아름다운 전진

 81. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획 등에 관한 설명 중 옳은 것은? ① 광역도시계획은 특별시 또는 광역시의 장기발전방향을 제시하는 계획이다.

② 도시기본계획은 광역도시계획수립의 지침이 되는 계획이다.

③ 도시기본계획은 모든 시·군에서 수립하여야 한다.

④ 도시관리계획은 특별시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 목적으로 수립하는 계획이다.

⑤ 지구단위계획은 도시계획 수립대상지역 전부에 대해 토지이용의 합리화 등을 목적으로 수립하는 도시관리계획이다.

82. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시관리계획에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 도시관리계획의 입안권은 시장· 군수·구청장의 고유권한이다.

② 광역도시계획이 수립되어 있는 시· 군에서는 도시관리계획을 수립하지 아니할 수 있다.

③ 도심지의 상업지역에 지구단위계획을 입안하는 경우에는 환경성 검토를 실시하지 아니할 수 있다.

④ 도시관리계획의 수립기준은 시·도지사가 정한다.

⑤ 주민은 기반시설의 설치에 관한 도시관리계획의 입안제안권을 갖지 아니한다.

83. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역· 용도지구· 용도구역에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 용도지역은 서로 중복되게 지정할 수 있다.

② 중심상업지역에는 방화지구가 지정될 수 없다.

② 관리지역안에서 농지법에 의한 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 본다.

④ 토지적성평가 등에 의해 세부용도지역으로 지정되지 아니한 관리지역에서는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치가 금지된다.

⑤ 시가화조정구역의 지정에 의하여 시가화를 유보할 수 있는 기간은 5년 이상 20년 이내이다.

84. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획시설 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 건축물․정착물이 있는 토지의 지목이 대(垈)가 아니라 하더라도 법령에서 정한 기한내에 도시계획시설사업이 시행도지 아니한 경우 매수청구를 할 수 있다.

② 도시계획시설부지의 매수의무자는 매수결정을 통지한날부터 2년 이내에 토지를 매수하여야 한다.

③ 도시계획시설부지의 매수의무자가 채권으로 매수대금을 지급하는 경우에는 그 상환기간은 7년 이내로 한다.

④ 매수의무자가 매수하지 아니하기로 결정한 경우에는 허가 없이 건축물을 건축할 수 있다.

⑤ 도시계획시설의 결정 고시일부터 10년이 경과될 때까지 그 사업이 시행되지 아니한 경우 그 고시일부터 10년이 되는 날의 다음 날에 도시계획시설결정의 효력을 상실한다.

85. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 건설교통부장관, 시· 도지사, 시장 · 군수 또는 구청장이 처분을 하고자 하는 때에 청문을 실시하여야 하는 경우가 아닌 것은?

① 도시기본계획 승인의 취소

② 행정청이 아닌 도시계획시설상업 시행자 지정의 취소

③ 실시계획인가의 취소

④ 토지거래계약에 관한 허가의 취소

⑤ 개발행위허가의 취소

86. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지형도면과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① 시장 또는 군수가 지형도면을 작성한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 한다.

② 도시관리계획결정의 고시로써 지형도면의 고시에 갈음하는 경우에는 그 고시내용에 지형도면을 따로 작성하여 고시하지 아니함을 명기하여야 한다.

③ 도시관리계획결정고시의 도면만으로는 구체적․개별적 토지의 범위를 특정할 수 없는 경우, 판례는 지형도면의 고시에 의해 도시관리계획결정의 효력이 확정된다고 보고 있다.

④ 고시된 지형도면을 열람하고자 하는 자는 지형도면의 고시일부터 30일 이내에 이를 신청하여야 한다.

⑤ 지형도면을 작성․고시하여야 함에도 도시관리계획결정의 고시일부터 2년이 되는 날까지 지형도면의 고시가 없는 경우에는 그 2년이 되는 날의 다음 날에 그 도시관리계획결정은 효력을 상실한다.

87. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역․용도지구․용도구역안에서의 행위제한에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 도시지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우, 그에 대한 행위제한은 보전녹지지역에 관한 규정을 적용한다.

② 최고고도지구안에서는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 당해 최고고도지구에서 정한 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 있다.

③ 명적이 900m²인 1필지의 토기자 300m²는 준주거지역, 600m²는 준공업지역에 걸쳐 있는 경우, 당해 필지에는 준주거지역의 토지에 관한 규정이 적용된다.

④ 시가화조정구역안에서는 도시계획사업에 의하는 경우가 아니라 하더라도 공익시설 · 공공시설은 허가 없이 설치 할 수 있다.

⑤ 도시계획조례의 개정에 의해 기존의 건축물이 용적률기준에 부적합하게 된 경우에는 건축법령상의 재축을 할 수 없다.

88. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 시장 또는 군수는 제1종지구단위계획구역에 대한 지정권자이다.

② 택지개발사업이 완료된 지역은 20년이 경과되어야 제1종지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

③ 개발제한구역에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

④ 녹지지역에서 주거지역으로 변경되는 면적이 20만m²이상인 경우에는 제1종지구단위계획을 수립해야 한다.

⑤제1종지구단위계획에는 교통처리계획을 포함한 4 이상의 부문계획이 포함되어야 한다.

89. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위허가에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 도시계획사업에 의하여 건축물을 건축하고자 하는 때에는 개발행위허가를 받아야 한다.

② 개발행위허가권자는 개발행위에 따른 기반시설의 설치 등을 할 것을 조건으로 개발행위를 허가할 수 없다.

③ 관리지역안에서는 도시계획조례에서 정하는 바에 따라 개발행위허가의 규모가 정해지며, 그 상한은 5만m²이다.

④ 행정청이 아닌 자가 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치를 한 경우, 당해 행위를 한 자는 1월 이내에 허가권자에게 이를 신고하여야 한다.

⑤ 허가권자가 개발행위허가를 하고자 하는 때에는, 개발행위가 시행되는 지역안에서 이미 시행되고 있는 도시계획사업 시행자의 동의를 얻어야 한다.

90. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발밀도관리구역에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 개발밀도관리구역안에서는 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50% 범위안에서 용적률을 강화하여 적용한다.

② 개발밀도관리구역에 대하여는 기반시설의 변화가 있는 경우, 이를 즉시 검토하여 그 구역의 해제 등 필요한 조치를 취하여야 한다.

③ 개발밀도관리구역의 명칭 변경에 대하여는 지방도시계획위원회의 심의를 요하지 아니한다.

④ 공업지역에서의 개발행위로 인하여 기반시설의 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역은 개발밀도관리구역으로 지정될 수 없다.

⑤ 개발밀도관리구역의 지정권자는 건설교통부장관이다.

91. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지거래계약에 관한 허가구역에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 토지거래계약에 관한 허가 및 허가받은 사항의 변경에 관한 허가권자는 시 · 도지사이다.

② 허가구역의 지정은 그 지정을 공고한 날부터 15일 후에 그 효력이 발생한다.

③ 허가구역안에 있는 토지의 소유권을 이전하고자 하는 경우에는 유  무상에 관계없이 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 한다.

④ 민사집행법에 의한 경매의 경우라 하더라도 허가구역안에 있는 일정 규모 이상의 토지를 거래하고자 하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 한다.

⑤ 허가권자는 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 아니하는 자에 대하여는 토지이용의무의 최초 이행명령이 있은 날을 기준으로 1년에 1회씩 당해 이행명령이 이행될때까지 반복하여 이행강제금을 부과할 수 있다.

92. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 처분 등에 대한 권리구제에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 과태료처분에 불복이 있는 자가 행정소송을 제기하는 것은 허용되지 않는다.

② 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자가 행한 처분에 대하여는 당해 사업시행자에게 행정심판을 제기한다.

③ 토지거래계약에 관한 허가신청에 대한 처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 이의를 신청할 수 있다.

④ 토지거래계약에 관한 허가신청에 대한 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1월 이내에 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

⑤ 토지거래계약에 관한 허가구역에서 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우, 판례는 이를 확정적 무효로 보고 있다.

93. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획위원회에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 건설교통부장관이 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

② 지구단위계획을 수립한 지역안에서의 개발행위는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가하여야 한다.

③ 시장 또는 군수는 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 수립하고 있는 지역으로서 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위허가를 제한할 수 있다.

④ 개발밀도관리구역을 지정하고자 하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

⑤ 지방도시계획위원회의 위원이 당사자 등의 대리인으로 관여하는 경우 심의에서 제척된다.

94. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획시설사업에 관한 측량을 위하여 행하는 토지에의 출입 등에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 행정청인 도시계획시설사업의 시행자는 상급행정청의 승인을 받아 타인의 토지에 출입할 수 있다.

② 타인의 토지를 일시 사용하고자 하는 자는 토지를 사용하고자 하는 날의 7일전까지 그 토지의 소유자 · 점유자 또는 관리인에게 통지하여야 한다.

③ 타인의 토지에 출입하고자 하는 자는 그 권한을 표시하는 증표와 허가증을 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

④ 타인의 토지에의 출입으로 손실이 발생한 경우 그 행위자가 직접 그 손실을 보상하여야 한다.

⑤ 허가를 받지 아니하고 타인으 토지에 출입한 자에 대하여는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

95. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령상 매수대상토지의 매수청구 및 그 정차 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 매수청구인은 건설교통부장관에게 매수대상토지의 매수를 청구할 수 있다.

② 개발제한구역의 지정당시부터 매수대상토지를 계속 소유한 자는 당해 토지의 매수청구권를 가진다.

③ 토지의 사용 · 수익이 사실상 불가능하게 되기 전에 매수대상토지를 취득하여 계속 소유한 자는 당해 토지의 매수청구권을 가진다.

④ 매수가격의 산정을 위한 감정평가 등에 소요되는 비용은 원칙적으로 매수청구인이 부담한다.

⑤ 매수한 토지는 국가균형발전특별법에 의한 국가균형발정특별회계의 재산으로 귀속된다.

96. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령상 취락지구의 지정기준 및 정비에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상이어야 지정할 수 있다.

② 취락지구 1만m²당 주택의 수가 원칙적으로 10호 이상이어야 지정할 수 있다.

③ 이축수요를 수용할 필요가 있는 등 지역의 특성상 필요한 경우, 시 · 도시자는 건설교통부장관과 협의한 후, 지정기준에 있어서 도시계획조례가 정하는 바에 따라 취락지구 1만m²당 주택의 수를 5호 이상으로 할 수 있다.

④ 취락지구으 경계설정시 지목이 대(垈)인 경우 가능한 한필지가 분할되지 아니하도록 한다.

⑤ 취락지구정비사업 시행시 취락지구를 제2종지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

97. 도시개발법령상 다음과 같은 조건에서 환지계획구역의 평균 토지부담률은?

◯ 환지계획구역 면적 : 10만m² ◯ 시행자에게 무상 귀속되는 공공시설면적 : 2만m² ◯ 보류지 면적 : 6만m²

① 20%           ② 40%            ③ 50%           ④ 60%            ⑤ 80%

98. 도시개발법령상 환지와 관련한 설명 중 틀린 것은?

① 환지계획은 환지뿐만 아니라 종전의 토지의 위치 · 지목 · 면적 등의 사항을 종합적으로 고려하여 정한다.

② 조합인 시행자가 환지계획을 작성한 때에는 시장 · 구수 · 구청장의 인가를 받아야 한다.

③ 시행자는 환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지소유자에게 결정공고가 있은 날의 다음 날부터 당해 토지를 사용 또는 수익하게 하여야 한다.

④ 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날부터 종전의 토지로 본다.

⑤ 종전의 토지에 관한 임차권자는 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있다.

99. 도시개발법령상 도시개발구역으로 지정 가능한 경우는?

① 광역도시계획 및 도시기본계획이 수립되지 아니한 지역 2만m²의 주거지역

② 광역도시계획 및 도시기본계획이 수립된 지역의 1만m²의 공업지역

③ 건설교통부장관이 국가균형발전을 위하여 필요하다고 인정한 100만m²의 자연환경보전지역

④ 시 · 도지사가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 10만m²의 자연환경보전지역

⑤ 시장 · 군수 · 구청장이 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 5,000m²의 자연녹지지역

100. 도시개발법령상 수용 또는 사용방식에 의한 사업시행과 관련한 설명 중 틀린 것을 모두 열거한 것은?

㉠ 개발계획에 수용 또는 사용되는 토지의 세목이 포함되어 고시된 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 사업인정 및 고시가 있은 것으로 본다. ㉡ 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사인 시행자는 토지소유자의 동의없이 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 없다. ㉢ 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사인 시행자는 금융기관의 지급보증을 받은 경우에 한하여 토지상환채권을 발행할 수 있다. ㉣ 토지소유자 또는 조합인 시행자의 경우 선수금을 받기 위한 공사진척률은 100분의 10 이상이다.

① ㉠, ㉡           ② ㉠, ㉢       ③ ㉠, ㉣           ④ ㉡, ㉢       ⑤ ㉡, ㉣

101. 도시개발법령상 자연녹지지역 취락지구 3만m²에 대하여 토지소유자가 조합을 설립하여 환지방식으로 도시개발상업을 시행하고자 할 때, 이와 관련한 설명 중 틀린 것은?

① 시장 · 군수 · 구청장이 도시개발구역 지정을 요청할 수 있으며, 시 · 도지사가 도시개발구역을 지정할 수 있다.

② 개발계획을 수립하는 때에는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상의 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다.

③ 도시개발구역 지정절차로서 주민 등의 의견을 수렴하기 위하여 공람을 실시하여야 하고, 필요시 공청회를 개최 할 수 있다.

④ 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다.

⑤ 도시개발구역이 지정 · 고시된 경우 당해 도시개발구역은 제1종지구단위계획으로 결정 · 고시된 것으로 본다.

102. 도시 및 주거환경정비법령상의 용어 및 내용에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

② 주택재건축사업은 건축물소유자 · 토지소유자 조합이 단독으로 시행하거나 건설업자, 등록사업자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

③ 준공일 기준으로 20년까지 사용학 위한 보수 · 보강비용이 철거후 신축비용보다 큰 건축물은 노후 · 불량건축물에 해당된다.

④ 주민이 공동으로 사용하는 공동작업장, 공원, 공용주차장 등은 공동이용시설이다.

⑤ 도시환경정비사업에 있어서 토지등소유자는 토지 또는 건축물의 소유자와 임차권자이다.

103. 도시 및 주거환경정비법령상 주택재개발상업을 시행하기 위하여 조합을 설립하고자 할 때 다음 표의 예시에서 산정되는 토지등소유자의 수는?

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1	A
2	B, C		D, E
3	F	G
4	A	A

① 3인            ② 4인       ③ 5인            ④ 7인        ⑤ 9인

104. 도시 및 주거환경정비법령상 안전진단에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 주택재건축사업을 시행하고자 하는 경우에 안전진단은 공동주택을 대상으로 실시한다.

② 안전진단 신청시에는 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다.

③ 시장 · 군수 · 구청장은 현지조사와 안전진단 전문기관의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하고, 이를 지체없이 시 · 도지사에게 보고하여야 한다.

④ 시 · 도지사는 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.

⑤ 시 · 도지사는 주택투기 등이 우려되어 주택재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우 재건축상업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 하여야 한다.

105. 도시 및 주거환경정비법령상 인가받은 관리처분계획에 따라 주택이나 건축물을 공급하는 방법과 환지로 공급하는 방법이 모두 가능한 정비사업을 바르게 열거한 것은?

㉠ 주거환경개선사업    ㉡ 주택재개발사업 ㉢ 주택재건축사업      ㉣ 도시환경정비사업

① ㉠, ㉡          ② ㉠, ㉢        ③ ㉠, ㉣          ④ ㉡, ㉣          ⑤ ㉢, ㉣

106. 도시 및 주거환경정비법령상 다름의 경우 주택재건축사업의 주택공급과 관련하여 최대로 공급받을 수 있는 주택의 수는?

㉠ 투기과열지구내 사업지구에 1세대 3주택을 소유한 자 ㉡ 투기과열지구 이외 지역의 사업지구에 1세대 3주택을 소유한 자      ※ 단, 주택을 공급받는 자는 근로자숙소 기숙사 용도로 주택을 소요하고 있는 토지등소유자, 국가, 지방자치단체 및 주택공사등이 아닌 것으로 한다.

① ㉠ - 1, ㉡ - 1  ② ㉠ - 1, ㉡ - 2

③ ㉠ - 1, ㉡ - 3   ④ ㉠ - 2, ㉡ - 2

⑤ ㉠ - 2, ㉡ - 3

107. 주택법령상 공동주택의 입주자등이 행위를 하고자하는 때에 관리주체의 동의를 얻도록 규정한 사항이 아닌 것은? (단, 관리규약에 의하여 관리주체의 동의를 얻도록 특별히 규정되는 사항은 제외한다.)

① 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

② 공용부분에 물건을 적재하여 통행 · 피난 및 소방을 방해하는 행위

③ 공동주택에 광고물 · 표지물 또는 표지를 부착하는 행위

④ 늦은 시간이나 이른 시간에 골프연습기 · 운동기구 등을 사용하는 행위

⑤ 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

108. 주택법령상 투기과열지구 및 전매제한 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정할 수 있다.

② 분양가상한제 적용주택으로서 주거전용면적이 85m² 이하인 주택의 경우 수도권정비계획법상 과밀억제권역에서의 전매제한기간은 5년이다.

③ 투기과열지구 안에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 있는 자가 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 사업주체의 동의를 받으면 전매기간 제한의 적용을 받지 않는다.

④ 투기과열지구안에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 있는 자의 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우 사업주체의 동의를 얻으면 전매기간 제한의 적용을 받지 않는다.

⑤ 건설교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 시 · 도지사의 의견을 들어야 한다.

109. 주택법령상 간선시설에 해당하는 것은?

① 주택단지 안의 도로    

② 주민운동시설

③ 지역난방시설      

④ 주차장

⑤ 관리사무소

110. 주택법령상 주택거래신고지역의 지정 요건에 관한 규정에서 다음 괄호에 해당하는 사항을 ㉠, ㉡, ㉢의 순으로 바르게 나열한 것은?

㉠ 지정하는 날이 속하는 달의 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격 상승률이 전국의 아파트 또는 연립주택 매매가격상승률의 (    ) 이상인 지역 ㉡ 지정하는 날이 속하는 달의 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 (   ) 이상인 지역 ㉢ 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 (   ) 이상인 지역

① 1.5배 - 2% - 1.0%    

② 1.5배 - 2% - 1.5%

③ 1.5배 - 3% - 1.0%    

④ 2배   - 3% - 1.0%

⑤ 2배   - 3% - 1.5%

111. 건축법령상 신고의 대상이 되는 건축 또는 대수선의 예를 든 것 중 틀린 것은?

① 기존 건축물의 바닥면적 중 80m²의 개축

② 연면적 180m²인 기존 2층 건축물의 대수선

③ 연면적의 합계가 100m²인 건축물의 신축

④ 기존 건축물의 높이에서 6m를 더 높게 하는 증축

⑤ 공업지역 안에서 연면적 500m²인 2층 공장의 신축

112. 건축법령상 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아야하는 것은?

① 판매시설을 문화 및 집회시설로 변경시

② 숙박시설을 의룟설로 변경시

③ 종교시설을 운동시설로 변경시

④ 제1종 근린생활시설을 공동주택으로 변경시

⑤ 방송통신시설을 수련시설로 변경시

113. 건축법령상 건축허가와 그 제한 및 취소에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 21층 이상의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

② 허가권자는 숙박시설에 해당하는 건축물이 주거환경 등 주변환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다.

③ 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내로 하되, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간을 연장할 수 있다.

④ 시 · 도지사가 시장 · 군수 · 구청장의 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우에는 즉시 건설교통부장관에게 보고하여야 하며, 건설교통부장관은 제한의 내용이 과도한 경우에 그 해제를 명할 수 있다.

⑤ 허가권자는 건축허가를 받은 자가 그 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사를 착수하지 않거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 허가를 취소하여야 한다.

114. 건축법령상 건축물의 종류와 그 용도분류가 잘못 연결된 것은?

① 무도학원 - 위락시설

② 주유소 - 위험물저장 및 처리시설

③ 야외극장 - 문화 및 집회시설

④ 마을회관 - 제1종 근린생활시설

⑤ 안마시술소 - 제2종 근린생활시설

115. 건축법령상 건축물의 면적 · 높이 등의 산정방법에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 건축물이 부분에 따라 층수를 달리하는 경우에 그 층수는 가중평균 층수로 산정한다.

② 건축면적은 원칙적으로 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정한다.

③ 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적은 용적률의 산정에 있어서 산입하지 아니한다.

④ 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.

⑤ 층의 구분이 명화하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 사정한다.

116. 건축법령상 건축분쟁조정위원회에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 건축관계자와 당해 건축물의 건축 등으로 인하여 피해를 입은 인근주민간의 분쟁의 조정 및 재정은 건축분쟁조정위원회의 소관사항이다.

② 조정신청은 당해 사건의 당사자 중 1인 이상이 하며, 재정신청은 당사자간에 합의로 한다.

③ 조정은 3인의 위원으로 구성되는 조정위원회에서 행하고, 재정은 5인의 위원으로 구성되는 재정위원회에서 행한다.

④ 당사자가 조정안을 수학하고 조정서에 기명날인한 때에는 당사자간에 재판상의 화해가 성립한 것으로 본다.

⑤ 건축분쟁조정위원회의 위원이 공무원 신분을 가지지 아니한 경우에도 형법상 수뢰죄의 적용에 있어서는 공무원으로 본다.

117. 농지법령상 농지의 소유제한에 관한 예외규정으로 틀린 것은?

① 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

② 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

③ 지방공기업법에 의한 지방공사의 사장이 농림부장관과 미리 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우

④ 농지를 농업인주택과 마을회관 등 농업인 공동생활 편익시설 부지로 농지전용신고를 완료한 자가 당해 농지를 소유하는 경우

⑤ 상속에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

118. 농지법령상 농업보호구역안에서의 농업인의 소득 증대와 생활여건 개선을 위한 토지이용행위로서 설치 할 수 있는 시설이 아닌 것은?

① 부지가 1,000m² 미만인 단독주택

② 부지가 5,000m² 미만인 양수장 · 정수장

③ 부지가 2만m² 미만인 관광농원사업으로 설치하는 시설

④ 부지가3,000m² 미만인 주말농원사업으로 설치하는 시설

⑤ 부지가1,000m² 미만인 제1종 근린생활시설 중 일용품 등의 소매점

119. 산지관리법령상 산지전용허가에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 산지전용을 하고자 하는 자는 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 한다.

② 산림청장은 산지전용허가를 함에 있어서 그 산지 면적이 30만m² 이상인 때에는 미리 그 산지전용타당성에 관하여 중앙산지관리위원회의 심의를 거쳐야 한다.

③ 납부할 대체산림자원조성비가 1,000만원 미만일 때에는 산지전용허가를 받은 날부터 20일 이상 30일 이내에 이를 납부할 것을 조건으로 산지전용허가를 할 수 있다.

④ 산지전용허가를 받지 못하거나 그 허가가 취소된 경우, 대체산림자원조성비의 전부 또는 일부를 그 납부자에게 환급하여야 한다.

⑤ 산지전용 변경허가를 받아야 함에도 이를 받지 아니하고 산지전용을 한 자는 5년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처한다.

120. 산지관리법령상 산지에 해당하는 것은?

① 과수원, 차밭, 삽수 · 접수의 채취원

② 입목 · 죽이 생육하고 있는 건물 담장안의 토지

③ 입목 · 죽이 생육하고 있는 논두령 · 밭두렁

④ 집단적으로 생육한 입목 · 죽이 일시 상실된 토지

⑤ 입목 · 죽이 생육하고 있는 하천 · 제방

정답

81	82	83	84	85	86	87	88	89	90
④	③	⑤	②	①	④	①	③	④	①
91	92	93	94	95	96	97	98	99	100
⑤	②	②	③	④	⑤	③	③	①	④
101	102	103	104	105	106	107	108	109	110
⑤	①	②	①	④	③	④	②	③	⑤
111	112	113	114	115	116	117	118	119	120
④	①	⑤	③	①	④	③	②	②	④

 1. 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지를 무엇이라 하는가?

① 맹지(盲地)     ② 택지(宅地)     ③ 공지(空地)   ④ 부지(敷地)   ④ 나지(裸地)

해설 ①

 2. 부동산 개념을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는 준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다.

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을 필요는 없다.

③ 물리적 개념의 공간은 공중․지표․지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며, 이들을 통틀어 입체공간이라 한다.

④ 법률적 개념의 부동산은 자산․생산요소․상품․위치․환경․소유권 및 그 이외의 권리 등을 지칭한다.

⑤부동산을 토지와 정착물이라고 할 때, 정착물이란 주택․상가․울타리․경작수확물(예컨대 벼 등) 등 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다.

해설  ③ 

 

 3. 부동산상품의 특성을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산은 다른 상품보다 가격이 높아서 소비자는 거래에 신중을 기한다. 이 때문에 중개업자는 특별히 주의의무를 다해야 한다.

② 부동산은 다른 단기수명의 상품과 달리 재구매 수요가 빈번하게 발생하지 않는다.

③ 가계지출항목 중 부동산에 드는 비용은 상대적으로 적다고 할 수 있다.

④ 전세(傳貰)는 주택구입을 위한 지렛대 역할을 하고 있다.

⑤ 부동산거래는 다른 상품거래에 비하여 시간이나 비용(중개수수료, 등기비용, 세금 등)이 많이 소요된다.

해설 ③ 적다고(×) ⇨ 많다고(○)

 4. 주택금융제도를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 국민주택기금은 국민주택 잠재수요자의 예수금(청약저축)과 국민주택채권매각대금 등으로 자금을 조달한다.

② 국민주택기금은 주택건설사업자는 물론 주택을 구입하거나 전세를 얻으려는 근로자나 서민에게도 대출한다.

③ 주택금융신용보증기금은 개인이나 주택건설사업자가 금융기관과 차입계약을 할 때 보증인 역할을 한다.

④ 대한주택보증(주)은 주택건설사업자가 선분양한 주택의 완공을 보증한다.

⑤ 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)는 1차 저당시장에서 활동할 목적으로 설립한 기관이다.

해설  ⑤ 1차(×) ⇨ 2차(○)

 5. 부동산관리를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 위생관리, 설비관리 및 보안관리는 기술관리에 속한다.

② 권리분석과 조정, 계약 등은 경제관리에 속한다.

③ 토지의 경계를 확인하기 위해 경계측량을 실시하여 확정하는 등의 관리는 기술관리에 속한다.

④ 부동산을 운용하여 합리적인 순이익을 창출해 내는 관리를 경제관리라 한다.

⑤ 경제관리는 수익성부동산의 관리에서 특히 중요하다.

해설 ② 경제관리(×) ⇨ 법률적 관리(○)

 6. 쓰레기 소각장, 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다. 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은?

① 용도의 다양성          ② 개별성          ③ 합병․분할의 가능성       ④ 영속성                ⑤ 부동성

해설 ⑤

 

 7. 합리적 지가수준을 넘는 지가상태를 지가고(地價高)라 한다면 이러한 지가고의 폐단이라고 할 수 없는 것은?

① 공공용지의 취득을 위한 보상가격이 높아져 공공기관의 재정부담이 커진다.

② 산업용지의 높은 가격은 생산품가격에 전가된다고 보는 견해가 있다.

③ 택지취득이 필요한 수요자가 취득하기 어려워진다.

④ 토지 투기를 촉진하는 요인이 되기도 한다.

⑤ 부동산개발회사의 수익성을 높여 경기부양에 도움이 된다.

해설  ⑤ 일반적으로 경기침체시의 불합리한 지가상승은 오히려 수요감소를 유발하여 경기부양에 악영향을 준다.

 8. 부동산의 특성을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고, 또 그 이용상태도 달라질 수 있다.

② 토지는 합병․분할이 가능한 물리적 특성이 있다. 따라서 토지소유자는 법적 제한 없이 원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다.

③ 토지는 영속성이 있어서, 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가(一物一價)법칙을 적용할 수 없다.

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데, 이를 투자의 내구성이라 한다. 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다.

⑤ 부동산의 개별성은 지형․지세․면적 등이 서로 다르다는 뜻이나, 이것은 가격이나 수익 등에 구체적․개별적인 영향을 미치지 않는다.

해설 ①

② 물리적(×) ⇨ 인문적(○)

   법적 제한 없이(×) ⇨ 법적 제약하에서(○)

③ 일물일가법칙을 적용할 수 없는 것은 개별성 때문이다.

④ 필요하지 않다.(×) ⇨ 필요하다.(○)

⑤ 영향을 미치지 않는다.(×) ⇨ 영향을 미친다.(○)

 9. 다음은 임대주택의 운영수지분석 절차다. ( ㉢ )에 들어갈 적당한 용어는 무엇인가?

① (운영경비＋공실 및 임대료수입손실)

② (대출원금상환액＋이자지급액)

③ (세금 및 공과금＋감가상각비)

④ (유지관리비＋운영경비)

⑤ (공실 및 임대료수입손실＋대출원금상환액)

해설 ②

㉠에는 공실 및 임대료수입손실, ㉡에는 ④, ㉢에는 ②가 들어가야 한다.

10. 부동산개발을 설명한 내용이다. 가장 올바르게 설명한 것은?

① 택지개발은 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지를 조성하고 건물을 건축하는 일련의 활동이며, 공공부문에게만 허용된 행위이다.

② 부동산개발은 허가 등의 법적 위험부담과 함께 공사기간 중 비용증가문제, 분양률 저하와 같은 시장위험부담을 안고 있는데, 이런 위험은 실질적인 시장조사로도 감소시킬 수 없다.

③ 개발주체는 공적 주체로 한국토지공사, 대한주택공사, 토지소유자 조합이 있으며, 사적 주체로 개인, 주택건설사업자 등이 있다.

④ 민간개발 방식에는 자체사업, 지주공동사업, 신탁개발, 그리고 컨소시엄구성 방식이 있다.

⑤ 개발과정은 일반적으로 계획단계 ⇨ 계획인가단계 ⇨ 시행단계 ⇨ 협의단계 ⇨ 처분단계의 순으로 구분할 수 있다.

해설 ④

① 공공부문뿐만 아니라 민간부문에도 허용된다.

② 시장조사로 감소시킬 수 있다.

③ 토지소유자조합은 사적 주체이다.

⑤ 계획단계 ⇨ 협의단계 ⇨ 계획인가단계 ⇨ 시행단계 ⇨ 처분단계

11. 주택건설사업자가 건설하는 주택을 분양받고자 하는 자는 미리 입주금의 전부 또는 일부를 저축해야 하는데, 이를 입주자저축이라 한다. 다음은 입주자저축의 종류 및 그 설명이다. 틀린 것은?

① 입주자저축의 종류에는 청약저축․청약예금․청약부금이 있다.

② 청약저축은 국민주택 등을 공급받기 위하여 가입하며, 가입할 수 있는 자는 무주택세대주이어야 한다.

③ 청약예금은 민영주택과 민간건설중형국민주택을 공급받기 위하여 가입한다.

④ 청약부금은 85m² 이하의 민영주택과 민간건설중형 국민주택을 공급받기 위하여 가입한다.

⑤ 청약저축, 청약예금 및 청약부금은 국민은행을 비롯하여 모든 시중은행에서 취급하고 있다.

해설 ⑤ 최신개정법령에 관한 문제로서 건설교통부장관으로부터 취급기관으로 지정받은 금융기관에서 취급한다.

 

12. 부동산경기변동을 4국면으로 구분하여 설명하였다. 옳은 것은?

① 저점에서 정점에 이르는 기간은 짧은 데 반해, 정점에서 저점에 이르는 기간은 장기간에 걸쳐 나타나는 경향이 있다.

② 후퇴국면이 일반경기와 병행하여 장기화되면 점차 공실률은 증가하기도 한다.

③ 상향국면에서 부동산매매시 매도자는 거래성립 시기를 당기려고 하고, 매수자는 미루려고 하는 경향이 있다.

④ 후퇴국면이란 하향시장국면의 다음에 오는 국면으로 경기저점까지 바로 하강하는 국면을 말한다.

⑤ 하향국면에서는 경기의 회복에 대한 기대감으로 건축허가 신청건수가 점차 증가한다.

해설 ②

① 부동산경기변동은 일반경기에 비해 주기가 길고 진폭이 크다.

③ 상향국면은 매도자 중시시장으로 계속적 가격상승이 예상되므로 매도자는 거래성립 시기를 미루려 하고 매수자는 당기려 한다.

④ 후퇴국면은 상향국면 다음에 오는 국면으로서, 정점에서 경기추세선까지이다.

⑤ 하향국면은 수축기로서, 건축허가 건수 등이 계속적으로 감소한다.

13. 주택상품의 특성을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 주택은 복합서비스를 제공하는 재화로서 교통여건이나 주변환경 등 상품 외적 요인이 소비자의 주거선택에 큰 영향을 미치는 재화이다.

② 주택은 상품의 통일성 결여, 상품간 품질격차, 입지적 고정성으로 인하여 상품정보의 제공 및 유통이 충분하지 않은 재화이다.

③ 주택은 입주자 및 거주 경험자의 평가가 상품 및 기업이미지 형성에 큰 영향을 미치는 재화이다.

④ 주택은 생산기간이 길고 가격이 높아 수요와 공급이 모두 탄력적이고 마케팅에 대한 투자효과도 장기적으로 나타나는 상품이다.

⑤ 주택은 상품정보의 비대칭성, 공공성으로 인하여 입지에서 규모․가격․공급절차․사후관리에 이르기까지 정부의 개입이 많아 기업의 창의적인 마케팅활동에 제약이 많은 재화이다.

해설

④ 탄력적(×) ⇨ 비탄력적(○)

14. 주택저당대출을 설명한 것이다. 틀린 것은?

①고정금리대출은 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기까지 원리금을 상환하는 방식이다.

②변동금리대출은 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식이다.

③대출기관은 이자율변동에 따른 손실위험을 회피하기 위해 고정금리대출상품을 판매한다.

④시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 고정금리대출 차입자에게 조기상환할 유인(誘因)이 생긴다.

⑤시장이자율이 약정이자율보다 높아지면 대출기관의 수익성이 악화된다.

해설

③ 대출기관은 이자율위험을 회피(채무자에게 전가)하고자 변동금리 대출상품을 판매한다.

15. 부동산 투자타당성 분석의 기준을 설명하였다. 옳은 것은?

①순현가(NPV)는 장래순수입에서 제비용지출을 차감한 금액을 말한다.

②내부수익률(IRR)은 순현가를 0으로 하는 할인율을 말한다.

③수익성지수(PI)가 0보다 크면 투자타당성이 있다고 판단한다.

④연평균 순현가는 초기투자금액이 많을수록 적게 나타나는 경향이 있다.

⑤투자회수기간은 길수록 바람직하다.

해설 ②

① 순현가란 장래현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 공제한 값이다.

③ 수익성 지수가 ‘1’ 보다 크면 투자타당성이 있다.

④ 연평균 순현가란 투자운영기간의 총현가를 연평균한 값인바, 투자기간 동안 동일하다.

⑤ 투자회수기간은 짧을수록 유리하다.

16. 부동산가격(value)을 설명한 것이다. 옳은 것은?

①부동산가격은 희소성, 유효수요, 효용 등의 요인이 결합하여 발생한다.

②하나의 부동산에는 하나의 가격만 성립한다.

③부동산의 가격형성요인은 부단히 변동하나 각 요인은 서로 영향을 주지 않는다.

④부동산가격원칙이란 부동산가격이 시장에서 형성되는 원리에 관한 것으로 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 전달성의 원칙 등이 있다.

⑤최유효이용의 원칙은 부동산이 최고의 가격을 형성할 수 있는 용도로 이용하여야 한다는 원칙이다.

해설 ①

② 부동산은 목적 등에 따라 여러 개의 가격(value)이 성립(가격다원론)한다.

③ 가격형성요인은 상호간에 서로 영향을 주고 받는 ‘관련성’의 특징이 있다.

④ 능률성․안전성․전달성은 부동산가격원칙이 아니라, 감정평가의 특별원칙이다.

⑤ 부동산가격(value)을 평가할 때 최유효이용의 상태를 표준(전제)으로 하고 현재로부터 미래의 이용상태를 평가대상으로 한다는 원칙이다.

17. 권리분석에서는 철저하게 권리관계를 확인하여 거래의 안전을 추구해야 한다. 다음은 거래의 안전을 추구하기 위한 방안이다. 적합하지 않은 것은?

①권리분석대상은 원칙적으로 결함이 있다고 가정하여 조사․분석해야 한다.

②의심스러운 권리대상을 분석할 경우에는 확신이 설 때까지 충분히 분석해야 한다.

③권리분석을 할 때에는 선입견 등의 감정개입으로 객관성을 잃는 행위를 차단해야 한다.

④권리분석활동과정에서는 안전성을 더 확보하기 위해 분석범위를 축소하여야 한다.

⑤권리분석활동과정 중에 권리관계가 변화할 수 있으므로 권리관계의 변화(유동성)에 대비하여야 한다.

해설 ④ 범위확대의 원칙에 의해 권리분석의 범위는 확대함이 바람직하다.

18. 수출의 증가로 일반경기가 호전되고, 이와 더불어 부동산경기도 호전의 기미가 나타나기 시작하였다. 이때 어떤 지역의 부동산 경기동향을 파악해 보기 위해 다음과 같은 미시적 변수의 지표를 조사하기로 하였다. 가장 타당하지 않은 것은?

①해당지역의 소득수준                     ②해당지역의 건축량

③해당지역의 택지분양실적                 ④해당지역의 주택거래동향

⑤해당지역의 부동산 가격변동

해설 ① 해당지역의 소득수준은 거시적 지표이다.

19. 15년간 매월 원리금균등상환 조건으로 연리 10%, 5,000만원을 융자받은 경우, 5년 후 융자잔고를 계산하기 위한 잔금비율은? (단, 10% 월복리로 연금의 현가계수는 5년 47.06537, 10년 75.67116, 15년 93.05744)

①75.67116÷47.06537                 ②47.06537÷75.67116

③93.05744÷75.67116                 ④47.06537÷93.05744

⑤75.67116÷93.05744

해설 ⑤

20. 일반적으로 상가임대료가 오르면 그 수요는 감소한다. 그러나 어떤 경우에는 수요의 감소폭이 둔화되거나, 수요가 변하지 않거나, 혹은 수요가 증가하기도 한다. 다음은 그 이유를 설명한 것이다. 틀린 것은?

①해당지역으로 인구유입량이 크게 증가하였다.

②해당지역의 소득수준이 크게 향상되었다.

③차입금 이자율이 계속 인하되고 있다.

④대체 투자자산의 수익률이 악화되고 있다.

⑤부동산에 대한 중과세 대책이 발표되었다.

해설 ⑤ 부동산에 대한 중과세는 수요감소요인이다.

21. 주택조세를 감면할 때 나타날 긍정적 또는 부정적 작용을 설명하였다. 틀린 것은?

①주택수요의 소득탄력성이 0보다 큰 경우에 주택조세를 감면하면 고소득층은 더 규모가 크고 질이 좋은 주택을 구입할 수 있다.

②주택조세를 감면하면 주택부문 투자는 증가하고 다른 부문 투자는 감소하는 효과가 나타날 수 있다.

③주택조세감면은 자가소유를 촉진하는 효과가 있다.

④주택조세감면으로 주택수요가 증가하여 주택가격이 상승하면 저소득층은 주택을 구입하기 어려워진다.

⑤주택조세감면은 조세부과와 달리 소득을 재분배하는 효과가 발생한다.

해설 ⑤ 누진세 및 차등과세 등의 조세부과를 통해 소득재분배효과가 발생한다.

22. 자본환원율을 구성하는 요소는 다음과 같다. (    ) 안에 들어가기에 적당한 것은?

자본환원율＝(       )＋자본회수율

①자본수익률                              ②지분환원율

③저당환원율                              ④저당수익률

⑤지분수익률

해설 ① 자본수익률은 이자율 혹은 할인율을 사용한다. 자본수익률과 자본회수율의 합은 자본환원율에 해당한다.

23. 1억원의 주택담보대출을 10%의 고정금리로 20년 동안 매년 원리금을 균등하게 상환하기로 약정하였다. 매년 지급해야 할 원리금 지불액은?

① 1억원×연금의 미래가치계수               ② 1억원×연금의 현가계수

③ 1억원÷연금의 미래가치계수               ④ 1억원÷연금의 현가계수

⑤ 1억원×감채기금계수

해설 ④ 연금현가계수의 역수인 저당상수를 묻는 문제이다.

24. 주택정책을 설명하였다. 가장 타당한 것은?

① 주택문제는 국가별 또는 시대별로 동일하게 나타난다.

② 주택정책에 관여하는 기관은 입법부와 행정부며, 관여하지 않는 기관은 사법부다.

③ 주택정책의 목표는 시장개입에 대한 시장참여자의 저항, 정부의 과다한 재정부담 및 대책의 일관성 결여 때문에 달성하기 쉽지 않다.

④ 주택보급률이 100%를 넘은 선진국은 주택정책에 관심을 두지 않는 경향이 있다.

⑤ 주택정책의 구체적인 목표는 주택의 양적 부족 해결과 질적 향상을 실현하는 것이며, 주거권의 보장 등은 다루지 않는다.

해설 ③

① 동일하게 나타난다.(×) ⇨ 다르게 나타난다.(○)

② 사법부도 관여한다.

④ 양․질적 수준제고를 위한 주택정책에 관심을 둔다.

⑤ 주거권의 보장 등은 다루지 않는다.(×) ⇨ 주거권의 보장 등도 다룬다.(○)

25. 부동산시장의 기능을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산시장은 부동산을 수요자에게 분배하는 기능을 한다.

② 부동산시장은 교환기능이 있다. 부동산시장에서는 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다.

③ 부동산시장은 거래를 비공개하는 기능이 있다. 이러한 비공개는 정보수집을 어렵게 한다.

④ 부동산시장은 부동산의 양과 질을 조정하는 기능이 있다. 주택의 수요변화는 주택의 질을 개선시킨다.

⑤ 부동산시장은 가격을 창조하는 기능이 있다. 그러나 창조된 가격은 가격변동 등의 원인으로 파괴된다.

해설 ③, ④

26. 의류판매점으로 이용하고 있는 부동산의 가격조사를 의뢰받은 공인중개사 A는 아래 사례를 조사하였다. 대상부동산의 가격을 바르게 계산한 것은?

∙대상부동산이 사례부동산보다 개별적으로 10% 우세하다. ∙대상지역의 상권이 사례지역보다 5% 열등하다. ∙사례부동산은 2일 전 9억원에 거래되었다.

① 9억원×100/90×100/95                     ② 9억원×100/90×95/100

③ 9억원×110/100×95/100                    ④ 9억원×110/100×105/100

⑤ 9억원×110/100×100/95

해설    ③

27. 감정평가의 3방식을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 10년 전에 건축된 빌딩의 건축비가 명확히 알려져 있어, 여기에 바로 감가수정을 가하여 복성가격을 구하였다.

② 대상 나대지의 지난 1년간 순수익 실적에 종합환원이율을 적용하여 수익가격을 구하였다.

③ 대상부동산과 인접한 부동산이 1년 전에 거래된 적이 있어 이 사례에 사정보정 및 시점수정을 가하여 적산가격을 구하였다.

④ 감정평가 3방식은 시장성․수익성․비용성에 착안하여 성립한 것이며, 가격과 임료를 구하는 방법으로 나뉜다.

⑤ 3방식 적용결과 각 시산가격이 일치하지 않았기 때문에, 산술평균하여 평가가격을 결정하였다.

해설 ④

① 가격시점 현재의 신축비용에서 감가수정액을 공제하여 복성가격을 구한다.

② 지난(×) ⇨ 예상(○), 종합환원이율(×) ⇨ 토지의 개별환원이율(○)

③ 적산가격(×) ⇨ 비준가격(○)

⑤ 일치하지 않더라도 단순산술평균하는 것이 아니라, 가중평균 등으로 조정하여 평가가격을 결정한다.

28. 1년 후 인근지역에 대형할인점이 들어설 가능성이 있는 일단의 토지가 있다. 다음 조건이라면 얼마의 가격으로 이 토지를 매입하여야 투자가의 요구수익률이 충족되겠는가?

∙투자가의 요구수익률은 10%다. ∙1년 후 대형할인점이 들어설 확률은 80%다. ∙대형할인점이 들어오면 해당 토지가격은 60억원이 되고, 그렇지 않으면 35억원이 될 것으로 예상된다.

① 43억 2천만원                            ② 47억 5천만원

③ 49억원                                  ④ 50억원

⑤ 55억원

해설 ④ (60억×0.8)＋(35억×0.2)÷1.1＝50억원

29. 부동산투자에 따른 위험을 설명하였다. 틀린 것은?

① 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 위험이라고 한다.

② 유동성위험은 부동산개발기간 동안 나타날 수 있는 개발비용의 변동가능성 때문에 발생한다.

③ 이자율위험은 이자율변동에 의하여 부동산 수익률이 변동하는 것을 말한다.

④ 사업위험은 사업을 영위하면서 발생하는 수익성에 관한 위험이다.

⑤ 법적 위험이란 정부의 정책이나 법률개정 등으로 인해 투자수익률이 변화하는 것을 말한다.

해설 ② 유동성위험은 저당대출로 인하여 대출자가 부담하는 위험이다.

30. 준공 후 10년이 경과한 건평 400m²의 주택이 있다. 가격시점 현재 m²당 재조달원가는 100만원, 잔존 경제적 내용연수는 40년이며, 내용연수가 만료할 때 잔가율은 0%다. 정액법에 의한 복성가격은?

① 4억원                                  ② 3억 6천만원

③ 3억 2천만원                             ④ 2억 8천만원

⑤ 2억 4천만원

해설 ③

31. 부동산투자에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 융자를 이용하면 자기자본 수익률을 증대시킬 수 있다.

② 융자비율이 커질수록 지렛대효과는 커질 수 있으나 원리금상환부담도 증가한다.

③ 융자를 받아 아파트를 구입했을 때 차입금리보다 집값상승률이 높아 자본이득을 보는 경우는 지렛대효과로 볼 수 없다.

④ 자기자본이 같다면 융자를 이용하는 것이 이용하지 않는 것보다 분산투자효과를 누릴 수 있다.

⑤ 부동산투자의 위험도에 따라 추가적으로 요구되는 수익률을 위험보상률이라고 한다.

해설 ③ 없다.(×) ⇨ 있다.(○)

32. 부동산광고를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산광고는 다른 상품 광고와 달리 팔 사람․살 사람을 모두 대상으로 하는 특징이 있다.

② 부동산광고의 매체는 신문․DM․업계출판물․교통시설․라디오․TV 등이 있다.

③ 부동산광고를 규제하는 근거는 독점규제및공정거래에관한법률이다.

④ 주택건설사업자는 일정한 기준에 따라 분양광고 등을 하는데 주택 규모, 가격 등을 표기해야 한다.

⑤ 신문매체의 안내광고는 이용공간이 크기 때문에 캐치프레이즈, 사진, 상세한 설명문 등을 자유로이 이용할 수 있다.

해설 ③, ⑤

33. 투자수익률을 설명하였다. 바르게 짝을 이룬 것은?

㉠ 부동산투자에서 기대할 수 있는 예상수입과 예상지출로 계산한 수익률 ㉡ 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률 ㉢ 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률

① ㉠ 요구수익률 ㉡ 기대수익률 ㉢ 실현수익률

② ㉠ 기대수익률 ㉡ 요구수익률 ㉢ 실현수익률

③ ㉠ 실현수익률 ㉡ 요구수익률 ㉢ 기대수익률

④ ㉠ 요구수익률 ㉡ 실현수익률 ㉢ 기대수익률

⑤ ㉠ 기대수익률 ㉡ 실현수익률 ㉢ 요구수익률

해설 ② ㉠ 기대수익률(＝사전적 수익률), ㉡ 요구수익률(＝위험조정수익률), ㉢ 실현수익률(＝사후적 수익률)

34. 아파트의 수요함수는 P=900－Q_D, 공급함수는 P=100+Q_S이다. 균형가격은?

[단, P는 가격(단위：만원), Q_D는 수요량(단위：m²), Q_S공급량(단위：m²)]

① 300만원          ② 400만원      ③ 500만원      ④ 600만원      ⑤ 700만원

해설 ③ 균형가격은 수요량과 공급량이 일치할 때의 가격이다. 따라서 함수를 Q_D＝900-P, Q_S＝P-100 ∴ Q_D＝Q_S, 900-P＝P-100

2P＝1,000  P＝500

35. 다음은 부동산권리분석에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 소유권 등 부동산등기법에 따라 등기할 수 있는 권리관계에 대한 하자유무를 조사․확인․판단하는 것을 협의 권리관계의 분석이라 한다.

② 등기능력이 없는 유치권, 도로관계 등의 사실관계까지 분석하는 것을 최광의 권리관계의 분석이라 한다.

③ 부동산권리분석은 비권력적 행위, 주관성과 객관성, 사후확인행위의 성격을 갖고 있다.

④ 지구단위계획구역 내에서 거래된 부동산은 권리분석 판독할 때 경계해야 할 부동산에 속한다.

⑤부동산권리분석에서 탐문활동이란 권리분석에 필요한 자료와 정보를 직접 탐문하여 얻는 것을 말한다.

해설 ④ 속한다.(×) ⇨ 속하지 않는다.(○)

36. 다음은 지역분석 및 개별분석에 대한 설명이다. 가장 타당한 설명은?

① 대상부동산과 같은 동(洞)에 속한 지역은 인근지역으로 설정하여야 한다.

② 유사지역은 인근지역과 지역특성이 유사한 지역으로 가격면에서는 유사한 지역이 아니다.

③ 지역분석의 대상은 원칙적으로 인근지역과 유사지역뿐이다.

④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 하는 분석이다.

⑤ 일반적으로 개별분석을 먼저 하고 개별분석의 결과에 기초하여 지역분석을 한다.

해설 ④

① 인근지역으로 설정하여야 한다.(×) ⇨ 행정구획과 반드시 일치하는 것은 아니다.(○)

② 유사한 지역이 아니다.(×) ⇨ 유사한 지역이다.(○)

③ 인근지역과 유사지역뿐이다.(×) ⇨ 인근․유사지역뿐만 아니라, 주변용도지역이 있으면 이를 포함한 동일수급권을 대상으로 한다.(○)

⑤ 개별분석 ⇄ 지역분석

37. 택지의 공영개발에 관한 설명이다. 가장 적합하지 않은 것은?

① 공영개발은 개발이익의 사회적 환수를 가능하게 한다.

② 공영개발로 조성한 주택용지는 모두 조성원가로 공급하고 있다.

③ 시장기구를 통한 토지자원의 최적배분이 어렵다는 점에서 공영개발의 의의가 있다.

④ 공영개발사업의 시행은 개인의 재산권을 보호하는 측면에서 충분한 협의와 보상이 이루어져야 한다.

⑤ 교통 및 통신시설․상하수도․공원․의료시설 등의 시설용지를 충분히 확보하여야 한다.

해설 ② 국민주택건설용지와 국민주택규모 이하의 주택건설용지에 대하여는 조성원가로 공급하여야 한다.

38. 주택가격의 급등은 빈부격차를 심화시키는 등 사회문제를 일으키기 때문에 정부는 시장개입을 통하여 주택가격을 안정시키고자 한다. 이와 관련하여 정부가 선택할 수 있는 정책대안 중에서 가장 거리가 먼 것은?

① 분양권 전매 금지                         ② 주택구입자금의 대출금리 상향조정

③ 주택담보대출의 융자비율 하향조정         ④ 주택 양도 및 보유관련 세금 중과

⑤ 주택청약자격의 완화

해설 ⑤ 주택청약자격의 완화(×) ⇨ 주택청약자격의 강화(○)

39. 부동산의 입지는 그 부동산을 활용하는 데 지대한 영향을 미친다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 토지 이외의 생산요소가 동일할 때 입지우위로 얻는 초과수익을 입지잉여라 한다.

② 주거입지란 주택건설사업자가 주택 및 상점가를 건설하기 위하여 한국토지공사로부터 택지를 분양받는 것을 말한다.

③ 농업입지를 고려하는 경우 생산력에 크게 영향을 미치지 않는 취락과 거리는 검토대상이 아니다.

④ 입지경쟁이 발생하면 토지이용이 조방화되어 단위면적당 노동과 자본투입비율이 상승한다.

⑤ 공업입지선정은 시장과 거리가 가장 중요하며, 정치나 국방․개인선호 등의 비경제인자는 고려하지 않는다.

해설 ①

② 한국토지공사로부터 분양받은 택지만을 말하지는 않는다.

③ 검토대상이 아니다.(×) ⇨ 검토대상이다.(○)

④ 조방화되어(×) ⇨ 집약화되어(○)

⑤ 고려하지 않는다.(×) ⇨ 고려한다.(○)

40. 공시지가를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 개별공시지가는 수용할 토지의 보상액 산정기준이 된다.

② 시장․군수․구청장은 일정한 절차를 거쳐 매년 공시기준일 현재 개별토지의 단위면적당 가격을 고시한다.

③ 공시지가에 이의가 있는 자는 이의를 제기하거나 행정소송을 제기할 수 있다.

④ 표준지 공시지가는 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

⑤ 건설교통부장관은 일정한 절차를 거쳐 매년 공시기준일 현재 표준지의 단위면적당 가격을 공시한다.

해설 ① 개별공시지가(×) ⇨ 표준지 공시지가(○)

[문제1] 중개수수료에 관한 설명이다. 틀린 것은?

㉮ 수수료 및 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 특별시, 광역시 또는 도의 조례로 정한다.

㉯ 중개업자의 고의나 과실은 없었으나 중개의뢰인 간의 거래행위가 해제된 경우 중개수수료를 반환하여야 한다.

㉰ 중개수수료의 한도는 매매교환의 경우 거래가액에 따라 0.2%에서 0.9% 이내로 한다.

㉱ 중개업자는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 소정의 수수료를 받는다.

㉲ 중개대상물의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는 그 사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례로 정하는 기준에 따른다.

해설 ㉯ 중개업자의 고의나 과실은 없었으나 중개의뢰인 간의 거래행위가 해제된 경우 중개수수료 청구권이 있으므로 반환하지 않아도 된다.

정답 ㉯

[문제 2] 다음 중 중개업자의 업무범위에 대한 설명으로서 가장 타당하지 아니한 것은?

㉮ 주택건설촉진법상 사업계획승인대상인 주택의 분양대행은 법인인 중개업자의 업무범위에 속한다.

㉯ 공매대상인 부동산의 취득을 알선하는 행위는 법인인 중개업자의 업무범위에 속한다.

㉰ 판례에 따르면 법원의 부동산 경매사건에서 매수신청인으로부터 금품을 받기로 약정하고 그 매수신청인을 대리하여 입찰표를 작성하여 법원에 제출하는 행위는 법인인 중개업자의 업무범위에 해당하지 아니한다. 

㉱ 법인 및 공인중개사인 중개업자의 업무지역은 전국을 대상으로 한다.

㉲ 중개인인 중개업자가 그의 사용인으로서 공인중개사를 고용한 경우에도 업무지역이 전국으로 확대되는 것은 아니다.

해설 ㉮ 주택건설촉진법상 사업계획승인대상인 주택의 경우 미분양된 것에 한해 법인인 중개업자의 업무범위에 속한다.

정답 ㉮

[문제 3] 부동산거래정보망에 관한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 부동산거래정보망을 설치 운영할 자로서 지정을 받을 수 있는 자는 부가통신사업자로서 건설교통부 장관에게 등록된 자이어야 한다.

㉯ 거래정보사업자는 정보처리기사 1급 1인 이상과 공인중개사 3인 이상을 확보하여야 한다.

㉰ 거래정보사업자 지정의 절차와 운영규정에 정할 내용은 대통령령으로 정한다.

㉱ 중개업자가 중개대상물의 정보를 허위로 공개한 경우에는 6월 이내의 업무정지처분을 받을 수 있다. 

㉲ 거래정보사업자는 중개업자 및 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 중개대상물의 정보를 공개하여야 한다. 

해설 ㉮ 부동산거래정보망을 설치 운영할 자로서 지정을 받을 수 있는 자는 부가통신사업자로서 정보통신부장관에게 등록된 자이어야 한다.

㉯ 거래정보사업자는 정보처리기사 1급 2인 이상과 공인중개사 2인 이상을 확보하여야 한다.

㉰ 거래정보사업자 지정의 절차와 운영규정에 정할 내용은 건설교통부령으로 정한다.

㉲ 거래정보사업자는 중개업자로부터 의뢰받은 중개대상물의 정보를 공개하여야 한다.

정답 ㉱

[문제 4] 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하였을 때 벌칙은?

㉮ 100만 원 이하의 과태료에 처한다.

㉯ 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.

㉰ 5년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.

㉱ 3년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.

㉲ 500만 원 이하의 과태료에 처한다.

해설 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하였을 때 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.

정답 ㉯

[문제 5] 다음에서 설명하고 있는 중개계약의 유형으로 맞는 것은?

“부동산거래정보망에 가입한 중개업자가 제공한 중개대상물 정보를 컴퓨터 등을 통해 상호 교환함으로써 신속 정확한 중개활동이 가능하게 한 정보통신시대에 적합한 중개계약형태로 다수의 중개업자가 상호 협동하여 거래계약을 완성시킨다.”

㉮ 일반중개계약 ㉯ 독점중개계약 ㉰ 전속중개계약 ㉱ 공동중개계약 ㉲ 순가중개계약

해설 부동산거래정보망에 가입한 중개업자가 제공한 중개대상물 정보를 컴퓨터 등을 통해 상호 교환함으로써 신속 정확한 중개활동이 가능하게 한 정보통신시대에 적합한 중개계약형태는 공동중개계약이다.

정답 ㉱

[문제 6] 외국인토지법상 외국인 등이 우리나라의 토지를 취득하기 위하여 계약체결을 한 경우언제, 어디에 신고하여야 하는가?

㉮ 계약체결일로부터 90일 이내에 건설교통부장관

㉯ 계약체결일로부터 60일 이내에 시장군수구청장

㉰ 계약체결일로부터 90일 이내에 특별시광역시도지사

㉱ 계약체결일로부터 60일 이내에 특별시광역시도지사

㉲ 계약체결일로부터 90일 이내에 시장군수구청장

해설 외국인토지법상 외국인 등이 우리나라의 토지를 취득하기 위하여 계약체결을 한 경우 계약체결일로부터 60일 이내에 신고하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 7] 다음 중 중개에 대한 설명으로서 가장 타당한 것은?

㉮ 판례에 따르면 장래에 건축될 건물도 중개대상물이 된다.

㉯ 토지의 정착물은 중개대상물이 될 수 없다.

㉰ 등기된 환매권은 부동산중개 권리에 해당되지 않는다.

㉱ 타인이 건설한 아파트를 분양하는 행위는 부동산중개업법상 중개업에 해당한다.

㉲ 중개는 사실행위가 아니라 법률행위에 해당한다.

해설 ㉯ 토지의 정착물은 중개대상물이 될 수 있다.

㉰ 등기된 환매권은 부동산중개 권리에 해당된다.

㉱ 타인이 건설한 아파트를 분양하는 행위는 부동산중개업법상 중개업에 해당하지 않는다.

㉲ 중개는 사실행위이다.

정답 ㉮

[문제 8] 부동산중개업법상 용어의 정의가 맞는 것은?

㉮ “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 영위하는 자를 말한다.

㉯ “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득하여 중개업을 영위하는 자를 말한다.

㉰ “중개인”이라 함은 법인 및 공인중개사 등 중개업을 영위하는 자를 말한다.

㉱ “부동산거래정보망”이라 함은 중개업자와 중개의뢰인 사이에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다.

㉲ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다.

해설 ㉮ “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자의 중개 업무를 보조하는 자

㉯ “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한자

㉰ “중개인”이라 함은 법인 및 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 영위하는 자

㉱ “부동산거래정보망”이라 함은 중개업자 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계

정답 ㉲

[문제 9] 다음 <보기>에서 중개업자의 개설등록을 반드시 취소하여야 하는 사유만을 모두 고른 것은?

㉠ 개설등록증을 타인에게 대여한 경우

㉡ 중개업자가 사망한 경우

㉢ 중개대상물의 정보를 허위로 공개하는 경우

㉣ 업무정지처분기간 중에 업무를 행한 경우

㉤ 최근 1년 이내에 3회에 걸쳐 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우

㉥ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우

㉦ 등록관청에 인장을 등록하지 아니한 경우

㉮ ㉠㉡㉣

㉯ ㉠㉡㉣㉥

㉰ ㉠㉡㉢㉣㉤㉥

㉱ ㉠㉡㉣㉤

㉲ ㉠㉡㉢㉣㉤㉥㉦

해설 ㉠ 개설등록증을 타인에게 대여한 경우 - 필수취소

㉡ 중개업자가 사망한 경우 -필수취소

㉢ 중개대상물의 정보를 허위로 공개하는 경우 -업무정지

㉣ 업무정지처분기간 중에 업무를 행한 경우 -필수취소

㉤ 최근 1년 이내에 3회에 걸쳐 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우 -업무정지

㉥ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우 -상대취소

㉦ 등록관청에 인장을 등록하지 아니한 경우 -업무정지

정답 ㉮

[문제 10] 다음 중 중개업자가 작성 비치하는 서류 장부의 보존기간으로 맞는 것은?

㉮ 실비영수증 사본 － 1년

㉯ 거래계약서 － 3년

㉰ 표준계약서 － 1년

㉱ 중개대상물확인설명서 － 3년

㉲ 수수료영수증 사본 － 3년

해설 ㉮ 실비영수증 사본 － 5년

㉯ 거래계약서 － 5년

㉰ 표준계약서 － 3년

㉲ 수수료영수증 사본 － 5년

정답 ㉱

[문제 11] A는 분양금액 3억원인 아파트를 분양받아 계약금 3천만 원, 1차 중도금 3천만 원을 납부하였다. 그런데 이 아파트에 2천만 원의 프리미엄이 붙어 A는 B에게 분양권을 전매하였다. 만약 중개업자가 이 분양권매매를 중개하였다면 받을 수 있는 중개수수료 총액은 얼마인가? [단, 거래가액 5천만원이상 2억원 미만인 경우 요율 0.5%, 한도액 80만원이며, 거래가액 2억원 이상 6억원 미만인 경우 요율 0.4%, 한도액은 없는 것으로 간주한다]

㉮ 1,000,000원

㉯ 1,600,000원

㉰ 800,000원

㉱ 1,200,000원

㉲ 400,000원

해설 분양권 전매는 실거래가격으로 중개수수료를 계산한다. 실거래가는 8000만원(계약금 3000, 1차 중도금 3000, 프리미엄 2000).

정답 ㉰

[문제 12] 부동산중개업법령 및 관련 법령 등의 규정에 비추어 가장 타당한 설명은?

㉮ 시도지사 또는 등록관청이 사전교육 업무를 위탁하는 때 에는 미리 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

㉯ 사전교육을 위탁받은 부동산중개업협회는 회원만을 상대로 사전교육을 실시할 수 있으나 대학은 그렇지 않다.

㉰ 부동산중개업협회는 민법상 사단법인이며 비영리법인이나 건설교통부장관의 허가가 아닌 인가를 받아야 한다.

㉱ 사전교육 실시권자는 부동산중개업협회나 고등교육법에 의하여 설립된 전문대학에는 사전교육을 위탁할 수 없다.

㉲ 법인인 중개업자의 분사무소에 소속된 공인중개사는 항상 분사무소 책임자만 사전교육을 받을 의무가 있다.

해설 ㉮ 사전교육 업무를 위탁은 건교부장관만이 할 수 있다.

㉯ 부동산중개업협회 및 대학 모두 중개사무소 개설등록을 하고자 하는 자를 대상으로 사전교육을 실시한다.

㉱ 사전교육 실시권자는 부동산중개업협회나 고등교육법에 의하여 설립된 전문대학에는 사전교육을

위탁할 수 있다.

㉲ 법인인 중개업자의 분사무소에 소속된 공인중개사에는 분사무소 책임자도 포함되고 소속 공인중개사도 포함된다.

정답 ㉰

[문제 13] 부동산중개업법상 중개업자의 자격에 대한 설명 중 옳은 것은?

㉮ 개설등록을 반드시 취소해야 할 사유에 포함되는 중개업자는 개설등록 취소 절차를 거치지 않더라도 중개업자의 자격이 없다고 보아야 한다.

㉯ 중개사무소 개설등록을 한 중개업자가 사망할 경우에는 개설등록 취소 절차나 폐업 신고 절차를 마치기 전이라도 개설등록 효력은 소멸된다.

㉰ 중개업자의 개설등록증을 타인에게 양도할 경우 개설등록이 취소되나 양도받은 자는 개설등록이 취소되기 전까지는 중개업자가 자격을 갖는다.

㉱ 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅 사업자가 주된 업무에 부속해서 중개업을 한 경우에는 무등록중개업자로 보아서는 안 된다.

㉲ 중개사무소 개설등록통지를 받은 자라도 등록관청에 보증설정신고를 하기 전에 부동산중개업을 하였다면 무등록중개업자로 보아야 한다.

해설 ㉮ 개설등록을 반드시 취소해야 할 사유에 포함되는 중개업자는 개설등록 취소 절차를 거치지 않으면 적법하게 중개업을 할 수 있다.

㉰ 양도받은 자는 중개업자가 아니다.

㉱ 무등록중개업자에 해당한다.

㉲ 중개사무소 개설등록통지를 받은 자가 중개업을 한 경우에 무등록중개업자로 보지 않는다.

정답 ㉯

[문제 14] 다음은 계약금 등의 반환채무이행의 보장에 관한 기술이다. 가장 타당한 것은?

㉮ 중개업자가 거래계약의 이행이 완료될 때까지 중도금을 제3자 명의로 신탁회사에 예치할 것을 거래당사자에게 권고하기 위하여는 사전에 예치금에 대한 담보책임을 진다는 의사표시를 거래 당사자에게 하여야 한다.

㉯ 중개업자가 거래계약의 이행이 완료될 때까지 중개업자명의로 중도금을 공제사업자에게 예치할 것을 거래당사자에게 권고할 수는 없다.

㉰ 계약금 등을 중개업자 명의로 예치한 경우 계약금 수령권자는 당해 부동산거래계약을 해지할 수 없다. 

㉱ 중개업자는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금을 중개업자 명의로 금융기관에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

㉲ 중도금을 예치할 것을 권고한 경우 거래당사자가 이를 거부하면 중개계약은 해지된다.

해설 ㉮ 사전에 예치금에 대한 담보책임을 진다는 의사표시를 거래 당사자에게 하여야 하는 규정은 없다.

㉯ 중개업자가 거래계약의 이행이 완료될 때까지 중개업자명의로 중도금을 공제사업자에게 예치할 것을 거래당사자에게 권고할 수는 있다.

㉰ 계약금 등을 중개업자 명의로 예치한 경우 계약금 수령권자는 당해 부동산거래계약을 해지할 수 있다. 

㉲ 중도금을 예치할 것을 권고한 경우 거래당사자가 이를 거부하더라도 중개계약의 효력은 변함이 없다.

정답 ㉱

[문제 15] 중개사무소설치 및 이전에 관한 설명 중 옳은 것은?

㉮ 모든 중개업자는 2개 이상의 사무소를 둘 수 없다.

㉯ 중개법인의 분사무소는 모든 시군구별로 설치할 수 있으나, 시군구별로 1개소를 초과할 수 없다.

㉰ 현행 중개업법령에서는 사무소에 관한 규제가 폐지되어 무허가건물에도 사무소를 설치할 수 있다.

㉱합동사무소에 소속된 중개업자에 대하여는 합동사무소의 대표자가 일괄하여 사무소 이전신고를 할 수 있다.

㉲ 자신의 중개사무소를 두고 인근 아파트모델 하우스 옆에 있는 다른 건물에 중개사무소를 설치하는 것은 무방하다.

해설 ㉮ 원칙적으로 중개업자는 2개 이상의 사무소를 둘 수 없으나 법인은 분사무소를 설치할 수 있다.

㉯ 중개법인의 분사무소는 주된 사무소 소재지 등록관청 이외의 시군구별로 설치할 수 있으나, 시군구별로 1개소를 초과할 수 없다.

㉰ 무허가건물에도 사무소를 설치할 수 있다.

㉲ 2개 사무소 설치금지 금지 규정에 위반된다.

정답 ㉱

[문제 16] 다음 중 중개업자가 주택임대차 중개를 의뢰받고 중개업자가 행한 중개행위로 옳은 것은?

㉮ 보증금이 1천만원 미만이어서 구두로 성실하게 확인 설명하고 임대차계약서를 작성해 주었다.

㉯ 주택임대차보호법상 계약기간은 2년 이상으로만 할 수 있다고 설명했다.

㉰ 임차인이나 임대인 모두 임대료의 증감을 청구할 수 없다고 설명했다.

㉱ 확정일자인을 동사무소에서도 받을 수 있다고 설명했다.

㉲주택임대차보허법상 소액우선변제를 받을 임차인의 범위를 설명하면서 서울은 보증금이 5천만원 이하인 임차인이 해당된다고 했다.

해설 ㉮ 확인설명서를 작성하여 교부하여야 한다.

㉯ 주택임대차보호법상 계약기간은 1년의 계약기간도 가능하다.

㉰ 임차인이나 임대인 모두 임대료의 증감을 청구할 수 있다.

㉲ 서울은 보증금이 4천만원 이하인 임차인이 해당된다고 했다.

정답 ㉱

[문제 17] 다음 중에서 중개업자 등이 해서는 아니되는 부동산중개업법상 금지행위에 해당되지 않는 것은? 

㉮ 중개업자 A는 자신이 소유한 가평의 전원주택을 자신의 중개사무소에서 매수의뢰인 B에게 매각하고 또 청향리에 소유한 주택 1동도 자신의 중개사무소에서 매수의뢰인 C에게 매각하여 강남에 고급주택을 매입하였다.

㉯ 중개업자 A는 사업을 하는 임대의뢰인 B와 임차의뢰인 C로부터 바쁘다는 이유로 양 당사자로부터 전권을 위임받고 아파트 임대차계약을 체결하였다.

㉰ 중개업자 A는 의뢰인 B와 C 간의 매매계약을 중개함에 있어서 B가 갑자기 출장 중이어서 B의 위임을 받고 의뢰인 C와 매매계약을 체결하였다.

㉱ 중개업자 A는 의뢰자 B로부터 동해안 별장용지를 매수의뢰받고 강릉에 있는 임야 500평을 5천만원에 매수하면 3개월 이내에 1억에 팔아주겠다고 하였다.

㉲ 중개업자 A는 매도의뢰인 B로부터 포천에 소재한 임야 3000평을 1억에 팔아 달라는 의뢰를 받고 매수의뢰인 C와 매매계약을 성립시킨 대가로 법정수수료와 금 3냥의 행운의 열쇠를 받았다.

해설 ㉰는 일방대리로 금지행위 위반이 아니다.

정답 ㉰

[문제 18] 다음은 법정지상권에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

㉮ 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다.

㉯ 지상물 중 독립된 건물로 볼 수 없는 단순한 지상구조물인 자전거보관소와 철봉에 관하여는 관습법상의 법정지상권을 취득할 여지가 없다.

㉰ 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

㉱ 저당권설정 당시의 건물이 멸실되거나 철거된 후 재건축신축한 경우에도 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우 법정지상권이 인정된다.

㉲ 법정지상권은 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리로서 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것은 불가능하다.

해설 ㉲ 법정지상권 처분은 불가능하나 건물은 처분이 &#57767;능하다.

정답 ㉲

[문제 19] 부동산중개업법상 다음 중 옳은 것은?

㉮ 중개업자가 휴업기간을 연장하고자 할 경우 휴업기간 만료 5일 전까지 해야 하며, 이 경우 휴업기간 연장은 1회 6월을 초과할 수 없다.

㉯ 중개사무소를 이전한 경우 이전신고기관은 이전 전의 중개사무소를 관할하는 등록관청이다.

㉰ 중개업자가 2개월 이상 휴업을 하고자 하거나 1개월 이상 폐업을 하고자 할 때에는 이를 신고하여야 한다.

㉱ 중개사무소를 이전한 후 신고하지 않으면 200만원 이하의 과태료처분에 처해진다.

㉲중개사무소를 이전하는 경우에는 이전한 날로부터 2주 이내에 이전신고를 하여야 한다.

해설 ㉮ 휴업기간 연장은 1회 3월을 초과할 수 없다.

㉰ 중개업자가 3개월 이상 휴업을 하고자 하거나 폐업을 하고자 할 때에는 이를 신고하여야 한다.

㉱ 중개사무소를 이전한 후 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료처분에 처해진다.

㉲ 중개사무소를 이전하는 경우에는 이전한 날로부터 10일 이내에 이전신고를 하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 20] 다음 중 부동산중개업법상 중개사무소의 개설등록에 대한 설명으로서 가장 타당한 것은?

㉮ 무등록중개업자는 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.

㉯ 중개업자는 등록을 한 때에는 그 날로부터 10일 이내에 손해배상책임을 보장하기 위한 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

㉰최근 1년 이내에 2회 이상 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

㉱ 중개업자는 등록증을 교부받고 특별한 사유없이 3개월 이상 중개업무를 개시하지 않는 경우에 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있다.

㉲공인중개사는 등록신청일 전 6개월 이내에 건설교통부장관이 시행하는 사전교육을 이수하고 등록신청을 하여야 한다.

해설 ㉮ 무등록중개업자는 3년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금에 처한다.

㉰ 최근 1년 이내에 2회 이상 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우에는 업무정지를 명 할 수 있다.

㉱ 중개업자는 등록증을 교부받고 특별한 사유없이 3개월 이상 중개업무를 개시하지 않는 경우에 등록관청은 100만원 이하의 과태료에 처한다.

㉲ 공인중개사는 등록신청일 전 1년 이내에 건설교통부장관이 시행하는 사전교육을 이수하고 등록신청을 하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 21] 다음은 부동산의 거래를 규제하는 각종 법규에 대한 설명이다. 잘못 설명된 것은?

㉮ 향교재산법에서 정한 향교재단이 향교재산에 속한 부동산을 처분 또는 담보로 제공하고자 할 때에는 시도지사의 허가를 받아야 한다.

㉯ 주거환경개선지구 안에 건설되어 공급받은 주택은 사업시행자의 동의를 얻지 아니하고는 대통령령이 정하는 기간 동안 이를 타인에게 전매 또는 전대할 수 없다.

㉰ 중소기업창업지원법에 의해 국토이용계획의 변경결정 또는 토지거래계약허가를 의제받은 경우에 창업자는 원칙적으로 일정기간 동안 당해 토지 및 공장건축물을 다른 사람에게 전매할 수 없다.

㉱ 공익법인의설립운영에관한법률에서 정한 공익법인은 기본재산을 매도증여임대교환하거나 담보로 제공하고자 할 때에는 주무관청의 허가를 받아야 한다.

㉲ 종합금융회사는 업무용 부동산을 제외하고는 부동산을 매입하거나 소유할 수 없으며 담보권의 실행으로 인하여 비업무용 부동산을 취득하는 것도 금지된다.

해설 ㉲ 종합금융회사는 담보권의 실행으로 인하여 비업무용 부동산을 취득하는 것은 가능된다.

정답 ㉲

[문제 22] 중개업자가 중개대상물에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그에 관한 정보 및 조언을 제공하는 등 거래의 알선만을 하는 경우에 부동산중개업법령상 확인설명하여야 하는 사항이 아닌 것은?

㉮ 도로 및 대중교통과의 연계성, 시장학교등과의 근접성, 지형 등 입지여건, 일조소음진동악취 등 환경조건 

㉯ 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항

㉰ 수도전기가스소방열공급설비, 오수폐수쓰레기처리시설 등의 상태

㉱ 중개대상물의 소재지지목면목구조건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항

㉲ 도색도배 등 중개대상물의 내외부상태

해설 거래의 알선만을 하는 경우에 확인설명하여야 하는 사항이 아닌 것

㉠ 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항

㉡ 거래예정가격, 공시되지 않은 중요물건, 중요시설에 관한 사항

정답 ㉯

[문제 23] 계약서 작성에 있어 중개업자가 유의해야 할 다음의 설명 중 옳은 것은?

㉮ 미성년자나 한청치산자와 거래를 할 때에는 반드시 그의 법정대리인과 계약을 체결해야 한다.

㉯ 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다른 경우에는 등기부상의 소유자와 계약을 체결해야 한다.

㉰ 계약 내용은 반드시 서면에 의해서 작성하고 공법상의 이용제한사항을 기재해야 한다.

㉱ 합유인 재산에 대하여 계약을 체결할 때에는 합유자 전원의 동의 여부를 확인해야 한다.

㉲ 건물의 경우 하자담보책임에 관하여 계약서에 명시하지 않으면 절대적으로 하자담보책임을 물을 수 없기 때문에 반드시 계약서에 명시해야 한다.

해설 ㉮ 미성년자나 한청치산자와 거래를 할 때에는 법정대리인의 동의가 있으면 가능하다.

㉯ 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다른 경우에는 실제 소유자와 계약을 체결해야 한다.

㉰ 공법상의 이용제한사항은 계약서 기재사항이 아니다.

㉲ 건물의 경우 하자담보책임에 관하여 계약서에 명시하지 않더라도 하자담보책임을 물을 수 있다.

정답 ㉱

[문제 24] 부동산중개업법상 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 나이가 20세 미만이라도 혼인하여, 성년으로 의제된 사람은 응시자격이 있다.

㉯ 등록관청은 중개업자가 휴업 규정에 위반하여 특별한 사유 없이 6월 이상 휴업한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

㉰ 부동산중개업법을 위한하여 1천만원의 벌금형을 선고받은 경우 공인중개사 자격이 취소된다.

㉱ 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사라는 명칭을 사용하지 못하나, 이와 유사한 명칭은 등록관청에 신고한 후 사용할 수 있다.

㉲ 공탁한 공탁금은 중개업자가 폐업 또는 사망한 날로부터 3년 이내에 이를 회수할 수 있다.

해설 ㉮ 성년으로 의제된 사람은 응시자격이 없다.

㉰ 부동산중개업법을 위한하여 1천만원의 벌금형을 선고받은 경우 공인중개사 자격이 취소되지 않는다.

㉱ 공인중개사가 아닌 자는 어떠한 경우에도 공인중개사라는 명칭을 사용하지 못한다.

㉲ 공탁한 공탁금은 중개업자가 폐업 또는 사망한 날로부터 3년 이내에 이를 회수할 수 없다.

정답 ㉯

[문제 25] 중개업자의 벌칙과 관련한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 공인중개사 정(丁)이 자격취소처분을 받은 후 7일 이내에 자격증을 특별시장광역시장도지사에게 반납하지 않은 경우 500만원의 과태료에 처해질 수 있다.

㉯ 건설교통부장관, 시도지사 또는 등록관청은 과태료의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반 행위의 결과만 참작할 뿐 그 동기는 참작하여서는 아니된다.

㉰ 중개업자 무(戊)에게 고용된 공인중개사 기(己)가 중개업무에 관하여 과태료처분을 받게되면 중개업자 무(戊)도 과태료에 처해질 수 있다.

㉱ 중개업자 병(丙)이 이중으로 중개업사무소의 개설등록을 하여 중개업을 한 경우 2천만원의 벌금에 처해질 수 있다.

㉲ 공인중개사인 갑(甲)이 자신의 공인중개사 자격증을 을(乙)에게 대여한 경우 1년 이하의 징역에 처해질 수 있다.

해설 ㉮ 공인중개사 정(丁)이 자격취소처분을 받은 후 7일 이내에 자격증을 특별시장광역시장도지사에게 반납하지 않은 경우 100만원의 과태료에 처해질 수 있다.

㉯ 건설교통부장관, 시도지사 또는 등록관청은 과태료의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반 행위의 결과 및 그 동기를 참작하여야 한다.

㉰ 소송공인중개사가 중개업무에 관하여 과태료 처분행위를 한 경우 그를 고용한 중개업자가 과태료를 부과받는다.

㉱ 중개업자 병(丙)이 이중으로 중개업사무소의 개설등록을 하여 중개업을 한 경우 1천만원의 벌금에 처해질 수 있다.

정답 ㉲

[문제 26] 다음 중 법원의 부동산경매제도(강제매각제도)에 대한 설명이다. 가장 올바른 설명은?

㉮ 주택임대차보호법에 의거하여 우선변제권을 갖춘 주택임차인이라면 최초 매각기일 이후라도 매각허가결정이후 배당실시 이전까지만 배당요구를 하면 된다.

㉯ 매각허가를 받은 매수인이 법원에서 통지받은 대금지급기한 이전에 매각대금을 전부 납부하더라도 매각대금 지급기한이 경과한 날부터 소유권을 취득한다.

㉰ 매각허가결정에 불복하여 항고하고자 하는 사람은 매각대금의 10% 상당의 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 한다.

㉱ 부동산 매각의 법원경매는 일정한 매각기일에 실시하는 기간 입찰과 입찰기간 이내에 실시하는 호가 경매의 2가지 방법으로만 할 수 있다.

㉲ 경매개시결정 이전에 전입한 임차인이라면 경락인에게 대항하지 못할 경우라도 인도명령의 대상이 되지 않는다.

해설 ㉮ 주택임대차보호법에 의거하여 우선변제권을 갖춘 주택임차인은 최초 매각기일까지 배당요구를 하여야 한다.

㉯ 매각허가를 받은 매수인이 법원에서 통지받은 대금지급기한 이전에 매각대금을 전부 납부하면 소유권을 취득한다.

㉱ 부동산 매각의 법원경매는 기일 입찰제, 기간 입찰제와 1기일 2회 입찰제의 제도가 있다.

㉲ 경매개시결정 이전에 전입한 임차인이라면 경락인에게 대항하지 못할 경우 인도명령의 대상이 된다.

정답 ㉰

[문제 27] 전속중개계약에 관한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 중개업자는 전속중개계약서를 1년간 보존하여야 한다.

㉯ 중개의뢰인이 중개를 의뢰함에 있어 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있다.

㉰ 전속중개계약의 유효기간은 당사자간에 다른 약정이 없는 경우에는 6월로 한다.

㉱ 전속중개계약을 체결한 중개업자는 소유권전세권 및 권리자의 주소성명 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 공개하여야 한다.

㉲ 중개업자는 전속중개계약을 체결하고자 하는 때에는 특별시광역시 또는 도의 조례로 정하는 계약서를 사용하여야 한다.

해설 ㉮ 중개업자는 전속중개계약서를 3년간 보존하여야 한다.

㉰ 전속중개계약의 유효기간은 당사자간에 다른 약정이 없는 경우에는 3월로 한다.

㉱ 전속중개계약을 체결한 중개업자는 권리자의 주소성명 등 인적사항을 공개하면 아니된다.

㉲ 중개업자는 전속중개계약을 체결하고자 하는 때에는 건설교통부령이 정하는 표준계약서(전속중개 계약서)를 사용하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 28] 중개대상물에 대한 현장조사와 관련한 중개업자의 확인설명에 대한 판례이다. 다음 중 맞는 것은? 

㉮ 건물임차인이 그 권원에 의하여 증축한 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소유권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체로 인정됩니다.

㉯ 부동산의 경우 판결이나 상속으로 인한 물권변동은 현장 확인이 필요하나, 신축건물에 대한 소유권의 원시취득은 등기부를 통해서 확인을 해야 합니다.

㉰ 온천에 관한 권리(온천권 또는 온천수 이용권)는 관습법상의 물권의 일종이며 사유지인 호수에서 20년 이상 평온, 공연하게 관개용 물을 받아 사용한 경우에도 관습법상 용수권(지역권)을 취득합니다.

㉱ 토지를 매매하는 경우 매수인은 측량이나 지적도와 대조 등의 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확이 일치하는지 여부를 미리 확인해야 할 주의의무가 있으므로 현장확인이 필수적입니다.

㉲ 토지가 지적공부에 1필의 토지로 등록된 경우 그 토지의 소재 지번, 지목, 지적 및 경계는 일응 그 등록으로서 특정되나, 그 토지의 소유권의 범위까지 지적공부상의 경계에 의하여 확정되지 않습니다.

해설 ㉯ 신축건물에 대한 소유권의 원시취득 또한 현장확인을 통해 확인한다.

㉰ 온천에 관한 권리(온천권 또는 온천수 이용권)는 관습법상 용수권(지역권)을 취득하지 못한다.

㉱ 매수인은 매매목적물에 대한 현장확인 의무가 없다.

㉲ 토지의 소유권의 범위까지 지적공부상의 경계에 의하여 확정된다.

정답 ㉮

[문제 29] 다음 중 중개업법상 중개업자의 결격사유에 관한 설명으로서 올바른 것은?

㉮ 한정치산자는 공인중개사가 될 수 없으나, 중개보조원이 되는 데에는 문제없다.

㉯ 금고 이상의 형의 선고유예처분을 받은 자는 어떠한 경우에도 공인중개사가 될 수 없다.

㉰ 부동산중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과된 자는 중개업자가 될 수 있다.

㉱ 미성년자는 중개업자가 될 수 없으나, 중개보조원이 되는 데에는 문제없다.

㉲ 파산선고를 받은 자는 어떠한 경우에도 공인중개사가 될 수 없다.

해설 ㉮ 한정치산자는 공인중개사가 될 수 있으나, 중개보조원이 되지는 못한다.

㉯ 금고 이상의 형의 선고유예처분을 받은 자는 공인중개사가 될 수 있다.

㉱ 미성년자는 중개업자가 될 수 없으며 중개보조원도 되지 못한다.

㉲ 파산선고를 받은 자는 공인중개사가 될 수 있다.

정답 ㉰

[문제 30] 서울시 강남구에 중개사무소를 두고 있는 공인중개사인 중개업자 A는 경기도에 있는 신도시의 개발로 대단위아파트가 개발되자, 그 부근에 임시로 창고를 빌려 개조하여 분양권자를 상대로 중개 활동을 하고 있다. 다음 설명 중 타당한 것은?

㉮ A의 행위는 중개대상물 범위로 보아 부동산거래정보활성화에 따른 정당한 중개활동에 해당한다.

㉯ A는 이중으로 사무소를 두었으므로 등록관청은 A의 중개사무소 개설등록을 취소하여야 한다.

㉰ A의 행위는 업무지역을 위반한 행위로 업무정지처분을 받을 수 있다.

㉱ A에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

㉲ A가 2천만원의 벌금에 처하게 되면 공인중개사 자격도 취소된다.

해설 ㉮ A의 행위는 2중사무소 설치금지 규정에 위배된다.

㉯㉰ A는 이중으로 사무소를 두었으므로 등록관청은 A의 중개사무소 개설등록을 취소하여야 한다.

㉱ A에 대해서는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

㉲ A가 1천만원의 벌금에 처하게 되면 결격사유에 해당되나 공인중개사 자격은 취소되지 않는다.

정답 ㉯

[문제 31] 부동산 중개법인인 중개업자가 할 수 있는 업무가 아닌 것은?

㉮ 부동산의 이용 및 개발에 대한 상담

㉯ 중개업

㉰ 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공

㉱ 미분양된 주택 및 상가의 분양대행

㉲ 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 입찰 대행

해설 ㉲ 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득알선을 할 수 있으나 입찰 대행은 변호사법에 위반된다.

정답 ㉲

[문제 32] 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 그러므로 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 다음을 설명하고, 관계증서사본을 교부하여야 한다. 잘못된 것은?

㉮ 보증기간 ㉯ 보증보험회사

㉰ 공제사업을 행하는 자 ㉱ 보증종목

㉲ 보증금액

해설 ㉱ 보증종목은 설명할 사항이 아니다.

정답 ㉱

[문제 33] 다음은 계약서의 검인신청제도에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?

㉮ 계약서의 서식은 특별히 정해진 것이 없으며 부동산등기특별조치법상의 필요적 기재사항만 있으면 된다. 

㉯ 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서인 때에는 판결서에 검인을 받아야 한다.

㉰ 토지와 건물 상호간의 교환계약을 체결한 경우에는 검인을 받을 필요가 없다.

㉱ 계약당사자 중 아무나 검인을 신청할 수 있다.

㉲ 국토이용관리법상 토지거래계약허가증을 교부받은 경우에는 다시 계약서에 검인을 받을 필요가 없다. 

해설 ㉰ 토지와 건물 상호간의 교환계약을 체결한 경우에는 검인을 받아야 한다.

정답 ㉰

[문제 34] 부동산경매와 공매에 관해서 비교 설명한 것 중 옳은 것은?

㉮ 경매의 경우 토지거래허가절차가 면제되나, 비업무용 부동산 공매의 경우 토지거래허가가 면제되지 않는다.

㉯ 경매에 있어서는 경략대금을 분할, 납부할 수 있으나, 공매에 있어서는 지정일에 일시 완납해야 한다. 

㉰ 일반적으로 낙찰가격면에서 부동산경매가 공매보다 비싼 것이 흠이다.

㉱ 외국인의 경우 부동산경매를 통해서는 토지를 취득할 수 없으나, 공매를 통해서는 취득할 수 있다.

㉲ 경매는 법원에 의해 실시되나, 공매는 자치단체에서 실시한다.

해설 ㉯ 경매에 있어서는 매각(경락)대금을 분할 납부할 수 없으나, 공매에 있어서는 분할납부가 가능하다. 

㉰ 일반적으로 낙찰가격면에서 부동산경매가 공매보다 싸다.

㉱ 외국인의 경우 부동산경매 및 공매를 통해서 모두 토지를 취득할 수 있다.

㉲ 공매는 자산관리공사에서 실시한다.

정답 ㉮, ㉲

[문제 35] 다음은 주택임대차계약서의 확정일자인 제도에 대한 설명이다. 올바르게 설명한 것은?

㉮ 모든 부동산의 임차권에 대하여 등기를 하지 않아도 계약서에 확정일자인을 받으면 후순위권리에 우선하여 임차보증금을 변제 받는 제도이다.

㉯ 확정일자인은 법원 등기소에서만 받을 수 있다.

㉰ 확정일자를 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다.

㉱ 이 제도는 주택임대인의 재산권을 보호하기 위한 제도이다.

㉲ 임차권은 어디까지나 채권이므로 물권이 가지는 권리의 강제집행을 신청한다든지 또는 임대인의 승인 없이 전전세할 수 있는 권한은 없다.

해설 ㉮ 주택 및 상가 임차권에 대하여 등기를 하지 않아도 계약서에 확정일자인을 받으면 후순위권리에 우선하여 임차보증금을 변제 받는 제도이다.

㉯ 확정일자인은 법원 등기소, 공증사무소, 동사무소에서 받을 수 있으며 상가 임대차에 대하여는 사무소서에서 확정일자인을 받을 수 있다.

㉰ 확정일자를 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요없다.

㉱ 이 제도는 주택임차인의 재산권을 보호하기 위한 제도이다.

정답 ㉲

[문제 36] 다음 ( )에 들어갈 말을 순서대로 가장 올바르게 나열한 것은?

부동산중개업법은 ( )을(를) 건전하게 지도육성하고 ( )를(을) 적절히 규율함으로써 ( )의 공신력을 높이고 공정한 ( )를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다.

㉮ 부동산중개업 － 부동산중개업무 － 부동산중개업자 － 부동산거래질서

㉯ 부동산중개업자 － 부동산중개업무 － 부동산중개업 － 부동산거래질서

㉰ 부동산중개업자 － 부동산중개업무 － 부동산중개업 － 부동산중개질서

㉱ 부동산중개업무 － 부동산중개업 － 부동산중개업 － 부동산거래질서

㉲ 부동산중개업 － 부동산중개업무 － 부동산중개업자 － 부동산중개질서

해설 부동산중개업법은 (부동산중개업)을 건전하게 지도육성하고 (부동산중개업무)를 적절히 규율함으로써 (부동산중개업자)의 공신력을 높이고 공정한 (부동산거래질서)를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다.

정답 ㉮

[문제 37] 다음 중 공시능력 있는 부동산물권이 아닌 것은?

㉮ 전세권 ㉯ 지역권 ㉰ 가등기담보권

㉱ 부동산임차권 ㉲ 지상권

해설 부동산 임차권은 등기를 하지 않는 경우가 많으므로 공시능력이 없다고 할 수 있다.

정답 ㉱

[문제 38] 중개업자의 손해배상책임에 관한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 중개업자의 사용인의 업무상 행위로 중개의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 중개업자에게 과실이 없었음을 입증하면 중개업자는 손해배상책임이 없다.

㉯ 중개업자가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로서 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 없다.

㉰ 중개업자가 고의 또는 중과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 있으나 중개업자의 경과실은 손해배상책임을 면한다.

㉱ 중개업자는 손해배상책임을 보장하기 위하여 반드시 보증보험에 가입하고 이를 등록관청에 신고하여야 한다.

㉲ 보증을 설정한 중개업자가 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하여야 한다.

해설 ㉮ 중개업자의 사용인의 업무상 행위로 중개의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 중개업자는 무과실 책임으로서 손해배상책임이 없다.

㉯ 중개업자가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로서 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 있다.

㉰ 중개업자가 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 있다. 이에는 경과실까지 포함된다.

㉱ 중개업자는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험에 가입하고 이를 등록관청에 신고하여야 하나 보증기관이 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.

정답 ㉲

[문제 39] 부동산거래계약서에 관한 기술이다. 맞는 것은?

㉮ 중개업자가 거래계약서 작성의무를 위반한 경우 등록관청은 등록을 취소할 수 있다.

㉯ 계약서의 사본은 3년간 이를 보관하여야 한다.

㉰ 중개대상물에 관하여 중개의뢰가 있은 때에는 지체없이 작성하여야 한다.

㉱ 중개업자는 중개의뢰인의 요청이 없는 경우에도 계약서의 검인을 신청하여야 한다.

㉲ 중개업자가 등록한 인장을 사용하지 아니한 경우 등록관청은 6월의 범위내에서 기간을 정하여 사무의 정지를 명할 수 있다.

해설 ㉮ 중개업자가 거래계약서 작성의무를 위반한 경우 등록관청은 업무정지를 명할 수 있다.

㉯ 계약서의 사본은 5년간 이를 보관하여야 한다.

㉰ 거래계약서는 거래가 성립된 때에 작성하여야 한다.

㉱ 중개업자는 중개의뢰인의 요청이 있는 경우에 한하여 계약서의 검인을 신청하여야 한다.

정답 ㉲

[문제 40] 다음 중 중개실무와 관한 설명으로서 올바른 것은?

㉮ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 없다.

㉯ 부동산등기특별조치법에 위반하여 소유권이전을 내용으로 계약을 체결하고 60일 이내에 소유권이 전등기를 신청하지 아니한 경우에는 그 거래계약은 무효다.

㉰ 대항력을 갖춘 주택임차인은 계약기간 중 주택의 소유자가 변경되는 경우에는 임차권을 주장할 수 없다. 

㉱ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 것은 부동산실권리자명의등기에관한법률에 위반되는 명의신탁에 해당되지 아니한다.

㉲ 2개 이상의 시군구에 있는 수개의 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약서에 검인을 받고자 하는 경우에는 모든 시군구청에서 검인을 받아야 한다.

해설 ㉮ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

㉯ 부동산등기특별조치법에 위반하여 소유권이전을 내용으로 계약을 체결하고 60일 이내에 소유권이 전등기를 신청하지 아니한 경우에는 과태료를 부과받지만 거래계약은 유효다.

㉰ 대항력을 갖춘 주택임차인은 계약기간 중 주택의 소유자가 변경되는 경우에는 임차권을 주장할 수 있다. 

㉲ 2개 이상의 시군구에 있는 수개의 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약서에 검인을 받고자 하는 경우에는 시군구청 중 한 곳에서 검인을 받아야 한다.

정답 ㉱

[문제1] 이자율의 하락이 부동산시장에 미치는 영향으로 타당한 것은? (단, 이자율 상승 이외에 부동산의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인들의 변화는 없다고 가정한다.)

㉮ 생산비 하락으로 신규주택의 공급이 장기적으로 감소한다.

㉯ 전세금의 기회비용이 하락하면서 전세수요가 감소한다.

㉰ 투자에 따른 기회비용의 감소로 부동산에 대한 수요가 증가한다.

㉱ 경기가 위축되면서 부동산의 공간서비스에 대한 수요가 감소한다.

㉲ 전세금의 운용수익이 줄어들면서 월세공급이 감소한다.

해설 ㉮ 장기적으로 증가한다. ㉯ 전세금의 기회비용이 증가하게 되어 전세수요는 감소한다. ㉱경기가 활성화되면서 부동산에 대한수요와 공급이 증가한다. ㉲ 전세금의 운용수익이 줄어들면서 월세공급이 증가한다.

정답 ㉰

[문제 2] 부동산의 위치(접근성)에 대한 평가는 용도에 따라 그 기준이 다르다. 다음 부동산의 위치에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ 공공용부동산의 위치에 대한 평가는 주민의 편리성, 공익성, 주변경관과 안식, 인구의 사회적 지위 등이 그 판단기준이 된다.

㉯ 부동산의 가치에 상당한 영향을 미치는 것은 접근성이지만 농업용부동산에서는 기후, 강수량, 재해 위험성 등이 중요하므로 위치관계는 중요하지 않다.

㉰ 부동산의 현재 위치에서의 용도사용이나 다른 용도로의 전환은 주변의 토지 이용의 상태로 판단하기보다는 토지이용의 주체에 의하여 많은 영향을 받게 된다.

㉱ 일반적으로 주거용은 거주자의 사회 환경과 매물습관, 상업용은 배후지를 둘러싼 공익시설의 배치상태, 공업용은 소득수준과 개발비용 등이 부동산의 위치가치의 판단기준이 된 다.

㉲ 위치는 절대적 위치와 상대적 위치가 있다. 부동산 간에는 상대적 위치에 따라 효용성에서 차이가 있으며, 효용성이 유사한 부동산 간에는 상호대체관계가 인정된다.

해설 ㉮주민의 편리성, 주변경관과 안식 등은 주거용부동산의 판단기준이 된다. ㉯ 위치관계는 용도에 상관없이 아주 중요한 요인이 된다. ㉰ 부동산의 용도변경등은 부동산이 속해있는 환경에 많은 영향을 받게 되므로 용도변경의 타당성은 토지이용의 주체에 의하는 것보다는 주변의 토지이용의 상태로 판단하게 된다.㉱일반적으로 주거용은 쾌적성과 편리성의 만족을, 상업용은 수익성을 극대화하는 방향으로, 공업용은 비용의 최소화로서 부동산의 위치 가치를 판단하게 된다. 따라서 소득수준은 주거용과 관련성이 있다고 본다.

정답 ㉲

[문제 3] 최근 도심의 오랜 된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중고 소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말하는 것은?

㉮ 집중반전현상 ㉯ 공동화현상 ㉰ 도시회춘화현상 ㉱ 직주접근현상 ㉲ 도심고등현상

해설 도시회춘화현상이란 도시가 재건축등으로 인하여 거주민들의 수준이 한 단계 높은 층이 이주해 옴으로써 도시 내의 기능이 다시 활발해 지는 현상을 말한다.

정답 ㉰

[문제 4] 특정 토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면, 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가?

㉮ 내구성 ㉯ 접근성 ㉰ 물리적 개별성 ㉱ 부동성 ㉲ 부증성

해설 한국산업인력관리공단은 정답을 ㉯로 하였다. 그러나 부동산의 특성은 부동산학을 성 립하게 만드는 중요한 근거가 되므로 신중하게 접근하여야한다. 따라서 부동산의 특성 이 무엇인가에 대하여는 많은 논란이 있으며, 또한 각 특성에서 파생되는 현상에도 학 자들의 견해가 충돌되고 있다. 그러므로 부동산의 특성과 관련된 문제를 출제할 때는 신중하게 하여야 하고, 특정의 학자만 생각하고 주장하는 문제는 바람직하지 않다. 본 문제는 부동성의 파생특징으로 설명되는 인접성으로 정답을 할지라도 문제가 되는데 접근성이라는 부동산의 특성인 부동성으로 인한 파생특징을 정답으로 인정하고 있어 크게 잘못된 문제라고 본다.

정답 ㉱

[문제 5] 다음은 부동산금융에 관련된 기초 용어의 설명이다. 이들 중 틀린 것은?

㉮ 잔금비율(propotion outstanding)은 저당대출액에 대한 미상환된 원금의 비율을 말 한다.

㉯ 저당상수(mortgage constant)에 대출원금을 곱하면 매년(또는 매월) 갚아야 할 상환액이 계산된다. 

㉰ 상환조견표(amortization schedule)를 통해 저당대출에 대한 원금상환분과 이자지급분이 시간에 따라 어떻게 달라지는지 볼 수 있다.

㉱ 채무불이행위험(default risk)은 대출자(은행)에게 그리고 조기상환위험(prepay ment risk)은 차입자에게 부담이 되는 위험을 말한다.

㉲ 상환비율은 1에서 잔금비율을 차감한 값이다.

해설 채무불이행위험과 조기상환위험은 대출자(은행)가 부담하게 되는 위험이 된다.

정답 ㉱

[문제 6] 부동산에 관한 의사결정에 있어서 관련조세는 경제적 관점에서 고려하여야 하는 요소이다. 다음 부동산관련 조세 중 취득ㆍ 보유ㆍ 양도 모든 과정에 관련되는 것으로 맞는 것은?

㉮ 지역개발세ㆍ 공동시설세ㆍ 지방교육세

㉯ 취득세ㆍ 재산세ㆍ 양도소득세

㉰ 부가가치세ㆍ 농어촌특별세ㆍ 인지세

㉱ 면허세ㆍ 도시계획세ㆍ 주민세(소득할)

㉲ 인지세ㆍ 사업소세 (재산할)ㆍ 법인세

정답 ㉰

[문제 7] 다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 호수(戶數)밀도란 주택수의 대지(용지)면적에 대한 비율의 개념이다.

㉯ 건축면적은 건물의 전 층수 평균바닥면적을 말한다.

㉰ 건폐율은 건축면적의 총건축면적에 대한 비율로서 건축밀집도를 나타낸다.

㉱ 건축연면적은 지하층을 제외한 지상건축총면적을 말한다.

㉲ 용적률이란 지하층을 포함한 건축연면적의 토지면적에 대한 비율을 말한다.

해설 ㉯ 건축면적은 일반적으로 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 으로 한다. ㉰ 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. ㉱ 건축연면적에 는 지하층을 포함한다. ㉲ 용적율은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.

정답 ㉮

[문제 8] 부동산컨설팅에서 컨설턴트와 의뢰인과의 관계를 설명한 것이다. 적절하지 못한 것은?

㉮ 의뢰인은 컨설턴트가 제출한 보고서나 연구결과물에 대해 기밀을 유지해야 한다.

㉯ 의뢰인은 컨설턴트에게 처음부터 사실관계의 정보를 제공할 필요는 없다.

㉰ 컨설턴트는 의뢰인에게 최선의 이익이 될 수 있는 해결대안과 행동방안을 제시해야 한다.

㉱ 컨설턴트는 의뢰인이 안고 있는 문제의 본질이나 관련 부동산 현상을 정확하게 파악하여야 한다.

㉲ 컨설턴트는 자신의 능력을 벗어나는 과제는 원칙적으로 수락해서는 안 된다.

해설 의뢰인은 컨설턴트가 최선의 결과를 얻을 수 있도록 처음부터 사실관계의 정보를 제공하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 9] 우리나라에서 부동산거래사고가 많은 일반적 원인이 아닌 것은?

㉮ 지적(地籍) 및 등기제도의 일원화에 의한 취약점

㉯ 토지이용규제에 관한 법률이 많고 규제내용이 복잡

㉰ 대상 부동산에 관한 권리분석기관의 부재

㉱ 한국동란으로 등기부 소실 및 소유자 행방불명

㉲ 등기공무원은 원칙적으로 실질적 심사권이 없고 등기의 공신력 불인정

해설 지적공부의 이원화에 의한 부동산거래사고가 있다

정답 ㉮

[문제 10] 다음 감가상각과 감가수정에 대한 설명 중 틀린 것은?

㉮ 감가수정 방법 중 정액 법은 계산이 가장 간편하나, 실제의 감가와 일치되지 않는 단점이 있기 때문에 관찰감가법과 병용하여 쓰이며, 건물과 구축물 등의 평가에 적용한다.

㉯ 감가수정은 취득가격을 기초로 하는 데 반하여, 감가상각은 재조달 원가를 기초로 한다.

㉰ 감가요인 중 경제적 감가요인으로는 인근지역의 쇠퇴, 부동산과 부근 환경과 의 부적합, 당해 부동산과 부근의 다른 부동산과의 비교에 있어서 시장성의 감 퇴 등을 들 수 있다.

㉱ 감가수정 방법 중 상환 기금 법은 건물 등의 내용년수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액 분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법이다.

㉲ 감가수정은 관찰 감가 법을 인정하는데 반하여, 감가상각은 이를 인정하지 않는다.

해설 감가수정은 재조달원가를 기초로 하며, 감가상각은 취득가격을 기초 로 한다.

정답 ㉯

[문제 11] 토지의 자연적 특성인 부증성(不增性)에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은?

㉮ 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.

㉯ 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다.

㉰ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다.

㉱ 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.

㉲ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능 하다.

해설 토지는 부증성이라는 자연적 특성으로 인하여 물리적 공급은 불가능하지만 용도를 기 준으로 하는 경제적 공급은 가능하다.

정답 ㉲

[문제 12] 다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

㉮ 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

㉯ 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

㉰ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

㉱ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

㉲ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

해설 거래사례자료의 수집기준은 (1) 위치의 유사성 (2) 물적 유사성 (3) 시간적 유사성 (4) 사정보정의 가능성 이다. 따라서 거래사례에 특수한 사정이 개입되어 있다고 하여 사례를 선택할 수 없는 것은 아니며, 사례에 개입된 특수한 사정을 보정할 수 없는 사례를 선택하면 안 된다.

정답 ㉱

[문제 13] 외환위기 이후 외국인의 서울지역 대형 오피스 빌딩의 매입이 크게 늘어나고 있다. 이들이 오피스 빌딩을 매입할 때에는 타인자본을 적절하게 조달하여 자기자본대비 투자수익률을 높이는 것으로 알려져 있다. 만약 연초에 외국인이 300억 원의 자기자본과 연 7%로 타인자본을 700억원 조달하여 1,000억 원 상당의 오피스 빌딩을 매입하였다고 하자. 그리고 연말까지 순영업소득(net operating income)을 100억 원을 올렸다면 이 외국인 투자자의 1차연도 자기자본대비 투자수익률은 어느 정도인가 (단, 1년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다.)?

㉮ 연 17% ㉯ 연 15% ㉰ 연 10% ㉱ 연 13% ㉲ 연 19%

정답 ㉮ (100억 - 700억×0.07)÷300억 = 0.17(17%)

[문제 14] 부동산시장의 효율성에 관한 설명이다. 옳은 것은?

㉮ 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가격에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라 하고, 정보가 지체 없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라 한다.

㉯ 강성 효율적 시장에서는 이미 모든 정보가 가격에 반영되어 있으므로 투자분석만 잘하면 정상 이상의 초과이윤을 얻기가 쉽다.

㉰ 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 나라마다 비슷하며, 효율성의 정도도 거의 같다.

㉱ 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 기술적 분석이라 하는데, 약성 효율적 시장 에서는 기술적 분석을 통해 초과 이윤을 얻기가 쉽다.

㉲ 준강성 효율적 시장은 새로운 정보가 공표되는 즉시 가격에 반영되는 시장으로, 공표된 자료를 토대로 투자분석을 하면 초과이윤을 얻기가 쉽다.

해설 ㉯ 강성 효율적 시장에서는 초과이윤을 얻을 수 없다. ㉰ 나라마다 비슷할 수가 없다. ㉱ 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석을 통한 초과이윤을 얻을 수 없다. ㉲ 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 통해서는 초과이윤을 얻을 수 없다.

정답 ㉮

[문제 15] 부동산의 진정한 소유자를 확인하는 방법에 관한 다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 권원보험(Title Insurance)은 등기의 공신력을 보완하는 장치이다.

㉯ 토렌스제도(Torrens system)는 시간과 비용이 가장 적게 든다는 장점이 있다.

㉰ 토렌스제도(Torrens system)는 영국에서 주로 채택하고 있으며 형식적 심사주의에 해당된다.

㉱ 형식적 심사주의는 신속성이 저해되고 실질적 심사주의는 확실성이 없다는 단점이 있다.

㉲ 우리나라 등기는 실질적 심사주의를 채택하고 있다.

해설 ㉯ 토렌스 제도는 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있다. ㉰ 토렌스 제도는 실질적 심사주의이다. ㉱ 형식적 심사주의는 확실성이 없고, 실질적 심사주의는 신속성이 저해된다. ㉲ 우리나라 등기제도는 형식적 심사주의를 채택 하고 있다.

정답 ㉮

[문제 16] 가격시점에 있어서 대상 부동산의 정상가격이 50,000,000원이고 상각후 세(稅)공제 전 기대 이율이 연 5%이며, 부동산을 임대차함에 따라 임료에 포함되어야 할 감가상각비 등 필요제경비가 연 700,000원인 경우, 이 부동산의 적산임료는 얼마인가?

㉮ 3,200,000원 ㉯ 1,800,000원 ㉰ 2,500,000원 ㉱ 43,000,000원 ㉲ 2,465,000원

해설 적산임료 : (기초가격 × 기대이율) + 필요제경비 (50,000,000 × 0.05) + 700,000원 = 3,200,000원

정답 ㉮

[문제 17] 공동중개위임제(Multiple Iisting service)의 도입효과와 관계가 먼 것은?

㉮ 중개정보의 개방화와 중개시장의 광역화를 유도한다.

㉯ 매물을 보다 신속하고, 최선의 가격으로 처리할 수 있다.

㉰ 매수자에게 부동산 매물의 선택기회를 확대하여 준다.

㉱ 소비자는 중개수수료를 이중으로 부담하여야 한다.

㉲ 중개정보의 대량화(집중화)로 중개비용을 절감할 수 있다.

해설 소비자는 약정된 중개수수료를 부담하면 되고, 소비자의 중개수수료를 공동 중개한 중개업자가 정해진 비율로 나누어 가진다. 따라서 소비자는 중개 수수료를 이중으로 부담하는 것은 아니다.

정답 ㉱

[문제 18] 정부는 주택에 부과하는 재산세를 상승시켰다고 가정할 경우, 단기적으로 주택시장에 나타나는 현상에 관한 설명이다. 가장 적합한 것은? (단, 다른 조건이 일정할 경우임)

㉮ 임대인과 임차인은 부과되는 재산세를 절반씩 부담한다.

㉯ 재산세의 귀착 문제는 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 다르게 나타 난다.

㉰ 주택의 임대료는 상승하고, 공급량은 증가한다.

㉱ 주택 가격에 일률적으로 같은 세율을 적용하는 재산세는 누진세적인 효과를 나타낸다.

㉲ 수요가 완전 탄력적일 경우 재산세 상승분은 전부 임차인에게 귀착된다.

해설 재산세의 귀착 문제는 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 다르게 나타난다. 따라서 임대인과 임차인이 절반씩 부담한다는 ㉮는 틀렸고, 세금의 부과는 공급량을 감소시킨다는 점에서 ㉰도 틀렸다. 또한 주택 가격에 일률적으로 같은 세율을 적용하는 재산세는 역진세적인 효과를 나타 낸다는 점에서 ㉱도 틀렸으며, 수요가 완전 탄력적 일때는 전부 임대인에게 귀착된다는 점에서 ㉲도 옳지 않다.

정답 ㉯

[문제 19] 저당상환방법에 대한 다음의 설명들 중 맞는 것은?

㉮ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 점증상환대출(GPM:Graduated Payment Mortgage)에 비해 상대적으로 초기에 자금회수가 늦다.

㉯ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 대출기간 내내 동일한 금액을 납부한다. 

㉰ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 미래에 소득이 보장되는 젊은 부부에게 상대적으로 불리하다.

㉱ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)에 의하면 대출기간 중 매월 납부하는 원리금상환액 중 대출원금분할상환액의 규모는 점점 줄어든다.

㉲ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 주택의 보유예정기간이 긴 사람 에게 유리하다. 

정답 ㉯

[문제 20] 다음은 부동산감정평가방식 중 비교방식의 거래사례비교법에 관한 설명이다. 가장 타당한 것은? 

㉮ 임대사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 원가법과 적산법 등을 비교대조해서 부동산의 적산 가격을 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 예측의 원칙이다.

㉯ 거래사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 순수익, 환원이율을 적용하여 부동산의 가격을 구하고자 하는 수익방식으로서, 이론적 근거는 수익체증체감의 원칙이다.

㉰ 임대사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 품등시점 등을 비교해서 부동산의 임료를 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 거래사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 수익환원법과 수익분석법을 적용하여 부동산의 비준임료를 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 수요공급의 원칙이다.

㉲ 거래사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 품등시점 등을 비교대조해서 부동산의 가격을 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 대체의 원칙이다.

정답 ㉲

[문제 21] 다음은 정부가 아파트의 분양가를 규제하는 경우에 대한 설명이다. 맞는 것은?

㉮ 가수요를 진정시키고 실수요자 중심의 시장이 형성된다.

㉯ 채권입찰제를 병행하면 규제가격과 시장가격의 차액은 실수요자의 몫이 된다.

㉰ 부동산경기가 과열된 경우에는 최고가격제를 시행한다.

㉱ 수입이 안정되므로 아파트 건설업의 생산성이 향상된다.

㉲ 아파트 공급시장이 활성화되며 공급량이 증가한다.

해설 ㉮ 분양가의 규제는 투기를 조장하게 되어 가수요자 중심의 시장으로 만든다.㉯ 가수요자의 몫이 된다.㉱수익성의 저하로 아파트건설업의 생산성이 악화된다. ㉲ 아파트 공급시장이 침체되며 공급량은 감소한다.

정답 ㉰

[문제 22] 오피스 빌딩, 아파트, 호텔 부동산에 대해서 경제환경변화를 시나리오별로 나누어서 향후 5년간의 수익률을 추정한 결과는 아래와 같았다. 모든 투자자가 위험 회피적이라고 할 때 다음의 설명 중에서 적절치 않은 것은?

기대수익률 표준편차

오피스 빌딩 18.52% 8.02%

아파트 15.00% 3.54%

호 텔 20.00% 9.68%

㉮ 오피스 빌딩과 호텔에 비해서 아파트의 실제 수익률이 기대수익률에 가까울 가능성이 크다.

㉯ 기대수익률이 가장 높은 것으로 추정된 호텔 부동산에 우선적으로 투자한다.

㉰ 부동산 유형별로 위험이 클수록 더 높은 기대수익률을 얻을 수 있다.

㉱ 아파트 투자의 경우, 기대수익률 단위당 위험도가 가장 낮았다.

㉲ 세 가지 유형의 부동산 수익률이 완전히 상호 연관되어 있지 않다면, 부동산에 분산 투자하면 위험이 감소될 수 있다.

정답 ㉯

[문제 23] 용도지역지구제 등과 같은 토지이용에 관한 공법적 규제가 필요한 이유로서 부적당한 것은?

㉮ 토지자원의 개발과 보전의 적절한 조화를 위함.

㉯ 토지이용에 따른 부(負)의 외부효과의 발생을 사전에 방지하기 위함.

㉰ 토지자원을 보다 효율적이고 합리적으로 이용하기 위함.

㉱ 도시 내의 지가를 합리적으로 조정하기 위함.

㉲ 토지자원의 활용측면에서 세대 간 형평성을 유지하기 위함.

해설 한국산업인력관리공단은 정답을 ㉱로 하였다. 그러나 용도지역지구제는 부 의 외부효 과를 사전에 방지하여 토지자원을 효율적이고 합리적으로 이용하는 것이 목적이다. 따라서 용도지역지구제는 용도가 지정되지 않고 또한 토지 이용 주체의 자의에 의한 토지이용을 인정 하였을 경우에 발생할 수 있는 여러 혼란을 방지하여, 토지 이용 주체 들로 하여금 미래에 대한 확실성을제공하고, 또한 다양 용도가 도시 내에 혼재하였을 경우의 지가체계의 무질서를 방지하여 주게 된다. 그러므로 ㉮㉯㉰㉱는 타당하다고 보며, 용도 지역지구제가 고착될 경우 개발지역과 보전지역으로 구분된 용도지역에서 거주하는 주민들에게는 현세대뿐만 아니라 미래세대에도 심각한 형평성의 문제가 있다고 본다. 따라서 정답은 ㉲가 타당하다고 본다.

정답 ㉲

[문제 24] 다음 부동산 가격형성의 일반적 요인 중 경제적 요인에 해당되는 것들로만 묶여진 것은?

㉮ 교통체계의 상태－도시형성 및 공공시설 등의 정비 상태

㉯ 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태－국제화의 상태

㉰ 재정과 금융 등의 상태－택지 및 주택정책의 상태

㉱ 정보화진전의 상태－부동산에 관한 세제의 상태

㉲ 기술혁신 및 산업구조의 상태－세금부담의 상태

정답 ㉲

[문제 25] 지가고(地價高)가 주택에 미치는 영향에 대한 설명으로 맞는 것은?

㉮ 지가고가 직주분리를 초래하지는 않는다.

㉯ 높은 택지가격은 고층화를 야기한다.

㉰ 택지구입에 많은 비용이 소모된다고 건축의 질적 수준이 저하되는 것은 아니다.

㉱ 지가고는 토지이용을 질서정연하게 만든다.

㉲ 지가고가 택지취득을 어렵게 만들지는 않는다.

해설 ㉮ 지가고는 직주분리를 초래하는 원인이다. ㉰ 건축의 질적 수준이 저하되게 된다. ㉱ 토지이용을 비효율적으로 만든다. ㉲ 택지의 취득을 어렵게 만든다.

정답 ㉯

[문제 26] 년간 예상총수익 100만원, 년간 예상총비용이 30만원, 년간 할인율과 자본회수율이 각각 5%와 2%라고 할 때, 수익환원방법을 이용하여 수익가격을 구하면 얼마인가?

㉮ 2,000만원 ㉯ 8,000만원 ㉰ 100만원 ㉱ 1,000만원 ㉲ 500만원

해설 수익가격 = 순수익 ÷ 환원이율[자본수익율(할인율) + 자본회수율] = (100만원 - 30만원) ÷ (0.05 + 0.02) = 1,000만원

정답 ㉱

[문제 27] 다음은 입지이론을 설명한 것이다. 맞는 것은?

㉮ 농업입지이론으로 튀넨(Thunen)의 고립국이론：토지이용의 양태(樣態)는 경작농산물의 생산비에 의하여 결정된다고 하고, 중심시장으로부터의 거리에 의한 동심원 지대(地帶) 모델을 제시하였다.

㉯ 상업입지이론으로 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론：중심지 계층간의 포섭원리로서 중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 구분되며, 고차일수록 저차보다 중심지 간의 거리가 더 멀고 규모가 크며 다양한 중심기능을 가진다.

㉰ 상업입지이론으로 레일러(W. Reilly)의 소매인력법칙：두 도시의 상거래흡인력은 인구에 반비례하고 두 도시 분기점으로부터의 거리의 제곱에 비례한다.

㉱ 공업입지이론으로 베버(A. Weber)의 최소비용이론：산업입지에서 가장 중요한 것은 수송비임금집적력 등인데 그 중에서 집적력이 가장 중요한 요소이다.

㉲ 상업입지이론으로 허프(D. Huff)의 중심지이론：소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있으므로 적당한 거리에 고차원 중심지가 있어도 인근의 저차원 중심지를 선택할 가능성이 커진다. 

해설 ㉮ 튀넨은 위치를 중요시 하였다. ㉰ 인구에 비례하고 거리에 반비례한다.㉱ 가장 중 요시한 것은 수송비이다. ㉲ 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성이 커진다.

정답 ㉯

[문제 28] 매년 2천만원의 확정적 소득이 영구히 기대되는 주차장 용도의 토지가 있다. 시장에서 국공채이자율은 5%이고, 이 토지에 대한 위험할증률은 3%라고 한다. 이 토지의 투자가치는 얼마인가? (단, 물가는 안정적이라고 가정한다.)

㉮ 3억 5천만원 ㉯ 2억원 ㉰ 2억 5천만원 ㉱ 3억원 ㉲ 4억원

해설 

= (20,000,000원)÷(0.05 + 0.03) = 2억 5천만원

정답 ㉰

[문제 29] 다음 중 부동산의 법률적 하자에 해당하는 것은?

㉮ 견고성의 오판 ㉯ 인수불가능

㉰ 관리비용의 비표준성 ㉱ 입지선정의 실패

㉲ 거래가격의 불합리

해설 ㉮ 기술적 하자, ㉰㉱㉲ 경제적 하자

정답 ㉯

[문제 30] 다음은 지역분석과 개별분석에 관한 설명이다. 가장 올바른 것은?

㉮ 개별분석은 당해 지역의 표준적이용의 장래의 동향을 명백히 하고 지역분석은 지역적 특성하에서의 당해 부동산의 최유효이용을 판정하는 것이다.

㉯ 지역분석은 개개 부동산의 가격을 판정하는 것을 말하며, 개별분석은 그 지역에 속하는부동산의 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

㉰ 부동산 감정평가에 있어 지역분석이 중요시 되는 이유는 부동산의 가격은 그 부동산의 최유효이용을 전제로 하며 파악되는 가격을 기준으로 당해 부동산의 최유효 이용을 판정하기 때문이다.

㉱ 범위와 분석 방법상으로는 지역분석은 부분적ㆍ국지적인 개념인 데 비하여, 개별분석 은 지역적ㆍ광역적인 개념이다.

㉲ 지역분석에서 사용되는 유사지역은 특성이 인근지역과 유사하여 인근지역과 가격면에서 대체관계가 성립될 수 있는 지역을 말한다.

정답 ㉲

[문제 31] 한 은행이 어떤 개인에게 고정금리로 연 8%로 아파트 담보대출을 시행하였다. 대출이 시행된 이후에 예상보다 인플레이션이 높았다고 하자. 이 때 예기치 못한 인플레이션으로 인해서 은행과 차입자의 손익은?

㉮ 은행－손해, 차입자－이익

㉯ 은행－이익, 차입자－이익

㉰ 은행－이익, 차입자－손해

㉱ 은행과 차입자 모두 이익도 손해도 없다.

㉲ 은행－손해, 차입자－손해

정답 ㉮

[문제 32] 재산관리 수단인 부동산 신탁제도에 관한 설명으로 가장 옳은 것은?

㉮ 신탁기간 중 상속이 발생할 경우 세금 면에서 불리하나 수익권의 처리는 용이하다.

㉯ 임대형 신탁개발은 토지를 처분하지 않으나 인근의 지가앙등은 필수적이라 할 수 있다.

㉰ 신탁관계는 위탁자와 수탁자 간의 계약에 의하여 설정되어야 하며, 위탁자의 유언에 의 해서는 설정될 수 없다.

㉱ 부동산 신탁은 공공기관에 한하여 허가되고 있다.

㉲ 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 신탁재산을 강제집행하거나 경매할 수 없다.

해설 ㉮ 세금 면에서도 유리하다. ㉯ 지가안정을 기할 수 있다. ㉰ 유언에 의해서도 설정될 수 있다. ㉱ 공공기관에 한하여 허가되는 것은 아니다.

정답 ㉲

[문제 33] 부동산조세의 기능으로 잘못 설명된 것은?

㉮ 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.

㉯ 부동산자원을 배분하는 기능을 갖고 있다.

㉰ 부동산자원을 공공부문에서만 활용할 수 있도록 제한하는 기능을 갖는다.

㉱ 지가안정수단의 기능을 갖고 있다.

㉲사회계층 간의 소득격차를 좁히는 기능을 갖는다.

해설 공공부문 뿐만 아니라 민간부문에서도 기능을 발휘한다.

정답 ㉰

[문제 34] 다음은 부동산감정평가원리에 관한 설명이다. 가장 옳은 것은?

㉮ 기여의 원리란 부동산의 가치는 각 구성부분의 생산비를 전부 합한 것이라는 원리이다.

㉯ 경쟁의 원리란 부동산이 가지는 제 특성은, 그것이 시장수요와 일치되거나 주변의 토지 이용과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출하게 된다는 원리이다.

㉰ 잉여생산성의 원리란 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원리 이다.

㉱ 적합의 원리란 부동산이 최대의 가치를 구현하기 위해서는, 투입되는 생산요소의 결합비 율이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 원리이다.

㉲ 예상의 원리에 의해 부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의할 수 있다. 

해설 ㉮ 기여의 원리란 부동산의 가치는 각 구성부분의 기여가치의 합이 전체 부동산의 가 치가 되는 것이지 단순히 생산비를 전부 합한 것은 아니다. ㉯ 적합의 원칙에 대한 설 명이다. ㉰ 수요공급의 원칙에 대한 설명이다. ㉱ 균형의 원칙에 대한 설명이다.

정답 ㉲

[문제 35] 부동산시장의 활성화방안으로 저당의 유동화를 들 수 있다. 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ 민간주택자금의 장기안정적인 확보를 위해서는 시장의 실세금리를 적용하고, 대출자의 소득수준, 주택규모, 대출금액, 대출기간, 최초주택구입 여부 등에 구별없이 대출금리를 동일하게 적용하여야 할 것이다. 

㉯ 부동산저당담보채권의 유동화는 1, 2차 저당시장에서 이루어진다.

㉰ 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 일단 이루어진 저당을 1차 저당대출자가 팔게 되는 시장을 말하므로 일반투자자들은 자신들에게 필요한 저당을 사고 팔 수 있다.

㉱ 저당의 유동화는 대출자인 금융기관들이 많은 재원으로 일부 수요자나 공급자들에게 자 금을 제공하여 부동산시장의 활성화에 기여한다.

㉲ 2차 저당시장은 주로 부동산을 담보로 저당대출을 원하는 수요자들과 융자를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다.

해설 ㉮ 저당의 유동화제도는 최초의 차입자의 신용상태 및 기타 다른 조건들에 의하여 모 저당과는 다른 저당상품을 만들 수 있다. ㉯ 저당의 유동화는 2차저당시장에서 이루어 진다. ㉱ 저당의 유동화는 한정된 재원으로 많은 수요자와 공급자에게 자금을 제공할 수 있다. ㉲ 2차 저당시장은 금융기관인 저당대출기관과 투자자(기관 및 일반)들이 필 요한 저당을 사고 파는 시장을 말한다.

정답 ㉰

[문제 36] 부동산가격의 제 원칙에 대한 다음 설명 중 가장 바르게 설명한 것은?

㉮ 부지(敷地)와 건물 등 구성요소 간의 적응상태를 분석하는 것이 적합의 원칙이다.

㉯ 토지, 자본, 노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제 요소에 배분되는데 자본, 노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액은 그 배분이 정당하게 행하 여지는 한 토지에 귀속된다는 것이 기여의 원칙이다.

㉰ 부동산의 유효성이 최고도로 발휘되기 위하여는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하 여야 한다는 것이 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 초과이윤은 경쟁을 야기하며 경쟁은 결국 초과 이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 것이 수 익체증, 체감의 원칙이다.

㉲ 부동산의 가격도 일반재화와 마찬가지로 가격형성요인의 변화에 따라 상호 인과관계의 변동과정에서 형성된다는 것이 변동의 원칙이다.

해설 ㉮ 균형의 원칙 ㉯ 수익배분의 원칙 ㉰ 적합의 원칙 ㉱ 경쟁의 원칙

정답 ㉲

[문제 37] 다음 중 상업지역의 지역요인이 아닌 것은?

㉮ 번화성의 정도 및 성쇠의 동향

㉯ 영업의 종별 및 경쟁의 상태

㉰ 고객 교통수단상태

㉱ 상점가의 배치상태

㉲ 배후지 및 고객의 질과 양

정답 ㉱

[문제 38] 최근 주택자금대출은 변동금리로 이루어지는 경우가 많다. 일반적으로 만기가 동일한 경우 변동금리로 차입하는 것이 고정금리로 차입하는 것보다 이자율이 낮다. 그 이유로 타당한 것은? (단, 대출일을 기준으로 한다.)

㉮ 변동금리는 차입자가 금리위험을 부담하기 때문

㉯ 향후 이자율이 하락할 것이라는 기대가 형성되어 있기 때문

㉰ 변동금리에 대한 수요가 고정금리에 대한 수요보다 많기 때문

㉱ 변동금리에는 유동성 위험이 없기 때문

㉲ 변동금리로 자금을 빌리는 가계는 상대적으로 신용이 좋기 때문

해설 고정금리제도는 금리의 변동과 관련된 위험을 대출기관이 부담하므로 처음부터 높게 설정하는 것이 일반적이다. 따라서 약정된 조건에 의하여 금리를 조정하는 변동금리는 이자율과 관련되는 위험을 차입자 에게 전가시키기 때문에 변동금리가 고정금리보다 일반적으로 낮게 된다.

정답 ㉮

[문제 39] 부동산을 공간개념으로 인식할 때, 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

㉮ 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념, 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하 다.

㉯ 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상 권의 목적으로 할 수 있다.

㉰ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에 상 응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차 제도라 한다

㉱ 공중공간은 주택빌딩기타 공중을 향하여 연장되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다.

㉲ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나 인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서, 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이 첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다.

해설 공중임대차제도가 아니라 개발권양도가능권에 대한 설명이다.

정답 ㉰

[문제 40] 저당채권유동화의 도입에 따른 파급효과로서 기대하기 어려운 것은?

㉮ 저당채권유동화는 부동산 금융 활성화에 기여할 수 있다.

㉯ 저당채권유동화는 금융기관의 유동성 위험을 증가시킨다.

㉰ 저당채권유동화는 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지할 수도 있다.

㉱ 저당채권유동화는 투자자에게 자산포트폴리오 구성을 다양하게 한다.

㉲ 저당채권유동화가 활성화되기 위해서는 저당투자에 따른 위험부담을 최소화하여야 한다.

해설 저당채권유동화제도는 금융기관의 유동성 위험을 방지할 수 있다

정답 ㉯

[문제41] 점유자와 회복자의 관계에 관한 설명 중 옳은 것은?

㉮ 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비는 그 증가액이 현존한다하더라도 그 증가액의 상환을 청구할 수 없다.

㉯ 선의의 점유자가 과실을 취득했을 경우에는 이를 부당이득으로 반환하여야 한다.

㉰ 점유물의 멸실훼손에 대하여 선의의 타주점유자는 현존이익의 한도 내에서 배상책임을 진다.

㉱ 회복자가 소유권이전등기 말소를 구하는 경우에 점유자는 비용상환청구권으로 유치권 항변을 할 수 있다.

㉲ 소유권이 있다고 오신한 선의점유자는, 회복자에 대하여 이익이 현존하는 한도에서 배상책임을 진다.

해설 ㉰ ㉲ 점유물의 멸실□훼손에 대하여 악의점유자 또는 타주점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하나, 선의의 자주점유자는 회복자에 대하여 이익이 현존하는 한도에서 배상책임을 진다(제202조). ㉮ 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ㉯ 선의의 점유자는 과실을 수취할 수 있고, 그 범위 내에서 부당이득반환의 문제는 발생하지 않는다. ㉱ 유치권은 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리에 불과하다.

정답 ㉲

[문제 42] 집합건물의 구분소유에 관한 규약 및 집회에 대한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 관리인은 구분소유자의 4분의 1 이상으로서 의결권의 4분의 1 이상을 가진 자가 청구한 때에는 임시 관리단 집회를 소집하여야 한다.

㉯ 관리단 집회는 구분소유자 4분의 3 이상의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.

㉰ 관리단 집회를 소집하고자 할 때에는 관리단 집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다.

㉱ 관리인은 매년 2회 일정한 시기에 정기관리단 집회를 소집하여야 한다.

㉲ 규약의 설정변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 행한다.

해설 ㉰ 법 제34조 제1항 ㉮ 각1/5 이상 ㉯ 전원의 동의 ㉱ 매년 1회 ㉲ 각 3/4 이상

정답 ㉰

[문제 43] 본인, 그 대리인 및 복대리인 사이의 법률관계에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?

㉮ 복대리인은 대리인이 선임한 것이기 때문에 본인의 이름이 아닌 대리인의 이름으로 대리한다.

㉯ 대리인이 본인의 허락을 얻고 복대리인을 선임한 경우에, 대리인은 복대리인 선임에 대한 책임을 부담하지 아니한다.

㉰ 복대리인이 대리인의 대리권의 범위를 초과한 행위를 한 경우에, 본인은 그 행위를 추인할 수 있다.

㉱ 임의대리인은 언제든지 복대리인을 선임할 수 있으나, 법정대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 있어야 복대리인을 선임할 수 있다.

㉲ 대리인이 복대리인을 선임한 경우에 대리인이 사망하거나 대리권을 상실하여도 복대리인의 복대리권은 소멸하지 않는다.

해설 ㉰ 복대리인의 권한은 대리인의 대리권의 범위를 초과하지 못한다. 범위를 초과한 행위는 무권대리에 해당하고, 본인은 그 행위를 추인할 수 있다. ㉮ 복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임하지만 대리인의 대리인이 아니라 본인의 대리인이다. ㉯ 본인의 허락을 얻어 복대리인을 선임한 (임의)대리인은 선임□감독에 대한 책임을 부담한다. ㉱ 법정대리인은 언제든지 복대리인을 선임할 수 있으나, 임의대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 있어야 복대리인을 선임할 수 있다. ㉲ 복대리권은 대리권의 존재를 전재로 한 것이므로, 대리권이 소멸하면 복대리권도 소멸한다.

정답 ㉰

[문제 44] 통행지역권에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은?

㉮ 용익물권이므로 부종성이나 수반성이 인정되지 않는다.

㉯ 통로의 개설 없이 20년 간 통로로 사실상 사용하여 온 경우는 지역권의 시효취득이 인정되지 않는다.

㉰ 계속되고 표현된 것인 경우에 한하여 통행지역권의 시효취득이 인정된다.

㉱ 승역지 등기부 을구에 지역권설정등기가 등재되고, 요역지 등기부 을구에는 요역지지역권의 등기가 등재된다.

㉲ 승역지의 점유를 시작할 당시 요역지의 소유자가 아니었다는 이유만으로는 시효취득의 소급효의 법리상 통행지역권의 시효취득을 부정할 수 없다.

해설 지역권은 요역지의 종된 권리로서 부종성과(제292조) 불가분성(제293조)을 가진다.

정답 ㉮

[문제 45] 갑(甲)은 을(乙)을 채권자로 하는 소액의 저당권이 설정된 무(戊)의 아파트를 3년 기한으로 임차하여 거주하고 있는 중에, 무(戊)가 다시 병(丙)으로부터 금전을 대출받고 저당권을 설정하여 주었다. 갑(甲)은 이사오면서 즉시 주민등록 전입신고를 하였으나, 확정일자는 병(丙)의 저당권설정등기 이 후에 받았다. 이러한 사실관계에서 발생하는 법률관계를 설명한 아래의 내용 중에서 옳지 않은 것은?

㉮ 을(乙)의 저당권실행으로 경낙된 경우에, 경낙대금에서 갑(甲)은 을(乙)과 병(丙)이 배당받은 나머지가 있으면 배당받을 수 있다.

㉯ 을(乙)과 병(丙) 중 누군가가 경매를 신청하여 경낙된 경우 갑(甲)의 임차권은 잔여 존속기간이 있더라도 원칙적으로 소멸한다.

㉰ 병(丙)의 저당권실행에 의한 경우에, 경낙대금에서 갑(甲)이 보증금에 관하여 배당받지 못한 때에는 경낙인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.

㉱ 병(丙)의 저당권실행에 의한 경우에, 경낙대금에서 갑(甲)은 보증금에 관하여 병(丙) 다음의 후순위로 배당받는다.

㉲ 갑(甲)은 무(戊)가 반대하더라도 무(戊)의 을(乙)에 대한 채무를 변제하여 법률관계에서 유리한 지위를 차지할 수 있다.

해설 저당권이 설정된 주택을 임차한 경우에는 매각에 의하여 선순위인 저당권이 소멸하고 따라서 그 보다 후순위인 임차권도 함께 소멸하게 되므로 임차인은 매수인에게 대항하지 못한다. 또 이른바 중간 임차인은 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있다하더라도 그 선순위의 저당권이 소멸하므로 임차인은 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대판1999.4.23. 98다32939

). 임차인이 주택에 입주하고 전입신고를 마친 뒤 어느 날에 최종적으로 임대차계약서에 확정일자를 부여 받은 경우에는 그 확정일자를 기준으로 우선변제권이 발생한다. 따라서 임차인 甲은 2번저당권자 丙에게 우선하지 못한다.

정답 ㉰

[문제 46] 공동저당에 관한 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ 순차배당에서 일부변제받은 경우에는 대위권이 인정되지 않는다.

㉯ 일부목적물에 설정된 저당권이 무효이면 나머지 물건에 대한 저당권도 무효이다.

㉰ 어떤 부동산의 매득금만으로 채무액 전액을 변제할 수 있는 경우에도 동시배당을 하여야 한다.

㉱ 공동저당의 목적물 중 일부가 물상보증인에게 속하고 채무자소유의 목적부동산 위에 후순위저당권자가 있을 때 판례는 후순위저당권자를 우선시킨다.

㉲ 동시배당에 관한 민법규정은 후순위저당권자가 없는 경우에도 적용된다.

해설 ㉲ 동시배당에 관한 민법 제368조는 후순위 저당권자의 존재여부와 상관없이 적용된다. 왜냐하면, 공동저당목적부동산의 경매대가에 대한 배당참가는 저당권자 이외에도 존재할 수 있는데(예컨대, 집행권원을 가지는 배당요구자, 가압류채권자 등), 이들 배당권자도 고려하여야하기 때문이다. ㉱ 공동저당의 목적물 중 일부에 속하는 물상보증인의 부동산에 대하여 먼저 경매가 실행된 경우 판례는 후순위 권리자를 물상보증인보다 우선시켜 보호하고 있다(대판1994.5.10, 93다25417). 반면에 채무자소유의 부동산에 대하여 먼저 경매가 실시되는 경우에는 물상보증인이 후순위 저당권

자에 우선한다(대판 1996.3.8, 95다36596).

정답 ㉲

[문제 47] A는 자기토지 X를 B에게 보증금 1억원에 임대차 등기 없이 임대하였다. B는 이 토지에 대해 유익비상환청구채권 1천만원을 가지고 있다. 이 토지가 임대차기간 만료 후 A에서 C에게로 소유권이전되었다. A, C 간에 보증금 등 채무의 인수에 관한 약정은 없었다. C가 B에게 인도요구를 한 경우 다음 설명 중 옳은 것은?

㉮ B는 보증금 1억원과 유익비 1천만원에 관해 각각 유치권을 주장하며 C의 인도요구를 거부할 수 있다.

㉯ B는 보증금 1억원에 대하여는 C에게 주장할 수 없고, 유익비 1천만원에 대하여는 유치권을 주장하며 C의 인도요구를 거부할 수 있다.

㉰ B는 보증금 1억원과 유익비 1천만원에 대하여 모두 A에게만 주장할 수 있을 뿐, C의 인도요구를 거부할 근거로 삼을 수는 없다.

㉱ B는 C에 대해 보증금 1억원과 유익비 1천만원에 관한 각각 동시이행의 항변을 하며 C의 인도요구를 거부할 수 있다.

㉲ B는 C에 대해 보증금 1억원에 관하여는 동시이행의 항변을, 유익비 1천만원에 관하여는 유치권을 각 주장하며 C의 인도요구를 거부할 수 있다.

해설 임차인이 임대인에 대한 보증금반환청구권으로 임차물에 대한 유치권을 행사할 수 없고 동시이행의 항변만이 가능하므로(대판 1976.5.11, 75다1305), 임차인(B)은 임대인(A)에게만 보증금의 반환을 청구할 수 있고 양수인(C)에 대하여 이를 주장할 수 없다.  유익비는 목적물에 관하여 발생한 채권이므로 임차인(B)은 양수인(C)에 대하여도 유익비의 반환을 받을 때까지 유치권을 주장하여 임차목적토지의 인도요구를 거부할 수 있다.

정답 ㉯

[문제 48] 을(乙)이 갑(甲) 소유의 건물에 전세권을 설정 받았다. 다음 갑(甲)과 을(乙)의 법률관계에 대한 설명 중 옳은 것은?

㉮ 을(乙)은 일단 결정한 전세금액에 관하여도 그 감액을 청구할 수 있다.

㉯ 을(乙)은 제3자에게 전세권을 양도할 수 있는데, 이 경우에는 등기가 필요없다.

㉰ 을(乙)은 전세권이 소멸한 경우에 전세금에 관하여 우선변제권이 없다.

㉱ 을(乙)의 전세권존속기간에 관하여는 일반적인 토지전세권의 존속기간과 동일하다.

㉲ 을(乙)이 사망한 경우에 전세권은 상속되지 않고 당연히 소멸한다.

해설 ㉮ 제312조의 2[전세금증감청구권] 참조 ㉯ 전세권을 양도하는 경우에는 전세권의 이전등기(부기등기의 형식)를 하여야 한다. ㉰ 전세권자는 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. ㉱ 토지전세권과는 달리 건물전세권의 경우에는 최단기간(1년)의 제한이 있다. ㉲ 전세권자가 사망하면 전세권은 당연히 상속된다

정답 ㉮

[문제 49] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?

㉮ 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에 공유자는 자신의 지분의 범위 내에서 해당 대지의 분할을 청구할 수 있다.

㉯ 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 선택권을 갖는다.

㉰ 관리인에게 부정한 행위 기타 그 직무를 수행하기에 부적합한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있다.

㉱ 공용부분에 관한 물권의 취득은 등기를 하여야 한다.

㉲ 구분소유자는 주거용으로 분양된 전유부분을 임의로 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부벽을 철거 또는 파손하여 증□개축하는 행위를 할 수 있다.

해설 ㉰ 법 제24조 제3항 ㉮ 법 제8조 ㉯ 법 제23조 ㉱ 법 제13조 제3항 ㉲ 법 제5조 제2항

정답 ㉰

[문제 50] 갑(甲)은 을(乙)로부터 1억원을 빌리면서 갑(甲) 소유의 시가 2억원 상당의 토지를 을(乙)에게 양도담보로 제공하고 소유권이전등기까지 마쳐 주었다. 다음 중 이 사안에 대한 설명으로 맞는 것은?

㉮ 갑(甲)은 변제기로부터 10년이 지난 후에도 청산금채권을 변제 받기 이전에는 채무액을 채권자에게 지급하고 을(乙) 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

㉯ 갑(甲)은 변제기로부터 10년 이내에는 청산금채권을 변제 받았다 하더라도 채무액을 채권자에게 지급하고 을(乙) 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

㉰ 을(乙)이 변제기 전에 위 토지를 병(丙)에게 매각하였더라도 병(丙)이 선의라면 병(丙)은 소유권을 취득한다.

㉱ 이 사안의 경우에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않는다.

㉲ 갑(甲)이 변제기에 원금 및 이자 등을 갚지 못하는 경우에 을(乙)은 곧바로 소유권을 취득한다.

해설 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우(양도담보인 경우)에는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 본등기를 청구할 수 있다. 따라서, 청산기간이 경과하였다하더라도 아직 청산금의 반환이 없는 경우에는, 채무자 등은 그 채무액(이자, 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 경료된 소유권이전등기를 말소하고 담보로 제공하였던 목적물의 소유권을 회복할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년을 경과하거나, 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 그러하지 아니하다(법 제11조).

정답 ㉰

[문제 51] 갑(甲)은 채권자들로부터 강제집행을 당할 것을 대비하여 친구인 을(乙)과 짜고 자기 소유의 부동산을 매도한 것처럼 을(乙)에게 소유권이전등기를 해 두었다. 그런데 을(乙)이 등기명의인이 된 것을 기화로 하여 이를 제3자에게 매도하고 소유권이전등기를 하여 주었다. 다음 설명 중 옳은 것은?

㉮ 제3자가 가장매매라는 것을 알고 취득한 경우에도 가장매매를 한 당사자인 갑(甲)은 제3자에게 소유권 반환을 청구할 수 없다.

㉯ 제3자가 선의로 매수하여 소유권이전등기를 한 경우에도 이후에 가장매매인 것을 알게 되면 제3자가 가장매매의 무효를 주장할 수 있다.

㉰ 제3자가 악의인 경우에도 갑(甲)의 채권자는 갑(甲)이 제3자에게 무효를 주장하여 등기명의를 회복하지 않는 한, 위 부동산에 대하여 아무런 권리행사를 하지 못한다.

㉱ 갑(甲)과 을(乙)사이의 매매는 가장매매이므로 제3자의 소유권이전등기는 언제나 무효이다.

㉲ 제3자가 선의인 경우에도 제3자로부터 부동산을 매수한 전득자가 악의이면 갑(甲)은 전득자에게 무효를 주장할 수 있다.

해설 선의의 제3자에게는 허위표시의 무효를 주장하지 못하지만, 선의의 제3자가 허위표시의 무효를 주장하는 것은 무방하다.

정답 ㉯

[문제 52] 해제권에 대해 잘못된 설명은?

㉮ 해제의 의사표시는 철회하지 못한다.

㉯ 해제권은 법정해제권과 약정해제권이 있다.

㉰ 법정해제는 서면에 의한 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

㉱ 해제의 의사표시에는 원칙적으로 조건이나 기한을 붙이지 못한다.

㉲ 약정해제에는 손해배상 청구권이 발생할 여지가 없다.

해설 법률행위는 불요식이 원칙이므로, 서면에 의하여야 하는 것은 아니다.

정답 ㉰

[문제 53] 수동대리(受動代理)에 관한 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 수동대리에는 능동대리에 관한 법원칙이 부분적으로 준용된다.

㉯ 수동대리란 의사의 표시를 상대방에게 하는 경우의 대리를 말한다.

㉰ 수동대리인은 반드시 행위능력을 가져야 한다.

㉱ 수권행위로 공동대리를 정한 경우 수동대리도 공동으로 하여야 한다는 것이 통설의 입장이다.

㉲ 수동대리에는 무권대리가 문제될 여지가 없다.

해설 ㉮ ㉱ 공동대리인 경우일지라도 수동대리는 대리인 중 1인에게 하면 족하고 전원에게 할 필요는 없다. 또한 현명주의에 관한 제115조는 수동대리의 경우에는 적용되지 아니한다. 따라서 수동대리에는 능동대리에 관한 법원칙이 부분적으로 준용된다. ㉯ 수동대리란 의사표시를 상대방으로부터 받는 경우의 대리를 말한다. ㉰ 대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다(제117조). ㉲ 수동대리의 경우에도 대리인이 정당한 대리권을 가지지 않는 경우에는 무권대리가 문제된다.

정답 ㉮

[문제 54] 계약해제의 효과에 대한 다음 설명 중 옳은 것은?

㉮ 계약해제로 양당사자가 부담하는 원상회복 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 아니므로 계약을 해제한 자가 먼저 원상회복시킬 의무가 있다.

㉯ 계약을 해제한 자는 원상회복청구와 손해배상청구 중 어느 하나를 선택하여 행사하여야 한다.

㉰ 소유권이전등기가 완료된 부동산 매매계약을 매도인이 해제한 경우, 그 해제의 의사표시가 효력이 발생하면 말소등기 없이도 바로 매도인에게 소유권이 복귀한다는 것이 판례이다.

㉱ 해제의 의사표시는 제3자의 권리를 해칠 수 없는데, 판례는 대항력을 갖춘 주택임차인을 여기서 말하는 제3자에 포함되지 않는다고 본다.

㉲ 계약해제로 금전을 반환하여야 할 경우 원금만 반환하면 되고 별도로 이자를 반환할 필요는 없다.

해설 ㉰ 계약의 이행으로서 물권이 이전된 경우에 해제에 의하여 물권이 당연히 복귀하는가에 대하여는 채권적 효과설과 물권적 효과설의 견해대립이 있는데, 판례는 물권적 효과설을 취하여 등기□인도 없이도 물권은 당연히 전권리자에게 복귀한다고 한다(대판 1977.5.24, 75다1394 ). ㉮ 해제로 인해 발생하는 양당사자의 원상회복의무는 동시이행관계이다. ㉯ 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로, 원상회복 후에 손해가 있으면 그 손해의 배상을 청구할 수 있다. ㉱ 해제는 제3자의 권리를 해하지 못하는데, 여기의 제3자에는 대항력 있는 임차권자를 포한한다(대판 1996.8.25. 96다17653). ㉲ 금전을 반환할 경우에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다.

정답 ㉰

[문제 55] 다음은 가등기담보권(또는 담보가등기권리. 이하 같음)의 실행에 관한 설명이다. 옳은 것은?

㉮ 가등기담보권의 실행방법은 저당권의 경우와 동일하므로 반드시 경매를 청구하여야 한다.

㉯ 담보가등기가 경료된 부동산에 대해 제3자에 의한 경매가 진행되는 경우에 가등기담보권자(또는 담보가등기권리자 이하 같음)는 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 수 있는데, 그 순위에 관해서는 담보가등기가 경료된 때가 아니라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지할 때를 기준으로 한다.

㉰ 피담보채무의 변제기가 도래하지 않은 후순위담보권자도 청산기간이 지나기 전에는 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.

㉱ 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매개시결정이 있는 경우에 법원은 모든 가등기권리자에게 가등기의 목적 및 채권의 존부 여부, 그리고 그 원인을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고하여야 한다.

㉲ 가등기담보권자가 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 이상 후순위담보권자의 경매청구가 그 청산금을 채무자 등에게 지급하기 전에 이루어지더라도 이는 인용될 수 없다.

해설 법 제12조 제2항

정답 ㉰

[문제 56] 집합건물의 구분소유권에 관한 설명으로 옳은 것은?

㉮ 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 있다.

㉯ 구분소유자가 가지는 전유부분의 비율에 의한 대지사용권을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속된다.

㉰ 건물부분 또는 부속건물이 규약 또는 공정증서로써 공용부분으로 정해진 경우에는 공용부분이라는 취지의 등기를 할 필요가 없다.

㉱ 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 경우에도 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.

㉲ 복도, 계단, 출입구, 엘리베이터, 옥상, 보일러실, 소방설비 등은 법률상 당연히 공용부분이 되며, 공용부분이라는 취지의 등기를 요하지 않는다.

해설 ㉰ ㉲ 규약상 공용부분은 공용부분인 취지를 등기하여야 하나, 법정(구조상) 공용부분은 공용부분이라는 취지는 이를 등기할 필요가 없다. ㉮ 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다(법 제13조 제2항). ㉯ 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 규약에 특별한 정함이 없는 한 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(공유지분과 혼동하지 말 것). ㉱ 각 3/4 이상의 특별결의를 요한다(법 제15조 제1항).

정답 ㉲

[문제 57] 다음 중 불공정한 법률행위에 관한 설명으로 타당한 것은? (단, 다툼이 있으면 판례에 의함)

㉮ 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에도 추인에 의하여 무효인 법률행위가 유효로 될 수 있다.

㉯ 증여계약과 같이 아무런 대가관계 없이 당사자 일방이 상대방에게 일방적인 급부를 하는 법률행위는 불공정한 법률행위에 해당될 수 없다.

㉰ 불공정한 법률행위가 성립되기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하고 어느 일부만으로는 불공정한 법률행위가 되지 아니한다.

㉱ 불공정한 법률행위의 요건으로서의 궁박은 경제적 원인에 기인한 경우만을 가리키고 정신적 또는 심리적 원인에 기인한 경우에는 궁박이 될 수 없다.

㉲ 피해당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있는 때에는 그 상대방 당사자에게 궁박, 경솔 또는 무경험과 같은 피해당사자의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없다고 하더라도 불공정한 법률행위는 성립한다.

해설 ㉯ 기부행위와 같이 아무런 대가관계 없이 당사자 일방이 상대방에게 일방적인 급부를 하는 법률행위는 그 공정성 여부를 논의할 수 있는 성질의 법률행위가 아니다.(대판 2000.2.11, 99다56833). ㉮ 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에는 추인 하여도 효력이 없다. ㉰ 궁박, 경솔 또는 무경험은 모두 구비하여야 하는 것은 아니고, 이중 어느 하나에만 해당하면 된다(대판 1993.10.12, 93다19924). ㉱ 궁박은 반드시 경제적인 궁박일 필요 없고 정신적인 궁박도 포함된다(대판 1974.2.26, 73다673). ㉲ 상대방(폭리자)에게 궁박, 경솔 또는 무경험에 편승하거나 이를 이용하려는 의사가 있어야 한다(대판 1997.7.25, 97다15371). 

정답 ㉯

[문제 58] 판례가 동시이행의 항변권을 인정한 경우가 아닌 것은?

㉮ 부동산매매계약이 체결된 경우 매도인의 등기이전 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무

㉯ 임대차종료 후 임차인의 임차목적물명도의무와 임대인의 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금반환의무

㉰ 채무이행의 확보를 위하여 어음을 발행한 경우 채무의 이행과 어음의 반환의무

㉱ 특정채무의 담보를 위하여 경료된 채권자명의의 소유권이전등기의 말소청구와 피담보채무의 변제

㉲ 양도소득세를 매수인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우의 매수인의 양도소득세 납부의무와 매도인의 소유권이전등기의무

해설 ㉱ 채무자의 피담보채무의 변제는 선이행의무이므로, 채무자는 피담보채무를 변제한 후 그 담보 목적의 소멸을 이유로 하여 이전등기의 말소를 구할 수 있을 뿐 피담보채무와 교환적으로 그 말소를 구할 수는 없다(대판1989.10.13 88다카29351 ).  ㉮ (대판 1980.7.8, 80다725). ㉯ (대판(전)1977.9.28, 77다1241). ㉰ (대판 1993.11.9, 93다11203). ㉲ (대판 1993.8.24, 92다56490).

정답 ㉱

[문제 59] 갑(甲)소유의 토지를 목적으로 을(乙)이 저당권을 가지고 있고, 갑(甲)이 사망하고 상속인 병(丙)이 그 토지 위에 건물을 신축하였다. 을(乙)의 저당권실행방법으로서 가장 옳은 것은?

㉮ 토지와 건물을 동시에 경매에 붙이고, 토지대금으로부터만 우선변제를 받는다.

㉯ 토지와 건물을 동시에 경매에 붙이고, 토지와 건물의 대금으로부터 우선변제를 받는다.

㉰ 건물만을 경매에 붙일 수 있다.

㉱ 토지를 경매에 붙이고 그 대금으로부터 우선변제를 받은 후, 부족할 때에는 다시 건물을 경매에 붙여 그 대금으로부터 우선변제를 받는다.

㉲ 토지만을 경매에 붙여야 한다.

해설 일괄경매권이 인정되기 위해서는 토지에 대한 저당권이 설정된 후에 토지소유자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 건물이어야 하는데(대판1994.1.24, 93마1736 참조), 丙은 저당권설정자(채무자) 甲의 지위를 포괄적으로 승계한 자로서 丙이 건물을 신축한 경우 저당권자 乙은 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 수 없다.

정답 ㉮

[문제 60] 조건부법률행위에 대한 설명으로 틀린 것은?

㉮ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취 전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사표시에 의한다.

㉯ 조건이 법률행위 당시에 이미 성취한 것인 경우에는 그 조건이 해제조건이면 조건 없는 법률행위로 하고 정지조건이면 그 법률행위는 무효로 한다.

㉰ 조건의 성취가 미정한 권리의무는 일반규정에 의하여 처분, 상속, 보존 또는 담보로 할 수 있다.

㉱ 조건 있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부(成否)가 미정(未定)한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 침해하지 못한다.

㉲ 조건의 성취로 인하여 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취시킨 때에는 상대방은 그 조건이 성취하지 아니한 것으로 주장할 수 있다.

해설 조건이 법률행위의 당시 이미 성취한 것인 경우에는, 그 조건이 정지조건이면 조건 없는 법률행위로 되고, 해제조건이면 그 법률행위는 무효로 한다(제151조 2항).

정답 ㉯

[문제 61] 다음의 설명 중 맞는 것은?

㉮ 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는, 당사자 중 1인이 하면 된다.

㉯ 채무불이행으로 인해 해제를 하면 같은 사유로 다시 손해배상을 청구할 수는 없다.

㉰ 계약의 해제로 인한 원상회복은 제3자가 선의인 경우 그의 권리를 해하지 못한다.

㉱ 해지로 인해 계약은 소급적으로 효력을 잃는다.

㉲ 기간의 약정이 없는 임대차의 당사자가 해지를 통고하면 일정한 기간이 지난 후에 비로소 효력이 생긴다.

해설 ㉲ 존속기간의 정함이 없는 임대차는 당사자의 해지통고 후 일정한 기간(6월, 1월 또는 5일)이 지난 후에 비로소 효력이 생긴다. ㉮ 계약당사자의 일방 또는 쌍방이 수인이 있는 경우에는 특약이 없는 한 해제 또는 해지는 그 전원으로부터 전원에게 하여야 한다. ㉯ 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. ㉰ 계약의 해제로 인한 원상회복은 제3자(선의□악의 불문)의 권리를 해하지 못한다. ㉱ 계약을 해지하면 계속적 계약은 장래를 향하여 그 효력을 잃는다(장래효).

정답 ㉲

[문제 62] 다음 중 법정추인사유가 아닌 것은?

㉮ 취소권자가 채권자로서 인적 담보를 제공받는 것

㉯ 취소권자가 채무의 일부를 이행하는 것

㉰ 취소권자가 이행의 청구를 받는 경우

㉱ 취소권자가 취소할 수 있는 행위로 취득한 채권의 일부를 양도하는 것

㉲ 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 일부양도

해설 법정추인사유로서의 이행의 청구는 취소권자가 채권자로서 상대방에게 이행을 청구하는 경우만을 말하고, 취소권자가 채무자로서 이행의 청구를 받은 경우는 포함되지 아니한다.

정답 ㉰

[문제 63] A소유의 X토지와 그 지상 Y건물 중 Y건물에 관하여만 경매가 이루어져 B소유가 되었고, B는 이 건물을 C에게 매매한 후 건물에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. 지상권에 관하여는 현재 아무런 등기도 없다. 다음 설명 중 옳은 것은? (단, 다툼이 있으면 판례의 입장을 따를 것)

㉮ B가 지상권자인데, C에게는 건물만 매도하였으므로, 의사표시의 해석에 의하더라도 C는 B에게 지상권이전등기를 청구할 수 없다.

㉯ C는 A, B에게 지상권 설정 및 이전을 순차적으로 청구할 수 있다.

㉰ 현재 지상권에 관하여 등기가 없으므로, B, C 모두 지상권자가 아니다.

㉱ C는 A에게 자신(C)의 명의로 지상권설정등기절차를 경료해 줄 것을 청구할 수 있다.

㉲ C는 법정지상권자이므로, 지상권등기가 없더라도 A는 C에게 건물철거를 청구할 수 없다.

해설 법정지상권을 취득한 건물소유자가 등기하지 않고 건물을 양도하는 경우 건물소유자는 건물과 함께 지상권도 양도한 것으로 되므로(종물이론), 건물의 양수인(C)은 양도인(B)을 대위하여 토지소유자(A)에 대하여 법정지상권설정등기의 절차이행을 청구할 수 있고, 다시 양도인(B) 명의로 경료된 지상권등기의 이전을 청구할 수 있다(대판 1981.9.8, 80다2873).

정답 ㉯

[문제 64] 다음 중 현재 시행되고 있는 주택임대차보호법에 관한 설명 중 틀린 것은?

㉮ 임차권은 임차주택에 대하여 경매가 행하여진 경우에는 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다.

㉯ 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

㉰ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

㉱ 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경락개시결정 전까지 대항력을 갖추어야 한다.

㉲ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

해설 임차인은 경매신청의 등기(경매개시결정의 기입등기 또는 체납처분으로서의 압류등기) 전에 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항요건을 갖추어야 한다.

정답 ㉱

[문제 65] 등기의 유효요건에 관한 판례의 태도가 아닌 것은?

㉮ 등기가 실행되지 않는 한 등기의 유효□무효 문제는 전혀 생길 수 없다.

㉯ 등기가 불법하게 말소된 경우에 그 말소등기는 실체관계와 부합하지 않으므로 무효이다.

㉰ 말소회복등기청구의 상대방은 말소 당시의 소유자가 아니라 현재의 소유명의인이다.

㉱ 위조문서에 의한 등기이더라도 이것이 실체 관계에 부합하거나 그 등기에 부합하는 물권행위가 있을 때에는 그 등기는 유효하다.

㉲ 등기가 불법으로 말소된 경우 진정한 권리자는 권리를 잃지 않으며 말소회복등기를 할 수 있다.

해설 ㉰ 등기가 불법말소된 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우에는 당초의 소유자가 등기의무자이자 등기청구권의 상대방이므로 당초의 소유자를 상대로 말소회복청구를 하여야 하고, 말소회복등기를 승낙할 의무 있는 등기상 이해관계 있는 제3자에 불과한 현재의 소유명의인을 상대로 할 것은 아니다(대판 1969.3.18, 68다1617). ㉮ (대결 1971.3.24, 71마105). ㉯ ㉲ (대판 1999.9.17, 98다63018). ㉱ (대판1982.11.3, 82다16836). 

정답 ㉰

[문제 66] 다음은 법률행위의 무효와 취소에 관한 설명이다. 맞는 것은?

㉮ 무효의 경우에는 시간의 경과에 따라 효력에 변동이 없으나, 취소권은 일정시간이 경과하면 소멸하고, 취소하면 그 때부터 효력이 없었던 것이 되어 소급효는 없다.

㉯ 무효와 취소는 법적 평가를 달리하므로, 하나의 행위에 대하여 무효와 취소가 경합되지 않는다.

㉰ 하나의 법률행위에 무효와 취소의 원인이 모두 포함되는 경우, 당사자는 각각의 요건을 증명하여 무효 또는 취소를 주장할 수 있다.

㉱ 법률행위의 일부가 무효인 경우 민법은 원칙적으로 그 해당부분만을 무효로 취급한다.

㉲ 무효□취소는 특정인의 주장이 있는 경우에 비로소 처음부터 효력이 없는 것으로 되는 점에서 일치한다.

해설 ㉯ ㉰ 무효와 취소는 경합할 수 있는데, 이 경우 당사자는 각각의 요건을 증명하여 무효 또는 취소를 주장할 수 있다. ㉮ 취소의 효과는 소급한다. ㉱ 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부를 무효로 한다. ㉲ 무효에 해당하는 사실이 있으면 특정인의 주장과 관계없이 당연히 효력이 없다(당연무효). 그러나 취소는 특정인(취소권자)의 주장(취소)이 있어야 비로소 효력을 잃게 된다.

정답 ㉰

[문제 67] A와 B는 토지의 매매계약을 체결하면서 당사자 쌍방이 모두 00시 XX동 969의 39에 있는 100평의 갑(甲)토지를 계약의 목적물로 하기로 합의하였으나, 그 목적물의 지번 등에 관하여 착각을 일으켜 계약을 체결함에 있어서는 계약서상 매매목적물을 갑(甲)토지와는 별개인 00시 XX동 969의 36에 있는 100평의 을(乙)토지로 표시하였다. 판례에 의할 때 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ A와 B 사이의 매매계약은 갑(甲)토지에 관하여 성립하나, AB는 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다.

㉯ A와 B 사이의 매매계약은 계약서상 표시된 대로 을(乙)토지에 관하여 성립한다.

㉰ A와 B 사이의 매매계약은 을(乙)토지에 관하여 성립하나, AB는 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다.

㉱ A와 B 사이의 매매계약은 실제로 의욕한 대로 갑(甲)토지에 관하여 성립하고, 을(乙)토지에 관하여 매매계약을 원인으로 하여 매수인인 B의 명의로 경료된 소유권이전등기는 원인이 없이 경료된 등기로서 무효이다.

㉲ A와 B 사이의 매매계약은 무효로서 갑(甲)토지, 을(乙)토지의 어느 토지에 관하여도 매매계약이 성립하지 아니한다.

해설 오표시무해의 원칙(잘못된 표시는 해가되지 않는다는 원칙)에 관한 문제인데, 이에 관하여 판례는 “부동산의 매매계약에 있어 쌍방당사자가 모두 특정의 甲 토지를 계약의 목적물로 삼았으나 그 목적물의 지번 등에 관하여 착오를 일으켜 계약을 체결함에 있어서는 계약서상 그 목적물을 甲 토지와는 별개인 乙 토지로 표시하였다 하여도 甲 토지에 관하여 이를 매매의 목적물로 한다는 쌍방당사자의 의사 합치가 있는 이상 위 매매계약은 甲 토지에 관하여 성립한 것으로 보아야 한다”고 판시한 바 있다(대판 1993.10.26, 93다26219, 2636).

정답 ㉱

[문제 68] 유치권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

㉮ 유치권자는 채무자의 승낙 없이는 유치물의 보존에 필요한 사용을 할 수 없다.

㉯ 피담보채권의 변제를 받을 때까지 누구에 대해서나 그 목적물의 유치를 할 수 있다.

㉰ 유치권에는 유치적 효력은 인정되지만, 우선변제적 효력은 인정되지 않는다.

㉱ 유치권의 피담보채권은 변제기가 도래하고 있어야 한다.

㉲ 유치권은 동산과 부동산뿐만 아니라 유가증권에 관하여서도 성립한다.

해설 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 유치물의 보존에 필요한 사용이 아닌 한 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하지 못한다.

정답 ㉮

[문제 69] 쌍무계약에 관련된 다음 기술 옳은 것은?

㉮ 증여나 사용대차는 대표적인 쌍무계약에 속한다.

㉯ 매매계약이 무효이어서 양 당사자가 각각 받은 급부를 반환하여야 할 의무가 있는 경우 그 각 의무는 동시이행의 관계에 있지 않다는 것이 판례의 태도이다.

㉰ 위험부담의 문제는 원칙적으로 쌍무계약에서만 인정된다.

㉱ 쌍무계약의 채권자가 상대방에게 이행을 청구하기 위해서는 먼저 자기의 채무를 이행하여야 한다.

㉲ 동시이행의 항변권은 쌍무계약에서 뿐 아니라 편무계약에서도 일반적으로 인정된다.

해설 ㉰ ㉲ 동시이행의 항변권과 위험부담의 문제는 원칙적으로 쌍무계약에서 문제되는 것이다. ㉮ 사용대차는 편무, 무상계약계약이다. ㉯ 판례는 동시이행관계에 있다고 본다(대판 1995.9.15, 94다55071). ㉱ 상대방에게 이행을 청구하기 위해서는 먼저 자기의 채무를 이행하여야 할 필요는 없다. 다만 상대방이 동시이행의 항변권을 가지는 경우 자기의 채무의 이행을 제공하여야 한다.

정답 ㉰

[문제 70] 갑(甲)으로부터 겨우 기초공사만 한 건물을 매수한 을(乙)은 건물을 완성하였는데, 미등기인 동안에 갑(甲)이 자기명의로 보존등기를 한 후, 다시 병(丙)에게 매도하여 병(丙)에게 이전등기를 완료하여 주었다. 이 경우 갑(甲), 을(乙), 병(丙)의 다음 주장 중 가장 타당한 것은?

㉮ 을(乙)은 정당한 소유자이므로 등기명의인인지 여부와 상관없이 병의 선, 악의와 상관없이 소유권자이다.

㉯ 갑(甲)은 보존등기를 한 자이므로 을(乙)은 갑(甲)에게 소유권을 주장할 수 없다.

㉰ 갑(甲)으로부터 소유권을 이전받은 병(丙)은 선, 악의에 관계없이 소유권을 취득한다.

㉱ 을(乙)은 건물을 신축한 자로서 갑(甲)의 보존등기가 없었다면 소유권을 누구에게나 주장할 수 있지만, 이미 등기명의인이 있으므로 대외적으로는 소유권자가 아니다.

㉲ 병(丙)이 선의인 경우, 선의의 제3자로서 소유권을 취득한다.

해설 신축건물의 소유권취득은 법률규정에 의한 물권의 취득이므로(대판 1965.4.6, 65다113) 건물을 신축한 乙은 자기의 보존등기 여하와 관계없이 소유권을 취득하였다. 甲의 보존등기는 실체관

계와 부합하지 않는 등기로 무효이고, 이러한 甲으로부터 이전등기를 경료한 丙은 그의 선의□악의 여하를 불문하고 소유권을 취득하지 못한다(공신력의 부인).

정답 ㉮

[문제 71] 다음은 지상권과 임차권을 비교 설명한 것이다. 맞는 것은?

㉮ 지상권의 경우에는 5년 이상의 지료 지급이 연체된 때에 그 소멸청구를 할 수 있으나, 임차권에는 1기의 차임액에 달하면 계약을 해제할 수 있다.

㉯ 토지사용의 대가인 지료의 지급이 지상권의 경우에는 성립요건으로 되지만, 임대차의 경우에는 요건이 아니다.

㉰ 지상권은 최장기간의 제한이 있으나, 임대차에서는 최단기간만을 정하고 있다.

㉱ 지상권의 경우에는 지료증감청구권이 인정되는데, 임대차의 경우에도 마찬가지로 차임증감청구권이 인정된다.

㉲ 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도할 수 있는데 임차인도 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도할 수 있다.

해설 ㉮ 지상권은 2년 이상, 임차권은 2기 이상이다. ㉯ 차임은 임대차의 요소이나, 지료는 지상권의 요소가 아니다. ㉰ 지상권에는 최단기간이, 임대차에는 최장기간의 제한이 있다. ㉲ 지상권은 물권이므로 양도성을 본질로 하나, 임차권은 임대인의 동의 없이 타인에게 양도할 수 없다.

정답 ㉱

[문제 72] A와 B가 계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳지 않은 것은? (단, 다툼이 있으면 판례에 의함)

㉮ A와 B 사이의 계약이 허위표시에 해당하고, C가 AB 사이의 사정을 전혀 알지 못하고, 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 경우, A는 계약의 무효를 가지고 C에게 대항할 수 없다.

㉯ A가 제3자 C로부터 사기를 당하여 B와 계약을 체결한 경우, A는 B가 C의 사기를 알았거나 알 수 있었을 경우에 계약을 취소할 수 있다.

㉰ A와 B 사이의 계약에 해제사유와 착오로 인한 취소사유가 동시에 존재하는 경우, A가 계약을 적법하게 해제한 후라도 B로서는 착오를 이유로 한 취소권을 행사하여 계약 전체를 무효로 할 수 있다.

㉱ A가 대리인 C를 통하여 B와 계약을 체결한 경우, 의사의 흠결 혹은 사기강박은 C를 표준하여 결정하고, 어느 사정의 지(知)부지(不知)로 인하여 계약의 효력이 영향을 받을 경우에 그 사실의 유무는 A를 표준하여 결정한다.

㉲ A가 타인 C의 이름을 임의로 사용하여 계약을 체결한 경우, A 또는 C 중 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여 A와 B의 의사가 일치한 경우에는 그 일치하는 의사에 따라 계약의 당사자를 확정하여야 한다.

해설 의사표시의 효력이 의사의 흠결, 사기, 강박 또는 어느 사정을 알았거나 과실로 알지 못한 것으로 인하여 영향을 받을 경우에 그 사실의 유무는 대리인을 표준하여 결정한다(제116조 제1항).

정답 ㉱

[문제 73] 가등기담보권의 실행통지에 관한 설명 중 맞는 것은?

㉮ 채권자가 그 담보목적물의 부동산을 취득하기 위하여는 통지가 상대방에게 도달한 날부터 3월이 경과하여야 한다.

㉯ 통지는 반드시 서면으로 하여야 한다.

㉰ 통지는 채무자, 물상보증인 및 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자 모두에게 하여야 한다.

㉱ 통지의 시기는 변제기가 도래하기 전에 하여야 한다.

㉲ 청산금이 없다고 인정될 때에는 통지할 필요가 없다.

해설 ㉰ 법 제3조 제1항 및 법 제2조 제2호 참조 ㉮ 청산기간은 2월이다. ㉯ 통지는 반드시 서면으로 하여야 할 필요는 없고, 구두로도 가능하다(대판 2001.8.24, 2000다15661). ㉱ 채무자가 변제기에 변제를 하지 않는 경우에 가등기담보의 실행을 통지하는 것이다. ㉲ 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 취지를 통지하여야 한다.

정답 ㉰

[문제 74]물권변동의 공시에 관한 다음 기술 중 틀린 것은?

㉮ 부동산물권에 관하여는 등기를, 동산물권에 관하여는 점유를 공시방법으로 한다.

㉯ 물권변동에 관한 의사주의법제 아래에서는 공시의 원칙은 인정될 여지가 없다.

㉰ 공시의 원칙은 물권에 관하여만 인정되는 것이 아니고, 배타적 권리의 변동등기에도 적용된다.

㉱ 등기나 점유 외에도 특수한 공시방법이 관습법상 인정되고 있다.

㉲ 물권은 배타적 지배권이어서 제3자에게 미치는 영향이 크므로 그 물권의 표상표식으로서 공시가 필요하다.

해설 의사주의와 형식주의는 공시의 원칙을 관철하는 방법에 관하여 논의되는 것이다.

정답 ㉯

[문제 75] 임차권등기명령에 관하여 옳지 않은 것은?

㉮ 임차권등기명령의 신청 및 이로 인한 등기비용은 임대인의 부담으로 한다.

㉯ 임차인은 임대차관계는 종료되었으나 보증금을 받지 못한 경우에만 주택이 소재하는 1심법원에 임차권등기의 원인된 사실을 소명하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

㉰ 임차권등기명령은 특히 임대차관계의 종료 후 임차인이 점유를 상실하거나 주민등록을 전출함으로써 대항력 및 우선변제권을 상실하게 될 경우 특히 실익이 있다.

㉱ 임차권등기명령신청이 기각될 경우 임차인은 항고할 수 있다.

㉲ 임차권등기명령의 집행에 의한 임대차등기가 경료되면 이는 우선변제권이 있고 임차인이 등기명령 이전에 취득한 대항력 및 우선변제권은 소멸한다.

해설 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 과 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 아니한다.

정답 ㉲

[문제 76] 주택임대차보호법상 보증금의 일정액에 대한 우선변제에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?

㉮ 보증금의 일정액의 우선변제를 받을 수 있는 임차인은 그 보증금액이 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀 억제권역의 경우 4천만원 이하인 임차인이어야 한다.

㉯ 전항의 경우 보증금이 4000만원이더라도 실제로 우선변제를 받을 수 있는 금액은 1천600만원을 넘지 못한다.

㉰ 국세와의 관계에서는 임차인이 대항력을 갖춘 시점과 국세의 납부기한의 선후에 따라서 변제의 우선순위가 정해진다.

㉱ 보증금 중 일정액의 우선변제를 받기 위해서 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기가 있기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤어야 한다.

㉲ 법원의 명령에 따른 임차권등기가 된 주택을 그 등기 후에 임차한 임차인에게는 보증금 중 일정액에 대한 우선변제권이 인정되지 않는다.

해설 주택의 임차인은 보증금 중 일정액에 관하여 주택의 가액(대지가액 포함)의 1/2의 범위 안에서 다른 담보물권자 또는 국세□가산금보다 우선하여 변제 받을 수 있다(법 제8조). 따라서 우선변제권의 취득시기가 조세채권의 법정기일보다 늦더라도 소액보증금에 관하여는 최우선변제를 받을 수 있다.

정답 ㉰

[문제 77] X건물에 대해 A가 1순위 근저당권, B가 2순위 근저당권을 가지고 있고, C가 유치권을 행사하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

㉮ B가 경매를 신청하여 D가 경락받아 새 소유자가 된 경우, A의 근저당권은 소멸하지 않음이 원칙이다.

㉯ A가 경매신청을 하여 D가 경락받아 새 소유자가 된 경우, C가 D에게 X건물의 반환을 거부할 수 있다.

㉰ A가 확정된 피담보채권과 함께 근저당권을 K에게 양도하면, K는 B보다 후순위자가 된다.

㉱ B가 경매신청을 하여 D가 경락받아 새 소유자가 된 경우, C에게는 경매대금에서 우선변제권이 인정된다.

㉲ A의 채무가 일시적으로 영(0)이 되면, A의 근저당권은 소멸한다.

해설 ㉯ ㉱ 유치권자에게는 우선변제권이 인정되지 않는다. 그러나 유치권자는 채권 전액의 변제를 받을 때까지 경락인에게도 유치물의 인도를 거절할 수 있으므로, 사실상 매각대금으로부터 우선상환 받는다.  ㉮ 저당권은 저당목적물에 대한 경매가 실행되면 어느 것이든 모두 소멸하고, 다만 그 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있을 뿐이다. ㉰ 저당권의 양수인(K)은 양도인(A)과 동일한 순위를 보유한다. ㉲ 근저당권은 일시적으로 피담보채무가 영(0)이 되더라도 소멸하지 않는다(부종성의 완화).

정답 ㉯

[문제 78] 매매의 효력에 대한 설명이다. 틀린 것은?

㉮ 매수인이 계약 당시에 목적물에 하자가 있음을 알고 있었을 경우에는 매도인이 하자담보책임을 부담하지 않는다.

㉯ 매매는 쌍무계약인 바, 매도인은 재산권을 이전하여야 하고 매수인은 대금을 지급하여야 한다.

㉰ 매매계약이 성립함과 동시에 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 속하므로 매도인이 목적물을 인도할 때 이를 함께 이전해야 한다.

㉱ 매수인에게는 목적물을 수령할 권한이 있으며 경우에 따라서는 신의칙상 목적물수령의무가 있다고도 할 수 있다.

㉲ 매매 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인은 매수한 권리를 잃을 위험이 있는 한도에서 대금의 지급을 거절할 수 있다.

해설 매매계약이 있은 후에 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하므로(제587조 전단), 매수인에게 이를 인도할 필요가 없다.

정답 ㉰

[문제 79] A가 자기의 점포를 B에게 양도하고, B가 그 대금을 C에게 지급하기로 하는 계약이 AB 간에 체결되었다. 다음 설명 중 타당한 것은?

㉮ AB간에 체결된 계약이 B의 착오에 기인한 것이고 취소의 요건이 충족된 경우 B는 A에 대하여 취소하지 않고도 C에게 대금지급을 거절할 수 있다.

㉯ C가 설립 중인 법인인 경우에는 계약은 유효하게 성립하지 아니한다.

㉰ C가 수익의 의사표시를 한 후에 B의 채무불이행이 있으면 C는 손해배상을 청구할 수 있다.

㉱ C가 대금의 지급을 받는다는 의사표시를 한 후에도 AB는 계약의 내용을 변경하거나 소멸시킬 수 있다.

㉲ C는 AB간의 계약이 자기에게 불리하면 그 계약을 해제할 수 있다.

해설 ㉰ 수익자(C)가 수익의 의사표시를 하면 낙약자(B)에 대하여 직접 권리를 취득하므로, 수익자는 낙약자에게 채무불이행책임을 물을 수 있다. ㉮ 취소할 수 있는 법률행위일지라도 취소하지 않는 한 여전히 유효하므로, 취소하지 않는 한 대금지급을 거절할 수 없다. ㉯ 제3자는 계약체결당시 현존하지 않아도 무방하다(예컨대, 태아, 설립중의 법인 등). ㉱ 수익의 의사표시가 있은 후에는 당사자는 이를 변경하지 못한다. ㉲ C(수익자)는 계약당사자가 아니므로 계약의 해제권□취소권을 갖지 못한다.

정답 ㉰

[문제 80] 구분지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?

㉮ 구분지상권의 행사를 위하여 토지소유권자의 사용권을 제한하는 특약을 구분지상권설정행위에서 할 수 있다.

㉯ 구분지상권은 토지의 지상 또는 지하의 공간을 상하의 범위로 정하여 설정할 수 있게 함으로써 토지의 입체적 이용을 가능하게 한다.

㉰ 구분지상권은 건물 기타의 공작물 및 수목을 소유하기 위해서 설정할 수 있다.

㉱ 구분지상권을 설정하려는 토지에 이미 제3자가 사용, 수익할 권리를 가지고 있는 경우에는 이들의 동의를 얻어야 한다.

㉲ 1필의 토지의 일부의 특정 구분층에 대하여 구분지상권을 설정할 수 있다.

해설 수목을 소유하기 위하여 구분지상권을 설정할 수 없다.

정답 ㉰

【문제 1】다음은 중개업자가 중개를 하면서 중개의뢰인에게 부동산관련 권리에 대하여 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 유치권자는 누구에게나 유치권을 주장 할 수 있다.

② 토지상에 건물이 존재하는 경우 토지만을 매수하면 관습법상의 법정지상권의 부담을 받아 토지를 이용하기가 곤란한 경우도 있다.

③ 전세권은 전세권설정등기로 성립하고, 전세권자가 당해 건물을 인도받은 것은 법적 효력요건이 아니다.

④ 분묘기지권은 그 효력이 미치는 지역의 범위내에서는 또다른 분묘를 설치할 수 있다고 하는 것이 판례이다.

⑤ 실제상의 소유권이 입증이 어려우면 자기 소유의 토지에 대해서도 시효로 인한 소유권의 취득을 주장할 수 있다.

해설 분묘기지권이 성립된 토지에 합장이나 또다른 분묘의 설치는 분묘기지권의 효력이 미치지 않는다는 것이 판례이다.

정답 ④

【문제 2】다음 중 중개사무소에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 종전의 중개사무소를 사실상 폐쇄하고 새로운 중개사무소 개설등록을 한 경우에도 종전의 중개사무소의 폐업신고를 완전히 이행하지 않은 경우에는 이중등록금지의 위반으로 볼 수 있다.

② 중개법인의 분사무소는 모든 시□군□구별로 설치할 수 있으나, 시□군□구별로 1개소를 초과할 수 없다.

③ 중개법인의 분사무소도 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이어야 한다.

④ 자산의 중개사무소를 두고 인근지역의 아파트모델하우스 옆에 있는 다른 건물에 중개업무를 위한 사무소를 설치하는 것도 사무소 이중설치 금지원칙에 위배된다.

⑤ 합동사무소인 경우에는 구성원인 중개업자가 각종 신고행위를 개별적으로 하여야 하나, 중개사무소의 이전신고는 합동사무소의 대표자가 일괄하여 신고할 수 있다.

해설 중개법인의 분사무소는 모든 시 □ 군 □ 구별로 설치할 수 있는 것이 아니고 주사무소가 있는 시 □ 군 □ 구를 제외한 시 □ 군 □구에 1개를 설치할 수 있다.

정답 ②

【문제 3】다음은 부동산경매제도에 관한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 강제경매란 집행력이 있는 채무명의를 가진 채권자의 신청에 의하여 채무명의에 표시된 이행청구권을 실현하기 위하여 법원이 채무자의 소유재산을 압류□환가한 금액으로 부동산을 매각하는 강제환가 절차를 말한다.

② 채무명의에는 확정된 이행판결, 확정된 지급명령, 확정판결과 동일한 효력이 있는 조성 등이 해당된다.

③ 경매행위에는 채권자, 저당권자, 채무자의 가족, 경매부동산의 감정인 및 그 친족 등이 참가할 수 있다.

④ 경매종결로 경락인에게 소유권이 이전되는 경우에 유치권, 예고등기 등은 소멸하지 않는다.

⑤ 경락인이 소유권을 취득하는 시기는 경락대금을 완납한 때이다.

해설 채무자, 감정인과 그 가조그 집행관가 그 가족, 부동산의 소유자 등은 경매에 참가할 수 없다.

정답 ③

【문제 4】다음은 중개업자가 사용하여야 할 인장에 관한 내용이다. 옳은 것은?

① 중개업자가 중개업무에 사용할 인장은 반드시 중개사무소개설등록증을 교부받기 전에 등록관청에 등록하여야 한다.

② 중개업자가 작성한 계약서에 등록된 인장을 사용하지 않은 경우에 그 계약서는 법적 효력이 없다.

③ 중개업자가 작성한 계약서에는 등록된 인장을 사용하여야 하고, 인장을 변경한 경우에는 7일 이내에 등록관청에 등록하여야 한다.

④ 합동사무소에서 사용하여야 할 인장은 대표자가 보증한 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.

⑤ 분사무소에서 사용하여야 할 인장은 법인의 주된 사무소 소재지를 관할하는 시장□군수□구청장에게 등록하여야 한다.

해설 ① 중개업자가 중개 업무에 사용할 인장은 중개사무소개설등록을 한 후부터 업무를 개시하기 전까지 등록관청에 등록하여야 한다. ② 중개업자가 계약서에 등록된 인장을 사용하지 아니하여도 그 계약서의 법적 효력에는 영향이 업지만 중개업자는 업무정지처분을 받아야 한다. ④ 합동사무소에 소속된 중개업자들은 개별적인 인장을 등록관청에 등록하여야 한다. ⑤ 분사무소에서 사용하여야 할 인장은 분사무소 소재지를 관할하는 시장 □ 군수 □ 구청장에게 등록하여야 한다.

정답 ③

【문제 5】중개업자가 주택의 임대차를 중개하면서 설명한 내용이다. 잘못 설명한 것은?

① 다가구주택의 경우에는 지번까지만 기재하고 정확한 호수를 기재하지 않아도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

② 임차주택이 무허가, 미등기의 주택, 건축물대장의 등재여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용되면 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

③ 임차인이 미성년자라서 그의 부친이 자신의 이름으로 임대차계약을 체결하더라도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

④ 법인은 주택을 임차하고 그 소속직원 명의로 주민등록을 이전하여 대항력 요건을 갖추고 또 확정일자를 받았다 하더라도 주택임대차보호법의 보호대상이 아니다라고 설명하였다.

⑤ 다세대주택의 경우에는 정확한 호수를 기재하지 않고 지번까지만 기재하였더라도 주택임대차보호 법상의 보호를 받을 수 있다고 설명하였다.

해설 판례에 의하면 다세대주택은 지번과 정확한 호수를 기재하여야만 보호받을 수 있다.

정답 ⑤

【문제 6】다음은 중개업자가 행할 중개대상물확인□설명 및 설명서 작성에 관한 내용이다. 틀린 것은?

① 거래예정가격은 중개업자가 확인□설명할 사항이기는 하나, 중개대상물확인□설명서에 기재할 사항은 아니다.

② 공부상의 지목과 실제의 지목이 상이한 경우에는 실제지목과 공부상의 지목을 병기하는 것이 바람직하다.

③ 중개대상물건의 상태에 관한 자료를 요구하였으나 불응한 경우 그 사실을 설명할 사항은 아니지만, 중개대상물확인□설명서에 기재할 사항이다.

④ 중개업자는 중개대상물확인□설명서를 작성하여 설명하고 반드시 거래당사자에게 교부하여야 한다.

⑤ 건물의 소재지는 건축물대장등본에 의거 확인하여 기재한다.

해설 중개대상물건의 상태에 관한 자료를 요구하였으나 불응한 경우 그 사실의 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게 거절 사실을 설명하고 그 사항을 중개대상물 확인□설명서에 기재도 하여야 한다.

정답 ③

【문제 7】다음은 부동산실권리자명의등기에관한법률에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 명의신탁약정의 금지에 위반한 명의신탁자와 그 교사자에 대하여는 5년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처한다.

② 명의신탁약정의 무효와 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

③ 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상의 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 한 명의신탁약정의 효력 및 과징금□벌칙의 규정이 적용되지 아니한다.

④ 양도담보, 가등기담보, 부동산구분소유자의 공유등기 등은 명의신탁약정에 해당되지 아니한다.

⑤ 부동산 소유자로부터 명의수탁을 받은 자가 이를 임의로 처분하였다면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립한다고 대법원은 판시하고 있다.

해설 명의신탁약정의 금지에 위반한 명의신탁자와 그 교사자에 대하여는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

정답 ①

【문제 8】다음 중 무등록중개업자로 볼 수 없는 경우는?

① 공인중개사가 중개업법에 따라 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위한 자

② 공인중개사인 중개업자가 중개업을 폐업한 후 계속하여 중개업을 영위한 자

③ 공인중개사가 등록관청에 중개사무소 개설등록신청을 한 단계에서 중개업을 영위한 자

④ 중개업법에 의해 중개사무소 개설등록이 취소된 후 계속하여 중개업을 영위한 자

⑤ 등록관청으로부터 등록통지를 받고 등록증을 교부받기 전에 중개업을 영위한 자

해설 등록관청으로부터 등록통지를 받으면 이미 중개업자로서 등록을 한 상태이다. 등록증을 교부받기 전에 중개업을 영위하면 업무보증미설정으로 상대적취소사유가 된다.

정답 ⑤

【문제 9】다음은 아파트분양권 소유자의 매각 의뢰를 받고 중개를 하는 경우에 대한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 아파트 분양에 당첨된 후 분양권자와 분양계약을 체결하여야 원칙적으로 분양권의 매매중개가 가능하다.

② 임대주택법상 임대주택의 임차권의 양도는 원칙적으로 제한되므로 임대사업자의 동의여부를 확인한 후 중개하여야 한다.

③ 매매계약 전 분양권에 대한 금융기관의 대출이나 권리제한 여부 및 중도금 등 연체여부를 확인하여야 한다.

④ 아파트 분양권은 언제든지 미등기전매가 가능하다.

⑤ 분양권을 거래한 경우에도 거래계약이 체결된 후 고객이 요청한 때에는 관할관청에 계약서의 검인을 받아야 한다.

해설 분양권 중 지역 □ 직장조합아파트의 조합원의 지위는 등기가능하 시점까지는 전매가 금지된다.

정답 ④

【문제 10】다음은 중개사무소를 등록관청 관할구역외로 이전하는 경우에 관한 설명이다. 옳은 것은?

① 중개사무소 이전시에 등록관청에 제출하는 서류와 등록관청이 이전후의 등록관청에 송부하여야 하는 서류는 동일하지 않다.

② 중개업자는 중개사무소를 이전하기 10일 전에 이전전의 관할 등록관청에 신고하여야 한다.

③ 중개사무소 이전후의 관할 등록관청은 이전전의 관할 등록관청으로부터 송부받은 서류가중개사무 소개설등록의 기준에 적합한지 반드시 확인하여야 하는 것은 아니다.

④ 중개법인의 분사무소 이전신고는 이전한 날로부터 10일 이내에 분사무소 소재지 관할등록관청에 신고하여야 한다.

⑤ 중개사무소 이전후의 등록관청은 이전전의 등록관청으로부터 송부받은 등록증에 변경사항을 기재하여 중개업자에게 교부하여야 한다.

해설 ② 이전하기 10일전까지 → 이전 후 10일전까지 ③ 중개사무소 이전 후의 관할 등록관청은 이전 전의 관할관청으로부터 송부받은 서류가 중개가무소 개설등록의 기준에 적합한지 반드시 확인하여야 한다. ④ 분사무소 → 주사무소 소재지 관할등록관청 ⑤ 등록증에 변경하상을 기쟁하여 중개업자에게 교부하여야 하는 것은 이전 전의 등록관청에서 교부하여야 한다.

정답 ①

【문제 11】중개업자 갑은 매도인 A와 매수인 B사이에서 A가 5년간 거주한 주택(국민주택규모)의 매매계약을 중개하면서, A□B에게 거래와 관련된 조세의 부담을 비롯한 여러사항을 설명해 주고 있다. 다음 중 타당하지 못한 내용은?

① B는 소유권 이전등기를 신청하기 전에 주택소재지 시□도(시□군□구 위임)에 등록세 등을 납부한 후 영수필통지사와 영수필확인서를 등기신청서류에 첨부해야 한다.

② B는 계약서에 기재된 잔금 지급일로부터 30일 이내에 취득세를 자진하여 신고□납부하여야 하며, 이를 제대로 이행하지 아니하면 가산세를 부담해야 한다.

③ B와 A와의 매매계약을 체결하고 잔금을 지불한 후 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하며, 이를 이행하지 아니하면 과태료를 부과받을 수도 있다.

④ A는 B가 소유권이전등기를 신청하기 전에 부동산양도신고를 이행하여 부동산양도신고확인서를 발급받아 B의 등기선청서류에 첨부하도록 하여야 한다.

⑤ B는 주택소재지를 관할하는 시장□군수□구청장 또는 그 권한을 위임받은 자의 검인을 계약서에 받아 이를 등기신청서류에 첨부하여야 한다.

해설 3년이내의 주택을 처분하는 경우는 양고신고확인서를 필요로 하지만, 5년간 거주했기 때문에 이를 필요 없다.

정답 ④

【문제 12】다음 중 중개업자의 업무범위에 대한 설명으로 가장 타당한 것은?

① 법인인 중개업자는 전국을, 공인중개상인 중개업자는 중개사무소가 소재하는 특별시□광역시□도의 관할구역을 각각 그 업무지역으로 한다.

② 등록관청은 중개인인 중개업자가 업무지역범위의 제한을 위반한 경우에는 6월 이하의 업무정지를 명할 수 있다.

③ 중개인인 중개업자가 공인중개사를 사용인으로 고용한 경우 그 업무범위는 전국이다.

④ 중개인인 중개업자가 부동산거래정보망에 가입하여 중개하는 경우에는 그 정보망에 공개되지 않은 관할구역 외의 중개대상물에 대하여도 중개할 수 있다.

⑤ 현행법령상 중개업자의 종별에 따라 중개업자가 취급할 수 있는 중개대상물의 범위를 구분하고 있다.

해설 ① 공인중개사인 중개업자의 업무지역도 제한이 없다. 즉 전국적이다. ② 등록관청은 중개인인 중개업자가 업무지역범위의 제한을 위반한 경우에는 6월 이하의 업무정지를 명할 수 있다. ③ 중개인인 중개업자가 공인중개사를 사용인으로 고용하더라도 업무지역의 범위는 확대되지 않는다. ④ 중개인인 중개업자가 부동산겨래정보망에 가입하여 중개하는 경우에는 그 정보망에 공개되지 않은 관할구역 외의 중개대상물에 대하여는 중개할 수 없다. ⑤ 현행법령상 중개업자의 종별에 따라 중개업자가 취급할 수 있는 중개대상물의 범위를 구분하고 있지 않다.

정답 ②

【문제 13】다음은 외국인토지법에 관한 설명이다. 잘못된 것은?

① 대한민국의 국적을 보유하지 아니한 개인은 외국인이다.

② 외국의 법령에 의하여 설립된 법인 또는 단체는 외국인이다.

③ 대한민국 안의 토지를 가지고 있는 대한민국 국민이 외국인으로 변경된 경우 그 외국인이 당해 토지를 계속 보유하고자 하는 때에는 외국인으로 변경된 날부터 1년 이내에 대통령이 정하는 바에 따라 신고하여야 한다.

④ 건설교통부장관은 대한민국 국민에게 자국안의 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가에 대하여는 상호주의에 의해 대한민국 안의 토지취득 등을 제한할 수 있다.

⑤ 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 반수이상이 대한민국의 국적을 보유하지 아니하는 경우도 외국인토지법의 규정에 따라야 한다.

해설 1년 → 6개월로 변경

정답 ③

【문제 14】다음은 부동산중개업법에서 사용하고 있는 용어의 정의와 관련된 것이다. 가장 타당하지 않는 것은?

① 중개대상인 권리에는 저당권 등 담보물권도 포함된다는 것이 판례이다.

② 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매□교환□임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선□ 중개하는 경우도 포함된다.

③ 자산관리공사에서 매각의뢰된 법인의 비업무용 부동산 및 법원 경매대상인 사유부동산 등은 공개매각이라는 절차를 통하여 처분하게 되므로 중개행위가 개입될 여지가 없다.

④ 판례에 의하면 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로도 알선□중개를 업으로 한 것이라 볼 수 있다.

⑤ 중개계약이 체결되었는데도 중개수수료를 받지 않은 것은 중개업자가 스스로 권리를 포기한 것이기 때문에 부동산중개업법 위반으로 볼 수 없다.

해설 중개업자란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. 여기서 업으로는 계속 반복성과 영리를 목적으로 하는 것을 말한다. 우연한 기회에 1회의 중개를 하고 수수료를 받았더라도 그것은 중개업이라 할 수 없다.

정답 ④

【문제 15】다음은 중개업자가 농지거래를 중개하면서 매수의뢰인에게 설명한 내용이다. 틀린 것은?

① 농지전용허가를 받은 농지를 취득하는 경우에는 소유상한이 적용되지 않는다고 설명하였다.

② 농업인이 아닌 자가 취미영농을 하고자 할 때에는 330㎡ 미만의 농지도 취득할 수 있다고 설명하였다.

③ 농지취득시 20km 통작거래제한이 폐지되어 농업인은 거주지에 관계없이 농지를 취득할 수 있다고 설명하였다.

④ 미리 농지전용 협의를 거쳐 도시계획법에 의거 주거지역으로 결정된 농지는 농업인이 아닌 자도 농업경영여부에 관계없이 농지를 취득할 수 있다고 설명하였다.

⑤ 농지전용허가를 받은 자는 농지를 소유할 수 있다고 설명하였다.

해설 농업인이 되려면 1,000㎡이사의 농지를 소유하여야 하며 고정식 온실 등을 설치하는 경우에는 330㎡ 이상의 농지를 소유하여야 하므로 330㎡미만의 농지를 소유하는 자는 농업인이 될 수 없다.

정답 ②

【문제 16】부동산중개업법상 중개수수료에 대한 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

① 중개계약 체결 후 중개업무를 하였을 경우에는 비록 보수에 관한 약정을 하지 않았더라도 중개의뢰인에게 그에 상당한 보수를 청구할 수 있다.

② 중개보수는 거래계약만 성립되면 청구할 수 있으며, 그 후 거래계약의 무효□취소 또는 해제된 경우에도 영향을 받지 않는다.

③ 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용은 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매수□임차 기타 권리를 취득하려고 하는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.

④ 중개업자는 중개대상물의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시□도의 조례로 정한 기준에 따라 수수료 및 설비를 받아야 한다.

⑤ 부동산거래업무와 정보전시업무를 겸업하고 있을 경우에는 동일한 중개대상물에 대하여 수수료를 이중으로 받을 수 있다.

해설 ① 보수에 관한 별도의 약정을 하지 않았더라도 중개의뢰계약과 거래계약이 체결될 경우 중개의뢰인에게 그에 상당한 보수를 청구할 수 있다. ② 거래계약이 성립된 후에 무효□취소 또는 해제된 경우에 그 원인이 거래당사자에게 있는 경우 영향을 받지 않지만 중개업자에게 있는 경우 수수료는 받을 수 없다. ③ 실비부담자는 매도□임대 기타 권리를 이전하려고 하는 중개의뢰인에게 청구하여야 한다. ④ 중개대상물의 소재지를 관할하는 시□도의 조례가 아니라 사무소소재지 시□도의 조례로 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 받아야 한다. ⑤ 부동산겨래업무와 정보전시업무를 겸업하고 있을 경우에는 동일한 중개대상물에 대하여 수수료를 이중으로 받을 수 없다.

정답 ①

【문제 17】다음 중 중개업자의 중개수수료 청구에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 중개수수료청구권이 인정되려면 중개업자의 중개활동과 계약체결 사이에 인과관계가 있어야 한다.

② 중개수수료의 지급시기에 대해서는 당사자가 약정할 수 있다.

③ 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 건설교통부령이 정하는 범위내에서 시□도 조례로 정한다.

④ 판례에 의하면 중개업자가 계약조건의 절충 등 실질적 중개행위를 하였으나 거래당사자가 중개업자를 배제하고 직접 계약한 경우에도 중개수수료청구권은 인정될 수 있다.

⑤ 거래당사자중 일방의 이행지체로 거래계약이 해제된 경우에는 중개수수료청구권은 소멸된다.

해설 거래계약이 성립된 후에 무효□취소 또는 해제된 경우에 그 원인이 중개업자에게 있는 경우 수수료는 받을 수 없지만 거래당사자에게 있는 경우에는 수수료를 청구할 수 있다.

정답 ⑤

【문제 18】(보기)의 내용은 전속중개계약의 체결과 그 이후의 과정을 열거한것이다.그 순서가 가장 바르게 연결된 것은?

㉠ 거래정보망 등에 정보 공개

㉡ 중개의뢰인이게 거래정보망의 매물등록확인서 제출

㉢ 특정한 중개업자에게 전속중개의뢰

㉣ 표준계약서 2통 작성

㉤ 중개업자는 2주일에 1회 이상 중개의뢰인에게 업무처리 상황통지

① ㉠-㉡-㉢-㉣-㉤ ② ㉢-㉠-㉡-㉤-㉣ ③ ㉢-㉣-㉠-㉡-㉤ ④ ㉡-㉣-㉠-㉢-㉤ ⑤ ㉤-㉣-㉡-㉢-㉠

정답 ③

【문제 19】부동산중개업법령 위반시의 벌칙 등에 관한 다음 설명 중 옳지 않는 것은?

① 탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 한 자는 3년 이하의 징역 도는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

② 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 때는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

③ 중개업자가 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 때는 100만원 이하의 과태료에 처한다.

④ 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 관할 법원에 이의를 제기하여야 한다.

⑤ 중개업자인 법인의 종업원이 중개업무에 관하여 행정형벌에 처할 수 있는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그를 고용한 법인인 중개업자에 대하여도 벌금형을 과한다.

해설 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부터 30일 이내에 건교부장관, 시도지사 또는 등록관청에 이의를 제기할 수 있다.

정답 ④

【문제 20】중개업자의 중개대상물의 확인□조사방법으로서 가장 타당하지 않은 것은?

① 중개업자가 직접 현장을 방문하여 공부상의 내용과 일치하는지 여부를 확인하였다.

② 소유권 등 기타 권리관계를 확인하기 위해 매도인에게 등기권리증을 요구하여 확인하였다.

③ 토지이용계획확인서를 가지고 1차적으로 공법상의 이용제한 여부를 확인한 수 그 서면에 나타나지 않은 사항은 관계법규를 통하여 확인하였다.

④ 실제권리관계 및 중개대상물의 상태에 관한 사항을 확인하기 위해 중개업자가 직접 현장을 방문하여 확인하였다.

⑤ 중개업자가 지적도(임야도)를 가지고 토지의 경계를 확인하였으나 경계측량을 통하여 확인하지는 않았다.

해설 소유권 등 기타 권리관계 확인을 위하여 등기부등본을 열람 또는 발급받아 확인하여야 한다.

정답 ①

【문제 21】다음 중 부동산중개업법령에서 정한 기간과 관련하여 연결이 옳지 않은 것은?

① 공인중개사 시험부정행위자에 대한 응시자격 정지 - 5년

② 중개업자의 전속중개계약서 보존 - 5년

③ 중개업자의 중개대상물확인□설명서 사본 보관 - 3년

④ 중개업자가 중개수수료영수증 사본 보관 - 5년

⑤ 공인중개사 자격취소시 재취득 금지 - 3년

해설 중개업자의 전속중개계약서 보존기간은 3년이다.

정답 ②

【문제 22】다음은 경매절차에서의 각 채권자들의 배당순위를 나열한 것이다. 그 순위가 빠른 것부터 바르게 연결된 것은?

A. 주택임대차보호법상의 소액보증금 중 일정금액

B. 확정일자 임차보증금 C. 일반채권

D. 의료보험료 E. 일반임금채권

F. 제3취득자의 비용상환청구권

G. 국세중 당해세

① E →A →B →G →F →D →C ② E →F →A →G →B →D →C

③ F →A →B →G →D →E →C ④ F →A →G →B →E →D →C

⑤ F →A →E →B →G →D →C

정답 ④

【문제 23】다음 중 부동산중개업법의 내용에 관한 설명이 바르게 된 것은?

① 중개업자를 통하여 하는 부동산매매거래에 있어서도 매수의뢰인은 언제나 매매목적물을 현장에서 확인할 의무가 있다.

② 중개업자가 탈세를 목적으로 이전등기를 하지 아니한 부동산을 중개한 경우에 전매차익을 남기지 못한 때에는 부동산투기를 조장하는 행위에 해당하지 아니한다.

③ 중개사무소개설등록증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우에는 등록을 취소할 수 있다.

④ 중개사무소개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자에게 자기의 명의를 이용하게 한 경우에는 반드시 등록을 취소하여야 한다.

⑤ 중개업자가 상가의 분양을 대행하는 경우에는 중개수수료에 관한 기준을 적용받지 아니한다.

해설 ① 매주의뢰인이 언제나 매매목적물을 현장에서 확인할 의무는 없다. ② 판례에 의하면 전매차익을 남기거나 남기지 못하거나 미등기행위를 중개한다면 부동산투기를 조장하는 행위에 해당한다. ③ 등록증을 양도 또는 대여한 경우에는 절대적 취소사유가 된다. ④ 상대적 취소사유가 된다.

정답 ⑤

【문제 24】다음은 부동산중개업자가 중개의뢰인으로부터 부동산의 매각의뢰를 받은 경우, 중개업자가 중개실무상 취한 조치이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 등기부등본을 통하여 소유권 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 확인하였다.

② 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항을 토지이용계획확인서를 통하여 확인하였다.

③ 건물의 기능상의 문제점 및 외관상의 구조와 특징은 건축물대장등본을 통하여 확인하였다.

④ 법정지상권□유치권 등은 등기부등본으로 확인할 수 없어 사실관계의 실제조사를 통하여 확인하였다.

⑤ 지번□지목□면적 등의 물적사항을 정확히 확인하기 위하여 토지대장등본을 확인하였다.

해설 건축물대상을 통하여 건물의 외관상의 구조는 확인할 수 있지만 기능상의 문제점은 확인할 수 없다.

정답 ③

【문제 25】다음은 중개업무에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 중개업자가 중개를 의뢰받은 때에는 중개계약서를 작성하여 중개의뢰내용을 명확하게 하여야 한다.

② 중개업자는 중개대상물의 상태□입지□권리관계□이용제한사항 등을 서면으로 중개의뢰인에게 교부하여야 한다.

③ 중개업자는 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인이 거래상의 중요사항에 관하여 판단을 그르치게 하여서는 아니된다.

④ 중개업자가 중개행위를 할 때에는 반드시 등록관청에 등록된 인장을 사용하여야 한다.

⑤ 중개업자는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다.

해설 ① 전속중개에서는 표준계약서를 반드시 작성하여야 하지만 일반중개에서는 중개계약서의 작성은 임의적인 규정이다. ② 서면으로 제시하고 성실하게 설명하여야 한다.

정답 ①

【문제 26】다음은 부동산의 권리분석에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 권리분석을 행하는 궁극적 목적은 부동산의 하자관계를 명확히 하기 위한 것인 바, 모든 부동산거래에는 권리분석이 선행되어야 한다.

② 하자가 있는 부동산의 경우에는 권리분석에 의하여 그 하자로 인한 경제적 부담을 명확이 하게 된다.

③ 권리분석은 중개대상물에 대한 확인□설명서를 작성하는 근거가 된다.

④ 권리분석에 의하여 중개대상물의 흠을 미리 발견함으로써 중개사고를 방지할 수 있다.

⑤ 물권변동이 있으면 등기를 하게 되므로 부동산에 대한 권리분석은 등기부의 조사□확인으로 충분하다.

해설 부동산의 권리분석은 등기부에 기재되는 사항과 미공시권리로 구분되는데 점유권, 유치권, 법정지상권, 미등기임차권 등은 현장확인이나 탐문으로 조사□확인하여야 한다.

정답 ⑤

【문제 27】다음 중 중개업자의 결격사유에 관하여 바르게 설명한 것은?

① 미성년자 및 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 중개업을 영위할 수 있다.

② 금고 이상의 형의 선고를 받고 집행이 종료된 후 3년 이내에는 중개업을 영위할 수 없다.

③ 금고 이상의 형의 집행유예를 받은 자는 유예기간이 만료된 날부터 2년간은 중개업을 영위할 수 없다.

④ 폭행죄로 벌금형을 선고받고 1년이 경과되지 아니한 자는 중개업을 영위할 수 없다.

⑤ 중개사무소개설등록이 취소된 날부터 5년이 경과되지 아니한 자는 중개법인의 임원이 될 수 없다.

해설 ① 미성년자, 한정치산자 및 금치산자와 파산선고를 받은 자는 법정대리인의 동의를 받아도 중개업을 영위할 수 없다. ③ 금고 이상의 형의 집행유예를 받은 자는 유예기간이 만료된 날로부터 중개업을 영위할 수 있다. ④ 다른 법으로 벌금형을 선고받은 경우는 결결사유가 아니다. ⑤ 5년을 → 3년으로

정답 ②

【문제 28】다음은 중개업자의 중개행위에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 부동산의 매매를 중개하는 경우 중개업자는 거래당사자 쌍방에게 부동산의 매각 및 매입에 따라 부담하여야 하는 조세에 관한 개략적인 사항을 설명하여야 한다.

② 부동산을 매매하는 경우 매매당사자는 중개업자가 매매목적물을 혼동하고 있는지 여부를 미리 확인하거나 이에 관하여 중개업자에게 주의를 촉구할 의무까지는 없다.

③ 중개업자는 중개의뢰인이 제시한 사실에 기초로 하여 중개대상물의 확인□설명서를 작성한 경우에는 이를 명시하여 책임소재를 분명히 하여야 한다.

④ 중개업자는 매도의뢰인의 중개대상물의 상태에 고나한 자료요구에 불응한 경우에는 이를 매수의뢰인에게 설명하고 중개대상물의 확인□설명서에 기재하여야 한다.

⑤ 일반인은 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그에 의한 거래조건의 제시□설명에 과오가 없을 것으로 믿고 거래한다.

해설 조세에 관한 개략적인 사항은 권리를 취득하려는 의뢰인에게만 설명하면 된다.

정답 ①

【문제 29】다음 중 부동산중개업 등과 관련하여 판례가 취하는 해석 중 가장 타당하지 아니한 것은?

① 중개를 업으로 한다함은 반복□계속하는 영업으로 알선□중개를 하는 것을 의미한다.

② 중개대상물의 권리에는 저당권이 포함된다.

③ 중개대상물로 규정된 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함된다.

④ 중개업자는 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산 등기부와 주민 등록증 등에 의하여 조사□확인할 의무가 있다.

⑤ 중개업자의 직거래금지행위에서 중개의뢰인의 범위에 중개대상물의 소유자의 거래를 대리하는 자는 포함되지 아니한다.

해설 민법 규정에 의하면 대리인의 행위는 본인의 행위로 본다. 따라서 대리인과의 직접거래도 중개업법 15조의 금지행위에 해당한다.

정답 ⑤

【문제 30】다음 중 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌하지 아니하는 것(反意思不罰罪)은?

① 중개업자가 직무상 알게 된 비밀을 누설한 경우

② 거래정보사업자가 중개업자로부터 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개한 경우

③ 중개업등록증을 타인으로부터 양도받거나 대여받은 경우

④ 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받은 경우

⑤ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우

해설 중개업법에서의 반의사불벌죄는 비밀을 누설한 경우에만 해당한다.

정답 ①

【문제 31】중개대상물확인□설명서 작성시 기재요령에 관한 다음 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 대상물건의 표시란을 기재할 때에는 등기부등본 및 토지대장□건축물대장등본을 확인하여 기재한다.

② 권리관계에 관한 사항란 중 등기부기재사항은 등기부등본을 확인하여 기재하고, 실제권리관계는 부동산유치권□분묘기지권 등 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항을 기재한다.

③ 국토이용□도시계획 및 건축에 관한 사항란에는 토지이용계획확인서, 건축물대장등본 등을 확인하여 기재하되, 건폐율□용적률□건물의 용도 및 거래규제사항 등을 기재한다.

④ 조세에 관하 사항란에는 취득세□등록세 등 권리취득에 따라 부담해야 할 조세에 관한 개략적인 사항을 기재한다.

⑤ 법인인 중개업자의 경우에는 대표자와 당해 업무를 수행한 공인중개사가 함께 서명□날인하여야 한다.

해설 건물의 용도는 건물의 기본사항란에 기재하여야 한다.

정답 ③

【문제 32】다음은 거래계약서의 작성에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 중개업자가 거래계약서를 작성할 때에는 등록관청에 등록한 인장을 사용하여야 한다.

② 중개업자가 거래계약서에 거래내용을 허위로 기재한 때에는 6월 이내의 업무정지처분을 받게 된다.

③ 거래계약서에는 중개업자와 당해 업무를 수행한 공인중개사가 함께 서명□날인하여야 한다.

④ 중개업자는 거래계약서의 사본을 5년간 보관하여야 한다.

⑤ 중개업자가 부동산의 매매에 관한 거래계약서를 작성하는 경우에는 부동산등기특별조치법에 의하여 검인을 받은 용지를 사용하여야 한다.

해설 부동산등기특별조치법에 의하면 검인을 받을 용지는 별도로 정해진 것이 없다. 따라서 거래계약서에 검인을 받으면 된다.

정답 ⑤

【문제 33】다음은 거래계약과 관련된 내용이다. 옳은 것은?

① 중개업자가 거래계약을 체결한 경우에는 부동산중개업법상 당연히 계약서에 검인을 신청할 의무가 발생한다.

② 부동산중개업법상 거래계약서의 필요적 기재사항에 관하여는 규정을 두고 있으나, 검인계약서의 필요적 기재사항에 관하여는 규정을 두고 있지 않다.

③ 부동산중개업법상 중개업자가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하고 있지 않으므로 서면에 의하여 거래계약서를 작성하지 않아도 된다.

④ 부동산중개업법상 중개법인의 주된 사무소에서 이루어진 거래계약의 경우에는 중개법인의 모든 임원이 거래계약서를 작성할 수 있다.

⑤ 중개업자의 중개에 의하여 거래계약이 성립된 경우에는 중개업자에 관한 사항은 검인계약서의 필요적 기재사항이 아니다.

해설 ① 중개업자는 요청이 있을 경우에만 의무가 발생한다. ② 검인계약서 필요적 기재사항은 부동산등기특별조치법에 규정되어 있다. ③ 거래계약서의 서면작성은 중개업자의 의무사항이다. ④ 거래계약서의 작성은 중개업자(법인은 대표자, 분사무소는 책임자)가 하여야 한다. ⑤ 중개업자가 있을 경우 필요적 기재사항이다.

정답 ②

【문제 34】다음은 부동산중개업법령에 관련된 판례이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 중개의 정의에는 중개대상물에 대한 저당권 등의 담보물권도 포함된다. 따라서 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에도 중개업에 해당한다.

② 중개업의 요건으로서 알선□중개를 업으로 한다는 것은 반복□계속하여 알선□중개하는 것을 가리키는 것이므로 반복□계속성이 없이 우연히 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과한 경우에는 중개업에 해당되지 않는다.

③ 중개업자가 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우에는 금지행위에 해당되지 아니한다.

④ 중개법인이 겸업할 수 있는 ‘경매부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’의 개념은 의뢰인을 위하여 입찰을 대리하는 등 경배대상부동산의 취득을 위하여 법원에서 행하는 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것까지를 포괄하는 개념으로 이해해야 한다.

⑤ 중개대상물로 규정한 ‘건물’에는 기존의 건축물 뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함되어 있는 것으로 본다.

해설 중개법인은 경매부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선만을 할 수 있고 의뢰인을 대리하여 입찰에 참여하는 등 경매대상부동산의 취득을 위하여 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것은 변호사법 위반이라는 것이 판례이다.

정답 ④

【문제 35】부동산중개업법에 의하면 법인인 중개업자는 경매 또는 공매대상부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선업무를 할 수 있다. 틀린 것은?

① 전세권은 최고 선순위이더라도 존속기간이 정함이 없거나 경매개시결정기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 것은 경락으로 인하여 소멸된다.

② 담보가등기가 최고 선순위 담보물권보다 앞서 설정되었다면 낙찰이 되더라도 말소되지 아니한다.

③ 배당받을 채권자가 낙찰자인 경우에는 자기가 낙찰대금으로부터 배당받을 금액과 법원에 납부할 금액의 채권상계신청을 할 수 있다.

④ 경락인이 경매부동산의 소유권을 취득하는 시기는 경락대금을 완납한 때이다.

⑤ 예고등기는 권리에 관한 공시를 목적으로 하는 등기가 아니므로 부동산상의 부담으로 되지 아니하여 말소촉탁등기의 대상이 되지 않는다.

해설 담보가등기는 순위기준으로 배당받고 소멸된다.

정답 ②

【문제 36】다음은 현행 부동산중개업법상의 각종 위반행위에 대한 벌칙 등을 상호 연결한 것이다. 가장 타당한 것은?

① 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위한 자 - 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

② 공인중개사가 아니면서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자 - 3년 이하의 징역 도는 2천만원 이하의 벌금

③ 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자 - 500만원 이하의 과태료

④ 운영규정의 내용에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자 - 100만원 이하의 과태료

⑤ 직무상 알게된 비밀을 누설한 자 - 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

해설 ① 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자 - 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 ② 공인중개사가 아니면서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자 - 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 ③ 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자 - 100만원 이하의 과태료 ④ 운영규정의 내용에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자 - 500만원 이하의 과태료

정답 ⑤

【문제 37】다음 중 판례에 의할 때 중개업자의 금지행위가 아닌 것은?

① 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위

② 부동산중개업자가 소정의 수수료를 초과하여 사례금 명목으로 금품을 받은 행위

③ 중개업자가 A와 공공으로 부동산의 소유자인 갑을 대리한 을과 직접 거래를 한 행위

④ 중개업자가 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 행위

⑤ 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한되어 있으나 전매차익이 없다 하여 부동산의 전매(轉買)를 중개한 행위

해설 ① 중요한 부분에 대한 거짓된 행위 등 ② 수수료를 초과하여 청구행위 ③ 직접거래를 한 행위 ⑤ 미등기 전매를 중개한 행위

정답 ④

【문제 38】다음은 중개업자의 교육에 관한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 건설교통부장관, 시□도지사 또는 등록관청은 중개업자의 자질과 업무수행능력의 향상을 위하여 매년교육을 실시하여야 한다.

② 중개사무소의 개설등록을 하고자 하는 자(법인의 경우는 임원을 말함)는 신청일전 1년 이내에 건설교통부장관이 실시하는 사전교육을 받아야 한다.

③ 건설교통부장관이 실시하는 중개업자의 사전교육은 부동산중개 전문직업인으로서의 직업윤리 및 부동산관련 전문지식의 함양을 위한 교육으로 하되, 교육시간을 32시간 이상 44시간 이하로 한다.

④ 건설교통부장관은 협회 또는 대통령령이 정하는 기관에 중개업자의 사전교육에 관한 업무를 위탁할 수 있다.

⑤ 건설교통부장관은 중개업자의 사전교육에 관한 업무를 위탁한 때에는 위탁 받은 교육기관의 명칭□ 대표자 및 소재지와 위탁업무의 내용 등을 관보에 고시하여야 한다.

해설 교육을 실시하여야 한다. 교육을 실시할 수 있다.

정답 ①

【문제 39】다음 내용 중에서 검인을 신청할 필요가 없는 것을 모두 고른다면?

㉠ 아파트분양권 매매계약서 ㉡ 등기된 입목 매매계약서 ㉢ 공장재단 매매계약서 ㉣ 주택전세계약서

㉤ 지상권설정계약서 ㉥ 판결에 의하여 부동산소유권이 이전되는 판결서

㉦ 매수인이 국가인 매매계약 ㉧ 토지와 주택의 교환계약서

① ㉥, ㉤, ㉧ ② ㉢, ㉤, ㉦

③ ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉦ ④ ㉡, ㉢, ㉣, ㉥, ㉧

⑤ ㉠, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦

해설 검인을 받을 필요가 없는 경우에는 계약이 아닌 방법으로 소유권을 취득하거나 소유권이전이 아닌 계약인 경우, 토지거래허가지역에서 계약으로 소유권, 등기된 입목, 공장재단, 광업재단 등은 계약으로 소유권을 취독하더라도 검인을 받을 필요가 없다.

정답 ③

【문제 40】다음은 부동산중개업법상의 전속중개계약에 관한 설명이다. 가장 타당한 것은?

① 중개업자가 전속중개계약을 체결한 경우에 중개의뢰인이 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니할 것을 요청한 경우에는 이를 공개하여서는 아니된다.

② 전속중개계약의 유효기간은 3월로 하여야 하며, 계약당사자간의 다른 약정이 있더라도 그 기간을 초과할 수 없다.

③ 중개업자가 전속중개계약을 체결하고자 하는 때에는 건설교통부령이 정하는 표준계약서를 사용하여야 하며, 그 계약서를 1년간 보존하여야 한다.

④ 중개업자가 전속중개예약을 체결한 경우에는 지체없이 부동산거래정보망에 당해 중개대상물에 관한 정보를 공개하고, 또한 정기간행물의등록에관한법률에 의하여 등록된 일간신문에 1회 이상 광고하여 공개하여야 한다.

⑤ 중개의뢰인은 언제나 전속중개계약을 체결하여야 한다.

해설 ② 전소중개계약의 유효기간은 원칙상 3개월로 하고, 계약당사자간의 다른 약정이 있으면 약정에 따른다. ③ 표준계약서는 3년간 보존하여야 한다. ④ 정보 공개는 부동산거래정보망이나 일간신문에 1회 이상 광고하여 공개하는 것 중에서 한가지만 하면 된다. ⑤ 전속중개예약의 체결은 임의적 사항이다.

정답 ①

【문제 1】주택시장분석에서 주택저량(住宅貯量)과 주택유량(住宅流量)의 개념에 대한 설명 중 맞는 것은?

① 주택유량의 공급량 - 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양

② 주택저량의 수요량 - 일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양

③ 주택저량의 수요량 - 일정기간에 시장에 존재하는 주택의 양

④ 주택유량의 공급량 - 일정기간에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양

⑤ 주택유량의 수요량 - 일정기간에 시장에 존재하는 주택의 양

해설 주택저량(住宅貯量 : housing stock)의 공급량이란 ‘일정시점에’ 시장에 존재하는 주택의 양이고, 주택저량의 수요량이란 ‘일정시점에’ 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말한다. 주택유량(住宅流量 : housing flow)의 공급량은 ‘일정한 기간 동안에’ 시장에 공급되는 주택의 양이고, 주택유량의 수요량은 ‘일정한 기간 동안에’ 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양이다.

정답 ②

【문제 2】크리스탈러, 뢰쉬 등에 의해 발전된 고전적인 상점분포이론에 의할 때, 비내구적 일용품을 취급하는 상점의 분포특성 및 소비자의 행태로 볼 수 없는 것은?

① 소비단위가 많을수록 구매주기가 짧다.

② 저장비용이 클수록 구매빈도가 낮다.

③ 교통비가 클수록 구매빈도가 낮다.

④ 근린상가에서는 높은 신선도를 유지하여야 하는 식품 등을 취급하는 상 가가 많아진다.

⑤ 고전적 상점입지이론은 상품의 혼재를 특징으로 하는 대형 쇼핑센터나 대형 할인점의 입지를 잘 설명해 준다.

정답 ⑤

【문제 3】사과나 볼펜, 자동차나 책상 등 일반재화들과 비교해 볼 때, 부동산이 가진 독특한 특성과 의미를 설명한 것 중 가장 타당한 것은?

① 일반재화의 배분은 시장에 맡겨도 좋지만 부동산은 총공급량이 고정되어 있으므로 시장의 기능을 가능한 제약해야 한다.

② 일반재화는 전국적인 시장에서 거래되지만, 한 지역의 부동산 시장은 위치의 고정성으로 인해 멀리 떨어진 다른 지역의 시장과 연계관계가 적다.

③ 일반재화는 특성에 따라 가격차이가 크지만 부동산은 용도가 다양하므로 그 가격은 현재의 이용이나 규제 상황과 무관하다.

④ 일반재화에 비해 부동산은 고가이므로 국가경쟁력을 높이기 위해서는 개인이나 기업의 부동산 취득에 비해 정부의 보조나 저리 융자가 필수적이다.

⑤ 일반재화는 사용에 따라 효용이 감소하지만 부동산은 영속성을 가지고 있으므로 그 가격이 반드시 물가상승률 이상으로 오른다.

해설 ① 공급의 제한성으로 시장의 기능을 제약한다. ② 위치의 고정성으로 시장이 국지적이다. ③ 용도의 다양성으로 인하여 현재의 용도와 함께 미래의 용도도 고려해야 한다. ④ 부동산은 고가이므로 금융지원이 필요하다. ⑤ 지가상승률이 일반적으로 물가상승률보다 높아서 투자의 대상으로 선호된다.

정답 ②

【문제 4】다음은 주택의 종류를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 다중주택은 학생이나 직장인등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층 이하인 주택을 말한다.

② 다가구주택은 3층 이하이이고, 주택의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주하는 구분소유권 등기가 불가능한 주택이다.

③ 다세대주택은 연면적이 660제곱미터 이하의 주택으로 4층 이하이며 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다. 

④ 연립주택은 연면적이 660제곱미터를 초과하고 4층 이하이며 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다. 

⑤ 아파트는 5층 이상인 주택으로 구분소유권 등기가 가능한 주택이다.

해설 다중주택은 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 연면적330㎡ 이하인 3층 이하이다.

정답 ①

【문제 5】부동산이 국민생활에 미치는 영향을 설명한 것 중 가장 타당한 것은?

① 부동산이 국부의 상당부분을 차지하고 있기 때문에 부동산 가격의 상승은 모든 국민들의 생활수준을 높인다.

② 부동산이 국부의 상당부분을 차지하고 있으나 부동산을 수출할 수는 없으므로 부동산 가격의 상승이 투자, 소비, 저축에 아무런 영향을 미치지 못한다.

③ 유동자산을 취급하는 금융기관들은 부동산 시장으로부터 절연되어 있으므로 부동산 가격의 등락은 금융시스템의 안정성과 무관하다.

④ 외국인의 부동산 취득은 국부의 유출을 의미하기 때문에 선진국들은 가능한 외국인의 시장접근을 제한하고 있다.

⑤ 장기적으로 일반 물가가 오르는 가운데 부동산 가격이 오르지 않는다면, 부동산 소유자들의 자산이 실질적으로 줄어드는 것이며 이는 국가 경제적으로 나쁜 영향을 미칠 수 있다.

해설 ① 부동산의 가격상승은 부동산 소유자에게 유리하겠지만 무주택 서민에게는 오히려 주택 구입기회를 감소시킨다. → 소득의 비효율적 배분을 초래함 ② 부동산 가격의 변화는 투자, 소비, 저축과 밀접한 관련성을 가진다. ③ 부동산 가격이 상승할수록 부동산 금융은 더욱 요구된다.

정답 ⑤

【문제 6】다음의 ㉠~㉣은 경제기반승수(Locational Quotient : LQ) 기법에 관한 설명이다. 가장 적합한 것은?

㉠ 주어진 지역의 수출기반산업을 알아보기 위한 것이다.

㉡ LQ >1인 산업은 그 지역의 수출기반산업이다.

㉢ LQ <1인 산업은 그 지역의 비수출기반산업이다.

㉣ LQ = (국가전체의 X산업에 대한 고용수/국가전체의 전산업에 대한 고용수)

(A지역의 X산업에 대한 고용수/A지역의 전산업에 대한 고용수)

① ㉠-㉡-㉢     ② ㉠-㉡-㉣      ③ ㉠-㉢-㉣     ④ ㉡-㉢-㉣      ⑤ ㉠-㉡-㉢-㉣

해설 ㉣은 분모와 분자가 바꾸었음.

정답 ①

【문제 7】다음의 입지에 관한 설명이다. 맞는 것은?

① 입지조건은 자연조건과 인문조건으로 구분되고, 전자는 인간의 힘으로 어느 정도 극복할 수 있는 것이며, 후자는 극복하고 통제하기 어려운 것이다.

② 주거지, 상업지, 공업지 및 농업지 등 용도지역의 쾌적성을 최대로 만족시킬 수 있는 입지조건을 찾는 것이 입지주체의 목적이다.

③ 주거지로서 우뚝 솟은 봉우리는 바람받이가 되어 나쁘나, 반대로 움푹 파인 소형분지는 안정감이 있어 좋다.

④ 집재성(集在性) 점포는 백화점, 고급음식점, 대형서점, 영화관, 극장 등으로서 도심부에 입지한다.

⑤ 공업지의 입지조건은 시장의 접근성, 원재료 및 노동력의 확보의 난이, 지방세 감면, 교통ㆍ통신 및 재해유무 등이 중요하다.

해설 ① 인간의 힘으로 어느 정도까지는 극복가능한 것이 인문적 조건이고 통제하기 어려운 것은 자연적 조건이다. ② 주거지 → 쾌적성, 상업지 → 수익성, 공업지 →생산성 ③ 소형분지도 좋지 못하고, 완만하게 경사진 구릉지가 좋다. ④ 집심성 점포의 예에 해당된다.

정답 ⑤

【문제 8】다음은 투자를 선택한 것인가, 기각할 것인가를 판단하는 기준이다. 투자를 선택할 경우 가장 타당한 것은?

① 요구수익률 ＜ 내부수익률, 순현가(NPV) ＞ 0

② 요구수익률 ＞ 내부수익률, 순현가(NPV) ＜ 0

③ 요구수익률 = 내부수익률, 순현가(NPV) = 0

④ 요구수익률 ＞ 내부수익률, 순현가(NPV) ＞ 0

⑤ 요구수익률 ＜ 내부수익률, 순현가(NPV) ＜ 0

정답 ①

【문제 9】자본시장에서 이자율이 연 8%로 결정되어 있고, 부동산 투자자들이 부동산의 위험과 유동성 제약에 대해 연 2%의 수익률 프리미엄을 요구한다고 하자. 세금을 전혀 고려하지 않을 때, 매년 3%씩 가격이 상승하는 부동산의 임대료 연 수익률(투자액 대비 순운영수입의 비율)은 최소 얼마가 되어야 투자가치가 있는가?

① 5%     ② 6%     ③ 7%     ④ 8%     ⑤ 10%

정답 ③

【문제 10】민간에 의한 부동산 개발방식을 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 자기자금과 관리능력이 충분하고 사업성이 양호하다면 자체사업이 적합하다.

② 등가교육방식은 토지소유자가 소유한 토지 위에 개발업자가 자금을 부담하여 건축한 건물의 건축면적을 토지소유자와 개발업자가 전체 투입자금 비율로 나누는 공동사업 유형이다.

③ 개발신탁(또는 토지신탁)에서는 신탁회사에 소유권을 넘기고 신탁회사가 자금을 조달하여 사업을 시행한다. 

④ 신차지방식은 개발업자가 토지를 임차하여 개발하는 방식으로서, 계약기간 중에는 소유자에게 지대가 지급되며 계약기간 종료시점에서 건물이 무상으로 양도된다.

⑤ 대규모 개발사업에서는 법인간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 것이 적합하다.

해설 신차지방식

1) 차지권자, 토지소유자 공동사업방식 : 차지계약시 권리금 없음 2) 차지계약기간 중 차지권자는 토지소유자에게 고액의 차지료 지불(이익배분 성격) 3) 차지계약 종료시 토지는 무상으로 건물은 시가로 토지소유자에게 양도

정답 ④

【문제 11】부동산 경기순환을 설명한 것 중 가장 적합한 것은?

① 부동산 경기란 주로 건물의 재건축 경기를 말하는 것이며, 공업ㆍ상업ㆍ주거용 재건축 경기가 있다. 

② 부동산 경기는 상향시장, 하향시장, 회복시장, 후퇴시장 국면이 순차로 순환하며, 이 순환주기 국면 사이에 안정시장이 있다.

③ 경기순환의 측정지표의 하나로 재고량 대조법이 있으며, 이것은 미래의 주택재고를 예측하여 현재의 주택재고를 뺀 것을 미래의 주택수요로 보는 방법이다.

④ 건축허가량을 알면 경기순환 국면을 예측할 수 있고, 그 허가량은 자재별ㆍ용도별ㆍ연면적별로 파악할 수 있다.

⑤ 부동산 시장이 일반 경기의 확장국면에 해당하는 경우에는 호황국면으로, 일반 경기의 수축국면에 해당하는 경우에는 불황국면으로 표현할 수 없다.

해설 ① 부동산 경기는 건축 경기를 말하며 일반적으로 주거용 부동산 건축 경기를 말한다.

정답 ④

【문제 12】다음은 부동산의 활동을 에워싼 환경관계를 설명한 것이다. 연결이 가장 타당하지 않은 것은? 

① 제도적 환경 - 정치 및 행정 상태

② 사회적 환경 - 부동산거래 및 사용수익의 관행

③ 문화적 환경 - 학교 등 교육환경

④ 경제적 환경 - 조세부담의 상태

⑤ 기술적 환경 - 건축자재의 표준화

해설 학교 등 교육환경은 사회적 환경이다

정답 ③

【문제 13】다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 부동산활동은 사회성ㆍ공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고 있다.

② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익 증진을 위해 노력하는 자세를 견지해야 한다. 

③ 부동산윤리는 고용윤리, 조직윤리, 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며, 이중 조직윤리란 기업내부 조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다.

④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며, 금전적인 것은 물론 비금전적인 것도 고려해야 한다.

⑤ 부동산기업가는 일반공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데, 이것을 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접ㆍ간접으로 일반공중에게 영향을 미치기 때문이다.

해설 부동산윤리의 유형 1) 조직윤리 : 동업자간의 관계 2) 고용윤리 : 종업원과의 관계 3) 서비스윤리 : 의뢰자와의 관계 4) 공중윤리 : 공중과의 관계

정답 ③

【문제 14】다음의 내용 중 틀린 것은?

① 감채기금계수는 연금의 내가계수의 역수이다.

② 연금의 현가계수는 이자율이 r이고 기간이 n일 때, 매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수이다.

③ 연금의 내가계수는 매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 r로 계속해서 적립했을 때 n년 후에 달성하게 되는 금액을 말한다.

④ 저당대부액 중 미상환된 원금을 잔금이라 하고, 잔금이 차지하는 비율을 잔금비율이라 한다.

⑤ 내부수익률은 투자에 대한 현금유입의 미래가치와 현금유출의 미래가치를 같도록 하는 할인율로서, 투자사업의 순현가를 0으로 만드는 할인율이다.

정답 ⑤

【문제 15】우리 나라 부동산정책의 전개과정에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?

① 60년대의 급격한 도시화ㆍ산업화는 광범위한 토지투기를 가져왔으며, 이를 억제하기 위해 60년대말 토지거래신고제가 시행되었다.

② 도시인구가 늘고 주택수요가 팽창하자 택지공급을 확대하기 위한 대규모 공영개발사업들이 70년대 중반부터 본격적으로 시행되었는데, 서울 강남지역이 공영개발방식에 의한 개발의 대표적인 사례이다. 

③ 80년대 말 주택 200만호 건설계획의 일환인 수도권 신도시 개발에 의해 도시용지로 전용된 농자와 임야의 면적은 국토면적의 1%에 달한다.

④ 90년대 말 중반의 부동산실명제와 함께 토지소유의 편중현상이 밝혀졌고, 그 후 토지소유에 대해 누진과세하는 종합토지세가 토지분 재산세로 대체되었다.

⑤ 1997년 이후의 경제위기 기간 중 토지와 주택에 관련된 규제들이 대폭 완화되었으며, 특히 외국인이 국내 부동산을 실수요용 이외에도 토지용으로 매입하는 것이 허용되었다.

해설 ① 토지거래신고제는 1984년에 시행되었다. ② 1970년대는 토지투기가 광역화되었으며, 이에 대한 투기억제시책이 다양하게 시행되었다. 부동산공영개발은 1980년대에 실시되었다. ③1983년 부동산중개업 허가제, 채권입찰제, 공영개발(목동ㆍ안산)등이 추진되었고, 1984년 토지거래 신고제가 실시 되었으며, 주택문제의 근본적인 해결을 위해 주택 200만호 건설계획(1988~1992)을 발표하였다. ④ 1990년대 초반에는 토지초과이득세, 택지소유상한제, 개발부담금제 등 토지공개념 관련법이 제정ㆍ실시되었으며, 종합토지세 제도가 도입되었다. 1993년 이후 토지이용규제 시책이 추진되었으며, 1995년 부동산실명제가 실시되었다.

정답 ⑤

【문제 16】부동산투자를 설명한 것이다. 가장 적합하지 않는 것은?

① 미래는 불확실하므로 투자가는 위험을 분산시키고 수익률을 높이기 위해 분산투자를 한다.

② 부동산투자에 대한 의사결정의 주요변수는 운용비용, 융자비율, 유효총수익, 가격상승률, 대출이자 및 구입가격 등이다.

③ 통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때는, 경제가 안정되어 있어 부동산 투자에 유리한 시기이다.

④ 부동산투자의 장점으로는 지렛대효과, 절세, 구매력 보호, 사업이윤 발생, 소유의 긍지, 인적통제 등이 있다.

⑤ 투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산 3분법을 이용하는 것이 합리적이다. 

정답 ③

【문제 17】매장용 부동산의 분석에 대한 설명이다. 다음 ㉠~㉤ 중 가장 적합한 것은?

㉠ 대안부지의 가능 매상고는 거래지역의 크기, 접근성, 소비자의 지출능력, 경쟁력, 통행량, 가시성, 매장 이미지, 시장점유율 등 여러 요인과 밀접한 관계가 있다.

㉡ 가능매상고를 추계하는 방법에는 비율법(Ratio Technique), 유추법(Analog Method), 중력모형법, 회귀분석법 등이 있다.

㉢ 매장용 부동산에 대한 체크리스트 활용은 사전적 예비수단으로 대안부지의 여러 가지 특성을 다각도로 활용할 수 있는 장점이 있다.

㉣ 수정이미지 계수(Adjustment Image Factor)란 개별점포의 실제매상고와 이론적 매상고간의 차이를 말한다.

㉤ 회귀분석법은 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 설정하고, 이 변수들로 경쟁점포의 예상매상고를 추계하는 방법이다.

① ㉠-㉡-㉢-㉣      ② ㉠-㉡-㉢-㉤     ③ ㉠-㉡-㉣-㉤        ④ ㉠-㉢-㉣-㉤      ⑤ ㉡-㉢-㉣-㉤

해설 ㉤은 경쟁점포를 대상점포로 수정하면 옳다.

정답 ①

【문제 18】다음의 ㉠~㉤은 부동산 개발과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절한 것은?

㉠ 건설단계 ㉡ 타당성 분석의 단계  ㉢ 부지모색 및 확보단계 ㉣ 아이디어의 단계 ㉤ 마케팅단계 ㉥ 예비적 타당성 분석의 단계

① ㉣-㉥-㉢-㉡-㉠-㉤

② ㉥-㉣-㉡-㉢-㉤-㉠

③ ㉣-㉥-㉡-㉢-㉠-㉤

④ ㉥-㉣-㉢-㉡-㉠-㉤

⑤ ㉢-㉣-㉥-㉡-㉠-㉤

정답 ①

【문제 19】투자금액이 1억원으로 동일한 두 임대용 부동산 “가”와 “나”는 운영경비를 제외한 향후 1년간의 순운영수입(NOI)이 각각 1천만원과 8백만원이다. 양자의 투자가치를 평가할 때 다음 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 두 부동산의 위치나 유형, 기타 특성이 거의 같다면 “가”가 더 나은 투자대상이다.

② “나”의 장래 순운영수입 증가율이 “가”보다 더 크다면 어느 쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다. 

③ “나”의 자산가치 증가율이 “가”보다 더 크다면 어느 쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다.

④ 두 부동산의 상대적 투자가치는 현재의 소유자들이 각각 어떤 특성을 가지고 있는가, 예컨대 법인인가 개인인가 등에 의해 결정된다.

⑤ “나”와 유사한 인근의 부동산들이 투자액 대비 1년간 순운영수입의 비율이 6%라면 “나”는 투자가치가 높다가 잠정적으로 결론을 내릴 수 있다.

정답 ④

【문제 20】우리 나라 주택정책의 현황 및 전망에 대한 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 90년대 중반 이전의 우리 나라 주택정책은 기존 주택시장의 관리ㆍ통제보다는 주택의 신규건설과 분양에 대한 적극적인 개입이라는 특징을 가지고 있다.

② 저소득층을 위해 임대주택의 재고를 확충하는 것이 중요한 정책방향이므로, 소형임대주택은 민간이 건설ㆍ운영하더라도 국민주택기금의 융자를 받을 수 있다.

③ 전국적인 주택보급률은 수년 내에 100%에 달할 것이며, 노후ㆍ멸실 주택을 대체하는 수준 이상의 신규주택을 건설하는 정책은 필요 없게 된다.

④ 저밀도 아파트지구의 재건축이 완료되면 재건축이 어려워질 것이므로 주택의 유지ㆍ보수 및 리모델링을 장려하는 정책이 필요하다.

⑤ 특별히 고가ㆍ대형주택이 아니더라도 1가구 1주택에 대한 양도차익의 크기 등과 무관하게 양도소득세를 비과세하는 것은 형평성 측면에서 개선될 여지가 있다.

해설 우리 나라의 주택보급률은 도시화가 진전되면서 낮아지는 추세였으나, 1980년대 말 주택 200만호 건설계획의 추진으로 급격히 개선되고 있으며 2995년경에는 100%의 보급률을 달성할 것으로 예상 된다. 그러나 노후ㆍ멸실주택을 대체하는 신규주택건설이외 인구의 증가나 핵가족화, 결혼의 증가 등에 따른 새로운 주택을 건설하는 정책은 지속되어야 할 것이다.

정답 ③

【문제 21】다음은 부동산금융을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산금융에서 변동이자율을 적용하는 융자는 대출자를 인플레 위험으로부터 보호해 준다.

② 동일한 조건 하에서 부동산가격에 대한 융자비율이 높을수록 부동산 수요는 감소한다.

③ 일반적으로 대출 상환기간이 길수록 자금 수요자는 매번 상환부담이 가벼워져 부동산 수요는 증가한다. 

④ 일반적으로 융자기간이 짧고 융자비율이 낮을수록 대출기관의 위험도는 낮다고 볼 수 있다.

⑤ 융자금의 금리가 낮을수록 자금 수요자의 부담이 줄어들어 부동산 수요는 늘어난다.

정답 ②

【문제 22】부동산거래의 안정성을 제고하기 위해 미국에서 보편화되어 있는 에스크로우(escrow)제도가 도입되어야 한다는 공감대가 형성되고 있다. 이 제도에 대한 설명 중 맞지 않는 것은?

① 부동산 거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류이며, 에스크로우업자(escrow holder)는 거래 당사자간에 불편부당한 입장을 가져야 한다.

② 에스크로우업자가 반드시 변호사 자격증을 가지고 있을 필요는 없으며, 권원분석 및 보험 등 다른 업종의 부동산업을 겸할 수 있다.

③ 에스크로우의 종료를 위해서는 부동산의 권리관계에 대한 철저한 조사가 필수적이다.

④ 에스크로우업자는 최소한 부동산의 권리관계 조사, 물리적 하자여부 조사, 매수자의 신용도 조사를 자체적으로 수행할 능력을 갖도록 규제되어 있다.

⑤ 우리나라에 에스크로우제도를 도입하면 부동산 거래사고가 줄어들지만 거래비용은 증가할 것이다.

정답 ④

【문제 23】우리나라의 주택금융 시장구조에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 국민주택기금은 공공주택금융의 대표적인 기금이다.

② 국민주택기금은 주택은행이 위탁받아 관리하고 있다.

③ 은행권의 민간주택금융은 주택은행이 담당하도록 규제되고 있다.

④ 전세는 비공식적인 주택금융 수단이라고 할 수 있다.

⑤ 주택건설업자의 주택선분양은 비공식적인 주택금융의 일종이다.

(정답) ③

해설 (해설) 민간부문의 주택금융기구에는 한국주택은행의 민영주택자금, 시중은행의 민영주택자금, 보험회사의 주택자금 등이 있다.

정답 ③

【문제 24】다음은 부동산정책에 관한 설명이다. 가장 적합하지 않은 것은?

① 생산자와 소비자 사이에 세금이 어느 정도로 배분되는가는 수요와 공급곡선의 탄력성에 달려 있다.

② 지역지구제의 효과는 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 사회의 자원배분을 보다 효율적으로 하기 위함이다.

③ 지역지구제의 실시는 생산요소의 가격이 일정하다면, 원래의 주택가치 수준에서 그 지역의 주택공급량을 감소시킨다.

④ 일반적으로 주택수요는 탄력적이지만 주택공급은 상대적으로 비탄력적이다.

⑤ 공공임대주택의 공급은 사적(私的) 임대시장에서 수요의 탄력성을 높일 수 있다.

해설 (해설) 지역지구제의 실시는 생산요소가격이 일정하다면, 새로운 공급자가 시장에 진입함에 따라 원래 주택가치 수준에서 그 지역의 주택공급량을 증가시킨다.

정답 ③

【문제 25】부동산 투자의 지렛대 효과(leverage effect)에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 지렛대 효과는 부동산 투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어질 때 발생한다.

② 지렛대 효과는 순자산 또는 지분투자액(equity) 대비 투자수익률의 진폭을 크게 한다.

③ 투자금액 대비 차입비율(Loan To Value ratio : LTV)이 클수록 지렛대 효과가 크다.

④ 부동산 소유권을 취득하는 지분투자자(equity investor)가 지렛대 효과를 이용하면 투자의 위험을 낮출 수 있다.

⑤ 전세를 안고 집을 사는 것도 지렛대 효과를 활용하는 투자의 한 예이다.

해설 ④ 금융부채의 활용은 지분수익률을 증대시키는 반면 금융상 위험도 증가한다.

정답 ④

【문제 26】2차 저당시장 및 관련 상품에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 선진국의 경우 2차 저당시장의 발달은 대출기관의 융자여력을 높여서 주택금융을 활성화하는데 크게 기여하였다.

② 2차 저당시장이 활성화되기 위해서는 주택대출 상품과 대출심사 기준을 표준화하는 것이 필요하다. 

③ 주택저당대출채권의 집합(pool)으로부터 유가증권을 발행할 때 대출채권의 상환기간보다 단기에 원금과 이자의 상환이 완료되는 채권도 만들 수 있다.

④ 선진국에서는 일반적으로 2차 저당시장에서 발행되는 투자상품은 주택 대출금리보다 더 높은 액면 금리를 가진다.

⑤ 우리나라의 경우 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)가 설립되어 저당대출의 유동화를 담당하고 있다.

정답 ④

【문제 27】다음은 개발이익의 환수 필요성과 정책수단에 대한 설명이다. 가장 타당한 것은?

① 개발이익은 도시화ㆍ산업화ㆍ경제성장 등의 거시적 요인에 의해 발생하며, 토지이용 규제의 변화와 같은 미시적 요인과 무관하다.

② 주거용지를 상업용지로 변경시킨다면 언제 어디서든지 개발이익이 발생한다.

③ 개발부담금 외에도 양도소득세와 간은 조세, 토지구획정리사업이나 공영개발에 의한 기반시설 확충 등도 개발이익 환수수단이다.

④ 수도권정비계획법에 의한 과밀부담금은 개발이익의 크기에 따라 부담금의 액수가 달라지므로 개발 이익 환수수단이다.

⑤ 공공의 개발사업자가 토지를 개발할 때는 개발이익이 발생하지 않는다.

해설 개발이익이란 개발사업의 시행 또는 공공사업의 시행, 토지이용계획의 변경, 기타 사회경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 귀속되는 토지가액의 증가분이다. ① 토지이용규제ㆍ계획의 변경 등도 관련된다. ② 정상지가상승분을 초과하여야 한다. ④ 과밀부담금은 인구의 과밀을 억제할 목적으로 시행하는 부담금이다. ⑤ 공공사업의 시행도 개발이익을 발생시킬 수 있다.

정답 ③

【문제 28】인근지역의 사이클패턴 유형은 성장, 성숙, 쇠퇴, 천이, 악화기 등의 단계로 구분된다. 인근 지역의 변화에 따른 지가의 변동추이와 특징을 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 성장기에는 지가가 상승하고 새로 입주하는 자는 젊고 교육수준이 높다.

② 성장기에는 토지 투기현상이 발생할 수 있다.

③ 성숙기에는 부동산의 가격이나 기능이 정상(頂上)이며 지역주민의 사회적□경제적 수준도 최고로 높고 안정적이다.

④ 성숙기에는 지가가 비교적 안정되며 신축부동산의 거래가 부동산시장의 중심을 이룬다.

⑤ 쇠퇴기에는 지역의 건물들이 점차 노후하기 시작하여 새로운 건축은 불리하고 지가는 낮아진다.

정답 ④

【문제 29】다음은 우리나라 부동산 투자회사와 관련된 내용이다. 가장 적합하지 않은 것은?

① 회사의 설립 - 건설교통부장관의 인가로 설립하고, 500억원 이상의 자본금과 설립시 자본금의 100 분의 30 이상을 일반인의 청약에 우선적으로 제공하여야 한다.

② 자산의 구성 - 매 분기말 현재 총자산의 100분의 90 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하고 총자산의 100분의 70 이상은 부동산이어야 한다.

③ 1인당 주식소유 한도 - 발행주식 총수의 100분의 10을 초과하지 못한다.

④ 합병 - 부동산 투자회사는 부동산 투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.

⑤ 배당 - 당해 연도 이익배당한도의 100분의 95 이상을 주주에게 배당하여야 한다.

해설 ⑤ 운영수익의 90% 이상을 배당하여야 함.

정답 ⑤

【문제 30】다음은 부동산 포트폴리오 이론에 관한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?

① 여러 개의 자산을 소유함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 불확실성을 제거하기 위하여 분산투자한다.

② 위험과 수익을 평가하는 방법으로 평균-분산법(mean-variance method)이 있다.

③ 포트폴리오 관리란 투자대안이 가지고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.

④ 효율적 전선(efficient frontier)이 우상향하는 경우, 주어진 위험에서 투자자는 이 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에, 더 높은 수익률을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 한다.

⑤ 부동산 투자의 위험에는 피할 수 있는 위험과 피할 수 없는 위험이 있는데, 전자를 체계적 위험이라고 하고 후자를 비체계적 위험이라 한다.

해설 ⑤ 체계적 위험 : 분산 불가능 위험(피할 수 없는 위험) 비체계적 위험 : 분산 가능 위험(피할 수 있는 위험)

정답 ⑤

【문제 31】지역요인의 비교항목으로 분류되지 않는 것은?

① 환경조건    ② 획지조건    ③ 행정적 조건    ④ 가로조건    ⑤ 접근조건

정답 ②

【문제 32】다음 ( )에 들어갈 적당한 용어를 선택하시오.

총임료 수입(PGI : Potential Gross Income)

- ( )

+ 기타 수입(OI : Other Income)

- 운영경비(OE : Operating Expenses)

= 순운영소득(NOI ;Net Operating Income)

① 공실 및 대손충당금 (V & LA) ② 세공제 전 현금흐름(BTCF)

③ 유효조소득(EGI) ④ 세공제 후 현금흐름(ATCF)

⑤ 대출금의 원리금 상환액(DS)

정답 ①

【문제 33】외환위기 이후, 주택산업의 침체를 극복하기 위해 공급자 금융에 대한 새로운 방식인 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)기법이 도입되었다. 이 기법에 대한 설명 중 가장 적합하지 않은 것은? <제12회 공인중개사>

① 반드시 담보대출을 통해 대량의 자금을 조달하여야 한다.

② 프로젝트 자체로부터 발생하는 현금흐름을 근거로 필요자금을 조달한다.

③ 사업시행자의 원리금상환은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존한다.

④ 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.

⑤ 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자간에 위험배분이 가능하다.

해설 부동산의 담보대출 대신 해당사업자체에서 발생하는 수익성을 담보로 하여 자금을 조달한다.

정답 ①

【문제 34】대상부동산이 거래사례 부동산보다 개별요인에서 10% 우세하다고 할 때, 이를 보정하기 위해 가장 일반적으로 이용되는 방법은? <제12회 공인중개사>

① 대상부동산 = 거래사례 ÷ (1+10%)

② 대상부동산 ÷ 거래사례 = 110/100

③ 대상부동산 × (1-10%) = 거래사례

④ 대상부동산 ÷ 거래사례 = 100/90

⑤ 대상부동산 × (1+10%) = 거래사례

해설 사정보정치 = 대상물건 / 사례물건 = (100±α%)/100% = 110/100

정답 ②

【문제 35】다음은 현금할인방식(DCF)에 의한 수익가격 산 정시 전제조건으로 고려하여야 할 사항을 열거한 것이다. 가장 거리가 먼 것은?

① 보유기간 또는 분석대상 기간의 결정

② 할인율의 결정

③ 임대수입의 연간 변동률 추정

④ 운영경비의 연간 변동률 추정

⑤ 환원이율(going-in capitalization rate)의 결정

정답 ⑤

【문제 36】지역분석과 개별분석의 관계를 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 지역분석은 균형의 원칙과 관련이 있고, 개별분석은 적합의 원칙과 관련이 있다.

② 개별부동산의 최유효이용 판정은 인근지역의 지역적 특성의 제약하에 있으므로 인근지역의 표준적 이용과의 상관관계를 명백히 하여야 한다.

③ 부동산의 감정평가액을 구할 때에는 먼저 지역분석을 통하여 인근지역의 가격수준을 파악하고 그 가격수준 중에 잇는 개개 부동산의 가격을 판단하여야 한다.

④ 지역분석은 표준적 이용의 현상과 장래의 동향을 명확히 하고, 개별분석은 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 것이다.

⑤ 지역분석은 전체적□광역적인 개념인데 비하여 개별분석은 부분적□국지적인 개념이다.

해설 지역분석은 적합의 원칙, 개별분석은 균형의 원칙과 관련이 있다.

정답 ①

【문제 37】수익분석법이란 순이익에 임대차하는데 필요한 비용을 합산하여 대상부동산의 임료를 산정하는 방법을 말한다. 필요제경비에 포함되는 것은?

① 법인세        ② 종합토지세      ③ 종합소득세        ④ 소득세        ⑤ 공익비와 부가사용료

정답 ②

【문제 38】부동산의 계량적 평가와 관련된 다음 설명 중 그 내용이 가장 타당하지 않은 것은?

① 최빈매매가능가격(most probable selling price)은 평가가격에 확률개념을 도입한 것이다.

② DCF에 의한 부동산의 수익가격 산정시 모의실험(simulation)기법 등을 이용하여 수익가격을 확률 분포로 나타낼 수 있다.

③ 부동산 가격형성요인 중 일반적 요인은 요인분석 등의 통계적 기법을 이용하여 확인할 수 있다.

④ 노선가식 평가는 통계적 기법을 응용한 평가기법 중의 하나로 볼 수 없다.

⑤ 개별공시지가 산정시 활용되는 비준표는 회귀분석 기법을 이용하여 산정된다.

정답 ④

【문제 39】다음 중 수익가격 산정시 운영경비(operation expenses) 항목으로 분류하기 가장 어려운 것은?

① 건물 유지수선비

② 공실 및 대손충당금

③ 각종 부담금

④ 건물분 재산세, 종토세 등 각종 제세공과금

⑤ 화재보험료 등 건물유지□보수와 관련된 각종 보험료

정답 ②

【문제 40】다음은 환원이율을 구하는 방법이다. 해당되지 않는 것은?

① 요소구성법     ② 내구성분해방식      ③ 투자결합법        ④ 시장추출법      ⑤ CAPM 모형에 의한 방식

해설 환원이율을 구하는 방법에는 시장추출법(시장비교방식), 요소구성(조성법), 투자결합법, 저당지분방식(엘우드법), 부채감당법(Gettel법), 자본자산가격 결정모형(CAPM)에 의한 방식 등이 있다. 내구성분해방식은 복성식 평가법에서 감가수정의 방법에 속한다.

정답 ②

제12회 부동산공법

  

【문제 1】국토이용관리법상 국토이용계획에 관한 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

① 국토이용계획은 시□도지사가 입안하여 건설교통부장관이 고시함으로써 결정된다.

② 국토이용계획은 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

③ 국토이용계획은 결정□고시가 있는 날로부터 10일후에 그 효력이 발생한다.

④ 국토이용계획의 결정에 이의가 있는 자는 그 결정□고시가 있는 날로부터 3월 이내에 건설교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 국토이용계획은 다른 법령에 의한 토지이용계획의 기본이 될 뿐이고, 직접 국민에 대한 구속력을 갖지 않는다.

해설 ①,② 국토이용계획은 건설교통부장관이 입안하며, 국토이용계획심의회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 고시함으로서 결정된다(법제7조①,제8조①) ③ 국토이용계획은 건설교통부장관이 결정□고시가 있는 날로부터 5일 후에 그 효력을 발생한다(법제 8조③) ⑤ 국토이용계획은 행정기관 및 이해관계인에게 구속력을 가지는 국민구속계획이다.

정답 ④

【문제 2】국토이용관리법의 내용에 관한 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 자연환경보전지역에서는 건축물 또는 시설물의 설치가 제한되므로 공공시설입지승인을 할 수 없다.

② 농림지역에서의 행위제한은 농지법, 산림법 등 개별법에서 정한 바에 따른다.

③ 국토이용관리법에서는 기존 건축물의 용도를 다른 용도로 변경하는 경우에는 원칙적으로 새로운 건축물의 설치행위로 보고 있다.

④ 준농림지역은 보전위주로 관리하되, 일부 개발용도로 활용할 수 있는 토지이다.

⑤ 준도시지역내 취락지구중 개발계획이 미수립된 지역에서는 용적률 80퍼센트를 초과하는 공동주택은 건설할 수 없다.

해설 공공시설은 용도지역의 지정목적을 해하지 아니하는 범위 안에서는 당 용도지역 안에서의 행위제한에 관계없이 설치할 수 있다.

정답 ①

【문제 3】국토이용관리법령상 국가□지방자치단체가 설치하는 공공시설에 관한 설명으로 가장 타당한 것은?

① 청소년수련시설도 해당된다.

② 국유재산 중 보존재산과 일치한다.

③ 영리목적의 체육시설도 해당된다.

④ 개인과 마찬가지로 용도지역에 따른 행위제한을 받고, 일정한 건축절차를 거친다.

⑤ 입지협의나 승인을 거칠 필요없이 설치한다.

해설 ② 공공시설은 대부분 국유재산 중 행정재산에 해당한다. ③ 체육시설은 비영리시설인 경우에만 공공시설에 해당된다. ④ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공공시설은 용도지역 안에서의 행위제한에 관계없이 설치할 수 있다. ⑤ 공공시설의 입지에 관하여는 건설교통부장관과 협의하거나 승인을 얻어야 한다.

정답 ①

【문제 4】다음은 국토이용관리법령상 준도시지역으로 입안할 수 없는 지역에 관한 설명이다. 가장 타당한 것은?

① 자연환경보전지역은 자연경관 및 자연생태계의 보호를 위한 지역이므로 어떠한 경우에도 준도시지역으로 입안할 수 없다.

② 수도법에 의한 상수원보호구역은 원칙적으로 준도시지역으로 입안할 수 없으나, 당해 지역에 집단취락 등이 있는 경우에는 취락지구로 입안할 수 있다.

③ 환경정책기본법에 의한 특별대책지역과 문화재보호법에 의한 문화재보호구역에서는 어떠한 경우에도 준도시지역으로 입안할 수 없다.

④ 군사시설보호구역은 원칙적으로 준도시지역으로 입안할 수 없으나, 관할 부대장과 협의하여 산업촉진지구로 입안하는 것은 가능하다.

⑤ 준농림지역중 건설교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 지역은 준도시지역으로 입안할 수 없다.

해설 ① 자연환경보전지역은 원칙적으로 준도시지역으로 입안할 수 없으나 집단취락지구가 있는 경우에는 취락지구로 입안할 수 있으며, 행정계획을 집행하기 위한 경우에는 시설용지지구로 입안할 수 있다. ② 수도법에 의한 상수원보호구역은 준도시지역으로 입안할 수 있다. ③ 문화재보호법에 의한 문화재보호구역은 준도시지역으로 입안할 수 없으나, 환경정책기본법에 의한 특별대책지역은 수질폐수배출시설이 아니 시설이 입지하는 것으로 개발계획을 수립하는 경우에는 준도시지역으로 입안할 수 있다. ④ 관할 부대장과 협의하여 군사시설보호구역을 준도시지역으로 입안할 수 있는 경우에는 취락지구 또는 시설용지지구로 입안할 수 있는 경우이다.

정답 ⑤

【문제 5】국토이용관리법령상 토지거래계약허가에 관한 설명중 가장 타당하지 않은 것은?

① 시장□군수 또는 구청장이 토지거래계약에 관한 허가구역안의 토지에 관한 거래계약허가신청서를 받은 때에는 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통보 등을 하여야 한다.

② 허가구역을 지정한 때에는 허가구역의 범위□지정기간 등 대통령령이 정하는 사항을 공고하여야 한다.

③ 허가구역을 최초로 지정하는 경우 그 지정의 효력발생일은 그 지정을 공고한 날부터 5일이 경과한 날이다.

④ 용도별 일정면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 대하여는 허가를 받을 필요가 없다.

⑤ 허가구역의 지정에 관한 통지를 받은 시장□군수 또는 구청장은 지체없이 이를 일정기간 공시하고, 공고내용을 일반에게 보이도록 하여야 한다.

해설 시장□군수 또는 구청자은 토지거래계약에 관한 허가신청서를 받은 때에는 그 허가신청서를 받은 날로부터 15일이내에 허가증을 교부하거나 불허처분사유를 서면으로 통지하여야 한다(법제21조의 3⑤).

정답 ①

【문제 6】국토이용관리법상 국토이용계획과 다른 법령에 의한 토지이용계획과 관계를 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 산업입지및개발에관한법률의 규정에 의한 산업단지로 지정□고시한 지역은 국토이용관리법에 의한 도시지역으로 결정□고시된 것으로 본다.

② 도시계획법상의 도시계획에 의하여 개발할 지역을 도시지역으로 지정하기 위한 국토이용계획의 결정□고시는 도시계획법에 의한 도시계획구역의 결정□고시로 본다.

③ 항만법에 의해 지정된 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면은 국토이용관리법에 의한 도시지역으로 결정□고시된 것으로 본다.

④ 준농림지역에서 농지법에 의한 농업진흥지역으로 지정□고시한 지역은 국토이용관리법에 의한 농림지역으로 결정□고시된 것으로 본다.

⑤ 자연환경보전지역안의 산림중 보전임지로 지정□고시된 지역외의 지역은 국토이용관리법에 의한 준농림지역으로 결정□고시된 것으로 본다.

해설 산업입지 및 개발에 관한 법률의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지로 지정□고시한 지역은 국토이용관리법에 의한 도시지역으로 결정□고시된 것으로 본다(법제13조의3④).

정답 ①

【문제 7】국토이용계획의 입안원칙에 관한 다음 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 인구밀도가 1㎢당 1,000인 이상으로써 취업에 종사하는 지역은 도시지역으로 입안한다.

② 임업공단조성사업을 시행하기 위하여 필요한 지역은 준도시지역의 산업촉진지구로 입안한다.

③ 물류시설, 유통단지, 공동집배송단지 등의 시설을 설치할 필요가 있는 지역은 준도시지역의 시설용지지구로 입안한다.

④ 관광단지로 개발할 필요가 있는 지역은 준도시지역의 시설용지지구로 입안한다.

⑤ 체육시설의 설치가 필요한 지역은 준도시지역의 시설용지지구로 입안한다.

해설 물류시설□유통단지□공동집배송단지 등의 시설을 설치할 필요가 있는 지역은 준도시지역의 산업촉진지구로 입안한다.

정답 ③

【문제 8】도시계획의 입안절차와 관련된 다음 설명 중에서 가장 타당하지 않은 것은?

① 도시계획을 결정하고자 하는 때에 건설교통부장관은 중앙도시계획위원회, 시□도지사는 시□도에 두는 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

② 주민은 광역시장에게 도시계획도서와 계획설명서를 첨부하여 도시계획시설의 설치□정비 및 개량에 관한 도시계획의 입안을 제안할 수 있다.

③ 광역시장은 지역□지구 또는 구역의 지정에 관한 도시계획을 입안하고자 하는 때는 지방의회의 의견을 들어야 한다.

④ 도지사는 도시계획을 결정하고자 하는 때에는 관계행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 협의요청을 받은 기관의 장은 요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 한다.

⑤ 도시계획결정의 고시일로부터 5년이 되는 날까지 지형도면의 고시가 없는 경우에는 그 5년이 되는 날의 다음날에 그 도시계획결정은 효력을 상실한다.

해설 ‘5년’이 아니라 ‘2년’이다.

정답 ⑤

【문제 9】다음 중 도시계획법에서 규정하고 있는 도시계획이 아닌 것은?

① 도시계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

② 지역□지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

③ 개발제한구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

④ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

⑤ 도시개발사업□재개발사업 또는 주거환경개선사업에 관한 계획

해설 도시개발사업에 관한 계획은 도시개발법에, 재개발사업에 관한 계획은 도시재개발법에 각각 규정되어 있는데, 이들은 도시계획법에 의한 도시계획에 포함된다. 그러나 주거환경개선사업에 관한 계획은 도시저소득주민의주거환경개선에관한임시조치법에 의한 계획으로서 도시계획이 아니다.

정답 ⑤

【문제 10】도시계획법령상 지역에 관한 다음 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 지역의 지정은 토지의 경제적□효율적 이용과 공공의 복리증진이라는 기준에 의한다.

② 전용주거지역에는 공동주택의 입지가 허용되지 않는다.

③ 제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다.

④ 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역이다.

⑤ 준공업지역은 경공업 기타 공업을 수용하되, 주거□상업□업무기능의 보완이 필요한 지역이다.

해설 제1종 전용주거지역 안에서는 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 공도주택 중 연립주택 및 다세대주택을 건축할 수 있으며, 제2종 전용주거지역의 지정목적은 공동주책중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다(영제29조).

정답 ②

【문제 11】도시계획법령상 도시계획결정의 효과에 관한 다음 기술 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 도시계획구역에 관한 도시계획결정이 있으면 개발행위허가제가 적용되어 토지의 형질변경 등 개발 행위를 하기 위하여는 미리 허가를 받아야 한다.

② 지역□지구□구역의 지정에 관한 도시계획결정이 있으면 그 지정목적에 따라 건축 등의 토지이용행위에 대한 제한이 추가된다.

③ 도시계획구역안에서 농지를 취득하는 경우에는 용도지역 등과 관계없이 농지법 제8조의 규정에 의한 농지취득자격증명원을 발급받아야 한다.

④ 도시계획결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자는 당해 도시계획결정에 관계없이(개발제한구역 및 시가화조정구역 제외) 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다.

⑤ 도시계획결정은 고시가 있은 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다.

해설 도시계획구역 안에서는 녹지지역 안의 농지로서 도시계획사업에 필요하지 아니한 농지에 한하여 농지법 제8조가 적용된다.

정답 ③

【문제 12】다음 중 도시계획법시행령에 의한 지역의 건폐율이 서로 다른 비율로 짝지어진 것은?

① 제1종전용주거지역 - 제3종일반주거지역

② 제1종일반주거지역 - 제2종일반주거지역

③ 준주거지역 - 유통상업지역

④ 일반상업지역 - 근린상업지역

⑤ 자연녹지지역 - 생산녹지지역

해설 ③ 준주거지역 :70% 이하 - 유통상업지역 : 80% 이하 ④ 일반상업지역 : 80% 이하 - 근린상업지역 : 70% 이하

정답 ③④

【문제 13】다음은 도시계획결정으로 용도지구를 세분하여 지정하는 경우에 대한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은(도시계획조례로 정하는 경우 제외)?

① 미관지구는 중심지□역사문화□일반미관지구로 지정할 수 있다.

② 고도지구는 최고고도□최저고도지구로 지정할 수 있다.

③ 보존지구는 문화자원□중요시설물□생태계보존지구로 지정할 수 있다.

④ 취락지구는 자연취락□집단취락지구로 세분하여 지정할 수 있다.

⑤ 경관지구는 자연경관□도시경관지구로 세분하여 지정할 수 있다.

해설 경관지구의 세분□지정은 조례가 정하는 바에 의하며, 도시계획법령에는 세분되는 지구의 내용과 명칭이 전혀 규정되어 있지 아니하다.

정답 ⑤

【문제 14】도시계획법상 시설보호지구로 지정하여 보호하는 시설로서 가장 거리가 먼 것은?

① 사립학교법에 의한 학교 ② 정부종합청사 ③ 항 만 ④ 주요공항 ⑤ 역사적인 전통건축물

해설 시설보호지구에 의한 보호대상은 학교□공용시설□항만□공항이며, 역사적인 전통건축물의 보존은 역사문화미관지구에 의한다.

정답 ⑤

【문제 15】개발제한구역안에서 시장□군수 또는 구청장에게 신고를 하고 행할 수 있는 행위의 대상에 관한 다음 설명 중에서 가장 타당한 것은?

① 주택 및 근린생활시설로서 증축□개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85m2 이하인 경우

② 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물의 설치

③ 토지수용법에 의한 공익사업의 시행으로 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성

④ 주택 또는 근린생활시설의 진입로의 설치를 위한 토지의 형질변경

⑤ 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에 330㎡ 이상인 토지의 분할

해설 ①은 신고사항이고 ②~⑤는 허가사항이다.

정답 ①

【문제 16】개발제한구역안의 토지매수청구 또는 대상토지 등에 대한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 개발제한구역의 지정으로 인하여 구역안의 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 효용이 현저히 감소한 토지

② 개발제한구역의 지정으로 인하여 당해 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지

③ 매수청구를 받은 날로부터 2개월 이내에 매수대상여부 및 매수예상가격을 매수청구권자에게 통보하여야 한다.

④ 건설교통부장관은 매수대상토지를 통보한 날로부터 2년 이내에 매수계획을 수립하고, 매수대상토지를 매수하여야 한다.

⑤ 매수가격은 지가공시및토지등의평가에관한법률의 규정에 의한 공시지가를 기준으로 한다.

해설 건설교통부장관은 매수대상토지로 매수청구인에게 통보한 날로부터 3년 이내에 매수계획을 수립하여 당해 매수대상토지를 매수하여야 한다(법제17조②, 영제29조).

정답 ④

【문제 17】다음 중 산림법의 규정내용과 일치하지 않는 것은?

① 요존국유림은 국토보존□산림경영□학술연구□임업기술개발과 사적□성지 등 기념물 및 유형문화재의 보호 기타 공익상 국유로 보존할 필요가 있는 산림을 말한다.

② 생산임지의 이용원칙은 임업생산, 농림어민의 소득기반확대 및 산업용지의 공급 등에 있다.

③ 보전임지는 생산임지와 공익임지로 구분된다.

④ 전국의 산림은 이용목적에 따라 보전임지와 준보전임지로 구분된다.

⑤ 국유림은 국가가 소유하는 산림을 말하고, 공유림은 지방자치단체 기타 공공단체가 소유하는 산림을 말한다.

해설 생산임지의 이용원칙은 집약적인 임업생산기능의 증진이며, 준보전임지의 이용원칙은 임업생산, 농림어민의 소득기반확대 및 산업용지의 공금 등에 있다(법제16조의②).

정답 ②

【문제 18】산림법령상 보전임지의 전용에 관한 다음 설명중 가장 타당하지 않은 것은?

① 관계행정기관의 장이 산림청장과 협의한 경우에는 전용허가없이 보전임지를 전용할 수 있다.

② 보전임지의 전용허가를 받은 사항 중 중요한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 허가를 받아야한다.

③ 기존 공장부지면적의 100% 이하의 범위안에서 특정유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우에는 생산임지에 한하여 전용허가를 할 수 있다.

④ 종교시설을 신축 또는 증축하기 위한 경우에는 생산임지에 한하여 전용허가를 할 수 있다.

⑤ 장사등에관한법률에 의한 묘지의 설치를 위하여 필요한 경우에는 전용허가를 받을 필요가 없다.

해설 종교시설을 신축 또는 증축하기 위한 경우에는 생산입지 및 보전임지의 전용을 허가할 수 있다. 장사등에관한법률에 의한 묘지의 설치를 위하여 보전임지를 전용하는 경우에는 허가를 받아야 한다.

정답 ④⑤

【문제 19】농지법령상 농지소유상한에 관한 다음 설명 중에서 가장 타당하지 않은 것은?

① 상속에 의하여 농지를 취득한 자로서 8년 이상 농업경영을 한 후 이농하는 경우에는 소유농지 중에서 20,000㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있다.

② 상속에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다.

③ 영농조합법인은 농업인인 조합원의 수에 50,000㎡를 곱한 면적 이내에 농업진흥구역밖의 농지를 소유할 수 있다.

④ 농업인의 경우 농업진흥구역밖의 농지는 그 세대원 전부가 소유하는 총면적이 50,000㎡를 초과하지 못한다.

⑤ 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다.

해설 2만㎡ 이내(×) → 1만㎡ 이내(○)

정답 ①

【문제 20】농지법령상 농지의 전용허가에 관한 설명 중에서 가장 타당한 것은?

① 하천법에 의하여 하천관리청으로부터 허가를 받아 농지를 형질변경하는 경우에는 농림부장관의 허가를 받아야 한다.

② 농지를 농수산물유통□가공시설의 부지로 전용하고자 하는 자는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 시장□군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 한다.

③ 지방자치단체의 장은 도시계획구역안의 녹지지역□개발제한구역의 농지에 대하여 토지형질변경허가를 하는 경우 농림부장관의 허가를 받아야 한다.

④ 농지를 건축신고대상시설이 아닌 간이농업용시설의 용도로 일시사용하고자 하는 자는 일정기간동안 사용한 후 농지로 복구하는 조건으로 농림부장관의 허가를 받아야 한다.

⑤ 농업진흥지역밖에 설치하는 축산업용시설의 경우 법인당 7,000㎡ 이하의 시설물은 농림부장관의 허가를 받아야 한다.

해설 ① 농지의 전용허가대상에서 제외된다(법제36조의①). ② 신고하여야 한다(법제37조). ③ 농림부장관과 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하여야 한다(법제36조의②). ⑤ 농업진흥지역 밖의 6,000㎡미만의 농지의 전용허가는 시□도지사에게 받아야 한다(영제72조).

정답 ④

【문제 21】주택건설촉진법령상 재건축조합의 주택건설에 관한 설명 중에서 가장 타당하지 않은 것은?

① 노후□불량주택의 소유자들이 당해 주택을 철거하고, 그 철거한 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장 등에게 안전진단을 신청하여야 한다.

② 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로 20세대 미만의 노후□불량주택을 재건축하는 경우에는 20대 미만의 노후□불량주택을 재건축하는 경우에는 20인 미만의 조합원으로 주택조합을 구성할 수 있다.

③ 재건축대상인 노후□불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권□전세권 등 등기된 권리는 주택건설사업이 완료된 이후에 새로이 건설된 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다.

④ 하나의 주택단지안에 여러 동의 건물이 있는 경우 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의2 이상의 결의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 재건축할 수 있다.

⑤ 재건축조합원중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나, 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 원칙적으로 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다.

해설 ③은 ‘주택건설사업이 완료된 이후’가 아니라 ‘주택건설사업계획이 승인된 이후’이어야 한다.

정답 ③

【문제 22】주택건설촉진법과 관련한 다음 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 건설교통부장관은 주택건설종합계획을 수립□실시하여야 한다.

② 지방자치단체는 국민주택사업의 시행을 위하여 국민주택사업특별회계를 설치□운용하여야 한다.

③ 주택조합은 회계감사를 받아야 하고, 그 결과를 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

④ 건설교통부장관은 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택채권을 발행할 수 있다.

⑤ 국민주택채권을 발행하고자 할 때에는 국회의 의결을 얻어야 한다.

해설 국민주택채권은 건설교통부장관이 요청에 의하여 재정경제부장관이 발행하되, 채권을 발행하고자 할 때에는 국회의 의결을 얻어야 한다(법제15조②,③).

정답 ④

【문제 23】주택건설촉진법령상 공급질서의 교란금지를 위해 일정한 양도 등이 제한되는 것에 해당하지 않는 것은?

① 입주자저축증서

② 주택상환사채

③ 주택조합원으로 국민주택을 공급받을 수 있는 지위

④ 재건축건물에 대한 담보물권자의 지위

⑤ 공공사업의 시행으로 인한 이주대책대상자확인서

해설 주택건설촉진법상의 공급질서 교란금지를 위하여 제한되는 것은 ①②③⑤ 및 시장 등이 발행한 무허가건물확인서□건물철거예정증명서 또는 건물철거확인 등이다(법제47조①). 따라서 ④는 해당되지 않는다.

정답 ④

【문제 24】다음 중 주택건설촉진법상의 국민주택기금의 운용용도에 해당하지 않는 것은?

① 국민주택건설

② 국민주택건설의 추진을 위한 건설회사의 설립

③ 정부시책으로 추진하는 주택사업

④ 국민주택건설을 위한 대지조성사업

⑤ 국민주택기금의 조성□운영 및 관리를 위한 경비

해설 국민주택기금은 건설회사의 설립을 위하여는 사용할 수 없다.

정답 ②

【문제 25】주택건설촉진법령상 주택조합구성원의 자격에 관한 설명 중에서 가장 타당하지 않은 것은?

① 당해 시□군안에 소재하는 동일한 국가기관□지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자는 직장조합의 구성원이 될 수 있다.

② 지역조합은 그 설립인가를 받은 후에는 조합원이 확정판결 등의 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 조합원의 자격을 상실한 경우에도 조합원을 교체할 수 없다.

③ 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시□군내에 거주하는 자는 지역조합의 구성원이 될 수 있다.

④ 건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택의 건물과 대지의 소유자는 재건축조합의 구성원이 될 수 있다.

⑤ 세대원중 1인에 한하여 60㎡ 이하의 주택을 1채에 한하여 소유한 세대의 세대주는 지역조합의 구성원이 될 수 있다.

해설 지역조합이나 직장조합은 그 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, ②등의 경우에는 그러하지 아니한다(영제42조④).

정답 ②

【문제 26】도시개발사업의 개발계획에서 정하는 내용에 해당하지 않는 것은?

① 지구단위계획 ② 토지이용계획 ③ 교통처리계획 ④ 환경보전계획 ⑤ 인구수용계획

해설 지구단위계획은 개발계획과는 별도의 독립된 도시계획이다.

정답 ①

【문제 27】도시개발법령상 도시개발사업의 시행에 관한 다음 설명 중에서 가장 타당한 것은?

① 지정권자는 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 받은 후 5년 이내에 사업을 착수하지 아니하는 경우에는 시행자를 변경할 수 있다.

② 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에 시행자로 지정된 자가 도시개발구역지정의 고시일로부터 2년 이내에 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 시행자를 변경할 수 있다.

③ 도시개발사업을 위하여 설립한 조합은 대상구역의 토지면적의 5분의 4 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 얻어 구청장에게 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있다.

④ 도시개발사업을 위하여 설립한 조합은 지정권자의 승인을 받지 아니하여도 신탁업법에 의한 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 도시개발사업을 시행할 수 있다.

⑤ 도시개발사업을 위하여 설립한 조합설립인가사항중에서 주된 사무소의 소재지의 변경을 하고자 하는 때에는 지정권자로부터 변경인가를 받아야 한다.

해설 ① ‘5년 이내’가 아닌 ‘2년 이내’이어야 한다. ② ‘2년 이내’가 아닌 ‘1년 이내’이어야 한다. ④의 경우 지정권자의 승인을 받아야 한다. ⑤는 신고사항이다.

정답 ③

【문제 28】도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우 환지예정지에 관한 설명 중 가장 적합하지 아니한 것은?

① 환지예정지의 효력발생기간은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지이다.

② 환지예정지의 종전 토지에 관한 토지소유자 또는 임차권자 등은 수인의무가 발생한다.

③ 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익은 가능하나 처분은 금지된다.

④ 당사자는 임차권 등의 목적인 토지에 관하여 환지예정지가 지정된 경우 임대료□지료 기타 사용료 등의 증감을 청구하거나 권리를 포기할 수 있다.

⑤ 시행자는 환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지소유자 또는 임차권자 등에게 기일을 정하여 그 날부터 당해 토지 또는 당해 부분의 사용 또는 수익을 정지시킬 수 있다.

해설 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를 처분하는 것도 허용된다.

정답 ③

【문제 29】도시개발법령상 도시개발채권에 관한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 지방자치단체의 장은 도시개발사업 또는 도시계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 도시 개발채권을 발행할 수 있다.

② 도시개발채권의 소멸시효는 상환일로부터 기산하여 원금은 7년, 이자는 3년으로 한다.

③ 도시개발채권을 발행할 때에는 미리 건설교통부장관과 협의하여야 한다.

④ 도시개발채권의 발행은 행정자치부장관의 승인을 얻어야 한다.

⑤ 도시개발채권의 상환은 발행일로부터 5년 내지 10년의 범위내에서 정한다.

해설 도시개발채권의 소멸시효는 상환일로부터 가산하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 한다(법제61조 ③).

정답 ②

【문제 30】도시재개발법상 도시재개발사업의 시행자로 볼 수 없는 자는?

① 재개발조합 ② 시장□군수 또는 구청장 ③ 대한주택공사 ④ 제3개발자 ⑤ 시□도지사

해설 ⑤는 시행자가 아니다.

정답 ⑤

【문제 31】도시재개발법상 공사완료에 따른 조치에 관한 다음 설명 중에서 가장 타당하지 않은 것은?

① 재개발사업의 시행으로 인한 토지의 변동에 관한 신고는 지방세법의 규정에도 불구하고 시행자가 당해 토지 등의 소유자에 갈음하여 행할 수 있다.

② 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다.

③ 재개발구역안에 있는 토지 또는 건축물에 관하여 설정된 저당권은 저당권설정자가 지급받을 청산금에 대하여 이를 행사할 수 없다.

④ 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 분양처분을 고시한 날의 다음날부터 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸한다.

⑤ 시행자는 분양처분의 고시가 있은 때는 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다.

해설 재개발구역 안에 있는 토지 및 건축물에 관하여 설정된 저당권은 저당권설정자가 지급받을 청산금에 대하여 이를 행사할 수 있다. 이 경우에는 지급 전에 이를 압류하여야 한다(법제44조).

정답 ③

【문제 32】도시재개발법령상 재개발기본계획에 적합한 범위안에서 도시계획으로 지정할 수 있는 재개발구역의 지정요건에 관한 다음 설명 중에서 가장 적합하지 않은 것은?

① 재개발구역안의 토지면적의 3분의 1을 초과하는 부분이 최저고도지구이고, 건축물의 바닥면적의 3분의 2 이상에 해당하는 건축물이 최저한도의 높이에 미달되는 지역

② 건축물이 노후 또는 불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

③ 인구□산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역

④ 공공시설의 정비에 따라 토지가 건축대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

⑤ 순환재개발방식에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역

해설 재개발구역의 지정요건은 6가지이며 ①에 해당하는 것은 재개발구역 안의 토지면적(공공시설용지를 제외한다)의 2분의 1을 초과하는 부분이 최저고도지구이고, 그 최저고도지구 안에 있는 건축물의 바닥면적의 3분의 2이상에 해당하는 건축물이 최저한도의 높이에 미달되는 지역이다.

정답 ①

【문제 33】도시재개발법상 재개발조합에 관한 다음 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?

① 토지 또는 건축물의 소유자 5인 이상이 정관을 작성하여야 한다.

② 시장□군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

③ 조합외의 자는 재개발조합 또는 이와 유사한 명칭을 사용할 수 없다.

④ 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있다.

⑤ 조합원은 당해 조합이 시행하는 재개발구역안의 토지 또는 건축물의 소유자와 그 전세권자로 한다.

해설 조합원은 조합이 시행하는 재개발구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자로 한다(법 제14조).

정답 ⑤

【문제 34】다음 중 건축법령상 연면적에 관계없이 가설건축물로 볼 수 있는 것은?

① 간이축사용 비닐하우스 ② 전시를 위한 견본주택 ③ 조립식구조의 경비용으로 쓰이는 건축물 ④ 물류창고 ⑤ 농업용 비닐하우스

해설 ① 연면적 100㎡ 이상인 간이축사용 비닐하우스 ③ 조립식 구조로 된 경비용에 쓰이는 가설건축물로서 연면적이 10㎡이하인 것 ④ 물류창고는 가설건축물이 아니다. ⑤ 도시계획구역 중 주거지역□상업지역 또는 공업지역에서 설치하는 농어업용 비닐하우스로서 연면적이 100㎡ 이상인 것

정답 ②

【문제 35】건축법이 적용되지 않는 건축물은 다음 중 어느 것인가?

① 전통건축물 ② 군정보시설 건축물 ③ 섬지역에 건축하는 50㎡ 이하의 건축물 ④ 고속도로 통행료징수시설 ⑤ 국도변에 건축된 과적차량검문소

해설 건축법은 다음에 해당하는 건축물에는 이를 적용하지 아니한다(법제3조①,영제4조①). □ 문화재보호법에 의한 지정□가지정문화재 □ 철도 또는 궤도의 선로부지 안에 있는 다음의 시설

□ 운전보안시설 □ 철도선로의 상화를 횡단하는 보행시설

정답 ④

【문제 36】건축법령상 일조권에 관한 다음 설명 중 가장 적합하지 않은 것은?

① 모든 건축물에 대하여 정북방향으로 일조권을 적용하여야 하는 대상지역은 전용주거지역 및 일반주거지역이다.

② 공동주택의 채광방향의 일조권적용대상지역은 중심상업지역을 제외한 모든 지역이다.

③ 정북방향으로의 일조권의 구체적 기준은 대통령령이 정하는 범위안에서 건축조례에서 정한다.

④ 다세대주택은 인접대지경계선으로부터 채광방향으로 일조권을 적용하지 아니한다.

⑤ 택지개발예정지구에서는 정북방향으로의 일조권적용을 정남방향으로 할 수 있다.

해설 공동주택은 채광방향의 일조권을 적용하여야 하는 대상지역에서 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것을 제외한다(법제53조②).

정답 ②

【문제 37】건축법령상 사용승인과 관련된 다음 설명 중 가장 적합하지 아니한 것은?

① 하나의 대지에 여러 동의 건축물의 건축허가를 받아 1동을 우선 공사완료하는 경우 동별 사용승인도 가능하다.

② 공사감리자가 지정된 건축물의 사용승인신청시에는 감리자의 감리완료보고서를 첨부하여야 한다.

③ 임시사용승인의 기간은 1년이며, 1회에 한하여 1년의 연장이 가능하다.

④ 허가권자는 공사감리자지정대상이 아닌 건축물의 사용승인신청이 접수되면 7일 이내에 사용승인을 위한 검사를 하여야 한다.

⑤ 건축주는 사용승인을 얻은 후가 아니면 원칙적으로 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다.

해설 임시사용승인의 기간은 2년 이내로 하되, 대형건축물 또는 암반공사등으로 인하여 공사기간이 장기간인 건축물에 대하여는 그 기간을 연장할 수 있다.

정답 ③

【문제 38】다음 중 건축법령상 대수선에 해당되지 않는 것은?

① 미관지구내에서 건축물의 담장을 변경하는 것

② 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 변경하는 것

③ 피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것

④ 내력벽□기둥□보를 철거하고 종전과 동일한 규모로 축조하는 것

⑤ 지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선하는 것

해설 ④는 개축에 해당된다.

정답 ④

【문제 39】다음 중 건축법령상 용도변경에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?

① 용도변경행위는 원칙적으로 시장 등에게 허가를 받아야 한다.

② 동일 건축물내에서 면적의 증가없이 위치를 변경하는 용도변경행위는 신고없이 가능하다.

③ 용도변경전의 용도로 다시 변경하는 용도변경행위는 신고해야 한다.

④ 용도변경하고자 하는 부분의 바닥면적의 합계가 200㎡ 미만일 경우 신고없이 용도변경할 수 있다.

⑤ 사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경할 때에는 시장 등에게 신고없이 가능하다.

해설 ①,⑤ 사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경하는 행위는 원칙적으로 시장 등에게 신고하여야 한다. ③의 경우에는 신고하지 않고 용도변경을 할 수 있다. ④의 경우에는 바닥면적의 합계가 100㎡ 미만인 경우에는 신고하지 않으나, 바닥면적의 합계가 200㎡미터 미만인 경우에는 신고하여야 한다.

정답 ②

【문제 40】다음 그림과 같이 최고높이가 정하여지지 아니한 대지에 건축물을 건축할 경우 A점의 최고 높이로서 맞는 것은?

A

대지

도로

건물

6m

① 6m   ② 7m  ③ 8m    ④ 9m   ⑤ 12m

해설 건축물의 최고높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우에 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지 수평거리의 1.5배를 초과할 수 없다(법제51조③)라고 하였으므로 A점의 최고 높이는 6m의 1.5배인 9m이다.

정답 ④