제7회 중개업법령 및 중개실무

1. 다음의 법인 중 중개업 허가를 받을 수 없는 것은？

① 자본금이 ５천만원인 주식 회사

② 자본금이 １억원인 합자 회사

③ 총임원 10 인 중 ５인이 공인 중개사인 주식 회사

④ 중개업만을 목적으로 설립된 유한 회사

⑤ 총임원 ２인 중 １인이 공인 중개사인 회사

해설:대표를 포함한 임원이 공인중개사이거나 중개인이어야 하고, 그 반수 이상이 공인중개사이어야 한다. 

답) 5

2. 다음 공인 중개사 제도에 관한 설명 중 틀린 것은？

① 공인 중개사 자격 시험에 합격한 자는 그 자격 증서를 교부 받은 날로부터 ５년마다 갱신하지 않으면 그 자격이 실효된다.

② 허가 관청은 중개업자의 종별에 따라 허가를 구분하여 행한다.

③ 법인인 중개업자는 업무의 다소에 관계 없이 사무소별로 ２인 이상의 공인 중개사를 두어야 한다.

④ 공인 중개사가 허위 기타 부정한 방법으로 중개업의 허가를 받을 경우 2,000만원 이하의 벌금에 처한다. 

⑤ 중개업자가 공인 중개사 및 중개 보조원을 고용하거나 해고한 때에는 ７일 이내에 허가 관청에 신고 하여야 한다.

해설:공인중개사 제도는 1999년 제10회시험 이후 허가제에서 신고제로 개정되었다.

답) 1

3. 다음 중 옳은 것은？

① 중개인인 중개업자는 그 사무소에서 우표 판매업도 겸업할 수 있다.

② 사무소가 종로구에 있는 중개인은 인근의 중구 소재 건물의 매매를 중개할 수 있다.

③ 중개업자는 동일한 군 내에서 사무소를 이전하는 때에는 허가 관청에 신고하지 않아도 된다.

④ 법인인 중개업자가 둘 수 있는 사무소는 원칙적으로 제한이 없다.

⑤ 중개업자는 중개업 외에 스스로 부동산 매매업도 할 수 있다.

해설:중개업자가 그 사무소를 다른 영업장소로 겸용할 수 있는 경우의 영업은 행정사업, 우표판매업, 복사업, 신문보급업, 연초소매업, 사진필름판매업, 수입인(증)지 판매업, 시내버스표판매업, 양곡소매업 등이다.

답) 1

4. 중개업 허가가 제한된 지역에서의 허가의 우선 순위에 관한 다음의 설명 중 가장 옳은 것은？

① 법인과 공인 중개사가 경합되는 경우에는 공인 중개사가 우선한다.

② ２ 이상의 법인이 경합되는 경우에는 자본금이 많은 법인이 우선한다.

③ ２인 이상의 공인 중개사가 경합되는 경우에 연령이 많은 자가 우선한다.

④ ２인 이상의 공인 중개사가 경합되는 경우 허가 신청 서류의 접수 순서가 같을 때에는 공인중개사 자격의 보유 기간이 긴 자가 우선한다.

⑤ ２인 이상의 공인 중개사가 경합되는 경우 부동산 중개업 경력이 같을 때에는 허가 신청일 현재 허가 관청 관할 지역 안에 거주한 기간이 긴 자가 우선한다.

해설:허가제한구역 안에서의 중개업 허가는 허가관청이 적정하다고 인정하는 중개업자의 수를 고려하여 허가신청 접수순으로 7일 이내에 허가여부를 결정한다.(1999년 제10회시험이후 허가제에서 신고제로 개정되었다).

답) 4

5. 중개업자의 사무소의 명칭으로서 적당하지 않은 것은？

① 한국 부동산 중개 유한 회사 ② 한국 부동산 개발(주) ③ 공인 중개사 홍길동 사무소 ④ 한국 부동산 중개인 합동 사무소 ⑤ 합명 회사 한국 부동산 중개

답) 2

6. 부동산 중개업법의 내용에 관한 설명 중 가장 옳은 것은？

① 법인인 중개업자의 업무 지역은 전국으로 하고, 공인 중개사인 중개업자의 업무 지역은 그 자격을 취득한 서울 특별시·직할시·도로 한다.

② 중개 보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다.

③ 공인 중개사 자격을 취득한 자는 중개업 허가를 받지 않고도 중개업을 영위할 수 있다.

④ 중개 대상물은 토지·건물 등 민법상의 부동산만이 아니라 법률에 의하여 배타적 권리가 인정되는 재산적 가치가 있는 권리도 포함된다.

⑤ 중개업자가 중개업을 폐업한 후에는 중개업자로서의 직무상 알게 된 비밀을 엄수할 의무가 없어진다. 

해설:①법인 및 공인중개사인 중개업자의 업무지역은 전국으로 하며, ⑤중개업자 등은 그 직을 떠난 후에도 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 안된다. 

답) 2

7. 중개 행위와 타개념과를 비교·설명한 것으로 틀린 것은？

① 고용은 제공된 노무에 의한 일의 완성이나 일정한 결과의 성부는 고려하지 않는 점에서, 계약의 성립을 보수 지급 요건으로 하고 있는 중개 행위와 구별된다.

② 도급은 일의 완성을 보수의 지급 요건으로 하는 점에서 중개 행위와 같으나, 도급은 일의 완성 결과 하자 발생에 따라 그 보수를 감액할 수 있다는 점에서 중개 행위와 구별된다.

③ 현상 광고는 광고로 지정된 행위의 완성을 목적으로 하는 점에서 도급·중개와 같으나, 그 청약을 불특정 다수인에 대한 광고의 방법으로 하는 점에서 중개 행위와 구별된다.

④ 위임과 중개 행위는 비슷하나, 중개 행위는 반드시 신임 관계를 기초로 한다는 점과 유상을 원칙으로 하지 않는 점에서 구별된다.

⑤ 부동산 중개업법은 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금하나, 민법은 계약 이행 업무는 쌍방 대리가 허용된다는 점에서 구별된다.

해설:위임은 당사자 사이의 신뢰관계에 입각하고 있으므로 보수의 유무나 그의 다소를 불문하나, 중개행위는 원칙상 유상으로 한다(일정한 수수료를 받고 중개를 하는 것이 중개업)는 점에서 구분된다.

답) 4

8. 중개업 허가의 신청 및 제한에 관한 설명 중 틀린 것은？

① 업무의 정지 처분을 받은 중개업자는 그 업무정지 기간 중에 당해 중개업을 폐업하고 새로이 중개업 허가를 신청할 수 없다.

② 허가가 제한된 지역에서 중개업 허가를 받고자 할 때에는 신청서의 제출 전에 허가 관청의 내락을 받아야 한다.

③ 중개업소가 일정 지역에 밀집되어 부동산 투기를 조장하는 등 부동산 거래 질서를 현저히 문란하게 할 우려가 있는 때에는 그 지역에서의 중개업 허가를 제한할 수 있다.

④ 이미 허가를 받은 공인 중개사인 중개업자라 하더라도 중개업 법인을 설립하여 중개업을 하고자 할 때에는 다시 허가를 받아야 한다.

⑤ 허가가 제한된 지역이라 하더라도 법정 요건을 갖추기만 하면 누구라도 허가 신청을 할 수는 있다.

해설:허가제한지역에서의 중개업 허가는 허가신청접수순으로 하는 것이므로 신청서의 제출 전에 미리 내락을 받을 필요는 없다(1999년에 허가제에서 신고제로 개정되었다)

답) 2

9. 중개업자의 의무로서 부적당한 것은？

① 중개 행위에 사용할 인장 등록 의무

② 사무소 이전 신고 의무

③ 중개료 분쟁시 분쟁 조정 위원회에의 회부 의무 ④ 허가증의 사무소 내에 게시 의무

⑤ 중개업을 일정 기간 내에 개시해야 할 의무

해설:③은 중개업자의 의무사항은 아니다, 중개료에 분쟁이 있는 경우에는 중개의뢰인, 중개업자의 일방 또는 쌍방의 신청에 의하여 중개업분쟁조정위원회에서 조정을 한다.

답) 3

10. 중개업의 허가를 받은 자는 원칙적으로 며칠 내에 업무를 개시하여야 하는가？

① ７일 ② 15 일　 ③ 30 일 ④ 45 일 　 ⑤ 60 일

해설:중개업의 허가를 받은 자는 그로부터 30일 이내에 업무를 개시하여야 한다.

답) 3

11. 중개인에 관한 설명 중 옳은 것은？

① ６월의 징역형을 선고받고 복역 후 ４년이 지난 중개인은 중개업을 할 수 있다.

② 중개인은 사무소 소재지 인접군의 토지 거래를 중개할 수 있다.

③ 중개인과 공인 중개사가 중개할 수 있는 중개 대상물의 범위는 동일하지 않다.

④ 중개인은 소규모 영세업자이므로 손해 배상 책임의 보장을 위한 보험 가입 의무에서 면제된다.

⑤ 중개인인 중개업자는 ２인 이내의 중개 보조원만 둘 수 있다.

해설:①5년이 경과해야 중개업을 할 수 있다. ②중개인은 사무소가 소재하는 시·군·구의 관할구역을 업무지역으로 하므로 인접군의 토지거래를 중개할 수 없다. 다만, 중개인이 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에은 당해 정보망에 공개된 관할구역외의 중개대상물에 대하여도 중개할 수 있다. ③중개대상물의 범위는 동일하다. ④중개인은 공인중개사와 동일한 업무보증설정을 하여야 한다.

답) 5

12. 중개업 사무소의 설치에 관하여 올바른 것은？

① 중개인인 중개업자는 전용 면적 10㎡ 이상의 사무소를 갖추어야 한다.

② 공인 중개사 ６인이 합동하여 합동 사무소를 설치할 수 있다.

③ 법인인 중개업자도 그 사무소에 우표 판매업 등 소규모 영업을 겸영할 수 있다.

④ 중개인인 중개업자의 합동 사무소에는 5인까지 중개 보조원을 둘 수 있다.

⑤ 법인인 중개업자는 전용 면적 30㎡이상의 사무소를 갖추어야 한다.

해설:①, ⑤전용면적 제한규정은 삭제되었다 ②부동산중개를 위한 합동사무소의 설치시 3인 이상 중개업자 확보의무는 삭제되었다. 즉 구성인원에 제한이 없으므로 맞는 설명이다. ③우표판매업 등 소규모 영업은 법인 외의 중개업자가 겸용할 수 있다. ④중개인인 중개업자의 합동사무소에는 중개보조원 5인을 초과하여 둘 수 없다.(1999년 제10회 시험 이후 개정된 법률에는 중개보조원 수의 제한이 없다.)

답) 2

13. 부동산 거래 계약서의 작성에 관하여 가장 옳은 설명은？

① 중개업자는 부동산 거래의 당사자는 아니지만 그가 중개한 거래의 당사자를 대신하여 거래 계약서에 서명·날인하여야 한다.

② 중개 보조원이 그 업무로서 중개 행위를 하여 부동산 거래가 성립된 경우라 하더라도 그 거래 계약서에는 반드시 중개업자 명의의 서명·날인이 있어야 한다.

③ 부동산 거래의 계약서는 허가 관청이 정한 표준 계약서의 서식에 따라 작성하여야 한다.

④ 부동산 거래에 있어서 비록 거래 당사자의 합의가 있다 하더라도 서면 계약서를 작성하지 아니하면 그 거래는 무효로 된다.

⑤ 중개업자가 중개를 하여 부동산 거래가 성립되더라도 그 거래 자체는 거래 당사자간에 이루어지는 것이므로 계약서는 거래 당사자가 작성한다.

해설:①중개업자와 중개의뢰인 쌍방이 직접 서명,날인하여야 한다. ③전속중개의뢰계약의 경우에 표준계약서의 서식에 따라 계약서를 작성해야 한다. ④서면 계약서를 작성하지 아니하였다 하여 계약이 무효가 되지는 않는다. ⑤계약서 작성은 중개업자가 하여야 한다.

답) 2

14. 중개업자 등이 중개 업무에 사용하는 인장에 관한 설명으로 옳은 것은？

① 중개업자는 중개 행위에 사용할 인장을 허가 관청에 등록하여야 하나 중개 보조원의 인장은 등록할 필요가 없다.

② 중개업자가 중개 행위에 사용할 인장을 변경한 때에는 허가 관청에 신고하여야 한다.

③ 중개업자의 인장 등록은 업무 개시 후 ７일 이내에 하여야 한다.

④ 중개업자가 합동 사무소를 설치한 때에는 그 대표자의 인장만 등록하면 된다.

⑤ 법인인 중개업자는 그 대표자가 인감 증명법에 의하여 신고한 인장을 등록하여야 한다.

해설:②중개행위에 사용할 인장을 변경한 경우 7일 이내에 변경등록을 하여야 한다. ③인장등록은 업무개시 전에 하여야 한다. ④합동사무소를 설치한 때에도 중개업자 개개인의 인장을 등록하여야 한다. ⑤법인인 중개업자는 상업등기처리규칙에 의해 신고한 법인의 인장을 등록하여야 한다.

답) 1

15. 중개 보조원에 대해 맞는 것은？

① 중개업자가 중개 보조원을 해고한 때에는 허가 관청의 허가를 받아야 한다.

② 중개 보조원은 공인 중개사 자격이 있는 자라야 한다.

③ 중개인인 중개업자는 중개보조원을 둘 수 없다.

④ 중개업자가 중개 보조원을 고용한 때에는 허가 관청에 신고하여야 한다.

⑤ 중개 보조원은 그가 행하는 중개 업무에 관하여는 중개업자로 간주된다.

해설:①중개업자가 중개보조원을 해고한 때에는 허가관청에 신고를 하여야 한다.(1999년 삭제되었다.) ②중개보조원은 일정한 자격이나 허가를 요하지 않는다. ③중개인인 중개업자는 2인 이내의 중개보조원을 둘 수 있다. ⑤중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보는 것이지 중개업자로 간주되는 것이 아니다.

답) 4

16. 부동산 중개업 협회에 관하여 맞는 설명은？

① 중개업자는 반드시 협회의 회원이 될 필요는 없다.

② 주된 사무소는 협회의 정관이 정하는 시나 도에 둔다.

③ 협회의 사업 계획은 총회 의결을 거쳐 건설부 장관의 승인을 얻어야 한다.

④ 중개 업무에 관한 협회의 분쟁 조정에 당사자는 반드시 따라야 한다.

⑤ 협회는 중개업자의 손해 배상 책임의 보장을 위한 공제 사업은 할 수 없다.

해설:①중개업자는 허가를 받은 날로부터 협회의 회원이 된다. ②협회의 주된 사무소는 서울특별시에 두고, 정관이 정하는 바에 따라 특별시·광역시·도에 지부를, 시· 군·구에 지회를 둘 수 있다. ④중개업무에 관한 분쟁은 허가관청 소속하의 중개업분쟁조정위원회에서 심사·조정하므로 협회와는 상관이 없다. ⑤협회는 중개업자의 손해배상책임의 보장을 위한 공제사업을 할 수 있다.

답) 3

17. 중개업자가 하여서는 아니되는 금지 행위를 열거한 것 중 옳지 않은 것은？

① 중개 의뢰인과 직접 거래를 하는 행위

② 토지의 매매를 업으로 하는 행위

③ 주택 청약 예금 통장의 매매를 중개하는 행위

④ 법령에 의하여 전매가 제한된 부동산의 임대를 중개하는 행위

⑤ 거래 당사자의 의뢰에 따라 당사자 쌍방을 대리하여 중개하는 행위

해설:중개업법에서는 '임대'가 아니라 탈세를 목적으로 소유권이전등기 또는 보존등기를 하지 아니한 부동산이나 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 '매매'를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위를 금지하고 있다.

답) 4

18. 부동산 중개업의 휴업 또는 폐업에 관한 설명 중 가장 옳은 것은？

① 원칙적으로는 휴업을 할 수 없으나 부득이한 사유가 있는 때에는 허가 관청에 신고를 하고 ２월까지 휴업할 수 있다.

② 휴업 신고를 한 중개업자는 그 신고한 휴업 기간이 만료되면 별도의 신고 없이 재개업하여야 하지만, 휴업 기간이 만료되기 전에 재개업하고자 할 때에는 신고를 하여야 한다.

③ 중개업을 폐업한 때에는 그 폐업한 날부터 ７일 이내에 허가 관청에 신고하여야 한다.

④ 허가 관청으로부터 휴업 기간의 연장을 받아 장기간 휴업하는 경우 그 기간은 ６월을 초과할 수 없다. 

⑤ １월 미만 동안 휴업하고자 하는 때에는 신고할 필요가 없다.

해설:①휴업은 3월을 초과할 수 없다. ②재개업을 하고자 할 때에는 허가관청에 신고하여야 한다. ③중개업을 폐업하고자 할 때에는 미리 허가관청에 신고하여야 한다. ④휴업기간의 연장을 받아 장기간 휴업하는 경우에도 그 기간은 계속하여 1년을 초과할 수 없다.

답) 5

19. 중개업자가 사무소에 게시하지 않아도 되는 것은？

① 중개 의뢰인에게 교부한 영수증 사본

② 허가증

③ 중개 수수료 요율표

④ 법인인 중개업자의 경우 공인 중개사 자격증

⑤ 실비의 요율 및 한도액표

해설:중개의뢰인에게 교부한 영수증 사본은 사무소에 비치하면 되는 것이지 게시할 것은 아니다.

답) 1

20. 중개업자가 의무적으로 설명할 사항으로 맞지 않는 것은？

① 맹지인지 여부 ② 지상권 설정 여부 　 ③ 지방세 체납 여부 ④ 증여 또는 상속 여부 　 ⑤ 유휴지 지정 여부

해설:중개업자가 중개행위를 하면서 증여 또는 상속여부도 알아야 할 사항이지만 의무적으로 확인·설명할 사항은 아니다.

답) 4

21. 중개업자가 건물의 매매를 중개함에 있어서 필요적으로 확인·설명하여야 할 사항으로 타당한 것은？ 

① 건물의 관리 상태

② 주위의 개발 현황

③ 건물의 소유에 따라 부담하게 될 재산세의 개요

④ 식수·전기 등 환경에 관한 사항

⑤ 등기되지 아니한 부대 시설의 소유자 및 시설 내용

해설:등기부에 공시되지 않은 부대시설이 많은 건물에 불가피하게 있어야 할 주요 시설물에 대해서는 소유관계를 비롯하여 유지관리비 등에 관하여 중개업자가 그 관계를 분명하게 확인해 두어야 한다.

답) 5

22. 중개업자가 건물 거래 가격을 확인·설명할 때 틀린 것은？

① 건물 거래 가격은 건축 자재 , 임금 등 건축에 필요한 비용 및 부동산 취득세 ,중개 수수료 등의 유통 비용까지도 비교 고려한다.

② 건물 거래 가격은 건축 설비의 양부로 영향을 받기 때문에 그 평정에 있어서는 불량 설비의 교환에 필요한 비용에 관해서도 비교·고려한다.

③ 건물 거래 가격은 그 건물이 인근 환경에 적합하는지 아닌지에 달려 있기 때문에 그 인근 건물의 디자인과도 비교·고려한다.

④ 건물 거래 가격은 그 건물이 당해 부지에 적응되는지 아닌지에 영향을 받기 때문에 그 부지의 면적과도 비교·고려한다.

⑤ 확인·설명한 건물 거래 가격 등 중개 업무 처리에 관한 사항을 기록하기 위하여 중개 업무 처리부를 항상 비치하여야 한다.

해설:건물거래가격은 경제적·사회적·행정적 요인, 지역요인, 개별요인 등의 상호유기적 관계에 의하여 형성된다. 따라서 ②, ③, ④, ⑤와 건축자재, 임금 등 건축에 필요한 비용은 가격형성에 영향을 주지만 세금이나 중개수수료 등의 유통비용은 가격 형성에 거의 영향을 미치지 못하기 때문에 비교·고려의 대상이 아니다.

답) 1

23. 중개업자가 중개 의뢰를 받은 경우 유의하여야 할 사항이 아닌 것은？

① 건물의 매도 의뢰를 받은 경우 그 건물 및 대지의 등기부상 명의인과 실제 소유자가 일치하는 지의 여부 

② 국민 주택의 매도 의뢰를 받은 경우 그 전매 제한 기간이 지났는지의 여부

③ 매도하고자 하는 주택의 소유자가 미성년자인 경우 그 법정 대리인의 동의가 있는 지의 여부

④ 농지의 임대차를 중개하는 경우 임차인이 실제로 경작 능력이 있는지의 여부

⑤ 법인의 임원이 그 법인 소유의 토지를 매도 의뢰한 경우 그 임원에게 처분 권한이 있는 지의 여부

해설:④의 실제 경작 능력 유무는 중개업자가 유의해야 할 사항이 아니다.

답) 4

24. 다음 중 허가 관청의 허가 취소 처분이 없어도 중개업 허가의 효력이 상실되는 경우는？

① 허가증을 타인에게 양도하여 영업하게 한 때

② 징역형을 선고받고 복역 중인 때

③ 법정 기간 내에 갱신 허가를 받지 아니한 경우

④ 금치산 선고를 받은 때

⑤ 공인 중개사 자격증을 위조하여 중개업 허가를 받은 때

해설:①, ②, ④, ⑤에 해당하는 경우에는 허가관청이 중개업자의 허가를 취소하여야 한다. 그러나 중개업자가 5년마다 허가의 갱신을 받지 않으면 허가취소처분이 없어도 허가의 효력을 잃는다(1999년 허가제에서 신고제로 개정되었다)

답) 3

25. 부동산 중개 계약이 성립된 후의 중개업자의 의무는？

① 토지 수용 저지 의무 ② 매수 청구권 행사 의무 　 ③ 환매 특약의 등기 의무 ④ 선량한 관리자의 주의 의무 　 ⑤ 계약 해제 방지 의무

해설:부동산 중개계약은 민사중개계약이므로 중개업자는 신의·성실의 원칙에 바탕을 둔 공정한 중개업무처리 의무를 갖게 된다.

답) 4

26. 부동산 중개업법상 중개업자의 교육에 관한 설명 중 틀린 것은？

① 건설교통부 장관 , 시·도지사 또는 허가 관청은 중개업자 등의 자질과 업무 수행 능력을 향상시키기 위하여 교육을 실시하여야 한다.

② 중개업자 등은 연１회 이상 일반 교육을, ３년마다 １회의 연수 교육을 받아야 한다.

③ 중개업자는 교육을 받지 아니한 중개 보조원을 고용할 수 있다.

④ 중개업자가 ３년 이상 휴업했을 때도 교육을 받아야 한다.

⑤ 공인 중개사가 ３년 이상 중개업에 종사하지 아니한 경우에도 미리 연수 교육을 받아야 한다.

해설:중개업자는 최근 3년 이내에 실시하는 연수교육을 받지 아니한 공인중개사 및 중개보조원을 고용 하여서는 안된다.

답) 3

27. 다음의 위반 행위 중 과태료 부과 대상인 행위는？

① 무허가로 중개업을 영위한 때

② 공인 중개사 자격증을 다른 사람에게 양도한 때

③ 중개인이 허가 관청 관할 구역 밖의 토지를 중개한 때

④ 법인인 중개업자가 각 사무소에 직원의 반수 이하의 공인 중개사를 둔 때

⑤ 법인인 중개업자가 각 사무소에 12 인의 중개 보조원을 둔 때

해설:①은 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에, ②는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에, ③은 6월 이하의 징역 또는 200만원 이하의 벌금에, ④는 과태료 100만원에, ⑤는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지게 된다.

답) 4

28. 중개업자가 중개 행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인한 재산상의 손해를 발생케 한 경우 손해 배상 책임 제도에 관한 설명 중 틀린 것은？

① 중개업자가 중개 대상물이 도시 설계 지구 내의 토지인 경우, 대지 면적의 최소 한도를 완화하여 건축할 수 있다고 설명하여 손해를 본 경우에는 적용되지 않는 다고 보아야 한다.

② 손해 배상 책임을 보장하기 위한 보증의 설정 신고시에는 보증 보험 증서 사본,공제 증서 사본, 공탁 증서 사본 중 １부를 구비하여 신고하여야 한다.

③ 중개 의뢰인이 손해 배상금으로 보증 보험금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 당해 중개 의뢰인과 중개업자 간의 손해 배상 합의서 , 화해 조서 , 확정된 법원의 판결문 또는 이에 준하는 효력이 있는 서류를 허가 관청에 제출하여야 한다.

④ 보증을 설정한 중개업자가 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 허가 관청에 신고하여야 한다.

⑤ 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래 당사자에게 공탁 기관 , 보증 보험 회사 등을 반드시 설명하여야 한다.

해설:중개업자는 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항에 대해 확인·설명할 의무가 있으므로, 고의 또는 과실로 ①과 같이 설명하여 중개의뢰인이 손해를 본 경우에도 손해배상의 책임을 지게 된다.

답) 1

29. 중개 수수료에 관한 설명 중 가장 타당한 것은？

① 중개업은 수수료를 받고 중개 행위를 하는 것이므로 중개업자가 수수료를 받지 않고 중개를 하면 부당 행위가 된다.

② 부동산 거래가 무효로 되면 거래가 없었던 것과 같으므로 수수료를 받을 수 없다.

③ 중개업자의 중개로 부동산 거래가 성립된 후에 그 거래가 취소되었다 하더라도 그 취소 원인에 중개업자의 고의나 과실이 없는 한은 수수료를 받을 수 있다.

④ 중개업자가 법정 기준을 초과하여 수수료를 받은 경우 그 중개 행위는 무효이다.

⑤ 중개업자는 법정 수수료 외에는 따로 실비 명목의 금품을 받을 수 없다.

해설:①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 그러나 중개업자가 수수료를 받지 않고 중개를 한다고 해서 그 행위가 부당행위가 되는 것은 아니다. ②중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 수수료를 받지 못한다. ④법정기준을 초과하여 수수료를 받은 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 되나, 중개행위가 무효가 되지는 않는다. ⑤중개업자는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다.

답) 3

30. 중개업자가 작성·비치하는 서류·장부의 보존 기간을 기술한 것 중 틀린 것은？

① 업무 실적 보고서-１년 ② 확인·설명서 사본-５년 　 ③ 거래 계약서 사본-５년 ④ 수수료 영수증 사본-５년 　 ⑤ 부동산 중개 업무 처리부-５년

해설:허가관청으로부터 교부받은 업무보증서는 당해 사무소의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 하는 것이지 중개업자가 작성·비치해야 할 장부가 아니다.

답) 1

31. 중개업 경영의 특성으로 틀린 것은？

① 시장의 조직성 ② 부동산 시장의 다양성 　 ③ 중개 결과 승낙의 유동성 ④ 중개 업무의 다양화 　 ⑤ 시장 수급 조절의 곤란성

해설:부동산 시장은 복잡하고 추상적이어서 수요와 공급의 조절이 어려운 비조직적 시장으로 형성되어 있다.

답) 1

32. 토지의 매매에 관한 중개가 완성된 경우 확인·설명서를 작성하는 방법으로서 틀린 것은？

① 저당권이 설정되어 있는 토지의 경우에는 저당권의 권리자, 담보된 채무의 금액 등을 등기부에 표시된 내용에 따라 기재한다.

② 공법상의 이용 제한이 있는 경우에는 도시 계획법 , 건축법 , 국토 이용 관리법 등의 규정에 의하여 제한되어 있는 건축 제한 , 토지 형질 변경 제한 등에 관한 사항을 기재한다.

③ 조세에 관한 사항으로서 토지 초과 이득세법에 의한 유휴 토지에 해당되는지의 여부를 기재한다.

④ 국토 이용 관리법상의 토지 거래 허가 지역으로 고시된 지역에 있어서는 그 규제 근거와 거래 허가를 받아야 함을 기재한다.

⑤ 기재 항목 중 물건의 표시 , 권리 관계 등 기본적인 사항은 １차적으로 등기부에 따라 확인, 기재한다. 

해설:목적건물의 표시등에 관한 기본적인 사항은 지적공부에 따라 권리관계 등에 관한 기본적인 사항은 등기부에 의하여 확인한다.

답) 5

33. 무허가 중개업에 해당하는 것은？

① 중개업 허가를 받은 후 ５년이 지났으나 갱신 허가를 받지 아니하고 중개 업무를 하는 경우

② 허위의 방법으로 중개업 허가를 받아 영업하는 경우

③ 중개업자가 법령 위반 행위로 １년의 징역형을 선고받고 그 형의 집행 중인 경우

④ 중개업자가 ２개소 이상에 사무소를 둔 경우

⑤ 특별한 사유 없이 １년 이상 휴업한 경우

해설:무허가 중개업자는 ㉠중개업 허가를 받지 않고 중개업무를 하는 자, ㉡중개업 허가를 받고 5년이 경과되었음에도 갱신을 받지 않고 중개업무를 하는자, ㉢허가관청에 폐업신고를 하고 중개업무를 하는 자, ㉣중개업 허가가 취소된 후 중개업무를 하는 자 등이다.

답) 1

34. 갑은 을의 대리인으로서 을 소유의 토지에 대하여 병과 매매 계약을 체결하였다.병은 갑을 을의 대리인으로 믿고 있었으나, 을은 이 매매 계약에 대하여 갑에게 대리권을 부여한다는 뜻을 표시한 사실이 없었으며 또 갑은 을에 대하여 아무런 대리권도 갖고 있지 않았다. 이 때 다음 기술 중 옳은 것은？

① 매매 계약은 유효하게 성립할 수 없다.

② 매매 계약은 을이 추인하기만 하면 유효하다.

③ 매매 계약은 유효하게 성립되지만 병이 선의이기 때문에 을은 매매 계약을 취소할 수가 없다.

④ 매매 계약은 유효하게 성립되지만 을은 매매 계약을 취소할 수가 있다.

⑤ 매매 계약은 무효가 된다.

해설:부동산중개계약은 중개완성을 목적으로 하는 민사중개계약이다. 즉, 중개업자의 중개완성과 중개 의뢰인의 보수의 지급이 대가적인 관계에 있으므로 낙성·유상계약이며, 거래당사자 모두가 채무를 지는 것이므로 쌍무계약에 속하고 특정의 방식을 강제하지 않으므로 불요식계약, 비전형계약, 임의적 계약이라고 볼 수 있다.

답) 5

35. 중개업자가 중개 의뢰를 받은 경우 설명하지 않아도 되는 권리는？

① 임차권 ② 생활권 　 ③ 지역권 ④ 전세권 　 ⑤ 저당권

해설:중개업자는 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 그 중개대상물에 대한 권리관계에 관한 사항을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다.

답) 2

36. 중개업자가 중개시 반드시 확인·설명해야 할 조세에 해당하는 것은？

① 등록세 ② 재산세 　 ③ 토지 초과 이득세 ④ 양도 소득세 　 ⑤ 상속세

해설:중개업자는 취득세, 등록세, 인지세, 상속세, 증여세 등 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항에 관하여 설명해 주어야 한다. 이 중에서 상속세, 증여세는 중개대상물이 상속·증여의 경우에만 설명해야 할 조세라고 볼 수 있어 반드시 설명해야 할 조세라고는 볼 수 없다.

답) 1

37. 부동산 중개 계약의 설명으로 틀린 것은？

① 비전형 계약이다. ② 쌍무 계약이다. 　 ③ 임의적 계약이다. ④ 유상 계약이다. 　 ⑤ 혼합 계약이다.

해설:부동산중개계약은 중개완성을 목적으로 하는 민사중개계약이다. 즉, 중개업자의 중개완성과 중개 의뢰인의 보수의 지급이 대가적인 관계에 있으므로 낙성·유상계약이며, 거래당사자 모두가 채무를 지는 것이므로 쌍무계약에 속하고 특정의 방식을 강제하지 않으므로 불요식계약, 비전형계약, 임의적 계약이라고 볼 수 있다.

답) 5

38. 주택의 임대차 계약에 관한 설명 중 옳은 것은？

① 법상 계약 기간을 １년으로 할 수 있다.

② 계약 기간 중 임차인은 임대료의 인하를 임대인에게 요구할 수 없다.

③ 전세금 １억원인 경우 임대인은 계약 기간 중 600 만원을 추가로 인상해 줄 것을 요구할 수 있다.

④ 전세 금액에 관계 없이 항상 700 만원까지는 최우선 변제를 받을 수 있다.

⑤ １천만원 전세금의 계약 기간이 끝난 후에 그 임차인과 다시 ２천만원으로 동일한 주택에 대하여 재계약해도 위법이 아니다.

해설:①기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. ②약정한 임차보증금이 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니할 때에

는 임대기간중에 증감을 청구할 수 있다. ③증액한도는 약정차임등의 1/20을 초과하지 못하므로 전세금 1억원인 경우 500만원을 초과할 수 없다. ④우선변제를 받을 임차인은 특별시·광역시의 경우 보증금이 3천만원, 기타 지역은 보증금이 2천만원 이하인 임차인으로 변제액은 주택가액의 1/2의 범위안에서 특별시·광역시는 1,200만원 이하, 기타 지역은 800만원 이하이다.

답) 5

39. 중개업자가 행한 다음의 중개 행위 중 부동산 중개업법상의 중개 행위로서 틀린 것은？

① 소유권 이전 등기를 하지 아니한 건물의 실제 소유자와 임차인과의 사이에 건물의 임대차를 중개하였다. 

② 갑이 을에게 빌려준 금전에 관한 채권을 담보하기 위하여 을 소유의 주택에 갑의 저당권을 설정하는 것을 중개하였다.

③ 공장 소유자 갑이 을 소유의 농지에 대한 통행권을 확보하고자 하는 경우에 을 소유 농지의 지상권자 병과 갑 사이에 그 농지에 대한 지역권을 설정하는 것을 중개하였다.

④ 갑의 지상권이 설정되어 있는 을 소유 토지에 건물을 신축하고자 하는 병과 지상권자 갑과의 사이에 그 지상권의 매매를 중개하였다.

⑤ 건물과 대지의 소유자가 서로 다른 경우의 대지만을 매매하는 계약을 중개하였다.

해설:금전대차에 따른 중개행위인 ②는 중개업법상의 중개행위라고 볼 수 없다.

답) 2

40. 중개업자가 중개를 함에 있어서 반드시 하여야 할 일이 아닌 것은？

① 거래가 성립된 때에는 거래 계약서를 작성하고 서명·날인할 일

② 중개 대상물의 소유권만이 아니라 다른 권리 관계에 관하여도 확인·설명할 일

③ 확인 설명서는 매수자만이 아니라 매도자에게도 교부할 일

④ 중개업자가 손해 배상 책임을 보장하는 보증 보험·공제 또는 공탁에 관한 사항을 거래 당사자에게 설명하고, 그 증서의 사본을 교부할 일

⑤ 부동산의 매매를 중개한 경우 소유권 이전 등기를 이행하고 그 등기 필증을 매수인에게 교부할 일

해설⑤는 부동산중개업법에 의하여 반드시 해야 할 일은 아니다.

답) 5