제12회 중개업법령 및 중개실무

【문제 1】다음은 중개업자가 중개를 하면서 중개의뢰인에게 부동산관련 권리에 대하여 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 유치권자는 누구에게나 유치권을 주장 할 수 있다.

② 토지상에 건물이 존재하는 경우 토지만을 매수하면 관습법상의 법정지상권의 부담을 받아 토지를 이용하기가 곤란한 경우도 있다.

③ 전세권은 전세권설정등기로 성립하고, 전세권자가 당해 건물을 인도받은 것은 법적 효력요건이 아니다.

④ 분묘기지권은 그 효력이 미치는 지역의 범위내에서는 또다른 분묘를 설치할 수 있다고 하는 것이 판례이다.

⑤ 실제상의 소유권이 입증이 어려우면 자기 소유의 토지에 대해서도 시효로 인한 소유권의 취득을 주장할 수 있다.

해설 분묘기지권이 성립된 토지에 합장이나 또다른 분묘의 설치는 분묘기지권의 효력이 미치지 않는다는 것이 판례이다.

정답 ④

【문제 2】다음 중 중개사무소에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 종전의 중개사무소를 사실상 폐쇄하고 새로운 중개사무소 개설등록을 한 경우에도 종전의 중개사무소의 폐업신고를 완전히 이행하지 않은 경우에는 이중등록금지의 위반으로 볼 수 있다.

② 중개법인의 분사무소는 모든 시□군□구별로 설치할 수 있으나, 시□군□구별로 1개소를 초과할 수 없다.

③ 중개법인의 분사무소도 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이어야 한다.

④ 자산의 중개사무소를 두고 인근지역의 아파트모델하우스 옆에 있는 다른 건물에 중개업무를 위한 사무소를 설치하는 것도 사무소 이중설치 금지원칙에 위배된다.

⑤ 합동사무소인 경우에는 구성원인 중개업자가 각종 신고행위를 개별적으로 하여야 하나, 중개사무소의 이전신고는 합동사무소의 대표자가 일괄하여 신고할 수 있다.

해설 중개법인의 분사무소는 모든 시 □ 군 □ 구별로 설치할 수 있는 것이 아니고 주사무소가 있는 시 □ 군 □ 구를 제외한 시 □ 군 □구에 1개를 설치할 수 있다.

정답 ②

【문제 3】다음은 부동산경매제도에 관한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 강제경매란 집행력이 있는 채무명의를 가진 채권자의 신청에 의하여 채무명의에 표시된 이행청구권을 실현하기 위하여 법원이 채무자의 소유재산을 압류□환가한 금액으로 부동산을 매각하는 강제환가 절차를 말한다.

② 채무명의에는 확정된 이행판결, 확정된 지급명령, 확정판결과 동일한 효력이 있는 조성 등이 해당된다.

③ 경매행위에는 채권자, 저당권자, 채무자의 가족, 경매부동산의 감정인 및 그 친족 등이 참가할 수 있다.

④ 경매종결로 경락인에게 소유권이 이전되는 경우에 유치권, 예고등기 등은 소멸하지 않는다.

⑤ 경락인이 소유권을 취득하는 시기는 경락대금을 완납한 때이다.

해설 채무자, 감정인과 그 가조그 집행관가 그 가족, 부동산의 소유자 등은 경매에 참가할 수 없다.

정답 ③

【문제 4】다음은 중개업자가 사용하여야 할 인장에 관한 내용이다. 옳은 것은?

① 중개업자가 중개업무에 사용할 인장은 반드시 중개사무소개설등록증을 교부받기 전에 등록관청에 등록하여야 한다.

② 중개업자가 작성한 계약서에 등록된 인장을 사용하지 않은 경우에 그 계약서는 법적 효력이 없다.

③ 중개업자가 작성한 계약서에는 등록된 인장을 사용하여야 하고, 인장을 변경한 경우에는 7일 이내에 등록관청에 등록하여야 한다.

④ 합동사무소에서 사용하여야 할 인장은 대표자가 보증한 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.

⑤ 분사무소에서 사용하여야 할 인장은 법인의 주된 사무소 소재지를 관할하는 시장□군수□구청장에게 등록하여야 한다.

해설 ① 중개업자가 중개 업무에 사용할 인장은 중개사무소개설등록을 한 후부터 업무를 개시하기 전까지 등록관청에 등록하여야 한다. ② 중개업자가 계약서에 등록된 인장을 사용하지 아니하여도 그 계약서의 법적 효력에는 영향이 업지만 중개업자는 업무정지처분을 받아야 한다. ④ 합동사무소에 소속된 중개업자들은 개별적인 인장을 등록관청에 등록하여야 한다. ⑤ 분사무소에서 사용하여야 할 인장은 분사무소 소재지를 관할하는 시장 □ 군수 □ 구청장에게 등록하여야 한다.

정답 ③

【문제 5】중개업자가 주택의 임대차를 중개하면서 설명한 내용이다. 잘못 설명한 것은?

① 다가구주택의 경우에는 지번까지만 기재하고 정확한 호수를 기재하지 않아도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

② 임차주택이 무허가, 미등기의 주택, 건축물대장의 등재여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용되면 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

③ 임차인이 미성년자라서 그의 부친이 자신의 이름으로 임대차계약을 체결하더라도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

④ 법인은 주택을 임차하고 그 소속직원 명의로 주민등록을 이전하여 대항력 요건을 갖추고 또 확정일자를 받았다 하더라도 주택임대차보호법의 보호대상이 아니다라고 설명하였다.

⑤ 다세대주택의 경우에는 정확한 호수를 기재하지 않고 지번까지만 기재하였더라도 주택임대차보호 법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

해설 판례에 의하면 다세대주택은 지번과 정확한 호수를 기재하여야만 보호받을 수 있다.

정답 ⑤

【문제 6】다음은 중개업자가 행할 중개대상물확인□설명 및 설명서 작성에 관한 내용이다. 틀린 것은?

① 거래예정가격은 중개업자가 확인□설명할 사항이기는 하나, 중개대상물확인□설명서에 기재할 사항은 아니다.

② 공부상의 지목과 실제의 지목이 상이한 경우에는 실제지목과 공부상의 지목을 병기하는 것이 바람직하다.

③ 중개대상물건의 상태에 관한 자료를 요구하였으나 불응한 경우 그 사실을 설명할 사항은 아니지만, 중개대상물확인□설명서에 기재할 사항이다.

④ 중개업자는 중개대상물확인□설명서를 작성하여 설명하고 반드시 거래당사자에게 교부하여야 한다.

⑤ 건물의 소재지는 건축물대장등본에 의거 확인하여 기재한다.

해설 중개대상물건의 상태에 관한 자료를 요구하였으나 불응한 경우 그 사실의 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게 거절 사실을 설명하고 그 사항을 중개대상물 확인□설명서에 기재도 하여야 한다.

정답 ③

【문제 7】다음은 부동산실권리자명의등기에관한법률에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 명의신탁약정의 금지에 위반한 명의신탁자와 그 교사자에 대하여는 5년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처한다.

② 명의신탁약정의 무효와 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

③ 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상의 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 한 명의신탁약정의 효력 및 과징금□벌칙의 규정이 적용되지 아니한다.

④ 양도담보, 가등기담보, 부동산구분소유자의 공유등기 등은 명의신탁약정에 해당되지 아니한다.

⑤ 부동산 소유자로부터 명의수탁을 받은 자가 이를 임의로 처분하였다면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립한다고 대법원은 판시하고 있다.

해설 명의신탁약정의 금지에 위반한 명의신탁자와 그 교사자에 대하여는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

정답 ①

【문제 8】다음 중 무등록중개업자로 볼 수 없는 경우는?

① 공인중개사가 중개업법에 따라 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위한 자

② 공인중개사인 중개업자가 중개업을 폐업한 후 계속하여 중개업을 영위한 자

③ 공인중개사가 등록관청에 중개사무소 개설등록신청을 한 단계에서 중개업을 영위한 자

④ 중개업법에 의해 중개사무소 개설등록이 취소된 후 계속하여 중개업을 영위한 자

⑤ 등록관청으로부터 등록통지를 받고 등록증을 교부받기 전에 중개업을 영위한 자

해설 등록관청으로부터 등록통지를 받으면 이미 중개업자로서 등록을 한 상태이다. 등록증을 교부받기 전에 중개업을 영위하면 업무보증미설정으로 상대적취소사유가 된다.

정답 ⑤

【문제 9】다음은 아파트분양권 소유자의 매각 의뢰를 받고 중개를 하는 경우에 대한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 아파트 분양에 당첨된 후 분양권자와 분양계약을 체결하여야 원칙적으로 분양권의 매매중개가 가능하다.

② 임대주택법상 임대주택의 임차권의 양도는 원칙적으로 제한되므로 임대사업자의 동의여부를 확인한 후 중개하여야 한다.

③ 매매계약 전 분양권에 대한 금융기관의 대출이나 권리제한 여부 및 중도금 등 연체여부를 확인하여야 한다.

④ 아파트 분양권은 언제든지 미등기전매가 가능하다.

⑤ 분양권을 거래한 경우에도 거래계약이 체결된 후 고객이 요청한 때에는 관할관청에 계약서의 검인을 받아야 한다.

해설 분양권 중 지역 □ 직장조합아파트의 조합원의 지위는 등기가능하 시점까지는 전매가 금지된다.

정답 ④

【문제 10】다음은 중개사무소를 등록관청 관할구역외로 이전하는 경우에 관한 설명이다. 옳은 것은?

① 중개사무소 이전시에 등록관청에 제출하는 서류와 등록관청이 이전후의 등록관청에 송부하여야 하는 서류는 동일하지 않다.

② 중개업자는 중개사무소를 이전하기 10일 전에 이전전의 관할 등록관청에 신고하여야 한다.

③ 중개사무소 이전후의 관할 등록관청은 이전전의 관할 등록관청으로부터 송부받은 서류가중개사무 소개설등록의 기준에 적합한지 반드시 확인하여야 하는 것은 아니다.

④ 중개법인의 분사무소 이전신고는 이전한 날로부터 10일 이내에 분사무소 소재지 관할등록관청에 신고하여야 한다.

⑤ 중개사무소 이전후의 등록관청은 이전전의 등록관청으로부터 송부받은 등록증에 변경사항을 기재하여 중개업자에게 교부하여야 한다.

해설 ② 이전하기 10일전까지 → 이전 후 10일전까지 ③ 중개사무소 이전 후의 관할 등록관청은 이전 전의 관할관청으로부터 송부받은 서류가 중개가무소 개설등록의 기준에 적합한지 반드시 확인하여야 한다. ④ 분사무소 → 주사무소 소재지 관할등록관청 ⑤ 등록증에 변경하상을 기쟁하여 중개업자에게 교부하여야 하는 것은 이전 전의 등록관청에서 교부하여야 한다.

정답 ①

【문제 11】중개업자 갑은 매도인 A와 매수인 B사이에서 A가 5년간 거주한 주택(국민주택규모)의 매매계약을 중개하면서, A□B에게 거래와 관련된 조세의 부담을 비롯한 여러사항을 설명해 주고 있다. 다음 중 타당하지 못한 내용은?

① B는 소유권 이전등기를 신청하기 전에 주택소재지 시□도(시□군□구 위임)에 등록세 등을 납부한 후 영수필통지사와 영수필확인서를 등기신청서류에 첨부해야 한다.

② B는 계약서에 기재된 잔금 지급일로부터 30일 이내에 취득세를 자진하여 신고□납부하여야 하며, 이를 제대로 이행하지 아니하면 가산세를 부담해야 한다.

③ B와 A와의 매매계약을 체결하고 잔금을 지불한 후 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하며, 이를 이행하지 아니하면 과태료를 부과받을 수도 있다.

④ A는 B가 소유권이전등기를 신청하기 전에 부동산양도신고를 이행하여 부동산양도신고확인서를 발급받아 B의 등기선청서류에 첨부하도록 하여야 한다.

⑤ B는 주택소재지를 관할하는 시장□군수□구청장 또는 그 권한을 위임받은 자의 검인을 계약서에 받아 이를 등기신청서류에 첨부하여야 한다.

해설 3년이내의 주택을 처분하는 경우는 양고신고확인서를 필요로 하지만, 5년간 거주했기 때문에 이를 필요 없다.

정답 ④

【문제 12】다음 중 중개업자의 업무범위에 대한 설명으로 가장 타당한 것은?

① 법인인 중개업자는 전국을, 공인중개상인 중개업자는 중개사무소가 소재하는 특별시□광역시□도의 관할구역을 각각 그 업무지역으로 한다.

② 등록관청은 중개인인 중개업자가 업무지역범위의 제한을 위반한 경우에는 6월 이하의 업무정지를 명할 수 있다.

③ 중개인인 중개업자가 공인중개사를 사용인으로 고용한 경우 그 업무범위는 전국이다.

④ 중개인인 중개업자가 부동산거래정보망에 가입하여 중개하는 경우에는 그 정보망에 공개되지 않은 관할구역 외의 중개대상물에 대하여도 중개할 수 있다.

⑤ 현행법령상 중개업자의 종별에 따라 중개업자가 취급할 수 있는 중개대상물의 범위를 구분하고 있다.

해설 ① 공인중개사인 중개업자의 업무지역도 제한이 없다. 즉 전국적이다. ② 등록관청은 중개인인 중개업자가 업무지역범위의 제한을 위반한 경우에는 6월 이하의 업무정지를 명할 수 있다. ③ 중개인인 중개업자가 공인중개사를 사용인으로 고용하더라도 업무지역의 범위는 확대되지 않는다. ④ 중개인인 중개업자가 부동산겨래정보망에 가입하여 중개하는 경우에는 그 정보망에 공개되지 않은 관할구역 외의 중개대상물에 대하여는 중개할 수 없다. ⑤ 현행법령상 중개업자의 종별에 따라 중개업자가 취급할 수 있는 중개대상물의 범위를 구분하고 있지 않다.

정답 ②

【문제 13】다음은 외국인토지법에 관한 설명이다. 잘못된 것은?

① 대한민국의 국적을 보유하지 아니한 개인은 외국인이다.

② 외국의 법령에 의하여 설립된 법인 또는 단체는 외국인이다.

③ 대한민국 안의 토지를 가지고 있는 대한민국 국민이 외국인으로 변경된 경우 그 외국인이 당해 토지를 계속 보유하고자 하는 때에는 외국인으로 변경된 날부터 1년 이내에 대통령이 정하는 바에 따라 신고하여야 한다.

④ 건설교통부장관은 대한민국 국민에게 자국안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가에 대하여는 상호주의에 의해 대한민국 안의 토지취득 등을 제한할 수 있다.

⑤ 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 반수이상이 대한민국의 국적을 보유하지 아니하는 경우도 외국인토지법의 규정에 따라야 한다.

해설 1년 → 6개월로 변경

정답 ③

【문제 14】다음은 부동산중개업법에서 사용하고 있는 용어의 정의와 관련된 것이다. 가장 타당하지 않는 것은?

① 중개대상인 권리에는 저당권 등 담보물권도 포함된다는 것이 판례이다.

② 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매□교환□임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선□ 중개하는 경우도 포함된다.

③ 자산관리공사에서 매각의뢰된 법인의 비업무용 부동산 및 법원 경매대상인 사유부동산 등은 공개매각이라는 절차를 통하여 처분하게 되므로 중개행위가 개입될 여지가 없다.

④ 판례에 의하면 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로도 알선□중개를 업으로 한 것이라 볼 수 있다.

⑤ 중개계약이 체결되었는데도 중개수수료를 받지 않은 것은 중개업자가 스스로 권리를 포기한 것이기 때문에 부동산중개업법 위반으로 볼 수 없다.

해설 중개업자란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. 여기서 업으로는 계속 반복성과 영리를 목적으로 하는 것을 말한다. 우연한 기회에 1회의 중개를 하고 수수료를 받았더라도 그것은 중개업이라 할 수 없다.

정답 ④

【문제 15】다음은 중개업자가 농지거래를 중개하면서 매수의뢰인에게 설명한 내용이다. 틀린 것은?

① 농지전용허가를 받은 농지를 취득하는 경우에는 소유상한이 적용되지 않는다고 설명하였다.

② 농업인이 아닌 자가 취미영농을 하고자 할 때에는 330㎡ 미만의 농지도 취득할 수 있다고 설명하였다.

③ 농지취득시 20km 통작거래제한이 폐지되어 농업인은 거주지에 관계없이 농지를 취득할 수 있다고 설명하였다.

④ 미리 농지전용 협의를 거쳐 도시계획법에 의거 주거지역으로 결정된 농지는 농업인이 아닌 자도 농업경영여부에 관계없이 농지를 취득할 수 있다고 설명하였다.

⑤ 농지전용허가를 받은 자는 농지를 소유할 수 있다고 설명하였다.

해설 농업인이 되려면 1,000㎡이사의 농지를 소유하여야 하며 고정식 온실 등을 설치하는 경우에는 330㎡ 이상의 농지를 소유하여야 하므로 330㎡미만의 농지를 소유하는 자는 농업인이 될 수 없다.

정답 ②

【문제 16】부동산중개업법상 중개수수료에 대한 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

① 중개계약 체결 후 중개업무를 하였을 경우에는 비록 보수에 관한 약정을 하지 않았더라도 중개의뢰인에게 그에 상당한 보수를 청구할 수 있다.

② 중개보수는 거래계약만 성립되면 청구할 수 있으며, 그 후 거래계약의 무효□취소 또는 해제된 경우에도 영향을 받지 않는다.

③ 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용은 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매수□임차 기타 권리를 취득하려고 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.

④ 중개업자는 중개대상물의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시□도의 조례로 정한 기준에 따라 수수료 및 설비를 받아야 한다.

⑤ 부동산거래업무와 정보전시업무를 겸업하고 있을 경우에는 동일한 중개대상물에 대하여 수수료를 이중으로 받을 수 있다.

해설 ① 보수에 관한 별도의 약정을 하지 않았더라도 중개의뢰계약과 거래계약이 체결될 경우 중개의뢰인에게 그에 상당한 보수를 청구할 수 있다. ② 거래계약이 성립된 후에 무효□취소 또는 해제된 경우에 그 원인이 거래당사자에게 있는 경우 영향을 받지 않지만 중개업자에게 있는 경우 수수료는 받을 수 없다. ③ 실비부담자는 매도□임대 기타 권리를 이전하려고 하는 중개의뢰인에게 청구하여야 한다. ④ 중개대상물의 소재지를 관할하는 시□도의 조례가 아니라 사무소소재지 시□도의 조례로 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 받아야 한다. ⑤ 부동산겨래업무와 정보전시업무를 겸업하고 있을 경우에는 동일한 중개대상물에 대하여 수수료를 이중으로 받을 수 없다.

정답 ①

【문제 17】다음 중 중개업자의 중개수수료 청구에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 중개수수료청구권이 인정되려면 중개업자의 중개활동과 계약체결 사이에 인과관계가 있어야 한다.

② 중개수수료의 지급시기에 대해서는 당사자가 약정할 수 있다.

③ 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 건설교통부령이 정하는 범위내에서 시□도 조례로 정한다.

④ 판례에 의하면 중개업자가 계약조건의 절충 등 실질적 중개행위를 하였으나 거래당사자가 중개업자를 배제하고 직접 계약한 경우에도 중개수수료청구권은 인정될 수 있다.

⑤ 거래당사자중 일방의 이행지체로 거래계약이 해제된 경우에는 중개수수료청구권은 소멸된다.

해설 거래계약이 성립된 후에 무효□취소 또는 해제된 경우에 그 원인이 중개업자에게 있는 경우 수수료는 받을 수 없지만 거래당사자에게 있는 경우에는 수수료를 청구할 수 있다.

정답 ⑤

【문제 18】(보기)의 내용은 전속중개계약의 체결과 그 이후의 과정을 열거한것이다.그 순서가 가장 바르게 연결된 것은?

㉠ 거래정보망 등에 정보 공개

㉡ 중개의뢰인이게 거래정보망의 매물등록확인서 제출

㉢ 특정한 중개업자에게 전속중개의뢰

㉣ 표준계약서 2통 작성

㉤ 중개업자는 2주일에 1회 이상 중개의뢰인에게 업무처리 상황통지

① ㉠-㉡-㉢-㉣-㉤ ② ㉢-㉠-㉡-㉤-㉣ ③ ㉢-㉣-㉠-㉡-㉤ ④ ㉡-㉣-㉠-㉢-㉤ ⑤ ㉤-㉣-㉡-㉢-㉠

정답 ③

【문제 19】부동산중개업법령 위반시의 벌칙 등에 관한 다음 설명 중 옳지 않는 것은?

① 탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 한 자는 3년 이하의 징역 도는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

② 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 때는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

③ 중개업자가 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 때는 100만원 이하의 과태료에 처한다.

④ 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 관할 법원에 이의를 제기하여야 한다.

⑤ 중개업자인 법인의 종업원이 중개업무에 관하여 행정형벌에 처할 수 있는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그를 고용한 법인인 중개업자에 대하여도 벌금형을 과한다.

해설 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 건교부장관, 시도지사 또는 등록관청에 이의를 제기할 수 있다.

정답 ④

【문제 20】중개업자의 중개대상물의 확인□조사방법으로서 가장 타당하지 않은 것은?

① 중개업자가 직접 현장을 방문하여 공부상의 내용과 일치하는지 여부를 확인하였다.

② 소유권 등 기타 권리관계를 확인하기 위해 매도인에게 등기권리증을 요구하여 확인하였다.

③ 토지이용계획확인서를 가지고 1차적으로 공법상의 이용제한 여부를 확인한 수 그 서면에 나타나지 않은 사항은 관계법규를 통하여 확인하였다.

④ 실제권리관계 및 중개대상물의 상태에 관한 사항을 확인하기 위해 중개업자가 직접 현장을 방문하여 확인하였다.

⑤ 중개업자가 지적도(임야도)를 가지고 토지의 경계를 확인하였으나 경계측량을 통하여 확인하지는 않았다.

해설 소유권 등 기타 권리관계 확인을 위하여 등기부등본을 열람 또는 발급받아 확인하여야 한다.

정답 ①

【문제 21】다음 중 부동산중개업법령에서 정한 기간과 관련하여 연결이 옳지 않은 것은?

① 공인중개사 시험부정행위자에 대한 응시자격 정지 - 5년

② 중개업자의 전속중개계약서 보존 - 5년

③ 중개업자의 중개대상물확인□설명서 사본 보관 - 3년

④ 중개업자가 중개수수료영수증 사본 보관 - 5년

⑤ 공인중개사 자격취소시 재취득 금지 - 3년

해설 중개업자의 전속중개계약서 보존기간은 3년이다.

정답 ②

【문제 22】다음은 경매절차에서의 각 채권자들의 배당순위를 나열한 것이다. 그 순위가 빠른 것부터 바르게 연결된 것은?

A. 주택임대차보호법상의 소액보증금 중 일정금액

B. 확정일자 임차보증금 C. 일반채권

D. 의료보험료 E. 일반임금채권

F. 제3취득자의 비용상환청구권

G. 국세중 당해세

① E →A →B →G →F →D →C ② E →F →A →G →B →D →C

③ F →A →B →G →D →E →C ④ F →A →G →B →E →D →C

⑤ F →A →E →B →G →D →C

정답 ④

【문제 23】다음 중 부동산중개업법의 내용에 관한 설명이 바르게 된 것은?

① 중개업자를 통하여 하는 부동산매매거래에 있어서도 매수의뢰인은 언제나 매매목적물을 현장에서 확인할 의무가 있다.

② 중개업자가 탈세를 목적으로 이전등기를 하지 아니한 부동산을 중개한 경우에 전매차익을 남기지 못한 때에는 부동산투기를 조장하는 행위에 해당하지 아니한다.

③ 중개사무소개설등록증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우에는 등록을 취소할 수 있다.

④ 중개사무소개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자에게 자기의 명의를 이용하게 한 경우에는 반드시 등록을 취소하여야 한다.

⑤ 중개업자가 상가의 분양을 대행하는 경우에는 중개수수료에 관한 기준을 적용받지 아니한다.

해설 ① 매주의뢰인이 언제나 매매목적물을 현장에서 확인할 의무는 없다. ② 판례에 의하면 전매차익을 남기거나 남기지 못하거나 미등기행위를 중개한다면 부동산투기를 조장하는 행위에 해당한다. ③ 등록증을 양도 또는 대여한 경우에는 절대적 취소사유가 된다. ④ 상대적 취소사유가 된다.

정답 ⑤

【문제 24】다음은 부동산중개업자가 중개의뢰인으로부터 부동산의 매각의뢰를 받은 경우, 중개업자가 중개실무상 취한 조치이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 등기부등본을 통하여 소유권 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 확인하였다.

② 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항을 토지이용계획확인서를 통하여 확인하였다.

③ 건물의 기능상의 문제점 및 외관상의 구조와 특징은 건축물대장등본을 통하여 확인하였다.

④ 법정지상권□유치권 등은 등기부등본으로 확인할 수 없어 사실관계의 실제조사를 통하여 확인하였다.

⑤ 지번□지목□면적 등의 물적사항을 정확히 확인하기 위하여 토지대장등본을 확인하였다.

해설 건축물대상을 통하여 건물의 외관상의 구조는 확인할 수 있지만 기능상의 문제점은 확인할 수 없다.

정답 ③

【문제 25】다음은 중개업무에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 중개업자가 중개를 의뢰받은 때에는 중개계약서를 작성하여 중개의뢰내용을 명확하게 하여야 한다.

② 중개업자는 중개대상물의 상태□입지□권리관계□이용제한사항 등을 서면으로 중개의뢰인에게 교부하여야 한다.

③ 중개업자는 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인이 거래상의 중요사항에 관하여 판단을 그르치게 하여서는 아니된다.

④ 중개업자가 중개행위를 할 때에는 반드시 등록관청에 등록된 인장을 사용하여야 한다.

⑤ 중개업자는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다.

해설 ① 전속중개에서는 표준계약서를 반드시 작성하여야 하지만 일반중개에서는 중개계약서의 작성은 임의적인 규정이다. ② 서면으로 제시하고 성실하게 설명하여야 한다.

정답 ①

【문제 26】다음은 부동산의 권리분석에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 권리분석을 행하는 궁극적 목적은 부동산의 하자관계를 명확히 하기 위한 것인 바, 모든 부동산거래에는 권리분석이 선행되어야 한다.

② 하자가 있는 부동산의 경우에는 권리분석에 의하여 그 하자로 인한 경제적 부담을 명확이 하게 된다.

③ 권리분석은 중개대상물에 대한 확인□설명서를 작성하는 근거가 된다.

④ 권리분석에 의하여 중개대상물의 흠을 미리 발견함으로써 중개사고를 방지할 수 있다.

⑤ 물권변동이 있으면 등기를 하게 되므로 부동산에 대한 권리분석은 등기부의 조사□확인으로 충분하다.

해설 부동산의 권리분석은 등기부에 기재되는 사항과 미공시권리로 구분되는데 점유권, 유치권, 법정지상권, 미등기임차권 등은 현장확인이나 탐문으로 조사□확인하여야 한다.

정답 ⑤

【문제 27】다음 중 중개업자의 결격사유에 관하여 바르게 설명한 것은?

① 미성년자 및 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 중개업을 영위할 수 있다.

② 금고 이상의 형의 선고를 받고 집행이 종료된 후 3년 이내에는 중개업을 영위할 수 없다.

③ 금고 이상의 형의 집행유예를 받은 자는 유예기간이 만료된 날부터 2년간은 중개업을 영위할 수 없다.

④ 폭행죄로 벌금형을 선고받고 1년이 경과되지 아니한 자는 중개업을 영위할 수 없다.

⑤ 중개사무소개설등록이 취소된 날부터 5년이 경과되지 아니한 자는 중개법인의 임원이 될 수 없다.

해설 ① 미성년자, 한정치산자 및 금치산자와 파산선고를 받은 자는 법정대리인의 동의를 받아도 중개업을 영위할 수 없다. ③ 금고 이상의 형의 집행유예를 받은 자는 유예기간이 만료된 날로부터 중개업을 영위할 수 있다. ④ 다른 법으로 벌금형을 선고받은 경우는 결결사유가 아니다. ⑤ 5년을 → 3년으로

정답 ②

【문제 28】다음은 중개업자의 중개행위에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 부동산의 매매를 중개하는 경우 중개업자는 거래당사자 쌍방에게 부동산의 매각 및 매입에 따라 부담하여야 하는 조세에 관한 개략적인 사항을 설명하여야 한다.

② 부동산을 매매하는 경우 매매당사자는 중개업자가 매매목적물을 혼동하고 있는지 여부를 미리 확인하거나 이에 관하여 중개업자에게 주의를 촉구할 의무까지는 없다.

③ 중개업자는 중개의뢰인이 제시한 사실에 기초로 하여 중개대상물의 확인□설명서를 작성한 경우에는 이를 명시하여 책임소재를 분명히 하여야 한다.

④ 중개업자는 매도의뢰인의 중개대상물의 상태에 고나한 자료요구에 불응한 경우에는 이를 매수의뢰인에게 설명하고 중개대상물의 확인□설명서에 기재하여야 한다.

⑤ 일반인은 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그에 의한 거래조건의 제시□설명에 과오가 없을 것으로 믿고 거래한다.

해설 조세에 관한 개략적인 사항은 권리를 취득하려는 의뢰인에게만 설명하면 된다.

정답 ①

【문제 29】다음 중 부동산중개업 등과 관련하여 판례가 취하는 해석 중 가장 타당하지 아니한 것은?

① 중개를 업으로 한다함은 반복□계속하는 영업으로 알선□중개를 하는 것을 의미한다.

② 중개대상물의 권리에는 저당권이 포함된다.

③ 중개대상물로 규정된 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함된다.

④ 중개업자는 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산 등기부와 주민 등록증 등에 의하여 조사□확인할 의무가 있다.

⑤ 중개업자의 직거래금지행위에서 중개의뢰인의 범위에 중개대상물의 소유자의 거래를 대리하는 자는 포함되지 아니한다.

해설 민법 규정에 의하면 대리인의 행위는 본인의 행위로 본다. 따라서 대리인과의 직접거래도 중개업법 15조의 금지행위에 해당한다.

정답 ⑤

【문제 30】다음 중 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌하지 아니하는 것(反意思不罰罪)은?

① 중개업자가 직무상 알게 된 비밀을 누설한 경우

② 거래정보사업자가 중개업자로부터 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개한 경우

③ 중개업등록증을 타인으로부터 양도받거나 대여받은 경우

④ 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받은 경우

⑤ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우

해설 중개업법에서의 반의사불벌죄는 비밀을 누설한 경우에만 해당한다.

정답 ①

【문제 31】중개대상물확인□설명서 작성시 기재요령에 관한 다음 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 대상물건의 표시란을 기재할 때에는 등기부등본 및 토지대장□건축물대장등본을 확인하여 기재한다.

② 권리관계에 관한 사항란 중 등기부기재사항은 등기부등본을 확인하여 기재하고, 실제권리관계는 부동산유치권□분묘기지권 등 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항을 기재한다.

③ 국토이용□도시계획 및 건축에 관한 사항란에는 토지이용계획확인서, 건축물대장등본 등을 확인하여 기재하되, 건폐율□용적률□건물의 용도 및 거래규제사항 등을 기재한다.

④ 조세에 관하 사항란에는 취득세□등록세 등 권리취득에 따라 부담해야 할 조세에 관한 개략적인 사항을 기재한다.

⑤ 법인인 중개업자의 경우에는 대표자와 당해 업무를 수행한 공인중개사가 함께 서명□날인하여야 한다.

해설 건물의 용도는 건물의 기본사항란에 기재하여야 한다.

정답 ③

【문제 32】다음은 거래계약서의 작성에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 중개업자가 거래계약서를 작성할 때에는 등록관청에 등록한 인장을 사용하여야 한다.

② 중개업자가 거래계약서에 거래내용을 허위로 기재한 때에는 6월 이내의 업무정지처분을 받게 된다.

③ 거래계약서에는 중개업자와 당해 업무를 수행한 공인중개사가 함께 서명□날인하여야 한다.

④ 중개업자는 거래계약서의 사본을 5년간 보관하여야 한다.

⑤ 중개업자가 부동산의 매매에 관한 거래계약서를 작성하는 경우에는 부동산등기특별조치법에 의하여 검인을 받은 용지를 사용하여야 한다.

해설 부동산등기특별조치법에 의하면 검인을 받을 용지는 별도로 정해진 것이 없다. 따라서 거래계약서에 검인을 받으면 된다.

정답 ⑤

【문제 33】다음은 거래계약과 관련된 내용이다. 옳은 것은?

① 중개업자가 거래계약을 체결한 경우에는 부동산중개업법상 당연히 계약서에 검인을 신청할 의무가 발생한다.

② 부동산중개업법상 거래계약서의 필요적 기재사항에 관하여는 규정을 두고 있으나, 검인계약서의 필요적 기재사항에 관하여는 규정을 두고 있지 않다.

③ 부동산중개업법상 중개업자가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하고 있지 않으므로 서면에 의하여 거래계약서를 작성하지 않아도 된다.

④ 부동산중개업법상 중개법인의 주된 사무소에서 이루어진 거래계약의 경우에는 중개법인의 모든 임원이 거래계약서를 작성할 수 있다.

⑤ 중개업자의 중개에 의하여 거래계약이 성립된 경우에는 중개업자에 관한 사항은 검인계약서의 필요적 기재사항이 아니다.

해설 ① 중개업자는 요청이 있을 경우에만 의무가 발생한다. ② 검인계약서 필요적 기재사항은 부동산등기특별조치법에 규정되어 있다. ③ 거래계약서의 서면작성은 중개업자의 의무사항이다. ④ 거래계약서의 작성은 중개업자(법인은 대표자, 분사무소는 책임자)가 하여야 한다. ⑤ 중개업자가 있을 경우 필요적 기재사항이다.

정답 ②

【문제 34】다음은 부동산중개업법령에 관련된 판례이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 중개의 정의에는 중개대상물에 대한 저당권 등의 담보물권도 포함된다. 따라서 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에도 중개업에 해당한다.

② 중개업의 요건으로서 알선□중개를 업으로 한다는 것은 반복□계속하여 알선□중개하는 것을 가리키는 것이므로 반복□계속성이 없이 우연히 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과한 경우에는 중개업에 해당되지 않는다.

③ 중개업자가 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우에는 금지행위에 해당되지 아니한다.

④ 중개법인이 겸업할 수 있는 ‘경매부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’의 개념은 의뢰인을 위하여 입찰을 대리하는 등 경배대상부동산의 취득을 위하여 법원에서 행하는 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것까지를 포괄하는 개념으로 이해해야 한다.

⑤ 중개대상물로 규정한 ‘건물’에는 기존의 건축물 뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함되어 있는 것으로 본다.

해설 중개법인은 경매부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선만을 할 수 있고 의뢰인을 대리하여 입찰에 참여하는 등 경매대상부동산의 취득을 위하여 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것은 변호사법 위반이라는 것이 판례이다.

정답 ④

【문제 35】부동산중개업법에 의하면 법인인 중개업자는 경매 또는 공매대상부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선업무를 할 수 있다. 틀린 것은?

① 전세권은 최고 선순위이더라도 존속기간이 정함이 없거나 경매개시결정기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 것은 경락으로 인하여 소멸된다.

② 담보가등기가 최고 선순위 담보물권보다 앞서 설정되었다면 낙찰이 되더라도 말소되지 아니한다.

③ 배당받을 채권자가 낙찰자인 경우에는 자기가 낙찰대금으로부터 배당받을 금액과 법원에 납부할 금액의 채권상계신청을 할 수 있다.

④ 경락인이 경매부동산의 소유권을 취득하는 시기는 경락대금을 완납한 때이다.

⑤ 예고등기는 권리에 관한 공시를 목적으로 하는 등기가 아니므로 부동산상의 부담으로 되지 아니하여 말소촉탁등기의 대상이 되지 않는다.

해설 담보가등기는 순위기준으로 배당받고 소멸된다.

정답 ②

【문제 36】다음은 현행 부동산중개업법상의 각종 위반행위에 대한 벌칙 등을 상호 연결한 것이다. 가장 타당한 것은?

① 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위한 자 - 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

② 공인중개사가 아니면서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자 - 3년 이하의 징역 도는 2천만원 이하의 벌금

③ 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자 - 500만원 이하의 과태료

④ 운영규정의 내용에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자 - 100만원 이하의 과태료

⑤ 직무상 알게된 비밀을 누설한 자 - 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

해설 ① 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자 - 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 ② 공인중개사가 아니면서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자 - 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 ③ 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자 - 100만원 이하의 과태료 ④ 운영규정의 내용에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자 - 500만원 이하의 과태료

정답 ⑤

【문제 37】다음 중 판례에 의할 때 중개업자의 금지행위가 아닌 것은?

① 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위

② 부동산중개업자가 소정의 수수료를 초과하여 사례금 명목으로 금품을 받은 행위

③ 중개업자가 A와 공공으로 부동산의 소유자인 갑을 대리한 을과 직접 거래를 한 행위

④ 중개업자가 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 행위

⑤ 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한되어 있으나 전매차익이 없다 하여 부동산의 전매(轉買)를 중개한 행위

해설 ① 중요한 부분에 대한 거짓된 행위 등 ② 수수료를 초과하여 청구행위 ③ 직접거래를 한 행위 ⑤ 미등기 전매를 중개한 행위

정답 ④

【문제 38】다음은 중개업자의 교육에 관한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 건설교통부장관, 시□도지사 또는 등록관청은 중개업자의 자질과 업무수행능력의 향상을 위하여 매년교육을 실시하여야 한다.

② 중개사무소의 개설등록을 하고자 하는 자(법인의 경우는 임원을 말함)는 신청일전 1년 이내에 건설교통부장관이 실시하는 사전교육을 받아야 한다.

③ 건설교통부장관이 실시하는 중개업자의 사전교육은 부동산중개 전문직업인으로서의 직업윤리 및 부동산관련 전문지식의 함양을 위한 교육으로 하되, 교육시간을 32시간 이상 44시간 이하로 한다.

④ 건설교통부장관은 협회 또는 대통령령이 정하는 기관에 중개업자의 사전교육에 관한 업무를 위탁할 수 있다.

⑤ 건설교통부장관은 중개업자의 사전교육에 관한 업무를 위탁한 때에는 위탁 받은 교육기관의 명칭□ 대표자 및 소재지와 위탁업무의 내용 등을 관보에 고시하여야 한다.

해설 교육을 실시하여야 한다. 교육을 실시할 수 있다.

정답 ①

【문제 39】다음 내용 중에서 검인을 신청할 필요가 없는 것을 모두 고른다면?

㉠ 아파트분양권 매매계약서 ㉡ 등기된 입목 매매계약서 ㉢ 공장재단 매매계약서 ㉣ 주택전세계약서

㉤ 지상권설정계약서 ㉥ 판결에 의하여 부동산소유권이 이전되는 판결서

㉦ 매수인이 국가인 매매계약 ㉧ 토지와 주택의 교환계약서

① ㉥, ㉤, ㉧ ② ㉢, ㉤, ㉦

③ ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉦ ④ ㉡, ㉢, ㉣, ㉥, ㉧

⑤ ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦

해설 검인을 받을 필요가 없는 경우에는 계약이 아닌 방법으로 소유권을 취득하거나 소유권이전이 아닌 계약인 경우, 토지거래허가지역에서 계약으로 소유권, 등기된 입목, 공장재단, 광업재단 등은 계약으로 소유권을 취독하더라도 검인을 받을 필요가 없다.

정답 ③

【문제 40】다음은 부동산중개업법상의 전속중개계약에 관한 설명이다. 가장 타당한 것은?

① 중개업자가 전속중개계약을 체결한 경우에 중개의뢰인이 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니할 것을 요청한 경우에는 이를 공개하여서는 아니된다.

② 전속중개계약의 유효기간은 3월로 하여야 하며, 계약당사자간의 다른 약정이 있더라도 그 기간을 초과할 수 없다.

③ 중개업자가 전속중개계약을 체결하고자 하는 때에는 건설교통부령이 정하는 표준계약서를 사용하여야 하며, 그 계약서를 1년간 보존하여야 한다.

④ 중개업자가 전속중개예약을 체결한 경우에는 지체없이 부동산거래정보망에 당해 중개대상물에 관한 정보를 공개하고, 또한 정기간행물의등록에관한법률에 의하여 등록된 일간신문에 1회 이상 광고하여 공개하여야 한다.

⑤ 중개의뢰인은 언제나 전속중개계약을 체결하여야 한다.

해설 ② 전소중개계약의 유효기간은 원칙상 3개월로 하고, 계약당사자간의 다른 약정이 있으면 약정에 따른다. ③ 표준계약서는 3년간 보존하여야 한다. ④ 정보 공개는 부동산거래정보망이나 일간신문에 1회 이상 광고하여 공개하는 것 중에서 한가지만 하면 된다. ⑤ 전속중개예약의 체결은 임의적 사항이다.

정답 ①