없다.

⑤ 매도인은 잔금지불과 동시 명의이전에 필요한 협력을 하여야 한다.

(정답) ①

(해설) 거래계약의 해약시 해약금을 지불하여야 한다. 계약 후 24시간 이내라고 해서 달라지는 것은 없다. 

29. 다음은 계약금 등의 반환채무이행의 보장에 관한 사항이다. 옳은 것은?

① 중개업자는 거래의 안전을 보장하기 위해 계약이행이 완료될 때까지 계약금 또는 중도금을 반드시 제3자의 명의로 금융기관에 예치하여야 한다.

② 계약금 등을 예치할 수 있는 금융기관으로는 금융기관, 신탁회사, 공제사업을 하는 자 등이 있다.

③ 계약금 등을 예치하는 경우에는 계약이행이 완료되기 전까지는 어떠한 경우에도 이를 미리 찾을 수 없다. 

④ 계약금 등을 금융기관에 예치하는 경우 중개업자 소유의 예치금과 분리하지 않아도 된다.

⑤ 예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출할 수 있다.

(정답) ②

(해설) 계약금 등 반환채무의 보장은 2000년 개정법에 신설된 조항으로 그 출제가 유력하던 문제였는데 결국 출제 되었다. ① 중개업자 또는 제3자 명의로 예치하여야 한다. ③ 반환을 보증하는 보증서를 예치명의자에게 교부하고 예치금을 미리 찾을 수 있다. ④ 중개업자 명의로 예치한 경우에 중개업자 소유의 예치금과 분리하여야 한다. ⑤ 예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출할 수 없다.

30. 다음은 부동산계약이 체결된 이후 중개업자가 하여야 할 사항이다. 틀린 것은?

① 거래계약서 3부를 작성하여 거래당사자에게 각 1부씩을 주고, 중개업자가 1부를 갖도록 한다.

② 중개대상물확인·설명서도 3부를 작성하여 거래당사자에게 각 1부씩을 주고, 중개업자가 1부를 갖도록 한다.

③ 중개업자의 책임범위에 대하여 설명한다.

④ 보증설정에 대하여 보증금액, 보증기관 및 그 소재지, 보증기간과 보증금액만큼 배상책임이 있다고 설명한다. 

⑤ 중개업자가 중개잘못으로 인한 손해배상을 보장하기 위한 보증설정 관계증서의 사본을 거래당사자 쌍방에게 교부하도록 한다.

(정답) ④

(해설) 중개업자는 중개업자의 책임 범위에 관하여 설명을 하여야 한다. 이 때 중개업자는 보증설정금액의 한도에서 손해배상책임을 지는 것이 아니라 자기의 전재산으로 책임진다. 보증설정기관이 보증설정금액 내에서만 책임을 지는 것과 차이가 난다.

31. 다음은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상하게 하는 손해배상책임의 보장에 관한 것이다. 틀린 것은?

① 법인인 중개업자는 1억원 이상을 보증금액으로 설정하되, 분사무소를 두는 경우 분사무소마다 1천만원 이상을 추가로 설정하여야 한다.

② 법인이 아닌 중개업자는 5천만원 이상을 보증금액으로 설정하여야 한다.

③ 지역농협이 부동산중개업을 하는 때에는 1천만원 이상의 보증금액을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

④ 보증을 설정한 중개업자가 다른 보증으로 변경하고자 할 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 등록관청에 신고하여야 한다.

⑤ 중개업자는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 

(정답) ①

(해설) 법인인 중개업자는 업무보증설정시 1억원 이상을 보증금액으로 설정하여야 한다. 그리고 분사무소 설치시 분사무소 마다 5천만원 이상을 추가로 설정하여야 한다.

32. 다음은 부동산중개업자가 부동산중개시 유의할 사항이다. 틀린 것은?

① 부동산이 공유로 되어 있을 경우 다른 공유자의 처분동의가 필요하다.

② 종중재산의 처분은 종중규약이 정하는 바에 따라야 한다.

③ ②의 경우 종중규약이 없다면 종중총회의 결의에 따라야 한다.

④ 외국인의 경우 원칙적으로 내국인과 동등하게 국내 부동산을 취득할 수 있다.

⑤ 금치산자·한정치산자 확인은 호적등본으로 알 수 있다.

(정답) ⑤

33. 다음은 중개업자에 대한 행정처분 및 공인 중개사 자격취소에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 등록관청은 공인중개사가 자격증을 타인에게 양도·대여하거나 부정하게 사용하는 경우에는 그 자격을 취소할 수 있다.

② 공인중개사가 부동산중개업법을 위반하여 징역형이상의 선고를 받은 경우에는 그 자격이 취소된다. 

③ 공인중개사 자격취소 사유에 의하여 자격이 취소된 자는 취소된 날부터 3년 이내에는 다시 공인 중개사 자격을 취득할 수 없다.

④ 등록관청은 중개업자가 사망한 경우에는 개설등록을 취소하여야 한다.

⑤ 등록관청은 중개업자가 업무범위 제한을 위반하여 중개행위를 하는 경우 6월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있다.

(정답) ①

(해설) 공인중개사 자격취소사유에 해당하면 반드시 취소하여야 한다. 거래정보사업자의 지정취소 사유에 해당하는 경우에 취소할 수 있는 점과 비교해 두기 바란다.

34. 다음은 중개대상물의 확인·설명에 관한 것이다. 틀린 것은?

① 중개업자는 중개대상물의 소재지·지목·면적·구조·건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항에 대하여 확인·설명하여야 한다.

② 중개업자는 도색·도배 등 중개대상물의 내·외부상태, 교통수단과의 연계성, 학교 등과의 근접성 기타 환경조건 및 입지여건 등을 확인·설명하여야 한다.

③ 중개업자는 확인·설명을 위해 필요한 경우 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

④ 중개업자는 거래계약서 작성시 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하여야 한다.

⑤ 중개업자는 중개대상물의 확인·설명서의 사본을 5년간 보관하여야 한다.

(정답) ⑤ 중개업자는 중개대상물의 확인설명서를 3년간 보관하여야 한다.

35. 다음은 부동산중개업법상 중개업자의 교육에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 건설교통부장관 등은 중개업자의 자질과 업무수행능력을 향상시키기 위하여 교육을 실시할 수 있다. 

② 중개사무소의 개설등록을 하고자 하는 자는 신청일 전 6월 이내에 건설교통부장관이 실시하는 사전 교육을 받아야 한다.

③ 사전교육은 전문직업인으로서의 직업윤리 및 부동산관련전문지식의 함양을 위한 교육이다.

④ 사전교육시간은 32시간 이상 44시간 이하로 한다.

⑤ 중개업자를 대상으로 교육을 실시할 수 있는 기관은 건설교통부장관, 시·도지사 또는 등록관청이다. 

(정답) ②

(해설) 중개사무소를 개설 등록하고자 하는 자는 신청일전 1년 이내에 건설교통부장관이 실시하는 사전교육을 받아야 한다. 중개업자에 대한 교육에 관한 문제도 사전교육과 사후교육 (등록후 교육)을 구분하여 이해해 두어야 한다. 내년에도 다시 출제될 것이다.

36. 다음 중 공시제도는 있으나 중개대상물이 아닌 것은?

㉠ 어업재단 ㉡ 광업재단 ㉢ 항만운송사업재단 ㉣ 공장재단 ㉤ 항공기 ㉥ 입목

① ㉠, ㉡, ㉢    ② ㉠, ㉢, ㉥    ③ ㉡, ㉢, ㉣    ④ ㉠, ㉢, ㉤    ⑤ ㉡, ㉢, ㉥

(정답) ④

(해설) 공장재단, 광업재단, 입목법에 의한 입목은 시행령에서 규정된 중개대상물이다. 이외의 것은 중개업법이 적용되는 중개대상물이 아니다.

37. 다음은 부동산중개업법에 대한 설명이다. 타당한 것은?

① 전속중개계약을 체결하면 반드시 중개대상물에 대한 정보를 공개하여야 한다.

② 부동산중개업법에 의하여 벌금형 이상이 선고되면 모든 중개업자는 결격사유에 해당되어 중개사무소개설등록이 취소된다.

③ 중개보존원이 벌금형 이상의 형을 선고받게 되면 그를 고용한 중개업자도 당연히 그에 상응하는 벌금형 이상이 선고된다.

④ 중개업자가 아닌 자는 부동산중개업법을 적용할 수 없다.

⑤ 중개업자의 손해배상책임은 보증설정액에 한정되지 않는다.

(정답) ⑤

(해설) ① 전속중개계약을 체결하면 중개업자에게 정보공개의무가 있으나 중개의뢰인의 요청이 있는 경우에는 공개하여서는 아니된다. ② 부동산중개업법에 위반하여 벌금형 이상이 선고되면 중개업자는 1년 이내에는 결격사유에 해당하여 절대적 등록취소 사유에 해당한다. ③ 중개보조원이 벌금이상의 형의 선고를 받았다고 해서 그를 고용한 중개업자도 당연이 상응하여 벌금이상의 형을 선고 받아야 하는 것은 아니다. ④ 중개업자가 아닌 자도 개별법에서 중개업을 할 수 있도록 규정하고 있는 경우에 예외적으로 부동산 중개업법이 적용된다. 그 예로 농업협동조합법에 의한 지역 농협을 들 수 있다.

38. 다음은 중개업자의 업무범위와 관련된 설명이다. 틀린 것은?

① 중개업자가 법인 또는 공인 중개사인 경우에는 그 업무지역은 전국이다.

② 중개법인도 경매부동산에 대한 권리분석 및 취득을 알선할 수 있다.

③ 중개인의 업무지역은 당해 중개사무소가 소재하는 특별시·광역시·도의 관할구역으로 하되, 소속공인중개사를 고용할 경우 업무지역은 전국으로 확대 가능하다.

④ 부동산의 이용 및 개발에 관한 상담활동은 중개법인의 업무범위에 속한다.

⑤ 주택건설촉진법상 사업계획승인 대상이 아닌 주택 및 상가의 분양대행도 중개법인의 업무범위에 해당한다. 

(정답) ③ 중개인이 소속공인중개사를 고용한 경우에도 업무지역은 전국으로 되지는 않는다.

39. 중개업자가 중개활동과정에서 중개의뢰인에게 확인 또는 작성·교부해야 하는 것 중 특별히 그 서식이 법령에 규정되어 있지 않은 것은?

① 중개대상물 확인·설명서

② 전속중개계약서

③ 거래계약서

④ 중개계약서

⑤ 중개수수료 영수증

(정답) ③

(해설) 서식을 건설교통부장관령으로 정하고 있는데 거기에는 거래계약서가 포함되어 있지 않다. 중개의뢰계약의 정형화 서식화에 따라 중개계약서가 별지서식에 들어 있음에 주의를 요한다.

40. 다음은 중개업자가 묘지로 사용할 토지를 구입하려는 중개의뢰인에게 설명한 내용이다. 틀린 것은? 

① 매장 및 묘지등에 관한 법률에는 분묘 1기당 점유면적은 20㎡로 제한하고 있다.

② 판례는 평장 또는 암장인 경우 분묘기지권이 인정되지 않는다고 본다.

③ 판례는 분묘기지권이 미치는 범위는 분묘의 수호·본제사에 필요한 범위에서 주위의 공지를 포함한 지역까지 미친다고 본다.

④ 판례는 분묘기지권은 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 지속된다고 본다.

⑤ 판례는 남의 토지에 분묘기지권을 시효취득한 경우 지료(地料)를 지급하여야 한다고 본다.

(정답) ⑤

분묘기지권을 시효취득한 경우에 무상이라고 해석되어지는 것이 일반적이다.