아름다운 전진

 81. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획 등에 관한 설명 중 옳은 것은? ① 광역도시계획은 특별시 또는 광역시의 장기발전방향을 제시하는 계획이다.

② 도시기본계획은 광역도시계획수립의 지침이 되는 계획이다.

③ 도시기본계획은 모든 시·군에서 수립하여야 한다.

④ 도시관리계획은 특별시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 목적으로 수립하는 계획이다.

⑤ 지구단위계획은 도시계획 수립대상지역 전부에 대해 토지이용의 합리화 등을 목적으로 수립하는 도시관리계획이다.

82. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시관리계획에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 도시관리계획의 입안권은 시장· 군수·구청장의 고유권한이다.

② 광역도시계획이 수립되어 있는 시· 군에서는 도시관리계획을 수립하지 아니할 수 있다.

③ 도심지의 상업지역에 지구단위계획을 입안하는 경우에는 환경성 검토를 실시하지 아니할 수 있다.

④ 도시관리계획의 수립기준은 시·도지사가 정한다.

⑤ 주민은 기반시설의 설치에 관한 도시관리계획의 입안제안권을 갖지 아니한다.

83. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역· 용도지구· 용도구역에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 용도지역은 서로 중복되게 지정할 수 있다.

② 중심상업지역에는 방화지구가 지정될 수 없다.

② 관리지역안에서 농지법에 의한 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 본다.

④ 토지적성평가 등에 의해 세부용도지역으로 지정되지 아니한 관리지역에서는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치가 금지된다.

⑤ 시가화조정구역의 지정에 의하여 시가화를 유보할 수 있는 기간은 5년 이상 20년 이내이다.

84. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획시설 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 건축물․정착물이 있는 토지의 지목이 대(垈)가 아니라 하더라도 법령에서 정한 기한내에 도시계획시설사업이 시행도지 아니한 경우 매수청구를 할 수 있다.

② 도시계획시설부지의 매수의무자는 매수결정을 통지한날부터 2년 이내에 토지를 매수하여야 한다.

③ 도시계획시설부지의 매수의무자가 채권으로 매수대금을 지급하는 경우에는 그 상환기간은 7년 이내로 한다.

④ 매수의무자가 매수하지 아니하기로 결정한 경우에는 허가 없이 건축물을 건축할 수 있다.

⑤ 도시계획시설의 결정 고시일부터 10년이 경과될 때까지 그 사업이 시행되지 아니한 경우 그 고시일부터 10년이 되는 날의 다음 날에 도시계획시설결정의 효력을 상실한다.

85. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 건설교통부장관, 시· 도지사, 시장 · 군수 또는 구청장이 처분을 하고자 하는 때에 청문을 실시하여야 하는 경우가 아닌 것은?

① 도시기본계획 승인의 취소

② 행정청이 아닌 도시계획시설상업 시행자 지정의 취소

③ 실시계획인가의 취소

④ 토지거래계약에 관한 허가의 취소

⑤ 개발행위허가의 취소

86. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지형도면과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① 시장 또는 군수가 지형도면을 작성한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 한다.

② 도시관리계획결정의 고시로써 지형도면의 고시에 갈음하는 경우에는 그 고시내용에 지형도면을 따로 작성하여 고시하지 아니함을 명기하여야 한다.

③ 도시관리계획결정고시의 도면만으로는 구체적․개별적 토지의 범위를 특정할 수 없는 경우, 판례는 지형도면의 고시에 의해 도시관리계획결정의 효력이 확정된다고 보고 있다.

④ 고시된 지형도면을 열람하고자 하는 자는 지형도면의 고시일부터 30일 이내에 이를 신청하여야 한다.

⑤ 지형도면을 작성․고시하여야 함에도 도시관리계획결정의 고시일부터 2년이 되는 날까지 지형도면의 고시가 없는 경우에는 그 2년이 되는 날의 다음 날에 그 도시관리계획결정은 효력을 상실한다.

87. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역․용도지구․용도구역안에서의 행위제한에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 도시지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우, 그에 대한 행위제한은 보전녹지지역에 관한 규정을 적용한다.

② 최고고도지구안에서는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 당해 최고고도지구에서 정한 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 있다.

③ 명적이 900m²인 1필지의 토기자 300m²는 준주거지역, 600m²는 준공업지역에 걸쳐 있는 경우, 당해 필지에는 준주거지역의 토지에 관한 규정이 적용된다.

④ 시가화조정구역안에서는 도시계획사업에 의하는 경우가 아니라 하더라도 공익시설 · 공공시설은 허가 없이 설치 할 수 있다.

⑤ 도시계획조례의 개정에 의해 기존의 건축물이 용적률기준에 부적합하게 된 경우에는 건축법령상의 재축을 할 수 없다.

88. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 시장 또는 군수는 제1종지구단위계획구역에 대한 지정권자이다.

② 택지개발사업이 완료된 지역은 20년이 경과되어야 제1종지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

③ 개발제한구역에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

④ 녹지지역에서 주거지역으로 변경되는 면적이 20만m²이상인 경우에는 제1종지구단위계획을 수립해야 한다.

⑤제1종지구단위계획에는 교통처리계획을 포함한 4 이상의 부문계획이 포함되어야 한다.

89. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위허가에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 도시계획사업에 의하여 건축물을 건축하고자 하는 때에는 개발행위허가를 받아야 한다.

② 개발행위허가권자는 개발행위에 따른 기반시설의 설치 등을 할 것을 조건으로 개발행위를 허가할 수 없다.

③ 관리지역안에서는 도시계획조례에서 정하는 바에 따라 개발행위허가의 규모가 정해지며, 그 상한은 5만m²이다.

④ 행정청이 아닌 자가 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치를 한 경우, 당해 행위를 한 자는 1월 이내에 허가권자에게 이를 신고하여야 한다.

⑤ 허가권자가 개발행위허가를 하고자 하는 때에는, 개발행위가 시행되는 지역안에서 이미 시행되고 있는 도시계획사업 시행자의 동의를 얻어야 한다.

90. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발밀도관리구역에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 개발밀도관리구역안에서는 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50% 범위안에서 용적률을 강화하여 적용한다.

② 개발밀도관리구역에 대하여는 기반시설의 변화가 있는 경우, 이를 즉시 검토하여 그 구역의 해제 등 필요한 조치를 취하여야 한다.

③ 개발밀도관리구역의 명칭 변경에 대하여는 지방도시계획위원회의 심의를 요하지 아니한다.

④ 공업지역에서의 개발행위로 인하여 기반시설의 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역은 개발밀도관리구역으로 지정될 수 없다.

⑤ 개발밀도관리구역의 지정권자는 건설교통부장관이다.

91. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지거래계약에 관한 허가구역에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 토지거래계약에 관한 허가 및 허가받은 사항의 변경에 관한 허가권자는 시 · 도지사이다.

② 허가구역의 지정은 그 지정을 공고한 날부터 15일 후에 그 효력이 발생한다.

③ 허가구역안에 있는 토지의 소유권을 이전하고자 하는 경우에는 유  무상에 관계없이 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 한다.

④ 민사집행법에 의한 경매의 경우라 하더라도 허가구역안에 있는 일정 규모 이상의 토지를 거래하고자 하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 한다.

⑤ 허가권자는 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 아니하는 자에 대하여는 토지이용의무의 최초 이행명령이 있은 날을 기준으로 1년에 1회씩 당해 이행명령이 이행될때까지 반복하여 이행강제금을 부과할 수 있다.

92. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 처분 등에 대한 권리구제에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 과태료처분에 불복이 있는 자가 행정소송을 제기하는 것은 허용되지 않는다.

② 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자가 행한 처분에 대하여는 당해 사업시행자에게 행정심판을 제기한다.

③ 토지거래계약에 관한 허가신청에 대한 처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 이의를 신청할 수 있다.

④ 토지거래계약에 관한 허가신청에 대한 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1월 이내에 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

⑤ 토지거래계약에 관한 허가구역에서 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우, 판례는 이를 확정적 무효로 보고 있다.

93. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획위원회에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 건설교통부장관이 도시관리계획을 결정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

② 지구단위계획을 수립한 지역안에서의 개발행위는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가하여야 한다.

③ 시장 또는 군수는 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 수립하고 있는 지역으로서 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 개발행위허가를 제한할 수 있다.

④ 개발밀도관리구역을 지정하고자 하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

⑤ 지방도시계획위원회의 위원이 당사자 등의 대리인으로 관여하는 경우 심의에서 제척된다.

94. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획시설사업에 관한 측량을 위하여 행하는 토지에의 출입 등에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 행정청인 도시계획시설사업의 시행자는 상급행정청의 승인을 받아 타인의 토지에 출입할 수 있다.

② 타인의 토지를 일시 사용하고자 하는 자는 토지를 사용하고자 하는 날의 7일전까지 그 토지의 소유자 · 점유자 또는 관리인에게 통지하여야 한다.

③ 타인의 토지에 출입하고자 하는 자는 그 권한을 표시하는 증표와 허가증을 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

④ 타인의 토지에의 출입으로 손실이 발생한 경우 그 행위자가 직접 그 손실을 보상하여야 한다.

⑤ 허가를 받지 아니하고 타인으 토지에 출입한 자에 대하여는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

95. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령상 매수대상토지의 매수청구 및 그 정차 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 매수청구인은 건설교통부장관에게 매수대상토지의 매수를 청구할 수 있다.

② 개발제한구역의 지정당시부터 매수대상토지를 계속 소유한 자는 당해 토지의 매수청구권를 가진다.

③ 토지의 사용 · 수익이 사실상 불가능하게 되기 전에 매수대상토지를 취득하여 계속 소유한 자는 당해 토지의 매수청구권을 가진다.

④ 매수가격의 산정을 위한 감정평가 등에 소요되는 비용은 원칙적으로 매수청구인이 부담한다.

⑤ 매수한 토지는 국가균형발전특별법에 의한 국가균형발정특별회계의 재산으로 귀속된다.

96. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령상 취락지구의 지정기준 및 정비에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상이어야 지정할 수 있다.

② 취락지구 1만m²당 주택의 수가 원칙적으로 10호 이상이어야 지정할 수 있다.

③ 이축수요를 수용할 필요가 있는 등 지역의 특성상 필요한 경우, 시 · 도시자는 건설교통부장관과 협의한 후, 지정기준에 있어서 도시계획조례가 정하는 바에 따라 취락지구 1만m²당 주택의 수를 5호 이상으로 할 수 있다.

④ 취락지구으 경계설정시 지목이 대(垈)인 경우 가능한 한필지가 분할되지 아니하도록 한다.

⑤ 취락지구정비사업 시행시 취락지구를 제2종지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

97. 도시개발법령상 다음과 같은 조건에서 환지계획구역의 평균 토지부담률은?

◯ 환지계획구역 면적 : 10만m² ◯ 시행자에게 무상 귀속되는 공공시설면적 : 2만m² ◯ 보류지 면적 : 6만m²

① 20%           ② 40%            ③ 50%           ④ 60%            ⑤ 80%

98. 도시개발법령상 환지와 관련한 설명 중 틀린 것은?

① 환지계획은 환지뿐만 아니라 종전의 토지의 위치 · 지목 · 면적 등의 사항을 종합적으로 고려하여 정한다.

② 조합인 시행자가 환지계획을 작성한 때에는 시장 · 구수 · 구청장의 인가를 받아야 한다.

③ 시행자는 환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지소유자에게 결정공고가 있은 날의 다음 날부터 당해 토지를 사용 또는 수익하게 하여야 한다.

④ 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날부터 종전의 토지로 본다.

⑤ 종전의 토지에 관한 임차권자는 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있다.

99. 도시개발법령상 도시개발구역으로 지정 가능한 경우는?

① 광역도시계획 및 도시기본계획이 수립되지 아니한 지역 2만m²의 주거지역

② 광역도시계획 및 도시기본계획이 수립된 지역의 1만m²의 공업지역

③ 건설교통부장관이 국가균형발전을 위하여 필요하다고 인정한 100만m²의 자연환경보전지역

④ 시 · 도지사가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 10만m²의 자연환경보전지역

⑤ 시장 · 군수 · 구청장이 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 5,000m²의 자연녹지지역

100. 도시개발법령상 수용 또는 사용방식에 의한 사업시행과 관련한 설명 중 틀린 것을 모두 열거한 것은?

㉠ 개발계획에 수용 또는 사용되는 토지의 세목이 포함되어 고시된 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 사업인정 및 고시가 있은 것으로 본다. ㉡ 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사인 시행자는 토지소유자의 동의없이 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 없다. ㉢ 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사인 시행자는 금융기관의 지급보증을 받은 경우에 한하여 토지상환채권을 발행할 수 있다. ㉣ 토지소유자 또는 조합인 시행자의 경우 선수금을 받기 위한 공사진척률은 100분의 10 이상이다.

① ㉠, ㉡           ② ㉠, ㉢       ③ ㉠, ㉣           ④ ㉡, ㉢       ⑤ ㉡, ㉣

101. 도시개발법령상 자연녹지지역 취락지구 3만m²에 대하여 토지소유자가 조합을 설립하여 환지방식으로 도시개발상업을 시행하고자 할 때, 이와 관련한 설명 중 틀린 것은?

① 시장 · 군수 · 구청장이 도시개발구역 지정을 요청할 수 있으며, 시 · 도지사가 도시개발구역을 지정할 수 있다.

② 개발계획을 수립하는 때에는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상의 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다.

③ 도시개발구역 지정절차로서 주민 등의 의견을 수렴하기 위하여 공람을 실시하여야 하고, 필요시 공청회를 개최 할 수 있다.

④ 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다.

⑤ 도시개발구역이 지정 · 고시된 경우 당해 도시개발구역은 제1종지구단위계획으로 결정 · 고시된 것으로 본다.

102. 도시 및 주거환경정비법령상의 용어 및 내용에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

② 주택재건축사업은 건축물소유자 · 토지소유자 조합이 단독으로 시행하거나 건설업자, 등록사업자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

③ 준공일 기준으로 20년까지 사용학 위한 보수 · 보강비용이 철거후 신축비용보다 큰 건축물은 노후 · 불량건축물에 해당된다.

④ 주민이 공동으로 사용하는 공동작업장, 공원, 공용주차장 등은 공동이용시설이다.

⑤ 도시환경정비사업에 있어서 토지등소유자는 토지 또는 건축물의 소유자와 임차권자이다.

103. 도시 및 주거환경정비법령상 주택재개발상업을 시행하기 위하여 조합을 설립하고자 할 때 다음 표의 예시에서 산정되는 토지등소유자의 수는?

지번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1	A
2	B, C		D, E
3	F	G
4	A	A

① 3인            ② 4인       ③ 5인            ④ 7인        ⑤ 9인

104. 도시 및 주거환경정비법령상 안전진단에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 주택재건축사업을 시행하고자 하는 경우에 안전진단은 공동주택을 대상으로 실시한다.

② 안전진단 신청시에는 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다.

③ 시장 · 군수 · 구청장은 현지조사와 안전진단 전문기관의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하고, 이를 지체없이 시 · 도지사에게 보고하여야 한다.

④ 시 · 도지사는 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.

⑤ 시 · 도지사는 주택투기 등이 우려되어 주택재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우 재건축상업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 하여야 한다.

105. 도시 및 주거환경정비법령상 인가받은 관리처분계획에 따라 주택이나 건축물을 공급하는 방법과 환지로 공급하는 방법이 모두 가능한 정비사업을 바르게 열거한 것은?

㉠ 주거환경개선사업    ㉡ 주택재개발사업 ㉢ 주택재건축사업      ㉣ 도시환경정비사업

① ㉠, ㉡          ② ㉠, ㉢        ③ ㉠, ㉣          ④ ㉡, ㉣          ⑤ ㉢, ㉣

106. 도시 및 주거환경정비법령상 다름의 경우 주택재건축사업의 주택공급과 관련하여 최대로 공급받을 수 있는 주택의 수는?

㉠ 투기과열지구내 사업지구에 1세대 3주택을 소유한 자 ㉡ 투기과열지구 이외 지역의 사업지구에 1세대 3주택을 소유한 자      ※ 단, 주택을 공급받는 자는 근로자숙소 기숙사 용도로 주택을 소요하고 있는 토지등소유자, 국가, 지방자치단체 및 주택공사등이 아닌 것으로 한다.

① ㉠ - 1, ㉡ - 1  ② ㉠ - 1, ㉡ - 2

③ ㉠ - 1, ㉡ - 3   ④ ㉠ - 2, ㉡ - 2

⑤ ㉠ - 2, ㉡ - 3

107. 주택법령상 공동주택의 입주자등이 행위를 하고자하는 때에 관리주체의 동의를 얻도록 규정한 사항이 아닌 것은? (단, 관리규약에 의하여 관리주체의 동의를 얻도록 특별히 규정되는 사항은 제외한다.)

① 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

② 공용부분에 물건을 적재하여 통행 · 피난 및 소방을 방해하는 행위

③ 공동주택에 광고물 · 표지물 또는 표지를 부착하는 행위

④ 늦은 시간이나 이른 시간에 골프연습기 · 운동기구 등을 사용하는 행위

⑤ 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

108. 주택법령상 투기과열지구 및 전매제한 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정할 수 있다.

② 분양가상한제 적용주택으로서 주거전용면적이 85m² 이하인 주택의 경우 수도권정비계획법상 과밀억제권역에서의 전매제한기간은 5년이다.

③ 투기과열지구 안에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 있는 자가 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 사업주체의 동의를 받으면 전매기간 제한의 적용을 받지 않는다.

④ 투기과열지구안에서 건설 · 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 있는 자의 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우 사업주체의 동의를 얻으면 전매기간 제한의 적용을 받지 않는다.

⑤ 건설교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 시 · 도지사의 의견을 들어야 한다.

109. 주택법령상 간선시설에 해당하는 것은?

① 주택단지 안의 도로    

② 주민운동시설

③ 지역난방시설      

④ 주차장

⑤ 관리사무소

110. 주택법령상 주택거래신고지역의 지정 요건에 관한 규정에서 다음 괄호에 해당하는 사항을 ㉠, ㉡, ㉢의 순으로 바르게 나열한 것은?

㉠ 지정하는 날이 속하는 달의 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격 상승률이 전국의 아파트 또는 연립주택 매매가격상승률의 (    ) 이상인 지역 ㉡ 지정하는 날이 속하는 달의 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 (   ) 이상인 지역 ㉢ 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 (   ) 이상인 지역

① 1.5배 - 2% - 1.0%    

② 1.5배 - 2% - 1.5%

③ 1.5배 - 3% - 1.0%    

④ 2배   - 3% - 1.0%

⑤ 2배   - 3% - 1.5%

111. 건축법령상 신고의 대상이 되는 건축 또는 대수선의 예를 든 것 중 틀린 것은?

① 기존 건축물의 바닥면적 중 80m²의 개축

② 연면적 180m²인 기존 2층 건축물의 대수선

③ 연면적의 합계가 100m²인 건축물의 신축

④ 기존 건축물의 높이에서 6m를 더 높게 하는 증축

⑤ 공업지역 안에서 연면적 500m²인 2층 공장의 신축

112. 건축법령상 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아야하는 것은?

① 판매시설을 문화 및 집회시설로 변경시

② 숙박시설을 의룟설로 변경시

③ 종교시설을 운동시설로 변경시

④ 제1종 근린생활시설을 공동주택으로 변경시

⑤ 방송통신시설을 수련시설로 변경시

113. 건축법령상 건축허가와 그 제한 및 취소에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 21층 이상의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

② 허가권자는 숙박시설에 해당하는 건축물이 주거환경 등 주변환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다.

③ 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내로 하되, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간을 연장할 수 있다.

④ 시 · 도지사가 시장 · 군수 · 구청장의 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우에는 즉시 건설교통부장관에게 보고하여야 하며, 건설교통부장관은 제한의 내용이 과도한 경우에 그 해제를 명할 수 있다.

⑤ 허가권자는 건축허가를 받은 자가 그 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사를 착수하지 않거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 허가를 취소하여야 한다.

114. 건축법령상 건축물의 종류와 그 용도분류가 잘못 연결된 것은?

① 무도학원 - 위락시설

② 주유소 - 위험물저장 및 처리시설

③ 야외극장 - 문화 및 집회시설

④ 마을회관 - 제1종 근린생활시설

⑤ 안마시술소 - 제2종 근린생활시설

115. 건축법령상 건축물의 면적 · 높이 등의 산정방법에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 건축물이 부분에 따라 층수를 달리하는 경우에 그 층수는 가중평균 층수로 산정한다.

② 건축면적은 원칙적으로 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정한다.

③ 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적은 용적률의 산정에 있어서 산입하지 아니한다.

④ 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.

⑤ 층의 구분이 명화하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 사정한다.

116. 건축법령상 건축분쟁조정위원회에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 건축관계자와 당해 건축물의 건축 등으로 인하여 피해를 입은 인근주민간의 분쟁의 조정 및 재정은 건축분쟁조정위원회의 소관사항이다.

② 조정신청은 당해 사건의 당사자 중 1인 이상이 하며, 재정신청은 당사자간에 합의로 한다.

③ 조정은 3인의 위원으로 구성되는 조정위원회에서 행하고, 재정은 5인의 위원으로 구성되는 재정위원회에서 행한다.

④ 당사자가 조정안을 수학하고 조정서에 기명날인한 때에는 당사자간에 재판상의 화해가 성립한 것으로 본다.

⑤ 건축분쟁조정위원회의 위원이 공무원 신분을 가지지 아니한 경우에도 형법상 수뢰죄의 적용에 있어서는 공무원으로 본다.

117. 농지법령상 농지의 소유제한에 관한 예외규정으로 틀린 것은?

① 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

② 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

③ 지방공기업법에 의한 지방공사의 사장이 농림부장관과 미리 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우

④ 농지를 농업인주택과 마을회관 등 농업인 공동생활 편익시설 부지로 농지전용신고를 완료한 자가 당해 농지를 소유하는 경우

⑤ 상속에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

118. 농지법령상 농업보호구역안에서의 농업인의 소득 증대와 생활여건 개선을 위한 토지이용행위로서 설치 할 수 있는 시설이 아닌 것은?

① 부지가 1,000m² 미만인 단독주택

② 부지가 5,000m² 미만인 양수장 · 정수장

③ 부지가 2만m² 미만인 관광농원사업으로 설치하는 시설

④ 부지가3,000m² 미만인 주말농원사업으로 설치하는 시설

⑤ 부지가1,000m² 미만인 제1종 근린생활시설 중 일용품 등의 소매점

119. 산지관리법령상 산지전용허가에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 산지전용을 하고자 하는 자는 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 한다.

② 산림청장은 산지전용허가를 함에 있어서 그 산지 면적이 30만m² 이상인 때에는 미리 그 산지전용타당성에 관하여 중앙산지관리위원회의 심의를 거쳐야 한다.

③ 납부할 대체산림자원조성비가 1,000만원 미만일 때에는 산지전용허가를 받은 날부터 20일 이상 30일 이내에 이를 납부할 것을 조건으로 산지전용허가를 할 수 있다.

④ 산지전용허가를 받지 못하거나 그 허가가 취소된 경우, 대체산림자원조성비의 전부 또는 일부를 그 납부자에게 환급하여야 한다.

⑤ 산지전용 변경허가를 받아야 함에도 이를 받지 아니하고 산지전용을 한 자는 5년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처한다.

120. 산지관리법령상 산지에 해당하는 것은?

① 과수원, 차밭, 삽수 · 접수의 채취원

② 입목 · 죽이 생육하고 있는 건물 담장안의 토지

③ 입목 · 죽이 생육하고 있는 논두령 · 밭두렁

④ 집단적으로 생육한 입목 · 죽이 일시 상실된 토지

⑤ 입목 · 죽이 생육하고 있는 하천 · 제방

정답

81	82	83	84	85	86	87	88	89	90
④	③	⑤	②	①	④	①	③	④	①
91	92	93	94	95	96	97	98	99	100
⑤	②	②	③	④	⑤	③	③	①	④
101	102	103	104	105	106	107	108	109	110
⑤	①	②	①	④	③	④	②	③	⑤
111	112	113	114	115	116	117	118	119	120
④	①	⑤	③	①	④	③	②	②	④

 41.‘상가건물임대차보호법’에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 임대차기간을 1년 미만으로 정한 특약이 있는 경우, 임대인은 그 기간의 유효함을 주장할 수 있다. 

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 

③ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

④ 임차권등기명령신청을 기각하는 법원의 결정에 때하여 임차인은 항고할 수 있다.

⑤ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

42. 2006. 10. 3. 甲은 乙에게 X건물을 1억원에 팔겠다고 이메일(e-mail)로 청약하면서 10. 27. 18시까지는 매수여부를 알려달라고 했으며, 그 메일은 乙에게 즉시 도달하였다. 다음 중 틀린 것은?

① 청약게는 계약내용을 결정할 수 있을 정도의 사항이 포함되어야 한다. 

② 甲 은 10. 27. 18시까지는 청약을 철회할 수 있다.

③ 乙이 9천만원이면 사겠다고 甲에게 보낸 이메일이 10. 24. 14시에 도달했다면 새로운 청약으로 본다.

④ 10. 27. 20시경 甲에게 이메일로 보내진 乙의 승낙을 甲은 새 청약으로 볼 수 있다.

⑤ 만일 甲이 10.25. 돌연 사망하였더라도 청약은 그 효력을 상실하지 않는다.

43. 물권의 소멸에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 소유권은 소멸시효에 걸리지 않는다.

② 지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다.

③ 피담보채권이 존속하는 한 저당권은 단독으로 소멸시효에 걸리지 않는다.

④ 지상권의 목적이면 지상권자가 목적토지의 소유자를 상속하더라도 혼동으로 소멸하지 않는다.

⑤ 토지소유권과 광업권이 동일인에게 귀속하게 되면 광업권은 혼동으로 소멸한다.

44. 민법상의 부동산환매에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.

② 환매대금은 특약이 없는 한 매도인이 수령한 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용을 합한 것이다.

③ 환매기간은 5년을 넘지 못한다.

④ 환매기간은 특약으로 연장될 수 있다.

⑤ 환매기간 내에 매도인이 매수인에게 환매대금을 제공하지 않으면 환매권은 소멸한다.

45. 甲과 乙의 대지 및 주택은 이웃하고 있다. 상린관계에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 乙소유 주택의 일부는 甲소유 대지와 乙소유 대지의 경계표인 담이 될 수 없다.

② 甲소유의 감나무뿌리가 乙소유 대지를 침범한 경우, 乙은 甲의 의사에 반해서도 임의로 그 뿌리를 제거할 수 있다.

③ 甲이 乙소유 주택에 들어갈 필요가 있는 경우에는 乙의 승낙을 받아야 하고, 乙이 거절하면 판결로 이에 갈음할 수 있다.

④ 甲이 건물을 건축하기 위해서 乙소유 대지의 사용이 필수적인 경우, 필요한 범위 내에서 그 대지를 임의로 사용할 수 있다.

⑤ 甲이 乙소유 대지와의 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두지 않고 건물을 완성하였더라도 그 건물착공일로부터 1년이 경과되지 않았다면, 乙은 甲에게 그 철거를 구할 수 있다.

46. 甲이 자기소유의 X부동산을 乙에게 매도하고 매매대금을 수령하였으나, 이를 알고 있는 丙이 적극적으로 권유하여 甲으로부터 위 부동산을 매수하고 소유권이 전등기를 경료하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲과 丙사이의 매매계약은 무효이다.

② 乙은 甲에 대하여 소유권이전채무의 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 있다.

③ 乙은 甲을 대위하지 않고 丙에 대하여 직접 등기의 말소를 청구할 수 있다.

④ 乙은 소유권이정청구권의 보전을 위하여, 甲과 丙사이의 매매계약에 대하여 채권자취소권을 행사할 수 없다.

⑤ 丙으로부터 X부동산을 전득한 丁이 선의이더라도 소유권을 취득할 수 없다.

47. 법률행위의 대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 불공정한 법률행위에서 ‘궁박’의 요건은 대인을 기준으로 판단한다.

② 대리인은 의사능력자임을 요하지 않는다.

③ 매매계약을 체결할 권한이 있는 대리인에게 특별한 사정이 없는 한 중도금이나 잔금을 수령할 권한까지는 없다.

④ 대리인이 본인을 위하여 대리행위를 한다는 취지를 인식할 수 있을 정도의 표시만으로는 이를 대리관계의 표시로 볼 수 없다.

⑤ 사자(使者)에게 의견상 어떤 권한이 있다는 표시 내지 행동이 있어 상대방이 이를 신뢰할 만한 정당한 사유가 있으면 표현대리의 법리에 의하여 본인이 책임질 수 있다.

48. 용익물권에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 지상권이 설정된 토지위에 지상권자가 신축한 건물이 그의 과실로 소실된 때에는 그 지상권은 소멸한다.

② 대지와 건물이 동일한 소유자에 속하는 그 건물에 전세권을 설정한 경우, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

③ 전세목적물의 통상 관리에 속한 수선의무는 전세권설정자에게 있다.

④ 공유자의 2인이 지역권을 취득한 경우, 다른 공유자도 이를 취득한다.

⑤지상권이 저당권의 목적인 경우, 2년 이상의 지료연체를 이유로 하는 지상권소멸청구는 인정되지 않는다.

49. 동시이행항변권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 저당권설정등기의 말소와 피담보채무의 변제는 동시이행관계에 있지 않다.

② 동시이행관계에 있는 일방의 채무도 이를 발생기킨 계약과 별개의 약정으로 성립한 상대방의 채무와는 특약이 없는 한 동시이행관계에 있다.

③ 동시이행관계에 있던 채무 중 어느 한 채무의 이행불능으로 발생한 손해배상채무는 반대채무와 여전히 동시이행관계에 있다.

④ 계약이 무효 또는 취소된 경우에 각 당사자의 원상회복의 무는 동시이행관계에 있다.

⑤ 저당권이 설정된 부동산의 매매계약에서 소유권이전등기 의무 및 저당권등기말소의무는 특별한 사정이 없는 한 대금지급의무와 동시이행관계에 있다.

50. ‘가등기담보 등에 관한 법률’에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 가등기담보권자는 일정한 요건아래 소유권취득 또는 경매청구를 할 수 있다.

② 채권자가 나름대로 평가한 청산금액이 객관적인 청산금평가액에 미달하더라도 담보권실행통지로서 효력이 있다.

③ 청산금은 실행통지 당시의 목적부동산 가액에서 그 시점에 목적부동산에 존재하는 모든 피담보채권액을 공제한 차액이다.

④ 가등기의 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고, 대여금채권의 확보는 부수적 목적인 경우, 동법은 적용되지 않는다.

⑤ 가등기담보권실행 전에 그의 권리를 보전하기 위하여 채무자의 재3자에 대한 선순위담보계약에 의하여 담보되는 것이 원칙이다.

51. 법률행위 및 그 대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 본인의 허락이 없어도 다툼이 있는 채무의 이행에 대하여 자기계약이나 쌍방대리가 허용된다.

② 무권대리행위의 추인에는 원칙적으로 소급효가 없다.

③ 정지조건부 법률행위에서는 권리취득을 부정하는 자가 조건의 불성취를 증명할 잭임이 있다.

④ 강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권설정등기를 경료하는 행위는 반사회적 법률행위이다.

⑤ 수령무능력자에 대한 의사표시의 도달을 그 법정대리인이 안 경우, 표의자는 무능력자에게 대항할 수 있다.

52. 분묘기지권에 관하 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 토지소유자의 승낙이 없니 분묘를 설치한 후 20년간 평권을 시효취득한다.

② 타인토지에 분묘를 설치·소유하는 자에게는 그 토지에 대한 소유의 의사가 추정된다.

③ 등기는 분묘기지권의 취득요건이다.

④ 분묘기지권을 시효취득한 자는 지료를 지급할 필요가 없다.

⑤ 존속기간에 관하 양적이 없는 분묘기지권의 존속기간은 5년이다.

53. 법률행위의 부관에 관하 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 조건의 성취여부가 미정(未定)인 권리도 담보로 제공할 수 있다.

② 정지조건부 매매계약에 기한 토지소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기는 허용되지 않는다.

③ 조건이 성취된 해제조건부 법률행위는 특약이 없는 한 소급하여 효력을 잃는다.

④ 조건이 선량한 풍속에 반하면 조건없는 법률행위가 된다.

⑤ 존속기간을 ‘임차인에게 매도할 때까지’로 정한 임대차계약은 원칙적으로 불확정기한부 법률행위이다.

54. 계약의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 격지자간의 계약은 승낙의 의사표시가 청약자에게 도달하면 그 발송시점에 성립한다.

② 당사자 사이에 동일한 내용의 청약이 교차된 경우, 두 청약이 모두 도달한 때에 계약이 성립한다.

③ 계약에 적용되는 법령과 동일한 약관내용도 중요한 것이면 사업자의 설명의무가 면제되지 않음이 원칙이다.

④ 약관의 일부조항이 무효이더라도 계약은 나머지 부분만으로 유효함이 원칙이다.

⑤ 행위자와 명의자 중 누가 계약당사자인가에 관해 행위자와 상대방의 의사가 불일치아면 합리적인 상대방의 관점에서 계약당사자를 결정한다.

55. 甲은 자기소유의 임야를 개발할 생각에 개발업자 乙과 교섭하였고, 계약이 확실하게 처결되리라는 정당한 기대 내지 신뢰를 부여하여, 乙은 그 신뢰에 따라 행동하였다. 그러나 甲은 계약체결을 거부하였다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙이 甲에게 계약체결을 강제할 수 없다.

② 계약이 체결되지 않았으므로 甲에게 법적 책임은 없다.

③ 계약체결거부로 손해를 입은 乙에게 甲은 채무불이행 책임을 질 수 있다.

④ 계약체결거부의 이유가 상당하더라도 신의칙에 비추어 甲은 乙이 입은 손해를 배상해야 한다.

⑤ 甲이 손해배상책임을 지는 경우, 계약체결을 신뢰한 乙이 입은 모든 손해를 배상해야 한다.

56. 지상권에 관하 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 지상권자는 반대특약이 없는 한 유익비의 상환을 청구 할 수 있다고 해석함이 일반적이다.

② 상당기간 내구력을 가지며 용이하게 해체할 수 없는 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 약정이 없으면 30년이다.

③ 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다.

④ 지상권의 양도를 금지하는 특약이 있더라도 지상권의 양도느느 절대적으로 보장된다.

⑤ 종류를 정하지 않은 수복의 소유를 목적으로 한 지상권의 존속기간은 15년이다.

57. 甲은 자기소유 X건물의 전면적 수리를 乙에게 의뢰하였고, 대금지급기일이 경과했음에도 그 대금을 지급함이 없이 수리를 완료한 乙에게 건물의 반환을 요구한다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙은 甲이 수리대금을 지급할 때까지 X건물을 유치할 수 있다.

② 乙은 X건물을 경매할 수 있다.

③ 乙은 X건물을 선량한 관리자의 주의로 점유하여야 한다.

④ 乙이 보존행위로서 X건물을 사용한 경우, 乙은 甲에 대하여 불법행위에 기한 손해배상책임을 지지 않는다.

⑤ 乙의 과실없이 X건물이 소실된 경우, 乙의 권리는 甲의 화재보험금청구권 위에 미친다.

58. 甲은 자기소유의 신축건물(공부상 용도는 음식점)을 乙에게 보증금 5천만원, 월세 300만원에 임대하고, “乙은 甲의 승인하에 건물의 개축 등을 할 수 있으나 임대기간 종료시에는 원상회복하여 명도하며, 부속물 매수청구는 하지 않는다”고  특약하였다. 乙은 甲의 동의를 얻어 주방시설(건물의 구성부분이 아니라 독립성이 인정됨) 설치비용을 지출하여 음식점을 개업하였으나 영업이 부진하자 임대차기간만료와 동시에 음식점을 폐쇄하고 사용․수익하지 않고 있다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면  판례에 의함)

① 乙은 보증금반환청구권을 가지므로 甲의 건물명도청구에 대하여 유치권을 주장할 수 있다.

② 乙이 주방시설의 매수청구를 하기 위해서는 甲에게 계약의 갱신을 요구하여야 한다.

③ 乙은 甲에게 임대차기간 만료 이후의 임료상당의 부당이득을 반환하여야 한다.

④ 乙이 부속물매수청구를 하면 원칙적으로 부속물매수대금지급의무와 부속물인도의무는 동시이행관계에 있다.

⑤ 부속물매수청구권은 임대차 종료시에 인정되므로, 甲과 乙사이의 임대차계약이 乙의 채무불이행으로 인하여 해지되더라도 인정된다.

59. 甲은 자기소유의 X건물에 대하여 乙에게 전세권을 설정해 주었다. 다음 중 옳은 설명을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 乙이 甲의 동의 없이 丙에게 전세권을 양도한 경우, 甲은 丙에게 전세금을 반환해야 한다. ㉡ 乙은 전세권 존속 중에도 장래 전세권이 소멸    하는 경우에 전세금반환청구권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 丙에게 양도할 수 있다. ㉢ 전세기간 중 乙의 동의없이 甲이 X건물을 丙에게 양도한 경우, 乙에 대한 전세금반환의무는 丙이 부담한다. ㉣ 丙의 저당권의 목적인 乙의 전세권이 기간만료로 소멸하면, 丙은 그 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없다.

① ㉠             ② ㉡, ㉢

③ ㉠, ㉣           ④ ㉡, ㉢, ㉣

⑤ ㉠, ㉡, ㉢, ㉣

60. 법률사실과 법률요건에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 임대차계약은 청약과 승낙이라는 의사표시의 합치로 성립하는 법률요건이다.

② 어떤 사정을 알지 못한다는 의미에서의 선의도 법률사실이다.

③ 시간의 경과는 사람의 정신작용에 의하지 않는 법률사실이다.

④ 무권대리행위의 추인여부에 관한 상대방의 최고는 의사의 통지이다.

⑤ 민법 제552조에 따라 상대방이 최고했음에도 해제권자의 통지가 없기 때문에 해제권이 소멸하는 효과는 당사자의 의사에 근거한다.

61. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 전(前) 구분소유자의 특별승계인은 체납된 공용부분 관리비는 물론 그에 대한 연체료도 승계한다.

② 재건축결의에는 구분소유가 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의가 필요하다.

③분양대금을 완납하였음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 수분양자도 관리단에서 의결권을 행사할 수 있다.

④ 재건축결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 매도청구권을 행사하기 위한 전제로서의 최고는 반드시 서면으로 해야 한다.

⑤ 재건축 비용의 분담액 또는 산출기준을 확정하지 않은 재건축결의는 무효임이 원칙이다.

62. 甲은 자기소유의 X상가건물을 乙에게 보증금 4억원에 임대하였다. 임대차기간 중 乙은 X건물에 유지비 2백만원, 개량비 8백만원을 지출하였고, 그 후 甲은 임대인의 지위를 승계시키지 않은 채 X건물을 丙에게 양도하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙은 甲에게 임대차기간 중에도 유지비 2백만원의 상환을 청구할 수 있다.

② X건물의 반환을 청구하는 丙에 대하여 乙은 점유자의 비용상환청구권(민법 제203조)에 의하여 비용의 상환을 청구할 수 있다.

③ X건물의 구성부분 일부가 파손되었지만 저렴․용이하게 수선될 수 있어 사용․수익을 방해하지 않을 정도인 경우, 甲은 乙에 대하여 수선의무를 부담하지 않음이 원칙이다.

④ 임대차기간 중에는 乙이 甲에 대하여 개량비 8백만원의 상환을 청구할 수 없다.

⑤乙은 임차인의 비용상환청구권(민법 제626조)에 기하여 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에는 甲에게 유익비의 상환을 청구할 수 있다.

63. X토지에 관하여 2004. 3. 10. 甲명의로 소유권보존등기가, 2005. 6. 20. 매매에 기하여 乙명의로 소유권이전청구권을 위한 가등기가, 그리고 2006. 9. 11. 증여에 기하여 丙명의로 소유권이전등기가 각각 경료되어 있다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙이 甲에 대하여 소유권이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정되지 않는다.

② 乙은 丙이 아니라 甲에게 가등기에 기한 본등기를 청구하여야 한다.

③ 乙이 가등기에 기한 본등기를 하더라도 그동안 丙의 사용․수익에 관하여 乙은 부당이득반환을 청구할 수 없다.

④ 丙은 甲에 대하여 적법한 등기원인에 의하여 X토지의 소유권을 취득한 것으로 추정된다.

⑤ 만일 X토지에 관하여 2004. 10 20. 丁명의로 중복된 소유권보존등기가 마쳐졌다면, 乙은 가등기에 기한 본등기를 하기 전에도 그 말소를 청구할 수 있다.

64. ‘주택임대차보호법’에 관한 설ㄹ명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 동법의 적용대상이 되는 주거용 건물인지는 (公簿)상 용도표시만으로 결정된다.

② 대지에 관한 저당권설정 후 지상건물이 신축된 경우에도 소액임차인은 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다.

③ 주택에 대항력 있는 임차권이 존재함을 알지 못하고 이를 매수한 자는 이로 인하여 계약목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매매계약을 해제할 수 있다.

④ 임차주택의 경매시, 동법상의 대항요건만을 갖춘 임차인이 매각대금에서 저당권자 기타 채권자보다 보증금을 우선변제받을 수 있는 경우는 없다.

⑤ 임차인이 보증금반환정구소송의 확정판결에 기하여 임차주택의 경매를 신청하는 경우, 그 집행개시를 위해서는 반대의무의 이행제공을 해야 한다.

65. 토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고로 소멸한 경우에 임차인은 즉시 매수청구를 할 수 있다.

② 지상물의 경제적 가치유무나 임대인에 대한 효용여부는 매수청구권의 행사요건이다.

③ 매수청구권의 대상이 되는 지상물은 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한한다.

④ 임대차종료 전 지상물 일체를 포기하기로 하는 임대인과 임차인의 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

⑤ 건물소유를 목적으로 한 토지임차권이 동기가 되더라도 임차인은 토지양수인에게 매수청구권을 행사할 수 있다.

66. 금전소비대차계약에 기하여 丙에게 1억원을 지급해야 하는 甲은 자기소유의 대지를 1억원에 매수한 乙과 합의하여, 乙이 그 매매대금을 丙에게 지급하기로 하였다. 다음 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲이 합의내용을 丙에게 통지하면 丙은 乙에 대하여 매매대금지급채권을 취득한다.

② 乙은 甲과 丙 사이의 계약이 무효라는 것을 알더라도 丙의 지급요구를 거절할 수 없다.

③ 乙이 丙에게 매매대금을 지급하지 않으면 丙은 매매계약을 해제할 수 있다.

④ 丙의 권리가 확정된 후에는 甲이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다.

⑤ 乙의 丙에 대한 대금지급채무의 불이행을 이유로 甲이 매매계약을 해제하려면 丙의 동의를 얻어야 한다.

67. 무권대리에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 부부간의 일상가사대리권은 권한을 넘는 표현대리의 기본대리권이 될 수 없다.

② 본인을 단독으로 상속한 무권대리인은 본인의 지위에서 무권대리행위의 추인을 거절할 수 없다.

③ 법정대리의 경우에는 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 없다.

④ 일부 추인된 무권대리행위는 상대방의 동의가 없더라도 유효하게 된다.

⑤ 대리인이 기본대리권의 내용이 되는 행위와 다른 종류의 행위를 한 경우에는 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 없다.

68. 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기로서 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례의 의함)

① 채무자가 파산선고를 받은 때

② 후순위 근저당권자의 경매시 선순위 근저당권의 경우, 매수인이 매각대금을 완납한 때

③ 기본계약이 해지된 때

④ 근저당권자가 사망한 때

⑤ 채무자에 대한 희생절차(희사정리절차)개시결정이 있는  때

69. 甲은 乙소유의 주택을 임차하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례의 의함)

① 甲이 배우자나 자녀의 주민등록도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 해당한다.

② 갑의 의사와 무관하게 甲의 주민등록이 행정기관에 의해 직권말소된 경우, 임차권은 대항력을 상실함이 원칙이다.

③ 대항력 있는 임대차가 종료된 후 임차주택이 양도되면, 양수인이 乙의 지위를 당연히 승계하므로 甲의 乙에 대한 보증금반환채권이 존속할 여지가 없다.

④ 甲이 임차주택에 실제 거주하지 않는 경우, 甲과의 점유매개관계에 기하여 그 주택에 실제 거주하는 자가 자신의 주민등록을 마친 때에는 甲이 대항력을 취득할 수 있다.

⑤ 만일 乙소유주택에 이미 丙의 저당권이 설정되어 있었다면, 甲은 대항력을 갖추었더라도 丙의 담보권실행으로 임차주택을 취득한 자에 대하여 임차권을 주장할 수 없다.

70. 법률행위에 관한 옳은 설명을 모두 고른 것은?

㉠ 법률행위가 효력요건을 갖추지 않더라도 당사자가 의도한 법률효과는 발생한다. ㉡ 법률행위의 규범적 해석은 당사자의 내심적 의사가 가지는 주관적 의미를 확정하는 것이다. ㉢ 대리권 수여행위는 위임장을 작성․교부하지 않더라도 성립하는 불요식행위이다. ㉣ 타임의 재산을 증가시키지 않으면서 행위자의 재산을 감소시키는 법률행위는 출연행위가 아니다.

① ㉠, ㉡          ② ㉡ 

③ ㉡, ㉢          ④ ㉣         

⑤ ㉢, ㉣

71. 부동산의 시효취득에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 자기소유의 부동산에 대한 취득시효는 인정되지 않는다.

② 토지의 취득시효를 주장하는 자는 점유기간 중 소유자의 변동이 없으면 취득시효의 기산점을 임의로 선택할 수 없다.

③ 점유자가 주장한 매매와 같은 자주점유의 권원이 인정되지 않는다는 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다.

  ④ 잡종재산이던 당시에 취득시효가 완성된 후 그 잡종재산이 행정재산으로 되었다면, 그 후 시효완성을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

  ⑤ 타주점유자인 피상속인의 점유권을 상속한 자는 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않더라도 자주점유를 주장할 수 있다.

72. ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률’에 대한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정에 관하여 선의인 경우, 그 명의신탁약정은 유효한다.

② 매도인이 계약명의신탁에 관하여 악의인 경우, 명의신탁자가 매매계약상 매수인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니다.

③ 중간생략형 3자간등기명의신탁에서 신탁자는 수탁자에 대한 매도인의 말소등기청구권을 대위행사 할 수 있다.

④ 경매절차에서 타인의 자금으로 부동산을 매수하여 소유권등기를 자기명의로 경료하기로 약정하고 이를 실행한자와 그 대금부담자는 명의신탁관계에 있다.

⑤ 상호명의신탁은 동법의 적용을 받지 않는다.

73. 甲소유 토지의 매수인 乙이 중도금을 그 이행기에 지급하지 않고 있다. 소유권이전은 잔금지급과 동시에 하기로 하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲이 이행최고와 함께 정한 상당한 기간 내에 乙이 중도금을 지급하지 않으면 甲은 계약을 해제할 수 있다.

② 甲이 잔금지급일에 자기 채무의 이행을 제공하면 乙은 중도금, 중도금미지급에 따른 지연배상금 및 잔금을 지급해야 한다.

③ 甲이 자기채무의 이행을 제공하지 않더라도 乙은 잔금지급일 이후의 중도금에 대한 자연배상책임을 진다.

④ 甲이 잔금지급일에 자기채무의 이행을 제공하였음에도 乙이 매매대금을 지급하지 않으면 일정한 요건 아래 甲은 계약을 해제할 수 있다.

⑤ 乙이 대금지급을 진지하고 종국적으로 거절하면 甲은 즉시 계약을 해제할 수 있다.

74. 의사표시에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 법률행위의 외형만 존재할 정도로 표의자 스스로 의사결정 할 여지를 완전히 박탈한 강박에 의한 의사표시는 무효이다.

② 법령상 공장건축이 불가능한 토지임을 쉽게 알 수 있었던 자가 공장설립을 목적으로 이를 매수했더라도 그에게 중대한 과실이 있다고 할 수 없다.

③ 비진의표시에서 ‘진의’는 표의자가 진정으로 마음 속에서 바라는 것을 의미한다.

④ 동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소하기 위해서는 당사자사이에 동기를 의사표시의 내용으로 하는 합의가 있음을 요한다.

⑤ 의사표시의 도달은 표의자의 상대방이 통지를 현실적으로 수령한 것을 의미한다.

75. 무효와 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례의 의함)

① 법률행위가 취소되면 원칙적으로 소급하여 무효로 된다.

② 확정적 무효인 법률행위도 추인하면 유효한 법률행위가 된다.

③ 일정한 요건아래 법률행위의 일부를 취소할 수 있다.

④ 추인가능시점 이후 취소권을 행사할 수 있는 3년은 제척기간이다.

⑤ 법정대리인은 취소원인의 종료 전에도 행위무능력을 이유로 취소할 수 있는 법률행위를 추인할 수 있다.

76. 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 매매목적인 권리 전부가 타인에게 속한 경우, 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다.

② 매매목적인 권리 전부가 타인에게 속한 경우, 매도인이 손해배상책임을 진다면 그 배상액은 이행이익 상당액이다.

③ 매매목적인 권리 일부가 타인에게 속한 경우, 선의의 매수인은 계약한 날로부터 1년 내에 권리를 행사해야 한다.

④건축목적으로 매매된 토지가 관련법령상 건축허가를 받을 수 없는 경우, 그 하자의 유무는 계약성립시를 기준으로 판단한다.

⑤ ‘수량을 지정한 매매’란 당사자가 매매목적물인 특정물이 일정수량을 가지고 있다는 것에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말한다.

77. 물권의 객체에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 매도인 甲이 신축한 무허가건물은 매수인 乙에게 등기없이 점유만 이전되더라도 乙은 건물소유권을 취득한다.

② 매수한 입목을 특정하지 않고 한 명인방법에는 물권병동의 효력이 없다.

③ 구분등기를 하지 않는 한 1등의 건물 중 일부에 관한 소유권보존등기는 허용되지 않는다.

④ ‘입목에 관한 법률’에 의하여 등기된 수목의 집단은 토지와 별개로 저당권의 목적이 될 수 있다.

⑤ 甲이 임차한 乙의 토지에서 경작한 쪽파를 수확하지 않은 채 丙에게 매도한 경우, 丙이 명이방법을 갖추면 그 쪽파의 소유권을 취득한다.

78. 복대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 복대리권은 대리권의 존재와 범위에 영향을 받지 않는다.

② 대리인이 대리권소멸 후 복대리인을 선임하였다면, 복대리인의 대리행위로는 표현대리가 성립할 수 없다.

③ 복대리인은 대리인의 대리행위에 의하여 선임되는 본인의 대리인이다.

④ 법정대리인이 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우에는 본인에 대하여 선임․감독상의 책임만 있다.

⑤ 자신이 직접 처리할 필요가 없는 법률행위에 관하여 임의대리인은 본인의 명시적인 금지가 있더라도 복대리인을 선임할 수 있다.

79. 점유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 점유자는 평온․공연하게 점유한 것으로 추정된다.

② 사실상 지배가 계속되는 한 점유할 권리의 소멸로 점유권이 소멸하지 않는다.

③ 점유자는 스스로 자주점유임을 증명하여야 한다.

④ 간접점유자는 목적물반환청구권을 양도함으로써(민법 제190조) 간접점유를 승계시킬 수 있다.

⑤ 건물소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하지 않더라도 특별한 사정이 없는 한 건물의 부지에 대한 점유가 인정된다.

80. 물권의 본질․효력에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 임차인은 임차목적물 침해자에 대하여 소유자인 임대인의 물권적 청구권을 대위행사할 수 있다.

② 소유자는 소유권을 방해할 염려가 있는 자에 대하여 그 예방과 함께 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

③ 점유권의 양도는 점유물의 인도로 그 효력이 생긴다.

④ 동일한 물건 위에 성질․범위․순위가 같은 물권이 동시에 성립하지 못한다.

⑤ 등기된 부동산임차권은 제3자 대하여 효력이 있다.

정답

41	42	43	44	45	46	47	48	49	50
①	②	⑤	④	②	③	⑤	④	②	③
51	52	53	54	55	56	57	58	59	60
⑤	④	①	③	①	⑤	⑤	④	⑤	⑤
61	62	63	64	65	66	67	68	69	70
①	②	⑤	③	①	②	②	④	③	⑤
71	72	73	74	75	76	77	78	79	80
④	①	③	①	②	③	①	④	③	②

1. 부동산중개업법령에서 사용하고 있는 용어의 정의에 관한 기술 중 틀린 것은? ① "중개"라 함은 부동산중개업법령의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매•교환•임대차 기타권리의 득실•변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

② "중개업"이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다.

③ "중개업자"라 함은 부동산중개업법에 의하여 중개업을 영위하는 사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

④ "중개보조원"이라 함은 공인중개사로서 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 맡한다.

⑤ "중개인"이라 함은 범인 및 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 영위하는 자를 말한다.

해결: ④ 중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자의 업무를 보조하는 자를 말한다.

2. 부동산중개업법령상의 부동산거래정보망에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 부동산거래정보망이란 중개업자와 중개의뢰인간에 중개 대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다.

② 정보통신부장관은 부동산거래정보망을 설치•운영할 자를 지정할 수 있다.

③ 거래정보사업자가 운영규정의 변경 승인을 얻지 아니하고 부동산거래정보망을 운영한 때에는 그 지정이 취소될 수 있다.

④ 거래정보사업자로 지정받기 위하여는 공인중개사 2인 이상, 정보처리기사 1급 1인 이상을 확보하여야 한다.

⑤ 중개업자가 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를허위로 공개한 경우에는 1년의 범위안에서 업무정지처분을 받을 수 있다

해결: ③ 거래정보사업자의 운영규정의 승인이나 변경승인을 얻지 아니하거나 운영규정에 위반하여 거래정보망을 운영한 경우 지정취소사유에 해당한다.

3. 부동산중개업법령에 의한 중개대상물로 볼 수 없는 것은?

① 동•호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트 분양권

② 도로 예정지인 사유지

③ 미등기 건물

④ 20톤 미만의 선박

⑤ 소유권보존동기를 한 수목의 집단

해결:④ 중개업자의 중개행위는 법제3조 규정에 의한 중개대상물을 취급하여야 한다. 하지만 20톤 미만의 선박은 법정중개대상물로 볼 수 없다.

4. 부동산중개업법령상의 과태료에 판한 설명 중 틀린 것은?

① 중개업자가 폐업신고를 하지 아니하고 폐업하면 100만원이하의 과태료 부과사유가 된다.

② 공인중개사의 자격취소처분을 받은 자가 자격증을 반납하지 않은 경우에는 건설교통부장관이 과태료를 부과•징수한다.

③ 과태료의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반행위의 동기도 참작하여야 한다.

④ 과태료를 부과하고자 할 때에는 10일이상의 기간을 정하여 처분대상자에게 구술 또는 서면에 의한 의견진술의 기회를 주어야 한다.

⑤ 과태료처분을 받은 자가 이의를 제기한 때에는 처분권자는 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 한다.

 

해결: ④ 과태료를 부과하고 난 후 의견제출 기회를 주는 것이지 과태료부과 전에 의견제출 기회가 주어지는 것은 아니다.

5. 중개업자가 중개완성시 중개의뢰인(거래당사자) 쌍방에게 교부하는 서류로 묶은 것은?

㉠ 거 래 계 약서    ㉡ 실비 영수증  ㉢ 확인•설명서      ㉣ 업무보증관계증서 사본  ㉤ 전속중개계약서   ㉥ 중개계약서  ㉦ 중개수수료 영수증

① ㉠, ㉡, ㉢, ㉣       ② ㉠, ㉢, ㉣, ㉦

③ ㉠, ㉡, ㉢, ㉦       ④ ㉠, ㉢, ㉣, ㉥, ㉦

⑤ ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉦

 

해결:② 중개업자가 거래당사자에게 교부하여야 하는 서류는 거래계약서, 확인•설명서, 업무보증관계증서사본, 중개수수료영수증이다. 주의할 점은 실비영수증은 권리를 이전하고자하는 매도인, 임대인 등이 지급하는 것이므로 거래당사자에게 교부하는 서류로 볼 수 없다.

6. 부동산중개업법령과 관련한 최근 판례의 내용과 부합하지  않는 것은?

① 부동산을 매수할 자력이 없는 자가 전매차익을 노려 중개의뢰함을 알고도 그 전매를 중개한 경우 결과적으로 전매차익을 올리지 못했다 할지라도 부동산중개업법 소정의 부동산투기를 조장하는 행위에해당한다.

② 1개의 중개사무소를 개설•등록한 중개업자가 다른 중개사무소를 두는 경우 그 중개사무소가 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이 아니라고 하더라도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 이중사무소 개설에 해당한다.

③ 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로는 알선•중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.

④ 중개수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분은 강행법규에 위반한 것으로서 무효라고 보아야 한다.

⑤ 중개계약에 따른 중개업자의 확인•설명의무와 손해배상의무는 수수료를 지급한 경우에만 해당하므로 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다면 소멸된다.

 

해결: ⑤  중개계약에 따른 중개업자의 확인•설명의무와 손해배상의무는 비록 무상으로 거래계약을 완성시킨 경우라 하더라도 손해를 끼친 경우 손해배상책임은 있다.

7. 중개업자가 상가건물임대차계약을 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용 중 옳은 것은?

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 乙이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

② 乙은 소액임차인으로서 대항력만 갖추면 어떠한 경우에도 소액보증금 전부를 최우선적으로 변제받을 수 있다.

③ 乙이 소액임차인일 때 임대건물가액의 1⁄2범위 안에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다.

④ 甲과 乙이 상가건물의 임대차계약기간을 1년 미만으로 정하는 경우에는 甲과 乙 모두 그 기간이 유효함을 주장할 수 없다.

⑤ 상가건물임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에도 적용한다.

해결: ① 상가건물임대차는 미등기전세의 경우에도 준용이 되며, 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

8.부동산중개업법령에서 정한 기간이 잘못 연결된 것은?

① 중개업자의 업무정지처분 최장기간 - 6월

② 중개대상물의 확인 ․설명서 사본 보관 - 3년

③ 중개수수료 영수증 사본 보관 - 5년

④ 실비 영수증 사본 보관 - 3년

⑤ 행정처분사항이 기재된 행정처분관리대장 비치 - 5년

 

해결:④ 실비 영수증 사본 보관 - 5년

9. 중개업자의 손해배상책임에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 중개업자가 설정된 보증을 변경하는 경우에는 이미 실정 된 보증의 효력이 있는 기간중에 다른 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

② 중개업자는 보증보험금•공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

③ 부동산중개업법에 의하여 손해배상책임을 보장하기 위하여 공탁한 공탁금은 중개업자가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.

④ 지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 보증금액 2천만원이상의 보증을 설정하여야 한다.

⑤ 법인이 아닌 중개업자가 손해배상책임을 보장하기 위하여 설정하여야 하는 보증설정금액은 5천만원이상이다.

해결:④  지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 보증금액 1천만원이상의 보증을 설정하여야 한다.

10. 부동산중개업법령상 벌칙규정으로 옳은 것은?

① 중개사무소외 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.

② 허위 기타 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자는 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.

③ 공인중개사자격증을 다른 사람에게 양도•대여한 자는 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처한다.

④ 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용 경우는 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처한다.

⑤ 직무상 알게 된 비밀을 누설한 중개업자는 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.

해결: ⑤ 비밀준수의무 위반행위는 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금사유에 해당한다.

11. 중개업자가 공장부지를 중개하면서 설명한 내용 중 틀린 것은?(단, ②의 '유치지역'과 ④, ⑤의 '공장'은 산업 집적활성화 및 공장설립에 관한 법령에 의거함)

① 공장입지 선정시에는 원자재, 제품 등의 운송과 관련한 물류비용을 고려하여야 한다.

② 지방세법상 공장을 증설하기 위하여 유치지역안의 사업용 부동산을 취득하는 경우는 취득세 중과세 대상에서 제외된다.

③ 현장조사에서 공장입지와 도로접근성, 용수확보 등을 중시 한다.

④ 공해발생정도가 높은 공장은 도시형공장으로 지정될 수 있다.

⑤ 아파트형 공장에는 벤처기업을 영위하기 위한 시설이 입주할 수 있다.

 

해결 :④ 공해발생정도가 높은 공장은 도시형공장으로 지정될 수 없다.

12. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 전속중개계약기간이 끝난 다음날 중개업자가 중개를 완성시켜 거래계약을 체결한 경우 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 중개수수료청구권을 갖는다. 

② 전속중개계약체결시 표준계약서를 사용하지 아니한 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

③ 중개업자가 부동산거래정보망에 공개된 중개대상물의 거래사실을 거래정보사업자에게 통보하지 아니하여 등록관청으로부터 1월의 업무정지처분을 받았다.

④ 자격증 양도를 이유로 2000년 5월 3일 전북도지사로부터 공인중개사자격을 취소당한 자가 2003년 3월 1일 경기도지사로부터 공인중개사자격 취득을 거부당했다.

⑤ 전속중개계약의 유효기간은 3개월이 원clr이므로 3개월이상으로 계약하는 것은 효력이 없다.

해결:⑤ 전속중개계약의 유효기간은 3개월이 원칙이지만 당사자의 특약으로 배제가능하며 이 경우 당사자가 정한 유효기간은 유효하다.

13. 중개업자의 결격사유에 관한 설명 중 옳은 것으로 묶은 것은?

㉠ 1985년10월 30일 오후7시에 출생한 자는 2005년 10월 30일 0시부터 중개업자의 결격사유에서 벗어난다. ㉡ 심신이 박약하거나 재산의 낭비로 자기나 가족의 생활을 궁박하게 할 염려가 있는 자는 결격사유에 해당한다. ㉢ 2002년 11월 1일에 징역 1년 6월에 집행유예 3년을 선고받은 자는 2005년 11월 1일 이후에는 결격사유에서 벗어난다. (단, 유예가 실효되지 않음을 전제함)   ㉣ 2005년 8월 11일에 금고 1년의 선고유예를 받은 자는 2007년 8월 11일 이후에는 결격사유에서 벗어난다. (단, 유예가 실효되지 않음을 전제함) ㉤ 형법상 사기죄로 100만원의 벌금형을 선고 받고 1년  이 경과되지 아니한 자는 결격사유에 해당한다. ㉥ 부동산중개업법에 의하여 2004년 5월 15일 중개사무소개설등록 취소를 당한 자는 2006년 5월 15일 이후에는 결격사유에서 벗어난다.

   

① ㉠, ㉡, ㉢      ② ㉠, ㉢, ㉣      ③ ㉠, ㉢, ㉥

④ ㉢, ㉣, ㉤      ⑤㉠ , ⓒ, ㉤, ㉥

 

해결 :②

㉡: 한정치산자, 금치산자선고를 받은 경우 결격사유에 해당한다.

㉤: 벌금형이 결격사유에 해당히기위하여는 중개업법을 위반한 경우에 한한다.

㉥: 중개업법에 의하여 중개사무소의 개설등록이 취소된 경우 3년이 지나야 결격사유를 벗어나므로 2007년 5월 15일 이후에야 결격사유를 벗어난다.

14. 중개사무소의 설치에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 중개업자는 등록관청의 관할구역안에 중개사무소를 둔다.

② 중개업자는 그 업무의 효율적인 수행과 중개사무소의 공동활용 등을 위하여 필요한 경우 합동사무소를 설치할 수 있다.

③ 법인의 중개업자는 등록관청에 신고하고 그 관할구역외의 지역에 분사무소를 둘 수 있으며, 분사무소는 시•도 별로 1개소를 초과할 수 없다.

④ 부동산중개업법에 의한 중개법인의 분사무소에는 공인중개사 또는 중개인을 책임자로 두어야 한다.

⑤ 중개법인이 분사무소를 설치하고자 하는 경우에는 주된 사무소 소재지를 관할하는 등록관청에 신고서를 제출하여야 한다.

해결:③ 법인의 중개업자는 등록관청에 신고하고 그 관할구역외의 지역에 분사무소를 둘 수 있으며, 분사무소는 시•군•구 별로 1개소를 초과할 수 없다.

15. 중개사무소의 이전 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 중개업자가 중개사무소를 이전한 때에는 이전전의 중개사무소를 관할하는 등록관청에 신고하여야 한다.

②이전신고는 이전한 날부터 10일이내에 하여야 한다.

③등록관청은 분사무소의 이전신고를 받은 때에는 그 분사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 이를 통보하여야 한다.

④ 합동사무소에 소속된 중개업자에 대하여는 합동사무소의 대표자가 일괄하여 사무소 이전신고를 할 수 있다.

⑤ 증개사무소의 이전신고를 하고자 하는 자는 신고서에 등록증과 등록된 인장을 첨부하여 제출하면 된다.

 

해결: ⑤ 증개사무소의 이전신고를 하는 경우 등록증(분사무소의 경우 신고필증)과 사무실확보증명서류를 첨부하여 신고하여야 한다.

16. 중개법인이 부동산 경매에 대하여 설명한 것 중 틀린 것은?

① 미등기 건물도 강제경매의 대상이 될 수 있다.

② 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 매수가격의 10분의1로 한다.

③ 매각부동산 위에 설정된 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

④ 지상권•지역권•전세권 및 등기된 임차권은 저당권•압류채권•가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

해결: ② 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격(최저입찰가격)의 10분의1로 한다.

17.중개업의 등록에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 업무정지처분을 받은 중개업자는 그 기간 중에 당해 중개업을 폐업하고 다시 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

② 중개사무소의 개설등록을 한 중계업자가 종별을 달리하여 업무를 하고자 하늘 경우에는 등록신청서를 다시 제출하여야 한다.

③ 등록신청을 받은 등록관청은 10일이내에 중개업자의 종별에 따라 구분하여 등록을 하고, 등록신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.

④ 등록관청은 중개사무소 등록사항을 부동산중개업협회에 다음달 10일까지 통보하여야 한다.

⑤ 등록관청은 등록증을 교부하는 때에는 손해배상책임을 보장하기 위한 보증의 설정여부를 확인하여야 한다.

해결 :③ 등록신청을 받은 등록관청은 7일이내에 중개업자의 종별에 따라 구분하여 등록을 하고, 등록신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.

18. 중계업자가 매매대금 1억 5천만원인 아파트거래계약을중개하였다. 거대당사자로부터 받을 중개수수료의 총액은?(매매․교환의 경우 거래가격이 5천만원이상 2억원미만인 경우에는 요율이 1만분의 50이며, 한도액은 80만원이다. )

① 75만원         ② 80만원       ③ 150만원

④ 155만원        ⑤ 160만원

 

해결 :③

1억 5천만원 ×  1만분의 50 = 75만원이된다.

이 경우 당사자 쌍방에게 받아야 하는 총액을 묻는 문제이므로 150만원이 된다.

19. 중개업자의 업무의 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 중개법인의 분사무소의 업무지역은 전국으로 한다.

② 특수법인은 부동산중개업법상 상세한 규정이 없으므로 전국을 업무지역으로 할 수 없다.

③ 중개인의 업무지역은 당해 중개사무소가 소재하는 특별시•광역시•도의 관할구역으로 한다.

④ 중개인이 부동산중개업법의 규정에 의한 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 당해정보망에 공개된 관할구역외의 증개대상물에 대하여도 이를 중개할 수 있다.

⑤ 현행 부동산중개업법령상 중개대상물의 범위는 중개업자의 종별에 따라 차이가 없다.

해결:② 특수법인은 부동산중개업법상 상세한 규정이 없으므로 중개법인과 마찬가지로 업무지역의 범위를 전국으로 보아야 한다.

20. 등록관청이 반드시 중개사무소의 개설등록을 취소하여야  하는 것으로 묶은 것은?

㉠ 중개법인이 해산한 경우 ㉡ 등록관청에 신고하지 아니하고 특별한 사유 없이 6개월 이상 휴업한 경우 ㉢ 등록증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우 ㉣ 부동산중개업법의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우 ㉤ 중개의뢰인과 직접 거래행위를 한 경우 ㉥ 업무정지처분기간 중에 업무를 행하거나 다른 중개업자의 소속공인중개사, 중개보조원, 법인의 임원이 되는 경우

① ㉠, ㉢, ㉥           ② ㉠,㉡,㉥

③ ㉢, ㉣, ㉥           ④ ㉠,㉢,㉤,㉥

⑤ ㉠, ㉡, ㉢, ㉤

 

해결:①

절대적 등록취소: ㉠, ㉢, ㉥

상대적 등록취소: ㉡, ㉣, ㉤

21. 중개대상물의 확인․설명에 관한 내용 중 틀린 것은?

① 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 거래당사자 쌍방에게 중개업법령이 정하는 사항을 확인하여 서면으로 제시하고 성실•정확하게 설명하여야 한다.

② 중개업자는 중개대상물의 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

③ 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 때에는 소정의 확인•설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 이를 교부하여야 한다.

④ 중개업자는 거래당사자 쌍방에게 교부하는 중개대상물의 확인설명서에 서명•날인하여야 한다.

⑤ 중개업자가 확인•설명하여야 할 사항에는 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항도 포함된다.

해결:① 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게 중개업법령이 정하는 사항을 확인하여 서면으로 제시하고 성실•정확하게 설명하여야 한다.

22. 부동산중개업법령상 청문에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 시․도지사도 청문을 실시할 수 있다.

② 중개사무소 개설등록의 취소처분을 하고자 하는 경우에 는 청문을 실시하여야 한다.

③ 거래정보사업자의 지정취소처분을 하고자 하는 경우에는청문을 실시하여야 한다.

④ 중개업자에 대한 업무정지처분을 하고자 하는 경우에는 청문을 실시하지 아니하여도 된다.

⑤ 공인중개사의 자격취소를 하고자 하는 경우에는 건설교 통부장관이 청문을 실시하여야 한다.

해결: ⑤ 자격취소권자는 시•도지사이므로 청문의 실시권자도 시•도지사가 된다.

23.중개업자 甲이 매도외뢰인인 乙이 현재 혼자 거주하고있는 딘독주택을 丙에게 매도중개하면서 설명한 사항 중 옳은 것은?

① 乙이 '나는 이 주택의 진정한 소유자이다'라고 주장하고 이에 대해 그 이웃도 인정하므로 이웃의 확인서를 받아 丙에게 이을 제시하면서 乙이 진정한 소유자라고 설명하였다.

② 등기부를 확인하여 진정한 소유자가 다른 사람이고 乙은 임차인임을 확인한 경우, 丙이 매수하여 권리를 행사함에는 아무런 법적 제한이 없다고 설명하였다.

③ 주택의 소유자에게는 민법상 당연히 그 대지사용권이 인정되므로 대지사용권의 유무에 대해서는 걱정할 필요가 없다고 설명하였다.

④ 등기부상 乙은 소유자이나 미성년자인 경우,丁이 그 후견인임을 확인하여 丁과 매매계약을 체결하여도 소유권을 취득하는데 법적인 문제는 없다고 설명하였다.

⑤ 소유자 乙이 의사능력 있는 미성년자이더라도 乙의 친권자인 부모가 위 주택에 대한 乙과 丙 의 매매계약에 동의하였다면 그 계약은 유효하다고 설명하였다.

 

해결 :⑤ 미성년자의 경우 행위무능력자이므로 그의 법정대리인의 동의를 받아서 계약을 체결하거나 법정대리인과 계약을 체결하여야 한다.

24. 중개수수료에 관련된 설명 중 틀린 것은?

① 중개수수료의 청구권은 잔금을 지불할 때 발생된다.

② 중개업자가 중개수수료 요율표를 중개사무소에 게시하지않은 경우 100만원 이하의 과태료에 처한다.

③ 중개업자의 중개수수료는 중개계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개수수료 청구권은 인정된다.

④ 거래계약이 거래당사자의 사정으로 합의해제되거나 채무불이행 등의 이유로 파기된 경우에도 중개업자에게는 여전히 중개수수료 청구권이 존재한다.

⑤ 중개대상물의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는 그 사무소의 소재지를 관할하는 시․도의 조례로 정한 기준에 따른다.

해결: ① 중개수수료의 청구권은 판례입장(중개계약설)에 의하면 중개계약이 체결된 경우 발생하며, 거래계약이 체결된 경우 청구(행사)할 수 있다.

25. 부동산중개업법령의 내용 중 옳은 것은?

① 부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도•육성 하고 부동산중개업자의 권익을 보호하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다.

② 중개업자가 등록한 인장을 변경한 경우에는 10일이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.

③ 중개업자가 사용할 인장등록은 중개업의 개설등록을 하기 전에 하여야 한다.

④ 분사무소에서 사용할 인장의 경우 상업등기처리규칙에   따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있다.

⑤ 공인중개사가 부동산중개업 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받은 경우에는 그 자격취소사유에 해당한다.

해결 :④

①:부동산중개업자의 권익보호는 제정목적에 해당하지 아니 한다.

②:인장변경등록기간은 10일이 아니라 7일이다.

③:인장등록은 개설등록 신청요건이 아니라 업무개시 전에 하면 된다.

⑤:부동산중개업법을 위반하여 벌금형의 선고를 받은 경우 결격사유에 해당하므로 등록취소사유에 해당한다.

26. 중개의뢰접수(listing)에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 개업초기의 중개업자는 개업식, 개업축하연 등을 통해 리스팅을 할 수 있다.

② 리스팅의 획득은 일반상품의 구입, 진열과 같은 영업의 출발점이 된다.

③ 공가(空家), 공지(空地) 등에 대한 조사를 통하여 리tm팅을 할 수 있다.

④ 매수의뢰접수에서는 권리의 확인, 중개계약의 유형 확인 등이 필수적이다.

⑤ 순가중개계약은 부동산중개업법상 금지행위에 해당될 수 있다.

 

해결:④권리의 확인은 매도의뢰접수에 필수적 확인사항이다.

27. 중개업자가 토지를 중개하면서 설명한 것 중 틀린 것은?

① 토지의 면적환산식은 제곱미터(㎡)÷ 3025=면적(평)이다.

② 토지소유권의 범위는 다른 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 면적에 의하여 확정 된다.

③ 등기부상의 토지소유자와 지적공부상의 토지소유자가 다른 경우에는 등기필증이나 등기부등․초본 등에 의하여 지적공부가 정리될 수 있다.

④ 주말•체험영농을 하고자 하는 자는 그 세대원 전부가 소유하는 총면적 1,000㎡미만의 농지에 한하여 이를 소유할 수 있다.

⑤ 1필지의 토지가 지적법이 정하는 바에 따라 분할의 절차를 밟지 않고 등기부에만 분필의 등기가 이루어졌더라도 분할의 효과가 발생할 수 없다.

해결:① 토지의 면적환산식은 제곱미터(㎡) ×  3025 = 면적(평)이다.

28. 중개법인의 업무범위로 틀린 것은?

① 성남시 소재 상업용 건축물인 10충 빌딩에 대한 관리대행

② 서울시 소재 나대지의 이용과 개발에 환한 상담

③ 수원지방법원에서 진행되는 부동산경매에 대한 권리분석 및 취득의 알선

④ 주택법상 사업계획승인대상인 주택의 분양대행

⑤ 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배, 이사업체의 소개

 

해결 :④ 주택법상 사업계획승인대상이 아닌 주택의 분양대행을 할 수 있을 뿐이다.

29. 분묘가 있는 토지를 중개하면서 설명한 내용 중 틀린 것은?(다툼이 있는 경우 판례에 의함)

① 외형상 분묘의 형태만 갖추었을 뿐 시신이 안장되어 있지 아니한 경우에는 분묘기지권이 생기지 않는다.

② 평장 또는 암장되어 객관적으로 분묘의 존재를 인식할수 있는 외형을 갖추지 않으면 분묘기지권이 인정되지 않는다.

③ 분묘기지권은 분묘의 기지뿐만 아니라 분묘의 수호 및 제사에 필요한 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미친다.

④ 분묘기지권의 효력이 미치는 지역의 범위내에서 기존의 분묘에 합장하여 단분형태의 분묘를 설치하는 것은 허용된다.

⑤ 분묘기지권은 당사자의 약정 등 특별한 사정이 없으면 권리자가 분묘의 수호를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안 존속한다.

해결 :④ 판례에 의하면 분묘기지권의 효력이 미치는 지역의 범위내에서 기존의 분묘에 합장하여 단분형태의 분묘를 설치하는 것은 허용되지 아니한다.

30. 중개업자가 설명한 부동산의 셀링포인트(판매소구점)에 대한 연결로서 가장 옳은 것은?

 ① 아파트 - 동선, 조망

 ② 농지 - 주방시설

 ③ 창고시설 - 교육시설

 ④ 단독주택 - 단지규모

 ⑤ 상업시설 - 동력 및 공업용수

해결: ① “아파트 - 동선, 조망”의 경우 아파트의 기술적측면의 셀링포인트(판매소구점)를 설명한 것으로 타당하다.

31. 중개업자의 업무처리에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 중개업자는 중개의뢰인의 요청이 있는 때에는 부동산등기 법이 정하는 바에 따라 계약서의 검인을 신청하여야 한다.

② 중개법인에서 소속공인중개사가 거래계약서를 작성한 경우에는 당해 업무를 수행한 공인중개사만 서명•날인하면 된다.

③ 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하고 이에 서명•날인하여야 하며, 3년 동안 그 사본을 보관하여야 한다.

④ 중개업자가 거래계약서를 작성할 때에는 건설교통부장관이 정하는 표준서식에 따라야 한다.

⑤ 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무를 부담한다.

 

해결: ⑤

①: 검인신청은 부동산등기특별조치법사의 내용이다.

②: 소속공인중개사는 현행법상 거래계약서의 작성의무가 없다.

③: 거래계약서의 보관기간은 5년이다.

④: 거래계약서는 건설교통부장관이 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있을 뿐이다.

32.권리제한의 등기가 있는 중개대상물을 조사•확인하는 과정에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 환매등기가 있는 경우 환매등기사실과 환매등기의 위험성을 알려준다.

② 예고등기가 있는 경우 그 부동산에 관하여 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소회복의 소송이 제기된 사실을 알려준다.

③ 가처분등기가 있는 경우 채권자, 보전되는 권리 등을 알려준다.

④ 가등기가 있는 경우 가등기에 기한 본등기 보다 제3자가 소유권이전등기를 먼저 경료하면 가등기는 효력을 상실 한다고 알려준다.

⑤ 가압류등기가 있는 경우 채권자, 채권액 등을 알려준다.

 

해결: ④ 가등기가 있는 경우 가등기에 기한 본등기 보다 제3자가 소유권이전등기를 먼저 경료하면 제3자의 소유권이전등기의 효력은 말소되므로 효력이 발생하지 아니한다.

33. 중개업자의 확인•설명서 작성에 대한 설명 중 옳은 것은?

① '대상물건의 표시'란은 등기부등본 및 토지•건축물관리대장등본을 확인하여 기재한다. .

②'관리에 관한 사항'란에는 주차장, 판매 및 의료시설을 기재한다.

③ 건폐율•용적률은 기재하지만 토시개발사업, 도시계획시설은 기재하지 않는다.

④ '환경조건'란에는 승강기, 오•폐수처리, 배수시설을 기재한다.

⑤ '내•외부시설 및 상태'란에는 벽면상태를 기재한다.

해결: ③

①:등기부등본은 권리관계의 확인시 이용된다.

②:주차장, 판매 및 의료시설은 교통, 공공시설 및 입지여건사항에 기재된다.

④:승강기, 오•폐수처리, 배수시설은 내•외부시설 및 상태에 관한사항에 해당한다.

⑤:벽면상태는 벽면상태 및 도색 등에 기재된다.

34. 부동산중개업법령의 내용 중 옳은 것은?

① 중개업자로 등록한 자는 등록한 날로부터 부동산중개업 협회의 회원이 된다.

② 부동산중개업협회는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 하여야 한다.

③ 건설교통부장관은 소속공무원으로 하여금 분기별로 중개사무소에 출입하여 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 장부 서류 등을 조사하게 하여야 한다.

④ 부동산중개업협회는 공제규정을 변경할 때에도 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

⑤ 중개업자가 폐업 후 다시 중개업등록을 하는 경우에는 폐업기간과 관계없이 사전교육이 면제된다.

 

해결: ④

①: 중개업자의 협회회원가입여부는 임의사항이다.

②: 협회는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 건설교통부장관이 정하는 바에 의하여 공제사업을 할 수 있다.(법 제35조의2 제1항)

③: 건설교통부장관은 협회와 그 지부 및 지회에 대하여 감독상 필요한 때에는 그 업무에 관한 사항을 보고하거나 자료의 제출 기타명령을 할 수 있으며, 소속공무원으로 하여금 그 사무소에 출입하여 장부•서류 등을 조사 또는 검사하거나 질문을 할 수 있다.

⑤: 사전교육의 유효기간은 1년이다.

35. 부동산중개업법령상 금지행위에 해당하는 것으로 묶은 것은?

㉠ 부동산의 분양•임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매를 중개하는 행위 ㉡ 거래당사자 일방을 대리하는 행위 ㉢ 부동산중개업법의 규정에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 ㉣ 배우자 소유의 건물을 중개하는 행위 ㉤ 중개업등륵을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받는 행위

① ㉠, ㉡, ㉣           ② ㉠, ㉡, ㉤

③ ㉠,㉢, ㉤            ④ ㉠, ㉡, ㉢, ㉤

⑤ ㉡, ㉢, ㉣, ㉤

 

해결: ③ ㉠, ㉢, ㉤ 

36. 중개계약에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 중개계약은 영리를 목적으로 활동하는 중개업자와 중개의뢰인 사이에 체결되는 민사중개계약이므로 일종의 요물계약이다.

② 현행 부동산중개업법상 중개업자는 건설교통부령이 정하는 계약서를 사용하여 일반중개계약을 체결하도록 의무화하고 있으므로 중개계약은 일중의 요식계약이다.

③ 판례는 중개업자와 중개의뢰인간의 관계는 민법상 위임 관계와 유사하다고 하여 중개계약을 위임계약과 유사한 계약으로 본다.

④ 중개업자는 일반중개계약의 의뢰를 받았을 때 중개의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 일정한 사항을 기재한 중개계약서를 작성하여야 한다.

⑤ 최근 판례에 따르면 중개수수료는 계약자유의 원칙상 내용 결정의 자유에 속하는 사항이므로 중개계약시 중개업자와 의뢰인간의 합의로 법정수수료의 한도를 배제할 수 있다.

해결:③

①,②: 중개계약은 낙성, 불요식계약이다.

④: 중개계약서의 작성은 중개의뢰내용을 명확하게 하기위하여 중개의뢰인의 요청이 있는 경우에 한하므로 작성여부는 임의적인 사항으로 보아야 한다.

⑤: 부동산중개업법 제15조의 금지행위는 강행규정이므로 거래당사자의 특약으로 배제하는 것은 불가능하다.

37. 부동산중개업법령이 규정하고 있는 계약금 등의 반환채무이행의 보장과 관련된 것 중 가장 거리가 먼 것은?

①금융기관          ②일방대리      ③ 신탁회사

④ 중립적 제3자     ⑤ 공제조합

해결:② 계약금 등의 반환채무이행의 보장은 거래당사자 쌍방의 안전을 위한 것이므로 일방대리와는 무관하다.

38. 토지이용계획확인서를 통하여 확인할 수 없는 것은?

① 농업 진흥구역        ② 문화재보호구역

③ 토지 거 래허 가구역  ④ 상수원보호구역

⑤ 소하천구역

 

해결: ⑤ 소하천구역, 접도구역 해당여부 등은 토지이용계획확인서를 통하여 확인할 수 없다.

39. 부동산중개업의 휴․폐업에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 중개업자는 3월이상 휴업을 하고자 하는 경우에는 등록관청에 이를 신고하여야 한다.

② 부득이한 사유로 중개업의 휴업기간이 6월을 초과할 경우에는 그 기간이 경과되기 전에 등록관청에 통보하여야 한다.

③ 중개업자가 휴업신고를 한 후 재개업을 하고자 하는 경우에는 등록관청에 통보하여야 한다.

④ 중개업자가 사망한 때에는 그 중개업자와 세대를 같이 하고있는 자가 지체없이 등록관청에 폐업신고를 하여야 한다.

⑤ 부득이한 사유로 휴업기간을 연장하고자 하는 자는 휴업기간이 만료되기 7일전까지 등록관청에 통보하여야 하며, 연장기간은 1회에 3월을 초과할 수 없다

해결: ② 판례에 의하면 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 일자와 저당권자의 설정등기일이 같은 경우 동순위로 취급되어지므로 안분배당 된다.

40. 중개업자가 주택임대차계약을 중개하면서 설명한 내용 중 틀린 것은?(다툼이 있는 경우 판례에 의함)

① 임차인 본인은 전입신고를 하지 않더라도 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 주택을 인도 받으면 대항력을 취득할 수 있다.

② 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 일자와 저당권자의 설정등기일이 같은 경우 임차인이 우선한다.

③ 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이라도 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당시 우선변제를 받을 수 있다.

④ 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우 월차임은 그 전환되는 금액에 연 1할4푼을 곱한 범위를 초과할 수 없다.

⑤ 주택임대차보호법상 차임 등의 증액청구에 대한 제한규정은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다.

해결:⑤ 부득이한 사유로 휴업기간을 연장하고자 하는 자는 휴업기간이 만료되기 5일전까지 등록관청에 통보하여야 한다.

81. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 광역도시계획에   관한 설명 중 틀린 것은?

① 광역계획권은 건설교통부장관이 지정할 수 있다.

② 광역도시계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 미리 공청회를 개최하여야 한다.

③ 광역도시계획의 수립은 건설교통부장관 또는 시•도지사가 한다.

④ 광역도시계획을 수립할 때에는 시•군•구의회의 의결을 들어야 한다.

⑤ 광역도시계획을 수립한 때에는 공고하여 관계서류를 30일 이상 일반이 열람할 수 있게 하여야 한다.

답④

82. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획구역에서 완화할 수 있는 사항이 아닌 것은?

① 건축물의 높이제한

② 대지 의 분할제 한

③ 용도지역안에서의 건폐율

④ 용도지역안에서의 용적률

⑤ 부설주차장의 설치기준

답②

83. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지구의 지정 목적에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 중요시설물보존지구 : 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구

② 리모델링지구 : 노후된 공동주택 등 건축물이-밀집된 지역으로서 새로운 개발보다는 현재의 환경을 유지하면서 이를 정비할 필요가 있는 지구

③ 개발진흥지구 : 주거기능•상업기능•공업기능•유통물류기능•관광기능•휴양기능 등을 집중적으로 개발•정비할 필요가 있는 지구

④ 문화자원보존지구 : 문화재•전통사찰 등 역사•문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

⑤ 특정용도제한지구 : 주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는지구

답①

84. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령이 규정하고 있는 기반시설부담구역에 대한 설명으로 옳은 것은?

① 기반시설부담구역은 개발이익이 현저히 발생할 것으로 예상되는 지역으로서 개발밀도관리구역과 중복하여 지정할 수 있다.

② 기반시설부담구역을 지정 또는 변경하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

③ 소규모 개발행위가 연접하여 시행될 것으로 예상되는 경우에는 하나의 단위구역으로 묶어서 기반시설부담구역으로 지정할 수 있다

④ 기반시설부담개발행위를 하는 자가 납부한 비용은 당해 도시의 기반시설의 설치나 국민임대주택의 건설에 사용될 수 있다.

⑤ 기반시설부담구역안에서는 그 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50% 범위 안에서 용적률을 강화하여 적용할 수 있다.

답③

85.국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등이 개별법률에 의하여야 하는 경우가 있다. 각 경우와 그 근거법률의연결이 옳게 된 것은?

㉠ 농공단지 - 산업질적 활성화 및 공장설립에 관한 법률 ㉡ 농림지역 중 농업진흥지역 - 농지법 ㉢ 보전산지 - 초지법 ㉣ 상수원보호구역 - 수도법 ㉤ 지정문화재 - 관광진흥법 ㉥ 천연기념물과 그 보호구역 - 문화재보호법

①㉠,㉢,㉤     ②㉠,㉣,㉤     ③ ㉡, ㉢, ㉤

④㉡,㉣,㉥     ⑤㉢,㉣,㉥

답④

86. 1필지의 면적이 500㎡인 토지에 건축물을 건축하고자 하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지상에 건축할 수 있는 건물의 최대 연면적은(주차장 면적은 제외함)?(다만, 당해 토지의 40%는 제1종전용주거지역, 60%는 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 조례상 제1종전용주거지역의 용적률은 80%이하, 자연녹지지역의 용적률은 50%이하이다. 그 외의 조건은 고려하지 아니한다)

① 150㎡          ②160㎡         ③250㎡

④310㎡           ⑤ 400㎡

답④

87. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획시설에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 도시지역에서 설치하고자 하는 기반시설로서 도시공원법의 규정에 의하여 점용허가대상이 되는 공원안의 기반시설은 도시관리계획으로 결정하지 아니한다.

② 공동구가 설치된 결우에는 당해 공동구에 수용되어야 할시설이 빠짐없이 공동구에 수용되도륵 하여야 한다.

③관계 특별시장•광역시장•시장 또는 군수는 협약을 체결하거나 협의회 등을 구성하여 광역시설을 설치•관리할 수 있다.

④ 도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 경과될 때까지 사업이 시행되지 아니하는 경우 그 고시일부터 20년이 되는 날에 그 효력을 상실한다.

⑤ 도시계획시설은 교통시설, 공간시설 등 기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

답④

88. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 정하고 있는 용도지역에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 용도지역의 지정 또는 변경은 도시기본계획으로 결정•고시 한다.

② 용도지역은 크게 도시지역, 준도시지역, 농림지역 및 자연환경보전지역으로 구분된다.

③ 자연환경보전지역은 자연환경수자원•해안•생태계•상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호•육성 등을 위하여 필요한 지역이다.

④ 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 및 보전지역으로 구분된다.

⑤ 주거지역 중 준주거지역은 주택의 층수에 따라 제1종, 제2종 및 제3종으로 세분된다.

답③

89.국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위허가에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 도시계획사업에 의하는 경우라도 일정규모 이상의 건축물을 건축하는 때에는 개발행위허가를 받아야 한다.

② 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치는 개발행위허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.

③ 경작을 위하여 절토•성토 등의 방법으로 토지를 형질변경하고자 하는 경우에는 개발행위허가를 받지 아니한다.

④ 개발행위허가권자는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해개발행위에 따른 기반시설의 설치를 조건으로 개발행위허가를 할 수 있다.

⑤ 개발행위허가권자는 개발행위허가를 받지 아니하고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 하는 자에  대하여는 그 토지의 원상회복을 명할 수 있다.

답①

90. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종지구단위계획에 포함되어야 할 사항으로 규정되어 있지 않은 것은?

① 도시의 공간구조

②기반시설의 배치와 규모

③교통처리계획

④건축물의 용도제한

⑤건축물의 건폐율 또는 용적률

답①

91. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역'이라 함)어 대한 설명 중 틀린 것은?

① 건설교통부장관은 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역으로서 투기우려가 있다고 인정되는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 허가구역으로 지정할 수 있다.

② 건설교통부장관은 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시•도지사 및 시장•군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

③ 허가구역 지정의 효력은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 발생한다.

④ 건설교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되는 경우 중앙도시계획위원회의 심의를 거치지 않고해제할 수 있다.

⑤ 허가구역의 해제 또는 축소의 경우에 지체없이 이를 7일이상 공고하고, 그 공고내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

답④

92. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지거래계약에 관한 허가구역안에서 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 경우는?

① 민사집행법에 의한 경매의 경우

② 국유재산법에 의한 국유재산관리계획에 따라 국유재산을 일반경쟁입찰에 의하여 처분하는 경우

③ 도시개발법에 의하여 환지예정지로 지정하는 경우

④ 농어촌정비법에 의하여 농지 등을 교환하는 경우

⑤ 민법에 의하여 부동산을 교환하는 경우

답⑤

93. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 근거하여 이루어지는 것은?

① 투기과열지구의 지정

② 시범도시의 지정

③ 수변구역의 관리

④ 도시개발사업의 시행방식

⑤ 도시․주거환경기본계획의 수립

답②

94. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 정한 용도지역별 건폐율의 최대한도가 높은 지역부터 낮은 지역 순으로 나열한 것은?

㉠ 일반상업 지역       ㉡ 근린상업지역   ㉢ 제2종일반주거지역   ㉣ 제3종일반주거지역

① ㉠-㉡-㉢-㉣            ② ㉠-㉡-㉣-㉢

③ ㉡-㉠-㉢-㉣            ④ ㉢-㉣-㉠-㉡

⑤ ㉣-㉢-㉡-㉠

답①

95. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령상 개발제한구역에서 시장•군수 또는 구청장의 허가를 받아 할 수 있는 시설이 아닌 것은?

① 체육시설의 설치•이용에 관한 법령에 의한 골프장

② 도시계획시설로서의 주차장

③ 민간이 설치하는 청소년수련시설

④ 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공동묘지 및 화장장

⑤ 증축으로서 주택을 용도 변경한 근린생활시설

답③

96. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 구 도시계획법 제21조에 대한 헌법재판소의 헌법불합치결정을 배경으로 제정되었다.

② 개발제한구역의 지정으로 인하여 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지를 개발제한구역 지정당시부터 계속 소유한 자는 건설교통부장관에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다.

③ 개발제한구역으로 지정된 부동산에 대하여 그 소유자로 하여금 환지 또는 대토청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있다.

④ 건설교통부장관은 개발제한구역의 지정목적을 달성하기 위하여 필요한 경우에는 소유자와 협의하여 개발제한구역안의 토지 및 그 토지의 정착물을 매수할 수 있다.

⑤ 개발제한구역안에서 허가를 요하는 행위를 허가받지 아니하고 행한 자에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

답③

97. 도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식과 관련된 설명 중 옳은 것은 모두 몇 개인가?

㉠ 도시개발사업은 수용 또는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다. ㉡ 수용 또는 사용방식은 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높은 경우에 시행하는 방식이다. ㉢ 수용 또는 사용방식은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치•변경이 필요한 경우에 시행하는 방식이다. ㉣ 당해 도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성이 필요한 경우에 환지방식으로 시행하는 것을 원칙으로 한다. ㉤ 수용 또는 사용하는 방식과 환지방식을 혼용하여 행하는 경우에 각각의 방식이 적용되는 구역으로 구분하여 사업시행지구로 분할하여 시행할 수 있다.

① 1개   ② 2개   ③ 3개   ④ 4개   ⑤ 5개

답②

98. 도시개발법령상 도시개발사업에 있어서 환지계획과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성하는 때에는 시장•군수 또는 구청장의 사전검토를 받아야 한다.

② 시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 과소토지가 되지 아니하도록 면적을 증가하여 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있다.

③ 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 때에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 당해 토지에 관하여 임차권자등이 있는 때에는 그 동의를 얻어야 한다.

④ 시행자는 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 입체환지를 할 수 있다.

⑤ 시행자는 도시개발사업에 필요한 정비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 체비지 또는 보류지로 정할 수 있다.

답①

99. 도시개발법령상 도시개발사업의 시행과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① 지정권자는 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 도시개발구역안의 토지소유자 또는 이들이 도시개발을 위하여 설립한 조합을 시행자로 지정한다.

② 시행자인 지방공사는 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용하는 경우 토지소유자의 일정비율의 동의를 얻어야 한다.

③ 시행자인 국가 또는 지방자치단체는 토지소유자가 원하는 경우에는 토지등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 토지상환채권을 발행할 수 있다.

④ 시행자(지정권자가 시행자인 경우 제외)는 토지상환채권을 발행하고자 하는 때에는 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 얻어야 한다.

⑤ 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우에는 환지계획을 작성하여야 한다.

답②

100. 도시계발법령상 도시개발사업을 위한 조합과 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업을 위한 조합에 공통으로 적응되는 설명 중 옳은 것은?

① 조합설립의 인가 신청을 위해 토지소유자 총수의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다.

② 조합은 법인으로 하며, 그 주된 사무소의 소재지에서 등 기함으로써 성립한다.

③ 조합을 설립하고자 하는 때에는 구역안의 토지소유자 5인 이상이 정관을 작성하여 조합설립의 인가를 받아야 한다.  

④ 조합을 설립하기 위해서는 조합원 3분의 2 이상이 동의 하는 추진위원회를 구성하여야 한다.

⑤ 조합임원은 총회에서 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석 조합원 과반수의 등외를 얻어 선임한다.

답②

101. 도시개발법령상 도시개발구역 또는 도시 및 주거환경정비법령상 경비구역으로 지정•고시된 경우 당해 구역이 제1종지구단위계획구역으로 결정•고시된 것으로 보지 않는 구역은?

① 취락지구로 지정된 지역에서외 도시개발구역

② 자연녹지지역에서외 도시개발구역

③ 상업지역에서의 도시개발구역

④ 도시환경정비사업 정비구역

⑤ 주팩재개발사업 정비구역

답①

102. 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업을 시행하는 절차를 시행순서에 따라 나열한 것은?

㉠ 사업시행 인가 ㉡ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 ㉢ 도시주거환경정비기본계획 수립 ㉣ 준공인가 ㉤ 관리처분계획 인가

① ㉠-㉢-㉡-㉤-㉣        ② ㉡-㉢-㉠-㉤-㉣

③ ㉢-㉡-㉤-㉠-㉣        ④ ㉢-㉡-㉠-㉤-㉣

⑤ ㉢-㉠-㉤-㉡-㉣

답④

103. 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업 시행에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 주택재건축사업은 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장•군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다.

② 시장•군수는 조합이 계속 추진하기 어려워 정비사업의 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 때에는 당해 조합을 대신하여 직접 정비사업을 시행할 수 있다.

③ 시장•군수가 직접 정비사업을 시행하는 때에는 정비구역의 위치 및 면적 등과 같이 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항은 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

④ 주거환경개선사업은 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장•군수가 직접 시행할 수 있다.

⑤ 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 시공자를 선정하여야 한다.

답④

104. 도시 및 주거환경정비법령상 주택재개발사업에서 사업시행계획서에 포함되어야 할 사항으로 규정되어 있지 않은 것은?

 ① 기존주택의 철거계획

 ② 건축물 배치계획

 ③ 임대주택 건설계획

 ④ 건축물의 높이 및 용적률

 ⑤ 정비사업 시행과정에서 발생하는 폐기물 처리계획

답①

105. 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업에 있어 관리처분계획에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 사업시행자는 토지등소유자가 분양신청을 하지 아니한 경우에 토지•건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 경매처분한다.

② 사업시행자는 기존 건축물을 철거한 후에 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 한다.

③ 관리처분계획에는 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기가 포함된다.

④ 투기과열지구밖에서 시행되는 주택재건축사업의 토지등 소유자에게는 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우에 1주택을 공급한다.

⑤ 주택재개발사업의 토지등소유자에게는 보유한 주택수 만큼 공급할 수 있다.

답③

106. 도시 및 주거환경정비법령상 주택재건축사업의 안전 진단에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 주택재건축사업을 위한 안전진단은 공동주택 및 단독주택 모두를 대상으로 한다.

② 천재•지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 시장•군수가 인정하는 경우 안전진단 대상에서 제외한다.

③ 시장•군수에게 안전진단을 신청한 자는 안전진단의 실시가 결정된 때에 안전진단에 필요한 비용을 시장•군수가 지정하는 안전진단전운기관에 납부하여야 한다.

④ 시장•군수는 안전진단 신청이 있으면 30일 이내 안전진단을 실시하여야 한다.

⑤ 정비구역내 도로 등 기반시설 설치를 위한 토지위의 건  축물은 안전진단 대상이다.

답②

107. 주택법령상 사업주체가 공공택지안에서 건설•공급하 는 주거전용면적 85㎡ 이하인 공동주력에 대하여는 건설교통부령에 따라 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이에 해당하는 공공택지가 아닌 것은?

① 국민주택건설을 위한 대지조성사업엔 의해 개발•조성되는 공동주택건설용지

② 택지개발사업에 의해 개발•조성되는 공동주택건설용지

③ 산업단지개발사업에 의해 개발•조성되는 공동주택건설용지

④ 국민임대주택단지조성사업에 의해 개발•조성되는 공동주택건설용지

⑤ 도시개발조합이 시행하는 도시개발사업에 의해 개발•조성 되는 공동주택건설용지

답⑤

108. 주택법령상의 주택거래신고에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 주택거래신고지역안에서의 주택거래신고는 주택거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 주택소재지의 관할 시장•군수•구청장에게 신고하여야 한다.

② 주택거래신고지역으로 지정되기 이전에 체결한 계약중 부동산등기특별조치법상 검인을 받지 아니한 계약도 신고하여야 한다.

③ 신고인이 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법상 검인을 받은 것으로 본다.

④ 건설교통부장관은 주택거래신고지역의 지정 후 지정사유가 해소된 것으로 인정되는 경우 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택거래신고지역의 지정을 해제하여야 한다.

⑤ 주택거래신고지역에서 주택거래를 신고하지 아니한 자에 대하여 당해 주택에 대한 취득세(비과세•면제•감경되는 경우에는 비과세•면제•감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.

답①

109. 주택법령상 사업주체의 주택건설용 토지의 취득에 관한 내용 중 틀린 것은?

① 국가 또는 지방자치단체는 그가 소유하는 토지를 매각하거나 임대함에 있어서 국민주택규모의 주택을 50% 이상으로 건설하는 자에게 우선적으로 당해 토지를 매각하거나 임대할 수 있다.

② 사업주체가 국민주택용지로 사용하기 위하여 체비지의 매각을 요구한 때에는 도시개발사업시행자는 체비지 총면적의 2분의 1의 범위안에서 이를 우선적으로 사업주체에게 매각할 수 있다.

③ 위 ②의 체비지 양도가격은 원칙적으로 조성원가를 기준으로 하되, 예외적으로 감정평가업자의 감정가격으로한다.

④ 지방공사인 사업주체가 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 경우에는 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있다.

⑤ 국가인 사업주체는 주택건설사업을 위한 토지매수업무와 손실보상업무를 관할 지방자치단체의 장에게 위탁할 수 있다.

답③

110. 주택법령상 사업주체의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 사업주체는 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일) 또는 사용승인일부터 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 바에 따라 하자를 보수하여야 한다.

② 사업주체가 지방자치단체인 경우에는 주택법상의 하자보수보증금 예치의무가 없다.

③ 시장•군수•구청장은 주택법령상의 하자담보책임기간 이내에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 실시할 수 있다.

④ 사업주체는 주택법령상의 하자담보책임기간안에 공동주   택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 손해배   상책 임 이 있다.

⑤ 건축법에 의해 건축허가를 받아 분양목적으로 공동주택을 건축한 건축주는 주택법령상의 하자담보책임을 지지 아니한다.

답⑤

111. 건축법령상 시장•군수•구청장이 등기촉탁할 수 있는 경우로서 틀린 것은?

① 사용승인을 얻은 건축물로서 신규등록하는 경우

② 지번의 변경이 있는 경우

③ 건축물의 멸실후 멸실신고한 경우

④ 건축물의 철거신고에 의하여 철거한 경우

⑤ 행정구역의 명칭에 변경이 있는 경우

답①

112. 건축법령상 건축물을 신축할 때 지진에 대한 안전여부를 확인하여야 하는 기준으로 규정되어 있는 것은?

㉠ 층수 6충 이상인 건축물  ㉡ 연면적 10,000㎡' 이상인 건축물  ㉢ 건설교통부령이 정하는 지진구역안의 건축물  ㉣ 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물     로서 건설교통부령이 정하는 것

①㉠,㉡           ②㉢,㉣          ③㉡, ㉢

④㉡,㉣           ⑤㉠,㉣

답②

113. 건축법령상 건축분쟁조정에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 건축물의 건축등과 관련한 분쟁의 조정을 원하는 자는 허가권자가 시•도지사인 경우 건설교통부에 설치된 중앙분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다.

② 건축법은 건축분쟁당사자간의 합의에 의해 그 소요된 비용을 부담하는 것에 대해서는 규정하고 있지 않다.

③ 건축분쟁조정위원회는 조정신청을 받은 날부터 15일 이내에 이를 심사하여 조정안을 작성하여야 한다.

④ 건축분쟁조정위원회는 건축분쟁조정에 필요한 경우 법원의 영장을 받아 그 위원 등으로 하여금 관계 사업장에 출입하여 조사하게 할 수 있다.

⑤ 관계전문기술자 상호간의 분쟁은 건축분쟁조정위원회의 조정 대상이 된다.

답⑤

114. 건축법령상 이행강제금에 관한 설명 중 틀린 것은? ① 이행강제금에 대하여 이의를 제기하지 아니하고, 이를 납부하지 않은 경우에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 징수한다.

② 이행강제금부과처분에 관한 재판은 비송사건절차법에 의한 과태료의 재판에 의한다.

③ 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건측물인 경우에는 법정이행강제금의 2분의 1의 범위안에서 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.

④ 허가대상 건축물을 허가받지 아니하고 건축하여 벌금이부과된 자에게는 이행강제금을 부과할 수 없다.

⑤ 시정명령을 받은 자가 그 시정명령을 이행한 경우에도 이미 부과된 이행강제금을 납부하여야 한다.

답④

115. 건축법령상 증축 ․개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것으로서 대수선행위로 볼 수 없는 것은 ?

① 내력벽의 벽면적을 30㎡ 이상 해체하여 변경하는 행위

② 건축물의 전면부 창문틀을 해체하여 변경하는 행위

③ 미관지구안에서 건축물의 담장을 변경하는 행위

④ 건축물의 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 수선하는 행위

⑤ 다세대주택의 세대간 주요구조부인 경계벽을 수선하는 행위

답②

116. 건축법렁상 다음과 같은 조건의 건축물의 용적률은 얼마인가?

o 대지면적 : 2,000㎡   o 지하 2층 : 주차장으로 사용, 1,400㎡   o 지하 1층 : 제1종근린생활시설로 사용,1,000㎡   o 지상 1층 : 피로티구조 전부를 본 건축물의 부속용도                인 주차장으로 사용, 800㎡   o 지상 2,3,4,5,6,7층 : 업무시설로 사용,각 층800㎡

① 240%   ② 280%   ③ 290%   ④ 330%   ⑤ 400%

답①

117. 농지법령상 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우로 틀린 것은?

① 농업기반공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

② 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우

③ 농림부령이 정하는 농업연구기관이 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험•연구•실습지로 농지를 취득하여 소유하는 경우

④ 상속에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

⑤ 시효의 완성에 의하여 농지를 취득하는 경우

답③

118. 농지법령상 농지전용에 관련된 설명 중 틀린 것은?

① 다른 법률에 의해 농지전용의 허가가 의제되는 협의를 거친 경우는 전용허가를 받은 것으로 본다.

② 농지를 전용하고자 하는 자는 원칙적으로 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다.

③ 농지를 농업인 주택부지로 전용하고자 하는 자는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 시장•군수 또는 자치구구청장에게 신고하여야 한다.

④ 도시지역안에 있는 농지로서 주무부장관 또는 지방자치단체의장이 농림부장관과 미리 전용협의를 거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지는 전용허가 없이 전용할 수 있다.

⑤ 농지를 간이농업용시설의 용도로 일시 사용하고자 하는 자는 시장•군수 또는 자치구구청장의 허가를 받아야 하며, 농지조성비를 농지관리기금 운용•관리자에게 납부하여야 한다.

답⑤

119. 산림법령상 영림계획 및 시업에 대한 설명으로 옳은 것은?

① 영림계획의 인가를 받은 산림소유자는 영림계획에 따라 시업을 하고자 할 때에는 시장•군수 또는 지방산림청장의 허가를 받아야 한다.

② 임업후계자 또는 독림가가 소유하고 있지 아니한 사유림의 영림계획은 산림소유자가 작성하여야 한다.

③ 국유림에 대해 시장•군수는 산림의 보호•육성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 산림소유자와 신청을 받아 영림계획을 인가할 수 있다.

④ 시장•군수는 영림계획의 인가를 받은 산림소유자의 사망으로 인하여 조림•육림•벌채 등의 실적이 50% 미만인 경우 그 인가를 취소할 수 있다.

⑤ 시장•군수는 영림계획의 인가를 받지 아니한 산림소유자가 시업을 소홀히 하거나 하지 아니한 경우 대통령령이 정하는 바에 따라서 시업을 대행하게 하거나 직접 시업을 할 수 있다.

답⑤

120. 산지관리법상 보전산지 중 공익용 산지(산지전용 제한 지역을 제외)안에서 산지전용을 할 수 없는 것은?(다만, 개별법률에 의한 행위제한을 적용하는 경우는 제외한다)

① 연면적 기준으로 종전규모의 100분의 130 이하의 종교시설의 증축

② 장사 등에 관한 법률의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 한 묘지•화장장•납물시설의 설치

③ 수목원•자연휴양림 그 밖에 대통령령이 정하는 산림공익시설의 설치

④ 광업법에 의한 광물의 탐사•시추시설의 설치

⑤ 사방시설•하천•제방 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치

답②

41. 다음 중 등기를 하여야 비로소 물권변동의 효력이 발생하는경우를 모두 고른 것은?

㉠ 부동산의 매수인이 매도인을 상대로 부동산소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하여 원고의 승소판결이  확정된 경우 ㉡ 지방자치단체가 토지를 수용하고 보상금을 모두 지급한 경우 ㉢ 부동산을 20년간 점유함으로써 취득시효가 적법하게 완성된 경우 ㉣ 부동산경매절차에서 제3자가 매각(경락)을 받아 매각대금 (경락대금)을 모두 납부한 경우

①㉠,㉡    ②㉡,㉢    ③㉡,㉣    ④㉠,㉢    ⑤㉢,㉣

 

42. 착오에 관한 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 토지를 매수하였는데 법령상의 제한으로 인하여 그 토지를 의도한 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 동기의 착오에 해당한다.

② 토지 전부를 경작할 수 있는 농지인 줄 알고 매수하였으나 측량결과 절반의 면적이 하천인 경우, 성질의 착오에 해당한다.

③ 계약당사자 사이에 착오를 이유로 하여 취소할 수 없음을 약정한 경우, 표의자는 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없다.

④ 부동산 시가에 관한 착오는 특별한 사정이 없는 한 법률행위내용의 중요부분에 관한 착오에 해당하지 않는다.

⑤ 건물 및 그 부지를 현상대로 매수하는 경우에 부지의 지분이다소 부족하면 이러한 근소한 차이도 매매계약의 중요부분의착오로 인정된다.

 

43. 하자 있는 의사표시에 관한 설명 중 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 착오가 타인의 기망행위에 의하여 발생한 경우 표의자는 그 요건을 입증하여 착오 또는 사기를 이유로 의사표시를 취소할 수 있다 ㉡ 부정한 이익의 취득을 목적으로 하더라도 정당한 권리행사로서의 고소, 고발은 위법성이 부정되어 강박행위에 해당하지 않는다. ㉢ 기망에 의하여 하자 있는 물건을 매수한 경우, 매수인은담보책임만을 주장할 수 있고 사기를 이유로 한 취소권을 행사할 수 없다. ㉣ 사기를 이유로 의사표시를 취소한 자는 사기에 의한 의사표시를 기초로 하여 새로운 법률원인으로써 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여 대항하지 못한다.

①㉠,㉢    ②㉡,ⓒ    ③㉡,㉣    ④㉠,㉣    ⑤㉢,㉣

 

44. 법률행위의 해석에 관한 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 행위자가 타인의 이름으로 매매계약을 체결한 경우, 행위자 또는 명의인 중 누구를 계약당사자로 볼 것인가에 관하여 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사에 따라 계약의 당사자를 확정하여야 한다.

② 자연적 해석이란 표의자의 진의(실제의 의사)를 밝히는 것을 말한다.

③ 규범적 해석이란 표의자의 진의가 아니라 표시행위의 객관적의미를 탐구하는 것을 말한다.

④ 임대인이 임대차 계약서의 단서조항에 권리금액의 기재 없이 단지 "모든 권리금을 인정함" 이라고 기재를 한 경우, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인한 것으로 볼 수 있다.

⑤ 의사표시해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 상대방이 안 경우, 의사표시는 표시행위로부터 추단되는 효과의사를 기준으로 하여 해석하여야 한다.

 

45. 甲은 乙의 기망행위로 자기 소유건물을 乙에게 매도하고 소유권이전등기를 경료하였다. 乙이 그 건물을 丙에게 전매하여 소유권을 이전한 경우에 대한 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 다수설에 의함)

① 甲은 취소의 의사표시를 丙이 아닌 乙에게 하여야 한다.

② 甲이 취소의 의사표시를 한 경우, 丙이 선의․무과실인때에도 丙은 건물을 선의취득할 수 없다.

③ 甲이 취소의 의사표시를 하면 乙과 丙의 매매계약은 무효가 되고, 甲은 乙에게 건물반환을 청구할 수 있다.

④ 甲은 사기사실을 안 날로부터 3년, 매매계약을 체결한 날로부터 10년 내에 취소권을 행사하여야 한다.

⑤ 甲이 사기사실을 안 후 乙로부터 매매대금을 수령한 경우, 甲과 乙의 법률행위는 추인이 되어 확정적으로 유효로 되므로 丙의 소유권 취득에는 영향이 없다.

 

46. 甲은 乙에게 丁소유의 부동산을 3,000만원 한도로 매입하도록 대리권을 수여하였으나, 乙은 "부득이한 사유"로 丙을 복대리인으로 선임하였다. 丙은 丁소유의 부동산을 3,500만원에 매입하는 계약을 체결하였다. 甲,乙, 丙 및 丁사이의 법률관계에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 다수설 또는 판례에 의함)

① 丁이 에게 대리권이 있다고 믿고 또한 그렇게 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우, 丁은 甲에 대하여 매매대금3,500만원의 지급을 청구할 수 있다.

② ①의 경우, 丁은 丙에 대하여 계약의 이행 또는 손해배상을 청구할 수 있다.

③ 丙의 행위에 대하여 乙은 선임․감독에 과실이 있는 때에 한하여 책임을 진다.

④ 丙은 甲의 승낙을 얻어 자기이름으로 甲의 대리인을 선임할 수 있다.

⑤ 丙이 매매계약을 체결하기 전에 복대리인의 선임사실을 안 甲이 乙의 대리권을 박탈한 경우 丙의 대리권도 소멸한다.

 

47. 甲은 토지거래허가구역내의 토지를 乙에게 매도하고 계약금 1천만원을 받고 중도금은 1개월 후에 지급받기로 했으며, 대금지급의무를 위반하면 계약금은 몰수하기로 하였지만, 아직 토지거래허가를 받지 않았다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 적함)

① 甲과 乙 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 한 의사표시를 명백히 하면 매매계약은 확정적으로 무효로 된다.

② 甲은 유동적 무효상태인 매매계약에서는 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없다.

③ 乙은 매매계약이 유동적 무효상태에 있는 한 부당이득을 이유로 계약금의 반환을 청구할 수 있다.

④ 甲은 乙의 중도금이행이 있을 때까지 허가절차의 협력의무이행을 거절할 수 있다.

⑤ 乙의 중도금지급은 선이행의무이므로 중도금을 기일에 지급하지 않으면 계약금을 몰수당한다.

 

48. 표현대리에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 건물의 관리를 위임받은 대리인이 건물을 양도하는 매매계약을 체결한 경우는 권한을 넘은 표현대리가 될 수 있다. ㉡ 대리행위의 상대방으로부터 직접 전득한 자는 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우 권한을 넘은 표현대리를 주장할 수 있다. ㉢ 사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭 등의 사용을 승낙 또는 묵인한 사정만으로는 대리권 수여의 표시가 있은 것으로 볼 수 없다. ㉣ 인감증명서의 교부만으로는 대리권의 수여가 있다고 보기 는 어렵다.

①㉠,㉣   ②㉢,㉣   ③㉠,ⓒ   ④㉡,㉢   ⑤㉡,㉣

 

49. 진의 아닌 의사표시에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 공무원의 사직의 의사표시와 같은 사인의 공법행위에도 진의 아닌 의사표시에 관한 규정이 준용된다.

② 진의 아닌 의사표시에서 진의는 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 말한다.

③ 진의 아닌 의사표시는 표시행위에 상응하는 내심의 효과의사가 없는 것이다.

④ 표의자가 증여를 하기로 하고 그에 따른 증여의 의사표시를 한 이상, 증여를 하는 자가 재산을 강제로 뺏기는 것이라고 생각하더라도 진의 아닌 의사표시는 성립하지 않는다.

⑤ 사용자가 사직의 의사 없는 근로자로 하여금 사직서를 작성․제출하게 한 후 이를 수리하여 근로계약관계를 종료시키는 경우 진의 아닌 의사표시가 성립할 수 있다.

 

50. 甲과 乙은 부동산의 위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 약정하고 1필지의 토지를 공동으로 매수하였는데, 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않고 그 필지 전체에 관하여 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲과 乙은 각 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호명의신탁을 하고 있는 것이다.

② 甲은 자신이 양수한 특정부분을 배타적으로 사용․수익할 수 있다.

③ 제3자 丙이 위 토지를 무단으로 점유하고 있는 경우 甲은 전체 토지에 대하여 공유물의 보존행위로서 그 배제를 구할 수 있다.

④ 甲과 乙의 공유물에 대한 제3자 丙의 불법행위가 있는 경우, 甲은 자신의 지분에 대응한 비율의 한도에서만 손해배상을 청구할 수 있다.

⑤ 공유지분권을 주장하지 않고 목적물의 특정부분을 소유한다고 주장하는 甲은 乙에 대하여 특정부분에 대한 명의신탁해지를 원인으로 공유물분할을 청구할 수 있다.

 

51. 점유에 대한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲이 토지를 점유하다가 사망한 경우, 상속인 乙은 상속개시의 사실을 알아야 甲의 점유권을 승계한다.

② ①에서 甲의 점유가 타주점유인 경우, 乙은 상속을 새로운 권원으로 하여 자주점유로의 전환을 주장할 수 있다.

③ 선의의 점유자가 과실을 취득함으로써 타인에게 손해를 입힌 경우, 그 과실취득으로 인한 이득을 그 타인에게 반환할 의무가 있다.

④ 甲이 점유하고 있는 물건을 乙이 침탈하여 선의의 丙에게 양도하고, 다시 丙이 악의의 丁에게 양도한 때에는 甲은 丁에게 점유권에 기하여 그 물건의 반환을 청구하지 못한다.

⑤ 점유자가 스스로 매매 등과 같은 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는 경우 이 이유만으로도 자주점유의 추정은 깨진다.

 

52. 법률행위의 대리에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲의 대리인 乙이 丙의 배임행위에 적극 가담하여 甲을 대리하여 丙소유 토지를 이중으로 매수한 경우, 그 사정을 모르는 甲은 유효하게 토지소유권을 취득한다.

② 乙이 甲의 인장과 등기서류를 위조하여 甲의 대리인이라 칭하고 丙에게 甲소유 부동산을 매각한 경우, 표현대리가 인정될 수 있다

③ ②의 경우, 甲이 乙에게 추인한 때 이를 알지 못하는 丙에게도 甲은 추인의 효과를 주장할 수 있다.

④ 甲소유의 부동산을 담보로 제공하고 금전을 차용하라고 甲으로부터 부탁받은 乙이 자기명의로 소유권이전등기를 한후 丙에게 이 부동산을 담보로 제공하고 금전차용을 한 경우 표현대리가 성립할 수 없다.

⑤ 법정대리인은 부득이한 사유가 있는 때가 아니면 복대리인을 선임할 수 없다.

 

53. 부동산 물권변동에 관한 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲이 자기소유의 건물이 멸실되어 다시 신축하였는데, 甲이 기존건물의 보존등기를 유용한 경우, 그 등기는 무효이다.

② 甲이 자기소유 토지에 대해 乙과 지상권설정계약을 맺었는데, 乙이 그 등기를 하기 전에 甲이 그 토지를 丙에게 양도한 경우, 乙은 지상권을 취득하지 못한다.

③ 甲이 자기소유 부동산에 대해 이중으로 보존등기를 경료하고 나중에 경료된 보존등기에 기해 乙에게 소유권이전등기를 경료한 경우, 乙은 소유권을 취득한다.

④ 甲이 자기소유의 X부동산을 乙에게 매도하는 계약을 체결하였는데, 소유권이전등기는 Y부동산에 대해 경료된 경우, 그 등기는 무효이다.

⑤ 乙소유의 부동산에 대한 甲의 등기부취득시효가 완성된 후 甲명의의 등기가 적법한 원인 없이 말소되더라도 甲은 소유권을 상실하지 않는다.

 

54. 甲소유부동산에 대한 乙의 점유취득시효가 완성되었다.  음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙이 甲으로부터 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 경우에도 甲은 乙에게 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 없다.

② 甲이 乙로부터 시효완성을 이유로 소유권이전등기청구를 받은 후 소유권상실을 염려하여 선의의 丙에게 부동산을 매도하여 이전등기를 경료해 준 경우, 甲은 乙에 대하여불법행위책임을 질 수 있다.

③ ②의 경우, 乙은 丙을 상대로 취득시효완성을 이유로 소유권이전등기를 청구하여야 한다.

④ 불법점유를 이유로 甲은 乙에게 부동산의 인도를 청구할수 없다.

⑤ 甲은 乙로부터 소유권이전등기청구를 받은 후 제3자인 丙과 통정하여 허위로 丙앞으로 소유권이전등기를 했다면 乙은 甲을 대위하여 丙명의의 둥기말소를 청구할 수 있다.

 

55. 등기청구권에 대한 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲소유의 부동산을 乙이 등기에 필요한 문서를 위조하여 乙명의로 등기한 경우, 甲의 말소등기청구권은 물권적 청구권으로 이해된다.

② 점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로 이해된다.

③ 乙이 甲소유부동산을 매수하여 丙에게 전매하였으나 등기는 甲명의로 남아 있는 경우, 丙은 乙을 대위하여 甲에게이전등기를 청구할 수 있다

④ ③에서 乙이 부동산을 인도받아 사용․수익하다가 丙에게처분하고 그 점유를 승계해 준 경우, 乙의 이전등기청구권은 소멸시효가 진행된다.

⑤ 가등기 이후에 부동산을 취득한 제3자는 가등기에 기한소유권이전등기청구권이 시효완성으로 소멸되었다면, 가등기권리자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 가등기의 말소를 청구할 수 있다.

 

56. 甲은 乙로부터 돈을 차용하면서 그 채무를 담보하기 위하여 甲소유의 부동산에 대하여 乙에게 저당권을 설정해 주었다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 묶은 것은?

㉠ 저당권자 乙이 甲에 대한 대여금채권은 놓아둔 채 부동산에 관한 저당권만을 제3자 丙에게 양도하기로 하는 계약은 무효이다. ㉡ 乙이 甲에 대한 대여금채권을 丙에게 양도하는 계약을 체결하고 이를 甲에게 통지하였다면 丙앞으로의 저당권변경등기가 경료되기 전이라도 丙은 부동산에 대한 저당권을 취득한다. ㉢ 甲이 자신을 저당권자로 하는 1번저당권을 설정해 놓고 난 다음 乙에게 2번저당권을 설정해 주는 것은 허용되지 않는다. ㉣ 피담보채권이 이미 소멸하였는데 아직 乙명의의 저권설정등기가 말소되지 않고 있음을 기화로 乙이 丙에게 甲에 대한 저당권부채권을 양도하는 계약을 체결한 경우에는 저당권이 부활한다.

①㉠,㉡   ②㉡,㉣   ③㉠,㉣   ④㉢,㉣   ⑤㉠,㉢

 

57. 공유물분할에 관한 설명으로서 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 각 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 관하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

② 대금분할의 경우 공유자들은 공유물을 취득한 제3자에 대하여 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

③ 공유자의 채무를 담보하기 위하여 그의 지분 위에 설정된 저당권은 해당 공유자가 저당채무자이므로 특별한 합의가 없는 한 그 공유자가 취득한 분할물 위로 집중된다.

④ 공유자 중 1인 또는 수인 소유의 건물이 있는 공유대지를 분할하여 대지의 소유권이 공유에서 단독소유로 바꿔 경우, 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 관습상의 법정지상권을 취득한다.

⑤ 토지공유자 중 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매한 경우, 관습상의 법정지상권의성립이 부정 된다.

 

58. 혼동에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의 함)

① 甲소유건물에 乙이 임차권의 대항요건을 갖춘 다음 날 丙의 저당권이 설정된 때에 乙이 그 소유권을 취득하면 임차권은 소멸한다.

② 甲의 지상권에 대하여 乙이 저당권을 취득한 경우, 甲이지상권의 목적물에 대한 소유권을 취득하더라도 甲의 지상권은 소멸하지 않는다.

③ 토지소유자 甲이 담보목적의 소유권이전등기를 그 토지의지상권자 乙 및 제3자 丙에게 공동으로 경료해 준 경우, 乙의 지상권은 소멸한다.

④ 甲소유토지에 저당권을 취득한 乙이 그 토지의 소유권을 취득하여도 저당권은 소멸하지 않는다.

⑤ 乙이 甲소유토지를 점유한 상태에서 그것을 매수한 경우, 乙의 점유권은 소멸한다.

 

59. 乙은 甲소유의 X토지 위에 건물을 소유하기 위하여 2000. 10. 10. 지상권을 취득하였고, 2002. 10. 10. X토지의 소유권이 甲으로부터 丙에게 이전되었다. 乙은 지상권취득 후 2003. 10. 10. 까지 지료를 계속 연체하고 있다 다음 설명 중 옮은 것을 모두 묶은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 지료지급에 대한 특약이 등기된 경우, 丙은 2년분 이상의 지료연체를 이유로 乙을 상대로 지상권소멸을 청구 할 수 있다. ㉡ 乙이 X토지를 사용하는 경우, 인접한 Y토지와의 이용관계에 대해서는 상런관계에 관한 규정이 적용된다. ㉢ x토지를 丁이 불법점유하고 있는 경우, 乙은 지상권에 기하여 토지반환을 청구할 수 있다. ㉣ 乙의 지상권이 戊에게 양도된 경우, 甲과 乙사이에 지료지급의 특약에 관한 등기가 경료되지 않더라도 소유자 丙은 戊에게 지료지급을 주장할 수 있다.

①㉠,㉡   ②㉡,㉢   ③㉠,㉢   ④㉢,㉣   ⑤㉡,㉣

 

60. 매도인 甲은 매수인 乙에게 부동산을 매도하고, 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲이 계약 당시 부동산의 소유자가 丙임을 알았던 乙에게 그 소유권을 이전할 수 없는 경우, 乙은 계약을 해제할 수 없다.

② 계약 당시 丙명의로 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 경료되어 있었는데, 그 후 본등기의 경료로 乙이 소유권을 상실한 경우라면 乙은 계약을 해제하고 손해를 배상받을 수 있다.

③ 계약 당시 피담보채권 1억원인 丙의 저당권이 있고, 乙이피담보채무의 이행을 인수하면서 1억원을 대금에서 공제하였다면, 저당권의 실행으로 乙이 소유권을 상실하더라도 乙은 甲에게 담보책임을 추궁할 수 없다.

④ 부동산이 丙소유인데도 계약 당시 甲이 이를 알지 못한경우, 乙에게 소유권을 이전할 수 없는 甲은 그 손해를배상하고 계약을 해제할 수 있다.

⑤ 부동산을 위하여 지역권이 존재하여야 하는데 그 지역권이 없는 경우, 이 사실을 계약 당시 乙이 안 때에는 乙은담보책임에 기해서는 계약을 해제할 수 없다.

 

61. 채권자 甲은 채무자 乙과의 계속적 거래관계에서 발생하는 채권을 담보하기 위하여 X토지 위에 근저당권을 설정받았고(채권최고액 7천만원), 乙에 대한 채권총액은 1억 2천만원으로 확정되었다. 이 때 乙이 X토지의 소유자인 경우(A사안), 丙이 乙로부터 X토지의 소유권을 취득한 경우(B사안), 乙의 물상보증인 丁이 X토지의 소유자인 경우(C사안)에 각 사안에서 乙․丙․丁이 각각 근저당권말소등기를 청구하기위하여 甲에게 지급하여야 할 금액을 옳게 연결한 것은? (실행비용을 제외하며, 다툼이 있으면 판례에 의함)

         A사안          B사안           C사안

① 乙: 1억 2천만원,  丙: 1억 2천만원,  丁: 천 만원

② 乙: 1억 2천만원,  丙: 7천 만원,     丁: 7천 만원

③ 乙. 7천만원,      丙: 1억 2천만원,  丁: 1억 2천만원

④ 乙: 7천만원,      丙: 7천만원,      丁: 1억 2천만원

⑤ 乙: 1억 2천만원,  丙: 7천만원,      丁: 1억 2천만원

 

62. 조세포탈․강제집행면탈 기타 법령의 제한을 회피할 목적없이 甲은 그 소유부동산을 배우자 乙에게 명의신탁하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙이 丙에게 그 부동산을 처분한 경우, 丙이 악의이면 원칙적으로 소유권을 취득하지 못한다.

② 제3자가 목적물을 불법점유하는 경우, 甲은 소유권에 기한방해배제를 직접 청구할 수 있다.

③ 乙명의등기가 원인없이 丙에게 이전된 경우 甲은 직접 丙에게 명의회복을 위한 이전등기를 청구할 수 있다.

④ 甲의 일반채권자 丙이 甲을 대위하여 명의신탁을 해지한 경우, 甲은 乙명의의 등기말소를 청구할 수 있다⑤ 甲이 명의신탁을 해지하면 당연히 소유권이 甲에게 복귀하므로 명의가 회복되기 전에 乙이 丙에게 부동산을 처분한 경우, 甲은 丙에게 소유권을 주장할 수 있다.

 

63. 甲은 乙에게 자신의 아파트를 매도하면서 매매대금은 乙이 직접 甲의 채권자인 丙에게 지급하기로 약정하였다. 丙의 수익의 의사표시 이후의 법률관계에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 甲과 乙이 매매대금을 감액하기로 합의하였더라도 그 효력은 丙에게 미치지 아니한다. ㉡ 乙이 甲에 대한 대금지급의무를 지체하더라도 이를 이유로 丙이 매매계약을 해제할 수 없다. ㉢ 乙의 기망에 의한 착오 여부는 丙을 기준으로 판단해야 한다. ㉣ 甲이 착오로 乙과 매매계약을 체결하였더라도 丙이 이러한 사실을 몰랐다면 甲은 착오를 이유로 乙과의 매매계약을 취소할 수 있으나, 丙에게 대항할 수 없다.

①㉠,㉡   ②㉡,㉢   ③㉢,㉣   ④㉠,㉣   ⑤㉡,㉣

 

64. 저당권에 관한 설명 중 틀린 것을 모두 묶은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 채무자 甲이 채권자 乙에게 저당권설정등기에 필요한 서류일체를 교부하였는데, 乙의 착오로 채무자를 丙으로 해서 甲소유부동산에 저당권등기를 하였다면, 이 저당권은 유효하다. ㉡ 채무자 甲이 채권자 乙에게 자기소유 부동산에 저당권을 설정해 주기로 한 후, 乙이 甲에 대한 채권을 丙에게 양도하고, 甲의 동의를 얻어 丙명의로 저당권을 설정해 주었다면 이 저당권은 유효하다. ㉢ 부동산 매수인 甲이 아직 소유권이전등기를 경료받지 않은 상태에서 丙으로부터 금전을 차용하면서 매도인 乙을 채무자로 하고 그의 승낙을 얻어 丙이 매매부동산에 저당권을 설정받은 경우, 이 저당권은 유효하다. ㉣ 채권자 甲회사의 채권을 담보하기 위해 채무자 乙소유부동산에저당권을 설정하면서, 저당권자를 甲의 대표이사인 丙으로 하여 등기한 경우, 甲이 채권의 귀속과 행사를 丙에게 위임하였고, 이에 대해 乙이 승낙하였다면 이 저당권은 유효하다.

① ㉠   ② ㉠,㉡   ③ ㉠,㉡,㉢   ④ ㉡,㉣  ⑤ ㉢

 

65. 甲은 자기소유의 X주택을 乙에게 임대하여 인도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 乙이 주민등록을 x주택으로 옮긴 다음 날 丙이 그 주택을 매수하여 소유권을 취득하였다면 임대차관계의 존속 중에는乙에 대하여 주택의 인도를 청구할 수 없다.

② 乙이 상속권자 없이 사망한 경우에 그와 x주택에서 가정공동생활을 하던 사실상 혼인관계에 있는 사람은 임차인으로서의 권리와 의무를 승계한다.

③ 乙이 연속하지 않은 2달분의 차임을 연체한 경우, 甲은 임대차계약을 해지할 수 있다.

④ 甲과 乙 사이의 임대차계약체결 전에 설정된 丙의 저당권이 실행된 경우, 乙은 소액보증금을 제외하고는 매각대금(경락대금)에 대하여 丙보다 우선변제를 받을 수 없다.

⑤ 乙이 주민등록을 x주택으로 옮긴 다음 날 丙이 그 주택의소유권을 취득하였다면 乙은 임대차관계가 종료한 후에 보증금의 반환을 丙 또는 甲에게 청구할 수 있다.

 

66. 부동산실권리자명의등기에관한법률에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한물권을 이전 받은 경우는 위 법상의 명의신탁약정에 포함되지 않는다.

② 명의신탁약정의 무효와 이에 따르는 물권변동의 무효는 제3자에 대한 대항력이 없으며, 여기에서 제3자는 원칙적으로 선의인 자에 한한다.

③ 3자간 계약명의신탁의 경우, 매도인이 명의신탁사실을 알았을 때에는 그로 인한 물권변동은 무효이다.

④ 종중이 그 소유부동산을 종중 이외의 자 명의로 등기하였더라도 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 명의신탁약정에 따른 물권변동은 효력이 있다.

⑤ 명의수탁자란 명의신탁약정에 의하여 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

 

67. 집합건물의소유및관리에관한법률에 관한 설명 중 틀린것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 구분소유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 종속된다.

② 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리가 대지사용권이다.

③ 당사자들이 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 담보책임에 관한 규정과 다른 내용의 합의를 한 경우 그러한 합의는 유효하다.

④ 구분소유가 성립한 시점 이후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.

⑤ 집합건물을 재건축하려면, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의가 있어야 한다.

 

68. 계약금에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례 에 의함)

① 매수인이 단순히 이행의 준비만을 하고 있는 경우에는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

② "대금불입 불이행시 계약은 자동무효가 되고 이에 불입된 금액은 일체 반환하지 않는다"고 되어 있는 매매계약에 기하여 계약금이 지급된 경우, 그 계약금은 해약금과 손해배상예정액으로서의 성질을 겸한다.

③ ②의 경우, 매수인이 계약을 해제한다는 의사표시를 하면계약금이 손해배상예정액으로서 과다할 때에는 법원은 직권으로 감액할 수 있다.

④ 매매계약에서 계약금의 수수는 채무불이행을 이유로 하는 해제 및 그에 따른 손해배상을 배제하는 것은 아니다.

⑤ 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수하지 않은 경우, 매수인이 중도금을 지급하였더라도 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다.

 

69. 계약해제에서 해제의 소급호가 미치지 아니하는 '제3자'에 대한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 계약이 해제되기 이전에 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 자는 제3자에 해당되지 않는다.

② 소유권이전등기는 경료받지 않았지만 매도인으로부터 점유를 이전받은 매수인과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 자는 제3자에 해당된다.

③ 소유권이전등기를 경료받은 매수인과 전세권 계약을 체결하고 전세권등기를 한 자는 제3자에 해당된다.

④ 소유권이전등기를 경료받은 매수인의 채권자가 그 부동산을 가압류한 경우 제3자에 해당된다.

⑤ 소유권이전등기를 경료받은 매수인으로부터 저당권등기를 경료받은 자는 제3자에 해당된다.

 

70. 甲이 乙에게 물건을 매도하겠다는 뜻과 승낙의 기간을10월 30일로 하는 내용의 서면을 발송하여 乙에게 도달하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 甲이 "10월 30일까지 승낙여부의 회답이 없으면, 계약은 체결된 것으로 본다" 라는 내용을 붙여 청약을 한 경우에 乙이 승낙기간 내에 회답을 발하지 않아도 계약은 성립 한다.

② 10월 29일에 발송한 乙의 승낙통지가 10월 31일에 도달한 경우, 甲이 승낙을 하여도 계약은 성립하지 않는다.

③ 乙이 10월 漲일에 승낙통지를 발송하여 10월 27일에 도달한 경우, 계약은 10월 27일에 성 성립한다.

④ 乙이 10월 20일에 승낙통지를 발송하여 10월 31일에 도달한 경우, 甲이 편지의 소인을 확인하고 승낙기간 내에 도달될 수 있었던 발송임을 알고도 이를 乙에게 알리지 않은 경우, 乙의 승낙은 승낙기간내에 도달한 것으로 본다.

⑤ 甲의 서면이 乙에게 도달하기 전에 甲이 사망하고 乙이甲의 단독상속인 丙에게 승낙통지를 발송하여 10월 30일에 도달하면 乙과 丙사이에 계약이 성립하지 않는다.

 

71. 집합건물의소유및관리에관한법률에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

① 1동의 건물에서 구분된 각 부분이 구조상․이용상 독립성이 있고 구분소유를 설정하려는 소유자의 의사만 있으면 구분된 부분은 독립된 구분소유권의 객체가 될 수 있다.

② 공동주택의 공용부분으로 건축된 부분을 주거용으로 개조하여 이를 매도하고 주거용으로 사용하게 하였다면 그 부분은 따로 구분소유의 목적이 된다.

③ 공용부분에 대한 지분은 구분소유자 전원의 동의가 있을 경우에도 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다.

④ 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체로서 설립계약이 요구되는 조합의 성격을 갖는다.

⑤ 전 입주자의 체납관리비를 양수인에 승계하도록 규정하는 아파트의 관리규약은 집합건물을 공동으로 유지․관리하여야 하는 전체 공유자의 이익에 합치하므로 유효하다.

 

72. 甲은 乙건설회사로부터 50평의 아파트를 1평에 500만원씩 계산하여 2억 5천만원에 분양받았는데, 실제로는 45평에 불과하였고 공유대지면적도 분양계약보다 부족하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 다수설이나 판례에 의함)

① 甲과 乙의 분양계약은 수량지정매매로 볼 수 있다.

② 甲이 실제평수가 적다는 사실을 알았던 경우, 甲은 계약해제 또는 대금감액을 청구할 수 있다.

③ 甲이 선의인 경우 손해배상을 청구할 수 있다.

④ 甲이 ③의 권리를 행사할 수 있다면 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 행사하여야 한다.

⑤ 乙이 약정한 공유대지의 일부를 매수하지 못하여 공유대지면적이 약정한 것보다 부족한 경우, 甲은 부족분에 대한 대금감액을 청구할 수 있다.

 

73. 乙은 甲소유의 주택을 보증금 1억원에 임차하였다. 다음 설명 중 올은 것은? (다툼이 있으면 다수설이나 판례에 의함)

① 乙은 甲이 보증금을 반환할 때까지 그 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없으나 동시이행의 항변권은 행사할 수 있다.

② 임대차가 해지된 후에도 정당한 이유 없이 乙이 건물을 점유하면서 건물에 비용을 지출한 경우, 乙은 비용상환에 관하여 유치권이 인정된다.

③ 乙이 임대차종료시에 주택을 원상복구하기로 약정한 경우, 이는 강행법규에 위반한 약정이므로 주택에 지출한 비용의 상환에 관하여 乙은 유치권을 행사할 수 있다.

④ 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 甲은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있다.

⑤ 甲으로부터 소유권을 양도받은 丙의 인도청구에 대하여 乙은 甲의 배신행위로 인한 채무불이행을 이유로 한 손해배상채권을 가지고 유치권을 행사할 수 있다.

 

74. 甲은 건물소유를 목적으로 乙소유의 토지를 10년간 임차하여 그 지상에 건물을 신축하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 임대차기간이 만료한 경우에 甲은 건물이 현존하더라도 계약갱신을 청구할 수 없다.

② 甲․乙사이의 임대차계약이 甲의 채무불이행으로 인하여 해지되더라도 甲은 乙에게 건물매수청구권을 행사할 수 있다.

③ 甲이 임대차가 종료하기 전에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하는 약정을 乙과 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

④ 지상건물이 乙에게 경제적 가치가 있는지 여부를 묻지 않고 甲은 매수청구권을 행사할 수 있다.

⑤ 甲의 건물매수청구권행사에 대하여 乙이 승낙의 의사표시를 하여야 甲․乙 사이에 시가에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립한다.

 

75. 가등기담보등에관한법률에 관한 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 가등기의 주된 목적이 공사대금채권의 확보에 있고, 대여금채권의 확보는 부수적인 목적인 경우에 가등기담보등에관한법률이 적용된다.

② 채권자 아닌 제3자 명의로 가등기를 하는데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있는 경우, 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있더라도 제3자 명의의 가등기는 무효이다.

③ 양도담보권이 매매대금채권의 담보를 위하여 설정된 후 대여금채권이 그 피담보채권에 포함되게 된 경우 가둥기담보등에관한법률이 적용된다.

④ 채권자가 나름대로 평가한 청산금액이 객관적인 평가액에 미치지 못할 경우에는 담보권실행을 위한 통지는 효력이 없다.

⑤ 가등기담보권의 사적 실행에 있어서 채권자가 청산금의 지급이전에 본등기 이전과 담보목적물을 인도받을 것을 내용으로 하는 처분정산형의 담보권실행은 가둥기담보등에관한법률상 허용되지 않는다.

 

76. 주택임대차계약에 관한 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲소유의 주택을 乙이 임차하면서 존속기간을 1년으로 한 경우, 임차인 乙은 甲에게 주택임대차보호법에 따라 2년의 기간을 주장할 수 있다.

② 甲이 乙에게 대여한 금전채권을 변제받지 못하자 이를 임대차보증금으로 전환하여 乙소유의 아파트에 대하여 임대차계약을 체결하고 주택인도 및 주민등록을 마쳤다면, 임대차계약을 통정허위표시로 볼 수 없는 한, 甲의 임차권은 제3자에 대한 대항력이 있다.

③ 주민등록이 직권말소된 후 임차인 甲이 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 말소된 주민등록을 회복한 것이 아니라면, 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 이해관계를 맺은 선의의 제3자 乙에 대하여 甲은 임차권으로 대항할 수 없다.

④ 임차인 甲이 임대인의 승낙을 받아 乙에게 임대주택을 적법하게 전대한 경우, 甲이 임대주택에 거주하지 않고 자신의 주민등록을 이전하지 아니하더라도 전차인 乙이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 하여야 甲은 제3자에 대하여 대항력을 갖는다.

⑤ ④의 경우, 전차인 乙이 주택을 인도받았으나 乙의 이름으로 주민등록을 이전하지 않았더라도 甲의 이름으로 주민등록이 되어 있다면 乙은 제3자에 대하여 대항력을 갖는다.

 

77. 甲은 乙에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 경료하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲과 乙이 매매계약을 합의해제한 경우에는 해제시에 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상청구를 유보하는 의사표시를 하는 등 다른 사정이 없으면 甲은乙의 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.

② 매도인 甲이 법정해제사유로 계약을 해제한 경우에 甲은원상회복의 내용으로 수령한 매매대금 및 그 받은 때로부터 법정이자를 반환해야 하는데, 법정이자는 반환의무의 이행지체로 인한 책임이다.

③ 계약해제를 하였지만 등기명의가 아직 乙에게 남아있는 상태에서 해제사실을 모르는 제3자 雨이 乙로부터 부동산을 매수하여 등기하였더라도 부동산소유권을 취득할 수 없다.

④ 계약을 해제하였지만 소유권등기가 회복되지 않은 상태에서는 甲은 소유물반환을 청구할 수 없다.

⑤ 甲의 채무불이행을 이유로 乙이 계약을 해제한 후 乙은계약이 존속함을 전제로 계약상의 채무이행을 구하는 경우,甲은 계약이 딘의 해제로 소멸되었음을 들어 그 이행을거절할 수 없다.

 

78. 임대차에 관한 다음 설명 중 옮은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 임차인이 수선의무를 부담한다는 특약은 효력이 없다.

② 임차인의 비용상환청구는 임대인에게 임차목적물을 반환한 후 6월 내에 행사하여야 한다.

③ 토지임대차에서 임차인 소유건물이 임대인이 임대한 토지 이외에 임차인 또는 제3자 소유토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우, 임차인은 건물전부에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있다.

④ 임차인이 지출한 필요비는 계약이 종료한 때 비로소 상환청구를 할 수 있다.

⑤ 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 있으며 차임의 연체에 따른 채무불이행책임도 부담하지 않는다.

 

79. 교환계약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 교환계약의 목적물인 당사자일방의 건물이 쌍방에게 책임 없는 사유로 소실된 경우, 그 당사자는 상대방에 대하여 반대급부를 청구할 수 있다.

② 교환목적물의 가액을 시가보다 높게 고지하더라도 특별한 사정이 없는 한 의사결정에 불법적인 간섭을 한 것이라고 볼 수 없으므로 위법한 행위가 되지 않는다.

③ 교환계약의 당사자일방이 인수한 교환목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 지급의무와 상대방의 소유권이전등기가 모두 이행기에 이행되지 않은 채 이행기가 도과한 경우, 양 채무는 동시이행의 관계에 있다.

④ 교환계약 당사자일방이 양도한 토지의 실제면적이 계약상의 면적에 미달한 경우, 상대방은 미달부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상의 과실책임을 주장할 수 없다.

⑤ 재산권이 아닌 노무의 제공이나 일의 완성 등은 교환계약의 목적이 될 수 없다.

 

80. 乙은 甲소유대지에 대하여 매매계약을 체결한 후 그 대지 위에 자기의 비용과 노력으로 상가건물을 신축하였다. 甲과 乙사이의 특약으로 乙의 잔금채무를 담보하기 위하여 이건물의 건축허가명의를 甲명의로 하였고 또한 甲명의로 소유권보존등기가 경료되었다. 그 후 이 건물에 대해 乙은 임의로 丙과 임대차계약을 체결하고 丙은 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖추었다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 묶은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 甲과 乙 사이에는 양도담보가 설정된 것이다. ㉡ 甲은 乙이 이행지체에 빠졌을 때에는 이 상가건물의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로서 乙에 대하여 건물명도를 청구할 수 없다. ㉢ 임차인 丙은 乙의 잔금채무를 담보하기 위하여 이 상가건물의 소유권을 취득한 甲에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있다. ㉣ 건물의 매매대금으로 토지매매대금에 충당하기로 하는甲과 乙 사이의 특약에 기하여 乙이 이 상가건물을 에게 임대한 경우라면 甲은 그 부분에 한하여 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 수 있다.㉠ 甲과 乙 사이에는 양도담보가 설정된 것이다. ㉡ 甲은 乙이 이행지체에 빠졌을 때에는 이 상가건물의 처분권을 행사하기 위한 환가절차의 일환으로서 乙에 대하여 건물명도를 청구할 수 없다. ㉢ 임차인 丙은 乙의 잔금채무를 담보하기 위하여 이 상가건물의 소유권을 취득한 甲에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있다. ㉣ 건물의 매매대금으로 토지매매대금에 충당하기로 하는甲과 乙 사이의 특약에 기하여 乙이 이 상가건물을 에게 임대한 경우라면 甲은 그 부분에 한하여 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 수 있다.

①㉠,㉢   ②㉡,㉣   ③㉠,㉣   ④㉢,㉣   ⑤㉡,㉢

 

 

정답
번호	답안	번호	답안	번호	답안	번호	답안
41	④	51	④	61	②	71	①,③
42	⑤	52	④	62	④	72	②
43	②	53	③	63	③	73	①
44	⑤	54	③	64	①	74	④
45	③	55	④	65	⑤	75	⑤
46	②	56	⑤	66	②	76	⑤
47	①	57	③	67	전항정답	77	①
48	①	58	②	68	⑤	78	전항정답
49	①	59	②	69	②	79	①
50	⑤	60	①	70	④	80	전항정답

 1. 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지를 무엇이라 하는가?

① 맹지(盲地)     ② 택지(宅地)     ③ 공지(空地)   ④ 부지(敷地)   ④ 나지(裸地)

해설 ①

 2. 부동산 개념을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에 광의의 부동산 또는 준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다.

② 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을 필요는 없다.

③ 물리적 개념의 공간은 공중․지표․지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며, 이들을 통틀어 입체공간이라 한다.

④ 법률적 개념의 부동산은 자산․생산요소․상품․위치․환경․소유권 및 그 이외의 권리 등을 지칭한다.

⑤부동산을 토지와 정착물이라고 할 때, 정착물이란 주택․상가․울타리․경작수확물(예컨대 벼 등) 등 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다.

해설  ③ 

 

 3. 부동산상품의 특성을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산은 다른 상품보다 가격이 높아서 소비자는 거래에 신중을 기한다. 이 때문에 중개업자는 특별히 주의의무를 다해야 한다.

② 부동산은 다른 단기수명의 상품과 달리 재구매 수요가 빈번하게 발생하지 않는다.

③ 가계지출항목 중 부동산에 드는 비용은 상대적으로 적다고 할 수 있다.

④ 전세(傳貰)는 주택구입을 위한 지렛대 역할을 하고 있다.

⑤ 부동산거래는 다른 상품거래에 비하여 시간이나 비용(중개수수료, 등기비용, 세금 등)이 많이 소요된다.

해설 ③ 적다고(×) ⇨ 많다고(○)

 4. 주택금융제도를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 국민주택기금은 국민주택 잠재수요자의 예수금(청약저축)과 국민주택채권매각대금 등으로 자금을 조달한다.

② 국민주택기금은 주택건설사업자는 물론 주택을 구입하거나 전세를 얻으려는 근로자나 서민에게도 대출한다.

③ 주택금융신용보증기금은 개인이나 주택건설사업자가 금융기관과 차입계약을 할 때 보증인 역할을 한다.

④ 대한주택보증(주)은 주택건설사업자가 선분양한 주택의 완공을 보증한다.

⑤ 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)는 1차 저당시장에서 활동할 목적으로 설립한 기관이다.

해설  ⑤ 1차(×) ⇨ 2차(○)

 5. 부동산관리를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 위생관리, 설비관리 및 보안관리는 기술관리에 속한다.

② 권리분석과 조정, 계약 등은 경제관리에 속한다.

③ 토지의 경계를 확인하기 위해 경계측량을 실시하여 확정하는 등의 관리는 기술관리에 속한다.

④ 부동산을 운용하여 합리적인 순이익을 창출해 내는 관리를 경제관리라 한다.

⑤ 경제관리는 수익성부동산의 관리에서 특히 중요하다.

해설 ② 경제관리(×) ⇨ 법률적 관리(○)

 6. 쓰레기 소각장, 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시킨다. 이러한 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은?

① 용도의 다양성          ② 개별성          ③ 합병․분할의 가능성       ④ 영속성                ⑤ 부동성

해설 ⑤

 

 7. 합리적 지가수준을 넘는 지가상태를 지가고(地價高)라 한다면 이러한 지가고의 폐단이라고 할 수 없는 것은?

① 공공용지의 취득을 위한 보상가격이 높아져 공공기관의 재정부담이 커진다.

② 산업용지의 높은 가격은 생산품가격에 전가된다고 보는 견해가 있다.

③ 택지취득이 필요한 수요자가 취득하기 어려워진다.

④ 토지 투기를 촉진하는 요인이 되기도 한다.

⑤ 부동산개발회사의 수익성을 높여 경기부양에 도움이 된다.

해설  ⑤ 일반적으로 경기침체시의 불합리한 지가상승은 오히려 수요감소를 유발하여 경기부양에 악영향을 준다.

 8. 부동산의 특성을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역지정 등이 달라지고, 또 그 이용상태도 달라질 수 있다.

② 토지는 합병․분할이 가능한 물리적 특성이 있다. 따라서 토지소유자는 법적 제한 없이 원하는 대로 토지면적을 분할하여 구획할 수 있다.

③ 토지는 영속성이 있어서, 소모를 전제로 하는 재생산이론과 일물일가(一物一價)법칙을 적용할 수 없다.

④ 토지와 건물에 투자한 비용을 회수하는 데에는 많은 시간이 걸리는데, 이를 투자의 내구성이라 한다. 이 때문에 신중한 의사결정이나 관리전략이 필요하지 않다.

⑤ 부동산의 개별성은 지형․지세․면적 등이 서로 다르다는 뜻이나, 이것은 가격이나 수익 등에 구체적․개별적인 영향을 미치지 않는다.

해설 ①

② 물리적(×) ⇨ 인문적(○)

   법적 제한 없이(×) ⇨ 법적 제약하에서(○)

③ 일물일가법칙을 적용할 수 없는 것은 개별성 때문이다.

④ 필요하지 않다.(×) ⇨ 필요하다.(○)

⑤ 영향을 미치지 않는다.(×) ⇨ 영향을 미친다.(○)

 9. 다음은 임대주택의 운영수지분석 절차다. ( ㉢ )에 들어갈 적당한 용어는 무엇인가?

① (운영경비＋공실 및 임대료수입손실)

② (대출원금상환액＋이자지급액)

③ (세금 및 공과금＋감가상각비)

④ (유지관리비＋운영경비)

⑤ (공실 및 임대료수입손실＋대출원금상환액)

해설 ②

㉠에는 공실 및 임대료수입손실, ㉡에는 ④, ㉢에는 ②가 들어가야 한다.

10. 부동산개발을 설명한 내용이다. 가장 올바르게 설명한 것은?

① 택지개발은 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지를 조성하고 건물을 건축하는 일련의 활동이며, 공공부문에게만 허용된 행위이다.

② 부동산개발은 허가 등의 법적 위험부담과 함께 공사기간 중 비용증가문제, 분양률 저하와 같은 시장위험부담을 안고 있는데, 이런 위험은 실질적인 시장조사로도 감소시킬 수 없다.

③ 개발주체는 공적 주체로 한국토지공사, 대한주택공사, 토지소유자 조합이 있으며, 사적 주체로 개인, 주택건설사업자 등이 있다.

④ 민간개발 방식에는 자체사업, 지주공동사업, 신탁개발, 그리고 컨소시엄구성 방식이 있다.

⑤ 개발과정은 일반적으로 계획단계 ⇨ 계획인가단계 ⇨ 시행단계 ⇨ 협의단계 ⇨ 처분단계의 순으로 구분할 수 있다.

해설 ④

① 공공부문뿐만 아니라 민간부문에도 허용된다.

② 시장조사로 감소시킬 수 있다.

③ 토지소유자조합은 사적 주체이다.

⑤ 계획단계 ⇨ 협의단계 ⇨ 계획인가단계 ⇨ 시행단계 ⇨ 처분단계

11. 주택건설사업자가 건설하는 주택을 분양받고자 하는 자는 미리 입주금의 전부 또는 일부를 저축해야 하는데, 이를 입주자저축이라 한다. 다음은 입주자저축의 종류 및 그 설명이다. 틀린 것은?

① 입주자저축의 종류에는 청약저축․청약예금․청약부금이 있다.

② 청약저축은 국민주택 등을 공급받기 위하여 가입하며, 가입할 수 있는 자는 무주택세대주이어야 한다.

③ 청약예금은 민영주택과 민간건설중형국민주택을 공급받기 위하여 가입한다.

④ 청약부금은 85m² 이하의 민영주택과 민간건설중형 국민주택을 공급받기 위하여 가입한다.

⑤ 청약저축, 청약예금 및 청약부금은 국민은행을 비롯하여 모든 시중은행에서 취급하고 있다.

해설 ⑤ 최신개정법령에 관한 문제로서 건설교통부장관으로부터 취급기관으로 지정받은 금융기관에서 취급한다.

 

12. 부동산경기변동을 4국면으로 구분하여 설명하였다. 옳은 것은?

① 저점에서 정점에 이르는 기간은 짧은 데 반해, 정점에서 저점에 이르는 기간은 장기간에 걸쳐 나타나는 경향이 있다.

② 후퇴국면이 일반경기와 병행하여 장기화되면 점차 공실률은 증가하기도 한다.

③ 상향국면에서 부동산매매시 매도자는 거래성립 시기를 당기려고 하고, 매수자는 미루려고 하는 경향이 있다.

④ 후퇴국면이란 하향시장국면의 다음에 오는 국면으로 경기저점까지 바로 하강하는 국면을 말한다.

⑤ 하향국면에서는 경기의 회복에 대한 기대감으로 건축허가 신청건수가 점차 증가한다.

해설 ②

① 부동산경기변동은 일반경기에 비해 주기가 길고 진폭이 크다.

③ 상향국면은 매도자 중시시장으로 계속적 가격상승이 예상되므로 매도자는 거래성립 시기를 미루려 하고 매수자는 당기려 한다.

④ 후퇴국면은 상향국면 다음에 오는 국면으로서, 정점에서 경기추세선까지이다.

⑤ 하향국면은 수축기로서, 건축허가 건수 등이 계속적으로 감소한다.

13. 주택상품의 특성을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 주택은 복합서비스를 제공하는 재화로서 교통여건이나 주변환경 등 상품 외적 요인이 소비자의 주거선택에 큰 영향을 미치는 재화이다.

② 주택은 상품의 통일성 결여, 상품간 품질격차, 입지적 고정성으로 인하여 상품정보의 제공 및 유통이 충분하지 않은 재화이다.

③ 주택은 입주자 및 거주 경험자의 평가가 상품 및 기업이미지 형성에 큰 영향을 미치는 재화이다.

④ 주택은 생산기간이 길고 가격이 높아 수요와 공급이 모두 탄력적이고 마케팅에 대한 투자효과도 장기적으로 나타나는 상품이다.

⑤ 주택은 상품정보의 비대칭성, 공공성으로 인하여 입지에서 규모․가격․공급절차․사후관리에 이르기까지 정부의 개입이 많아 기업의 창의적인 마케팅활동에 제약이 많은 재화이다.

해설

④ 탄력적(×) ⇨ 비탄력적(○)

14. 주택저당대출을 설명한 것이다. 틀린 것은?

①고정금리대출은 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기까지 원리금을 상환하는 방식이다.

②변동금리대출은 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식이다.

③대출기관은 이자율변동에 따른 손실위험을 회피하기 위해 고정금리대출상품을 판매한다.

④시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 고정금리대출 차입자에게 조기상환할 유인(誘因)이 생긴다.

⑤시장이자율이 약정이자율보다 높아지면 대출기관의 수익성이 악화된다.

해설

③ 대출기관은 이자율위험을 회피(채무자에게 전가)하고자 변동금리 대출상품을 판매한다.

15. 부동산 투자타당성 분석의 기준을 설명하였다. 옳은 것은?

①순현가(NPV)는 장래순수입에서 제비용지출을 차감한 금액을 말한다.

②내부수익률(IRR)은 순현가를 0으로 하는 할인율을 말한다.

③수익성지수(PI)가 0보다 크면 투자타당성이 있다고 판단한다.

④연평균 순현가는 초기투자금액이 많을수록 적게 나타나는 경향이 있다.

⑤투자회수기간은 길수록 바람직하다.

해설 ②

① 순현가란 장래현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 공제한 값이다.

③ 수익성 지수가 ‘1’ 보다 크면 투자타당성이 있다.

④ 연평균 순현가란 투자운영기간의 총현가를 연평균한 값인바, 투자기간 동안 동일하다.

⑤ 투자회수기간은 짧을수록 유리하다.

16. 부동산가격(value)을 설명한 것이다. 옳은 것은?

①부동산가격은 희소성, 유효수요, 효용 등의 요인이 결합하여 발생한다.

②하나의 부동산에는 하나의 가격만 성립한다.

③부동산의 가격형성요인은 부단히 변동하나 각 요인은 서로 영향을 주지 않는다.

④부동산가격원칙이란 부동산가격이 시장에서 형성되는 원리에 관한 것으로 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 전달성의 원칙 등이 있다.

⑤최유효이용의 원칙은 부동산이 최고의 가격을 형성할 수 있는 용도로 이용하여야 한다는 원칙이다.

해설 ①

② 부동산은 목적 등에 따라 여러 개의 가격(value)이 성립(가격다원론)한다.

③ 가격형성요인은 상호간에 서로 영향을 주고 받는 ‘관련성’의 특징이 있다.

④ 능률성․안전성․전달성은 부동산가격원칙이 아니라, 감정평가의 특별원칙이다.

⑤ 부동산가격(value)을 평가할 때 최유효이용의 상태를 표준(전제)으로 하고 현재로부터 미래의 이용상태를 평가대상으로 한다는 원칙이다.

17. 권리분석에서는 철저하게 권리관계를 확인하여 거래의 안전을 추구해야 한다. 다음은 거래의 안전을 추구하기 위한 방안이다. 적합하지 않은 것은?

①권리분석대상은 원칙적으로 결함이 있다고 가정하여 조사․분석해야 한다.

②의심스러운 권리대상을 분석할 경우에는 확신이 설 때까지 충분히 분석해야 한다.

③권리분석을 할 때에는 선입견 등의 감정개입으로 객관성을 잃는 행위를 차단해야 한다.

④권리분석활동과정에서는 안전성을 더 확보하기 위해 분석범위를 축소하여야 한다.

⑤권리분석활동과정 중에 권리관계가 변화할 수 있으므로 권리관계의 변화(유동성)에 대비하여야 한다.

해설 ④ 범위확대의 원칙에 의해 권리분석의 범위는 확대함이 바람직하다.

18. 수출의 증가로 일반경기가 호전되고, 이와 더불어 부동산경기도 호전의 기미가 나타나기 시작하였다. 이때 어떤 지역의 부동산 경기동향을 파악해 보기 위해 다음과 같은 미시적 변수의 지표를 조사하기로 하였다. 가장 타당하지 않은 것은?

①해당지역의 소득수준                     ②해당지역의 건축량

③해당지역의 택지분양실적                 ④해당지역의 주택거래동향

⑤해당지역의 부동산 가격변동

해설 ① 해당지역의 소득수준은 거시적 지표이다.

19. 15년간 매월 원리금균등상환 조건으로 연리 10%, 5,000만원을 융자받은 경우, 5년 후 융자잔고를 계산하기 위한 잔금비율은? (단, 10% 월복리로 연금의 현가계수는 5년 47.06537, 10년 75.67116, 15년 93.05744)

①75.67116÷47.06537                 ②47.06537÷75.67116

③93.05744÷75.67116                 ④47.06537÷93.05744

⑤75.67116÷93.05744

해설 ⑤

20. 일반적으로 상가임대료가 오르면 그 수요는 감소한다. 그러나 어떤 경우에는 수요의 감소폭이 둔화되거나, 수요가 변하지 않거나, 혹은 수요가 증가하기도 한다. 다음은 그 이유를 설명한 것이다. 틀린 것은?

①해당지역으로 인구유입량이 크게 증가하였다.

②해당지역의 소득수준이 크게 향상되었다.

③차입금 이자율이 계속 인하되고 있다.

④대체 투자자산의 수익률이 악화되고 있다.

⑤부동산에 대한 중과세 대책이 발표되었다.

해설 ⑤ 부동산에 대한 중과세는 수요감소요인이다.

21. 주택조세를 감면할 때 나타날 긍정적 또는 부정적 작용을 설명하였다. 틀린 것은?

①주택수요의 소득탄력성이 0보다 큰 경우에 주택조세를 감면하면 고소득층은 더 규모가 크고 질이 좋은 주택을 구입할 수 있다.

②주택조세를 감면하면 주택부문 투자는 증가하고 다른 부문 투자는 감소하는 효과가 나타날 수 있다.

③주택조세감면은 자가소유를 촉진하는 효과가 있다.

④주택조세감면으로 주택수요가 증가하여 주택가격이 상승하면 저소득층은 주택을 구입하기 어려워진다.

⑤주택조세감면은 조세부과와 달리 소득을 재분배하는 효과가 발생한다.

해설 ⑤ 누진세 및 차등과세 등의 조세부과를 통해 소득재분배효과가 발생한다.

22. 자본환원율을 구성하는 요소는 다음과 같다. (    ) 안에 들어가기에 적당한 것은?

자본환원율＝(       )＋자본회수율

①자본수익률                              ②지분환원율

③저당환원율                              ④저당수익률

⑤지분수익률

해설 ① 자본수익률은 이자율 혹은 할인율을 사용한다. 자본수익률과 자본회수율의 합은 자본환원율에 해당한다.

23. 1억원의 주택담보대출을 10%의 고정금리로 20년 동안 매년 원리금을 균등하게 상환하기로 약정하였다. 매년 지급해야 할 원리금 지불액은?

① 1억원×연금의 미래가치계수               ② 1억원×연금의 현가계수

③ 1억원÷연금의 미래가치계수               ④ 1억원÷연금의 현가계수

⑤ 1억원×감채기금계수

해설 ④ 연금현가계수의 역수인 저당상수를 묻는 문제이다.

24. 주택정책을 설명하였다. 가장 타당한 것은?

① 주택문제는 국가별 또는 시대별로 동일하게 나타난다.

② 주택정책에 관여하는 기관은 입법부와 행정부며, 관여하지 않는 기관은 사법부다.

③ 주택정책의 목표는 시장개입에 대한 시장참여자의 저항, 정부의 과다한 재정부담 및 대책의 일관성 결여 때문에 달성하기 쉽지 않다.

④ 주택보급률이 100%를 넘은 선진국은 주택정책에 관심을 두지 않는 경향이 있다.

⑤ 주택정책의 구체적인 목표는 주택의 양적 부족 해결과 질적 향상을 실현하는 것이며, 주거권의 보장 등은 다루지 않는다.

해설 ③

① 동일하게 나타난다.(×) ⇨ 다르게 나타난다.(○)

② 사법부도 관여한다.

④ 양․질적 수준제고를 위한 주택정책에 관심을 둔다.

⑤ 주거권의 보장 등은 다루지 않는다.(×) ⇨ 주거권의 보장 등도 다룬다.(○)

25. 부동산시장의 기능을 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산시장은 부동산을 수요자에게 분배하는 기능을 한다.

② 부동산시장은 교환기능이 있다. 부동산시장에서는 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다.

③ 부동산시장은 거래를 비공개하는 기능이 있다. 이러한 비공개는 정보수집을 어렵게 한다.

④ 부동산시장은 부동산의 양과 질을 조정하는 기능이 있다. 주택의 수요변화는 주택의 질을 개선시킨다.

⑤ 부동산시장은 가격을 창조하는 기능이 있다. 그러나 창조된 가격은 가격변동 등의 원인으로 파괴된다.

해설 ③, ④

26. 의류판매점으로 이용하고 있는 부동산의 가격조사를 의뢰받은 공인중개사 A는 아래 사례를 조사하였다. 대상부동산의 가격을 바르게 계산한 것은?

∙대상부동산이 사례부동산보다 개별적으로 10% 우세하다. ∙대상지역의 상권이 사례지역보다 5% 열등하다. ∙사례부동산은 2일 전 9억원에 거래되었다.

① 9억원×100/90×100/95                     ② 9억원×100/90×95/100

③ 9억원×110/100×95/100                    ④ 9억원×110/100×105/100

⑤ 9억원×110/100×100/95

해설    ③

27. 감정평가의 3방식을 설명한 것이다. 옳은 것은?

① 10년 전에 건축된 빌딩의 건축비가 명확히 알려져 있어, 여기에 바로 감가수정을 가하여 복성가격을 구하였다.

② 대상 나대지의 지난 1년간 순수익 실적에 종합환원이율을 적용하여 수익가격을 구하였다.

③ 대상부동산과 인접한 부동산이 1년 전에 거래된 적이 있어 이 사례에 사정보정 및 시점수정을 가하여 적산가격을 구하였다.

④ 감정평가 3방식은 시장성․수익성․비용성에 착안하여 성립한 것이며, 가격과 임료를 구하는 방법으로 나뉜다.

⑤ 3방식 적용결과 각 시산가격이 일치하지 않았기 때문에, 산술평균하여 평가가격을 결정하였다.

해설 ④

① 가격시점 현재의 신축비용에서 감가수정액을 공제하여 복성가격을 구한다.

② 지난(×) ⇨ 예상(○), 종합환원이율(×) ⇨ 토지의 개별환원이율(○)

③ 적산가격(×) ⇨ 비준가격(○)

⑤ 일치하지 않더라도 단순산술평균하는 것이 아니라, 가중평균 등으로 조정하여 평가가격을 결정한다.

28. 1년 후 인근지역에 대형할인점이 들어설 가능성이 있는 일단의 토지가 있다. 다음 조건이라면 얼마의 가격으로 이 토지를 매입하여야 투자가의 요구수익률이 충족되겠는가?

∙투자가의 요구수익률은 10%다. ∙1년 후 대형할인점이 들어설 확률은 80%다. ∙대형할인점이 들어오면 해당 토지가격은 60억원이 되고, 그렇지 않으면 35억원이 될 것으로 예상된다.

① 43억 2천만원                            ② 47억 5천만원

③ 49억원                                  ④ 50억원

⑤ 55억원

해설 ④ (60억×0.8)＋(35억×0.2)÷1.1＝50억원

29. 부동산투자에 따른 위험을 설명하였다. 틀린 것은?

① 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 위험이라고 한다.

② 유동성위험은 부동산개발기간 동안 나타날 수 있는 개발비용의 변동가능성 때문에 발생한다.

③ 이자율위험은 이자율변동에 의하여 부동산 수익률이 변동하는 것을 말한다.

④ 사업위험은 사업을 영위하면서 발생하는 수익성에 관한 위험이다.

⑤ 법적 위험이란 정부의 정책이나 법률개정 등으로 인해 투자수익률이 변화하는 것을 말한다.

해설 ② 유동성위험은 저당대출로 인하여 대출자가 부담하는 위험이다.

30. 준공 후 10년이 경과한 건평 400m²의 주택이 있다. 가격시점 현재 m²당 재조달원가는 100만원, 잔존 경제적 내용연수는 40년이며, 내용연수가 만료할 때 잔가율은 0%다. 정액법에 의한 복성가격은?

① 4억원                                  ② 3억 6천만원

③ 3억 2천만원                             ④ 2억 8천만원

⑤ 2억 4천만원

해설 ③

31. 부동산투자에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 융자를 이용하면 자기자본 수익률을 증대시킬 수 있다.

② 융자비율이 커질수록 지렛대효과는 커질 수 있으나 원리금상환부담도 증가한다.

③ 융자를 받아 아파트를 구입했을 때 차입금리보다 집값상승률이 높아 자본이득을 보는 경우는 지렛대효과로 볼 수 없다.

④ 자기자본이 같다면 융자를 이용하는 것이 이용하지 않는 것보다 분산투자효과를 누릴 수 있다.

⑤ 부동산투자의 위험도에 따라 추가적으로 요구되는 수익률을 위험보상률이라고 한다.

해설 ③ 없다.(×) ⇨ 있다.(○)

32. 부동산광고를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 부동산광고는 다른 상품 광고와 달리 팔 사람․살 사람을 모두 대상으로 하는 특징이 있다.

② 부동산광고의 매체는 신문․DM․업계출판물․교통시설․라디오․TV 등이 있다.

③ 부동산광고를 규제하는 근거는 독점규제및공정거래에관한법률이다.

④ 주택건설사업자는 일정한 기준에 따라 분양광고 등을 하는데 주택 규모, 가격 등을 표기해야 한다.

⑤ 신문매체의 안내광고는 이용공간이 크기 때문에 캐치프레이즈, 사진, 상세한 설명문 등을 자유로이 이용할 수 있다.

해설 ③, ⑤

33. 투자수익률을 설명하였다. 바르게 짝을 이룬 것은?

㉠ 부동산투자에서 기대할 수 있는 예상수입과 예상지출로 계산한 수익률 ㉡ 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률 ㉢ 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률

① ㉠ 요구수익률 ㉡ 기대수익률 ㉢ 실현수익률

② ㉠ 기대수익률 ㉡ 요구수익률 ㉢ 실현수익률

③ ㉠ 실현수익률 ㉡ 요구수익률 ㉢ 기대수익률

④ ㉠ 요구수익률 ㉡ 실현수익률 ㉢ 기대수익률

⑤ ㉠ 기대수익률 ㉡ 실현수익률 ㉢ 요구수익률

해설 ② ㉠ 기대수익률(＝사전적 수익률), ㉡ 요구수익률(＝위험조정수익률), ㉢ 실현수익률(＝사후적 수익률)

34. 아파트의 수요함수는 P=900－Q_D, 공급함수는 P=100+Q_S이다. 균형가격은?

[단, P는 가격(단위：만원), Q_D는 수요량(단위：m²), Q_S공급량(단위：m²)]

① 300만원          ② 400만원      ③ 500만원      ④ 600만원      ⑤ 700만원

해설 ③ 균형가격은 수요량과 공급량이 일치할 때의 가격이다. 따라서 함수를 Q_D＝900-P, Q_S＝P-100 ∴ Q_D＝Q_S, 900-P＝P-100

2P＝1,000  P＝500

35. 다음은 부동산권리분석에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 소유권 등 부동산등기법에 따라 등기할 수 있는 권리관계에 대한 하자유무를 조사․확인․판단하는 것을 협의 권리관계의 분석이라 한다.

② 등기능력이 없는 유치권, 도로관계 등의 사실관계까지 분석하는 것을 최광의 권리관계의 분석이라 한다.

③ 부동산권리분석은 비권력적 행위, 주관성과 객관성, 사후확인행위의 성격을 갖고 있다.

④ 지구단위계획구역 내에서 거래된 부동산은 권리분석 판독할 때 경계해야 할 부동산에 속한다.

⑤부동산권리분석에서 탐문활동이란 권리분석에 필요한 자료와 정보를 직접 탐문하여 얻는 것을 말한다.

해설 ④ 속한다.(×) ⇨ 속하지 않는다.(○)

36. 다음은 지역분석 및 개별분석에 대한 설명이다. 가장 타당한 설명은?

① 대상부동산과 같은 동(洞)에 속한 지역은 인근지역으로 설정하여야 한다.

② 유사지역은 인근지역과 지역특성이 유사한 지역으로 가격면에서는 유사한 지역이 아니다.

③ 지역분석의 대상은 원칙적으로 인근지역과 유사지역뿐이다.

④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 하는 분석이다.

⑤ 일반적으로 개별분석을 먼저 하고 개별분석의 결과에 기초하여 지역분석을 한다.

해설 ④

① 인근지역으로 설정하여야 한다.(×) ⇨ 행정구획과 반드시 일치하는 것은 아니다.(○)

② 유사한 지역이 아니다.(×) ⇨ 유사한 지역이다.(○)

③ 인근지역과 유사지역뿐이다.(×) ⇨ 인근․유사지역뿐만 아니라, 주변용도지역이 있으면 이를 포함한 동일수급권을 대상으로 한다.(○)

⑤ 개별분석 ⇄ 지역분석

37. 택지의 공영개발에 관한 설명이다. 가장 적합하지 않은 것은?

① 공영개발은 개발이익의 사회적 환수를 가능하게 한다.

② 공영개발로 조성한 주택용지는 모두 조성원가로 공급하고 있다.

③ 시장기구를 통한 토지자원의 최적배분이 어렵다는 점에서 공영개발의 의의가 있다.

④ 공영개발사업의 시행은 개인의 재산권을 보호하는 측면에서 충분한 협의와 보상이 이루어져야 한다.

⑤ 교통 및 통신시설․상하수도․공원․의료시설 등의 시설용지를 충분히 확보하여야 한다.

해설 ② 국민주택건설용지와 국민주택규모 이하의 주택건설용지에 대하여는 조성원가로 공급하여야 한다.

38. 주택가격의 급등은 빈부격차를 심화시키는 등 사회문제를 일으키기 때문에 정부는 시장개입을 통하여 주택가격을 안정시키고자 한다. 이와 관련하여 정부가 선택할 수 있는 정책대안 중에서 가장 거리가 먼 것은?

① 분양권 전매 금지                         ② 주택구입자금의 대출금리 상향조정

③ 주택담보대출의 융자비율 하향조정         ④ 주택 양도 및 보유관련 세금 중과

⑤ 주택청약자격의 완화

해설 ⑤ 주택청약자격의 완화(×) ⇨ 주택청약자격의 강화(○)

39. 부동산의 입지는 그 부동산을 활용하는 데 지대한 영향을 미친다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 토지 이외의 생산요소가 동일할 때 입지우위로 얻는 초과수익을 입지잉여라 한다.

② 주거입지란 주택건설사업자가 주택 및 상점가를 건설하기 위하여 한국토지공사로부터 택지를 분양받는 것을 말한다.

③ 농업입지를 고려하는 경우 생산력에 크게 영향을 미치지 않는 취락과 거리는 검토대상이 아니다.

④ 입지경쟁이 발생하면 토지이용이 조방화되어 단위면적당 노동과 자본투입비율이 상승한다.

⑤ 공업입지선정은 시장과 거리가 가장 중요하며, 정치나 국방․개인선호 등의 비경제인자는 고려하지 않는다.

해설 ①

② 한국토지공사로부터 분양받은 택지만을 말하지는 않는다.

③ 검토대상이 아니다.(×) ⇨ 검토대상이다.(○)

④ 조방화되어(×) ⇨ 집약화되어(○)

⑤ 고려하지 않는다.(×) ⇨ 고려한다.(○)

40. 공시지가를 설명한 것이다. 틀린 것은?

① 개별공시지가는 수용할 토지의 보상액 산정기준이 된다.

② 시장․군수․구청장은 일정한 절차를 거쳐 매년 공시기준일 현재 개별토지의 단위면적당 가격을 고시한다.

③ 공시지가에 이의가 있는 자는 이의를 제기하거나 행정소송을 제기할 수 있다.

④ 표준지 공시지가는 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

⑤ 건설교통부장관은 일정한 절차를 거쳐 매년 공시기준일 현재 표준지의 단위면적당 가격을 공시한다.

해설 ① 개별공시지가(×) ⇨ 표준지 공시지가(○)

[문제1] 중개수수료에 관한 설명이다. 틀린 것은?

㉮ 수수료 및 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 특별시, 광역시 또는 도의 조례로 정한다.

㉯ 중개업자의 고의나 과실은 없었으나 중개의뢰인 간의 거래행위가 해제된 경우 중개수수료를 반환하여야 한다.

㉰ 중개수수료의 한도는 매매교환의 경우 거래가액에 따라 0.2%에서 0.9% 이내로 한다.

㉱ 중개업자는 중개 업무에 관하여 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 소정의 수수료를 받는다.

㉲ 중개대상물의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는 그 사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례로 정하는 기준에 따른다.

해설 ㉯ 중개업자의 고의나 과실은 없었으나 중개의뢰인 간의 거래행위가 해제된 경우 중개수수료 청구권이 있으므로 반환하지 않아도 된다.

정답 ㉯

[문제 2] 다음 중 중개업자의 업무범위에 대한 설명으로서 가장 타당하지 아니한 것은?

㉮ 주택건설촉진법상 사업계획승인대상인 주택의 분양대행은 법인인 중개업자의 업무범위에 속한다.

㉯ 공매대상인 부동산의 취득을 알선하는 행위는 법인인 중개업자의 업무범위에 속한다.

㉰ 판례에 따르면 법원의 부동산 경매사건에서 매수신청인으로부터 금품을 받기로 약정하고 그 매수신청인을 대리하여 입찰표를 작성하여 법원에 제출하는 행위는 법인인 중개업자의 업무범위에 해당하지 아니한다. 

㉱ 법인 및 공인중개사인 중개업자의 업무지역은 전국을 대상으로 한다.

㉲ 중개인인 중개업자가 그의 사용인으로서 공인중개사를 고용한 경우에도 업무지역이 전국으로 확대되는 것은 아니다.

해설 ㉮ 주택건설촉진법상 사업계획승인대상인 주택의 경우 미분양된 것에 한해 법인인 중개업자의 업무범위에 속한다.

정답 ㉮

[문제 3] 부동산거래정보망에 관한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 부동산거래정보망을 설치 운영할 자로서 지정을 받을 수 있는 자는 부가통신사업자로서 건설교통부 장관에게 등록된 자이어야 한다.

㉯ 거래정보사업자는 정보처리기사 1급 1인 이상과 공인중개사 3인 이상을 확보하여야 한다.

㉰ 거래정보사업자 지정의 절차와 운영규정에 정할 내용은 대통령령으로 정한다.

㉱ 중개업자가 중개대상물의 정보를 허위로 공개한 경우에는 6월 이내의 업무정지처분을 받을 수 있다. 

㉲ 거래정보사업자는 중개업자 및 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 중개대상물의 정보를 공개하여야 한다. 

해설 ㉮ 부동산거래정보망을 설치 운영할 자로서 지정을 받을 수 있는 자는 부가통신사업자로서 정보통신부장관에게 등록된 자이어야 한다.

㉯ 거래정보사업자는 정보처리기사 1급 2인 이상과 공인중개사 2인 이상을 확보하여야 한다.

㉰ 거래정보사업자 지정의 절차와 운영규정에 정할 내용은 건설교통부령으로 정한다.

㉲ 거래정보사업자는 중개업자로부터 의뢰받은 중개대상물의 정보를 공개하여야 한다.

정답 ㉱

[문제 4] 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하였을 때 벌칙은?

㉮ 100만 원 이하의 과태료에 처한다.

㉯ 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.

㉰ 5년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.

㉱ 3년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.

㉲ 500만 원 이하의 과태료에 처한다.

해설 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하였을 때 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.

정답 ㉯

[문제 5] 다음에서 설명하고 있는 중개계약의 유형으로 맞는 것은?

“부동산거래정보망에 가입한 중개업자가 제공한 중개대상물 정보를 컴퓨터 등을 통해 상호 교환함으로써 신속 정확한 중개활동이 가능하게 한 정보통신시대에 적합한 중개계약형태로 다수의 중개업자가 상호 협동하여 거래계약을 완성시킨다.”

㉮ 일반중개계약 ㉯ 독점중개계약 ㉰ 전속중개계약 ㉱ 공동중개계약 ㉲ 순가중개계약

해설 부동산거래정보망에 가입한 중개업자가 제공한 중개대상물 정보를 컴퓨터 등을 통해 상호 교환함으로써 신속 정확한 중개활동이 가능하게 한 정보통신시대에 적합한 중개계약형태는 공동중개계약이다.

정답 ㉱

[문제 6] 외국인토지법상 외국인 등이 우리나라의 토지를 취득하기 위하여 계약체결을 한 경우언제, 어디에 신고하여야 하는가?

㉮ 계약체결일로부터 90일 이내에 건설교통부장관

㉯ 계약체결일로부터 60일 이내에 시장군수구청장

㉰ 계약체결일로부터 90일 이내에 특별시광역시도지사

㉱ 계약체결일로부터 60일 이내에 특별시광역시도지사

㉲ 계약체결일로부터 90일 이내에 시장군수구청장

해설 외국인토지법상 외국인 등이 우리나라의 토지를 취득하기 위하여 계약체결을 한 경우 계약체결일로부터 60일 이내에 신고하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 7] 다음 중 중개에 대한 설명으로서 가장 타당한 것은?

㉮ 판례에 따르면 장래에 건축될 건물도 중개대상물이 된다.

㉯ 토지의 정착물은 중개대상물이 될 수 없다.

㉰ 등기된 환매권은 부동산중개 권리에 해당되지 않는다.

㉱ 타인이 건설한 아파트를 분양하는 행위는 부동산중개업법상 중개업에 해당한다.

㉲ 중개는 사실행위가 아니라 법률행위에 해당한다.

해설 ㉯ 토지의 정착물은 중개대상물이 될 수 있다.

㉰ 등기된 환매권은 부동산중개 권리에 해당된다.

㉱ 타인이 건설한 아파트를 분양하는 행위는 부동산중개업법상 중개업에 해당하지 않는다.

㉲ 중개는 사실행위이다.

정답 ㉮

[문제 8] 부동산중개업법상 용어의 정의가 맞는 것은?

㉮ “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 영위하는 자를 말한다.

㉯ “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득하여 중개업을 영위하는 자를 말한다.

㉰ “중개인”이라 함은 법인 및 공인중개사 등 중개업을 영위하는 자를 말한다.

㉱ “부동산거래정보망”이라 함은 중개업자와 중개의뢰인 사이에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다.

㉲ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다.

해설 ㉮ “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자의 중개 업무를 보조하는 자

㉯ “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한자

㉰ “중개인”이라 함은 법인 및 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 영위하는 자

㉱ “부동산거래정보망”이라 함은 중개업자 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계

정답 ㉲

[문제 9] 다음 <보기>에서 중개업자의 개설등록을 반드시 취소하여야 하는 사유만을 모두 고른 것은?

㉠ 개설등록증을 타인에게 대여한 경우

㉡ 중개업자가 사망한 경우

㉢ 중개대상물의 정보를 허위로 공개하는 경우

㉣ 업무정지처분기간 중에 업무를 행한 경우

㉤ 최근 1년 이내에 3회에 걸쳐 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우

㉥ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우

㉦ 등록관청에 인장을 등록하지 아니한 경우

㉮ ㉠㉡㉣

㉯ ㉠㉡㉣㉥

㉰ ㉠㉡㉢㉣㉤㉥

㉱ ㉠㉡㉣㉤

㉲ ㉠㉡㉢㉣㉤㉥㉦

해설 ㉠ 개설등록증을 타인에게 대여한 경우 - 필수취소

㉡ 중개업자가 사망한 경우 -필수취소

㉢ 중개대상물의 정보를 허위로 공개하는 경우 -업무정지

㉣ 업무정지처분기간 중에 업무를 행한 경우 -필수취소

㉤ 최근 1년 이내에 3회에 걸쳐 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우 -업무정지

㉥ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우 -상대취소

㉦ 등록관청에 인장을 등록하지 아니한 경우 -업무정지

정답 ㉮

[문제 10] 다음 중 중개업자가 작성 비치하는 서류 장부의 보존기간으로 맞는 것은?

㉮ 실비영수증 사본 － 1년

㉯ 거래계약서 － 3년

㉰ 표준계약서 － 1년

㉱ 중개대상물확인설명서 － 3년

㉲ 수수료영수증 사본 － 3년

해설 ㉮ 실비영수증 사본 － 5년

㉯ 거래계약서 － 5년

㉰ 표준계약서 － 3년

㉲ 수수료영수증 사본 － 5년

정답 ㉱

[문제 11] A는 분양금액 3억원인 아파트를 분양받아 계약금 3천만 원, 1차 중도금 3천만 원을 납부하였다. 그런데 이 아파트에 2천만 원의 프리미엄이 붙어 A는 B에게 분양권을 전매하였다. 만약 중개업자가 이 분양권매매를 중개하였다면 받을 수 있는 중개수수료 총액은 얼마인가? [단, 거래가액 5천만원이상 2억원 미만인 경우 요율 0.5%, 한도액 80만원이며, 거래가액 2억원 이상 6억원 미만인 경우 요율 0.4%, 한도액은 없는 것으로 간주한다]

㉮ 1,000,000원

㉯ 1,600,000원

㉰ 800,000원

㉱ 1,200,000원

㉲ 400,000원

해설 분양권 전매는 실거래가격으로 중개수수료를 계산한다. 실거래가는 8000만원(계약금 3000, 1차 중도금 3000, 프리미엄 2000).

정답 ㉰

[문제 12] 부동산중개업법령 및 관련 법령 등의 규정에 비추어 가장 타당한 설명은?

㉮ 시도지사 또는 등록관청이 사전교육 업무를 위탁하는 때 에는 미리 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

㉯ 사전교육을 위탁받은 부동산중개업협회는 회원만을 상대로 사전교육을 실시할 수 있으나 대학은 그렇지 않다.

㉰ 부동산중개업협회는 민법상 사단법인이며 비영리법인이나 건설교통부장관의 허가가 아닌 인가를 받아야 한다.

㉱ 사전교육 실시권자는 부동산중개업협회나 고등교육법에 의하여 설립된 전문대학에는 사전교육을 위탁할 수 없다.

㉲ 법인인 중개업자의 분사무소에 소속된 공인중개사는 항상 분사무소 책임자만 사전교육을 받을 의무가 있다.

해설 ㉮ 사전교육 업무를 위탁은 건교부장관만이 할 수 있다.

㉯ 부동산중개업협회 및 대학 모두 중개사무소 개설등록을 하고자 하는 자를 대상으로 사전교육을 실시한다.

㉱ 사전교육 실시권자는 부동산중개업협회나 고등교육법에 의하여 설립된 전문대학에는 사전교육을

위탁할 수 있다.

㉲ 법인인 중개업자의 분사무소에 소속된 공인중개사에는 분사무소 책임자도 포함되고 소속 공인중개사도 포함된다.

정답 ㉰

[문제 13] 부동산중개업법상 중개업자의 자격에 대한 설명 중 옳은 것은?

㉮ 개설등록을 반드시 취소해야 할 사유에 포함되는 중개업자는 개설등록 취소 절차를 거치지 않더라도 중개업자의 자격이 없다고 보아야 한다.

㉯ 중개사무소 개설등록을 한 중개업자가 사망할 경우에는 개설등록 취소 절차나 폐업 신고 절차를 마치기 전이라도 개설등록 효력은 소멸된다.

㉰ 중개업자의 개설등록증을 타인에게 양도할 경우 개설등록이 취소되나 양도받은 자는 개설등록이 취소되기 전까지는 중개업자가 자격을 갖는다.

㉱ 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅 사업자가 주된 업무에 부속해서 중개업을 한 경우에는 무등록중개업자로 보아서는 안 된다.

㉲ 중개사무소 개설등록통지를 받은 자라도 등록관청에 보증설정신고를 하기 전에 부동산중개업을 하였다면 무등록중개업자로 보아야 한다.

해설 ㉮ 개설등록을 반드시 취소해야 할 사유에 포함되는 중개업자는 개설등록 취소 절차를 거치지 않으면 적법하게 중개업을 할 수 있다.

㉰ 양도받은 자는 중개업자가 아니다.

㉱ 무등록중개업자에 해당한다.

㉲ 중개사무소 개설등록통지를 받은 자가 중개업을 한 경우에 무등록중개업자로 보지 않는다.

정답 ㉯

[문제 14] 다음은 계약금 등의 반환채무이행의 보장에 관한 기술이다. 가장 타당한 것은?

㉮ 중개업자가 거래계약의 이행이 완료될 때까지 중도금을 제3자 명의로 신탁회사에 예치할 것을 거래당사자에게 권고하기 위하여는 사전에 예치금에 대한 담보책임을 진다는 의사표시를 거래 당사자에게 하여야 한다.

㉯ 중개업자가 거래계약의 이행이 완료될 때까지 중개업자명의로 중도금을 공제사업자에게 예치할 것을 거래당사자에게 권고할 수는 없다.

㉰ 계약금 등을 중개업자 명의로 예치한 경우 계약금 수령권자는 당해 부동산거래계약을 해지할 수 없다. 

㉱ 중개업자는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금을 중개업자 명의로 금융기관에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

㉲ 중도금을 예치할 것을 권고한 경우 거래당사자가 이를 거부하면 중개계약은 해지된다.

해설 ㉮ 사전에 예치금에 대한 담보책임을 진다는 의사표시를 거래 당사자에게 하여야 하는 규정은 없다.

㉯ 중개업자가 거래계약의 이행이 완료될 때까지 중개업자명의로 중도금을 공제사업자에게 예치할 것을 거래당사자에게 권고할 수는 있다.

㉰ 계약금 등을 중개업자 명의로 예치한 경우 계약금 수령권자는 당해 부동산거래계약을 해지할 수 있다. 

㉲ 중도금을 예치할 것을 권고한 경우 거래당사자가 이를 거부하더라도 중개계약의 효력은 변함이 없다.

정답 ㉱

[문제 15] 중개사무소설치 및 이전에 관한 설명 중 옳은 것은?

㉮ 모든 중개업자는 2개 이상의 사무소를 둘 수 없다.

㉯ 중개법인의 분사무소는 모든 시군구별로 설치할 수 있으나, 시군구별로 1개소를 초과할 수 없다.

㉰ 현행 중개업법령에서는 사무소에 관한 규제가 폐지되어 무허가건물에도 사무소를 설치할 수 있다.

㉱합동사무소에 소속된 중개업자에 대하여는 합동사무소의 대표자가 일괄하여 사무소 이전신고를 할 수 있다.

㉲ 자신의 중개사무소를 두고 인근 아파트모델 하우스 옆에 있는 다른 건물에 중개사무소를 설치하는 것은 무방하다.

해설 ㉮ 원칙적으로 중개업자는 2개 이상의 사무소를 둘 수 없으나 법인은 분사무소를 설치할 수 있다.

㉯ 중개법인의 분사무소는 주된 사무소 소재지 등록관청 이외의 시군구별로 설치할 수 있으나, 시군구별로 1개소를 초과할 수 없다.

㉰ 무허가건물에도 사무소를 설치할 수 있다.

㉲ 2개 사무소 설치금지 금지 규정에 위반된다.

정답 ㉱

[문제 16] 다음 중 중개업자가 주택임대차 중개를 의뢰받고 중개업자가 행한 중개행위로 옳은 것은?

㉮ 보증금이 1천만원 미만이어서 구두로 성실하게 확인 설명하고 임대차계약서를 작성해 주었다.

㉯ 주택임대차보호법상 계약기간은 2년 이상으로만 할 수 있다고 설명했다.

㉰ 임차인이나 임대인 모두 임대료의 증감을 청구할 수 없다고 설명했다.

㉱ 확정일자인을 동사무소에서도 받을 수 있다고 설명했다.

㉲주택임대차보허법상 소액우선변제를 받을 임차인의 범위를 설명하면서 서울은 보증금이 5천만원 이하인 임차인이 해당된다고 했다.

해설 ㉮ 확인설명서를 작성하여 교부하여야 한다.

㉯ 주택임대차보호법상 계약기간은 1년의 계약기간도 가능하다.

㉰ 임차인이나 임대인 모두 임대료의 증감을 청구할 수 있다.

㉲ 서울은 보증금이 4천만원 이하인 임차인이 해당된다고 했다.

정답 ㉱

[문제 17] 다음 중에서 중개업자 등이 해서는 아니되는 부동산중개업법상 금지행위에 해당되지 않는 것은? 

㉮ 중개업자 A는 자신이 소유한 가평의 전원주택을 자신의 중개사무소에서 매수의뢰인 B에게 매각하고 또 청향리에 소유한 주택 1동도 자신의 중개사무소에서 매수의뢰인 C에게 매각하여 강남에 고급주택을 매입하였다.

㉯ 중개업자 A는 사업을 하는 임대의뢰인 B와 임차의뢰인 C로부터 바쁘다는 이유로 양 당사자로부터 전권을 위임받고 아파트 임대차계약을 체결하였다.

㉰ 중개업자 A는 의뢰인 B와 C 간의 매매계약을 중개함에 있어서 B가 갑자기 출장 중이어서 B의 위임을 받고 의뢰인 C와 매매계약을 체결하였다.

㉱ 중개업자 A는 의뢰자 B로부터 동해안 별장용지를 매수의뢰받고 강릉에 있는 임야 500평을 5천만원에 매수하면 3개월 이내에 1억에 팔아주겠다고 하였다.

㉲ 중개업자 A는 매도의뢰인 B로부터 포천에 소재한 임야 3000평을 1억에 팔아 달라는 의뢰를 받고 매수의뢰인 C와 매매계약을 성립시킨 대가로 법정수수료와 금 3냥의 행운의 열쇠를 받았다.

해설 ㉰는 일방대리로 금지행위 위반이 아니다.

정답 ㉰

[문제 18] 다음은 법정지상권에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

㉮ 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다.

㉯ 지상물 중 독립된 건물로 볼 수 없는 단순한 지상구조물인 자전거보관소와 철봉에 관하여는 관습법상의 법정지상권을 취득할 여지가 없다.

㉰ 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

㉱ 저당권설정 당시의 건물이 멸실되거나 철거된 후 재건축신축한 경우에도 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우 법정지상권이 인정된다.

㉲ 법정지상권은 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리로서 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것은 불가능하다.

해설 ㉲ 법정지상권 처분은 불가능하나 건물은 처분이 &#57767;능하다.

정답 ㉲

[문제 19] 부동산중개업법상 다음 중 옳은 것은?

㉮ 중개업자가 휴업기간을 연장하고자 할 경우 휴업기간 만료 5일 전까지 해야 하며, 이 경우 휴업기간 연장은 1회 6월을 초과할 수 없다.

㉯ 중개사무소를 이전한 경우 이전신고기관은 이전 전의 중개사무소를 관할하는 등록관청이다.

㉰ 중개업자가 2개월 이상 휴업을 하고자 하거나 1개월 이상 폐업을 하고자 할 때에는 이를 신고하여야 한다.

㉱ 중개사무소를 이전한 후 신고하지 않으면 200만원 이하의 과태료처분에 처해진다.

㉲중개사무소를 이전하는 경우에는 이전한 날로부터 2주 이내에 이전신고를 하여야 한다.

해설 ㉮ 휴업기간 연장은 1회 3월을 초과할 수 없다.

㉰ 중개업자가 3개월 이상 휴업을 하고자 하거나 폐업을 하고자 할 때에는 이를 신고하여야 한다.

㉱ 중개사무소를 이전한 후 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료처분에 처해진다.

㉲ 중개사무소를 이전하는 경우에는 이전한 날로부터 10일 이내에 이전신고를 하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 20] 다음 중 부동산중개업법상 중개사무소의 개설등록에 대한 설명으로서 가장 타당한 것은?

㉮ 무등록중개업자는 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.

㉯ 중개업자는 등록을 한 때에는 그 날로부터 10일 이내에 손해배상책임을 보장하기 위한 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

㉰최근 1년 이내에 2회 이상 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

㉱ 중개업자는 등록증을 교부받고 특별한 사유없이 3개월 이상 중개업무를 개시하지 않는 경우에 등록관청은 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있다.

㉲공인중개사는 등록신청일 전 6개월 이내에 건설교통부장관이 시행하는 사전교육을 이수하고 등록신청을 하여야 한다.

해설 ㉮ 무등록중개업자는 3년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금에 처한다.

㉰ 최근 1년 이내에 2회 이상 부동산중개업법에 따라 과태료처분을 받은 경우에는 업무정지를 명 할 수 있다.

㉱ 중개업자는 등록증을 교부받고 특별한 사유없이 3개월 이상 중개업무를 개시하지 않는 경우에 등록관청은 100만원 이하의 과태료에 처한다.

㉲ 공인중개사는 등록신청일 전 1년 이내에 건설교통부장관이 시행하는 사전교육을 이수하고 등록신청을 하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 21] 다음은 부동산의 거래를 규제하는 각종 법규에 대한 설명이다. 잘못 설명된 것은?

㉮ 향교재산법에서 정한 향교재단이 향교재산에 속한 부동산을 처분 또는 담보로 제공하고자 할 때에는 시도지사의 허가를 받아야 한다.

㉯ 주거환경개선지구 안에 건설되어 공급받은 주택은 사업시행자의 동의를 얻지 아니하고는 대통령령이 정하는 기간 동안 이를 타인에게 전매 또는 전대할 수 없다.

㉰ 중소기업창업지원법에 의해 국토이용계획의 변경결정 또는 토지거래계약허가를 의제받은 경우에 창업자는 원칙적으로 일정기간 동안 당해 토지 및 공장건축물을 다른 사람에게 전매할 수 없다.

㉱ 공익법인의설립운영에관한법률에서 정한 공익법인은 기본재산을 매도증여임대교환하거나 담보로 제공하고자 할 때에는 주무관청의 허가를 받아야 한다.

㉲ 종합금융회사는 업무용 부동산을 제외하고는 부동산을 매입하거나 소유할 수 없으며 담보권의 실행으로 인하여 비업무용 부동산을 취득하는 것도 금지된다.

해설 ㉲ 종합금융회사는 담보권의 실행으로 인하여 비업무용 부동산을 취득하는 것은 가능된다.

정답 ㉲

[문제 22] 중개업자가 중개대상물에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그에 관한 정보 및 조언을 제공하는 등 거래의 알선만을 하는 경우에 부동산중개업법령상 확인설명하여야 하는 사항이 아닌 것은?

㉮ 도로 및 대중교통과의 연계성, 시장학교등과의 근접성, 지형 등 입지여건, 일조소음진동악취 등 환경조건 

㉯ 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항

㉰ 수도전기가스소방열공급설비, 오수폐수쓰레기처리시설 등의 상태

㉱ 중개대상물의 소재지지목면목구조건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항

㉲ 도색도배 등 중개대상물의 내외부상태

해설 거래의 알선만을 하는 경우에 확인설명하여야 하는 사항이 아닌 것

㉠ 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항

㉡ 거래예정가격, 공시되지 않은 중요물건, 중요시설에 관한 사항

정답 ㉯

[문제 23] 계약서 작성에 있어 중개업자가 유의해야 할 다음의 설명 중 옳은 것은?

㉮ 미성년자나 한청치산자와 거래를 할 때에는 반드시 그의 법정대리인과 계약을 체결해야 한다.

㉯ 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다른 경우에는 등기부상의 소유자와 계약을 체결해야 한다.

㉰ 계약 내용은 반드시 서면에 의해서 작성하고 공법상의 이용제한사항을 기재해야 한다.

㉱ 합유인 재산에 대하여 계약을 체결할 때에는 합유자 전원의 동의 여부를 확인해야 한다.

㉲ 건물의 경우 하자담보책임에 관하여 계약서에 명시하지 않으면 절대적으로 하자담보책임을 물을 수 없기 때문에 반드시 계약서에 명시해야 한다.

해설 ㉮ 미성년자나 한청치산자와 거래를 할 때에는 법정대리인의 동의가 있으면 가능하다.

㉯ 등기부상의 소유자와 실제의 소유자가 다른 경우에는 실제 소유자와 계약을 체결해야 한다.

㉰ 공법상의 이용제한사항은 계약서 기재사항이 아니다.

㉲ 건물의 경우 하자담보책임에 관하여 계약서에 명시하지 않더라도 하자담보책임을 물을 수 있다.

정답 ㉱

[문제 24] 부동산중개업법상 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 나이가 20세 미만이라도 혼인하여, 성년으로 의제된 사람은 응시자격이 있다.

㉯ 등록관청은 중개업자가 휴업 규정에 위반하여 특별한 사유 없이 6월 이상 휴업한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

㉰ 부동산중개업법을 위한하여 1천만원의 벌금형을 선고받은 경우 공인중개사 자격이 취소된다.

㉱ 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사라는 명칭을 사용하지 못하나, 이와 유사한 명칭은 등록관청에 신고한 후 사용할 수 있다.

㉲ 공탁한 공탁금은 중개업자가 폐업 또는 사망한 날로부터 3년 이내에 이를 회수할 수 있다.

해설 ㉮ 성년으로 의제된 사람은 응시자격이 없다.

㉰ 부동산중개업법을 위한하여 1천만원의 벌금형을 선고받은 경우 공인중개사 자격이 취소되지 않는다.

㉱ 공인중개사가 아닌 자는 어떠한 경우에도 공인중개사라는 명칭을 사용하지 못한다.

㉲ 공탁한 공탁금은 중개업자가 폐업 또는 사망한 날로부터 3년 이내에 이를 회수할 수 없다.

정답 ㉯

[문제 25] 중개업자의 벌칙과 관련한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 공인중개사 정(丁)이 자격취소처분을 받은 후 7일 이내에 자격증을 특별시장광역시장도지사에게 반납하지 않은 경우 500만원의 과태료에 처해질 수 있다.

㉯ 건설교통부장관, 시도지사 또는 등록관청은 과태료의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반 행위의 결과만 참작할 뿐 그 동기는 참작하여서는 아니된다.

㉰ 중개업자 무(戊)에게 고용된 공인중개사 기(己)가 중개업무에 관하여 과태료처분을 받게되면 중개업자 무(戊)도 과태료에 처해질 수 있다.

㉱ 중개업자 병(丙)이 이중으로 중개업사무소의 개설등록을 하여 중개업을 한 경우 2천만원의 벌금에 처해질 수 있다.

㉲ 공인중개사인 갑(甲)이 자신의 공인중개사 자격증을 을(乙)에게 대여한 경우 1년 이하의 징역에 처해질 수 있다.

해설 ㉮ 공인중개사 정(丁)이 자격취소처분을 받은 후 7일 이내에 자격증을 특별시장광역시장도지사에게 반납하지 않은 경우 100만원의 과태료에 처해질 수 있다.

㉯ 건설교통부장관, 시도지사 또는 등록관청은 과태료의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반 행위의 결과 및 그 동기를 참작하여야 한다.

㉰ 소송공인중개사가 중개업무에 관하여 과태료 처분행위를 한 경우 그를 고용한 중개업자가 과태료를 부과받는다.

㉱ 중개업자 병(丙)이 이중으로 중개업사무소의 개설등록을 하여 중개업을 한 경우 1천만원의 벌금에 처해질 수 있다.

정답 ㉲

[문제 26] 다음 중 법원의 부동산경매제도(강제매각제도)에 대한 설명이다. 가장 올바른 설명은?

㉮ 주택임대차보호법에 의거하여 우선변제권을 갖춘 주택임차인이라면 최초 매각기일 이후라도 매각허가결정이후 배당실시 이전까지만 배당요구를 하면 된다.

㉯ 매각허가를 받은 매수인이 법원에서 통지받은 대금지급기한 이전에 매각대금을 전부 납부하더라도 매각대금 지급기한이 경과한 날부터 소유권을 취득한다.

㉰ 매각허가결정에 불복하여 항고하고자 하는 사람은 매각대금의 10% 상당의 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 한다.

㉱ 부동산 매각의 법원경매는 일정한 매각기일에 실시하는 기간 입찰과 입찰기간 이내에 실시하는 호가 경매의 2가지 방법으로만 할 수 있다.

㉲ 경매개시결정 이전에 전입한 임차인이라면 경락인에게 대항하지 못할 경우라도 인도명령의 대상이 되지 않는다.

해설 ㉮ 주택임대차보호법에 의거하여 우선변제권을 갖춘 주택임차인은 최초 매각기일까지 배당요구를 하여야 한다.

㉯ 매각허가를 받은 매수인이 법원에서 통지받은 대금지급기한 이전에 매각대금을 전부 납부하면 소유권을 취득한다.

㉱ 부동산 매각의 법원경매는 기일 입찰제, 기간 입찰제와 1기일 2회 입찰제의 제도가 있다.

㉲ 경매개시결정 이전에 전입한 임차인이라면 경락인에게 대항하지 못할 경우 인도명령의 대상이 된다.

정답 ㉰

[문제 27] 전속중개계약에 관한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 중개업자는 전속중개계약서를 1년간 보존하여야 한다.

㉯ 중개의뢰인이 중개를 의뢰함에 있어 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있다.

㉰ 전속중개계약의 유효기간은 당사자간에 다른 약정이 없는 경우에는 6월로 한다.

㉱ 전속중개계약을 체결한 중개업자는 소유권전세권 및 권리자의 주소성명 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 공개하여야 한다.

㉲ 중개업자는 전속중개계약을 체결하고자 하는 때에는 특별시광역시 또는 도의 조례로 정하는 계약서를 사용하여야 한다.

해설 ㉮ 중개업자는 전속중개계약서를 3년간 보존하여야 한다.

㉰ 전속중개계약의 유효기간은 당사자간에 다른 약정이 없는 경우에는 3월로 한다.

㉱ 전속중개계약을 체결한 중개업자는 권리자의 주소성명 등 인적사항을 공개하면 아니된다.

㉲ 중개업자는 전속중개계약을 체결하고자 하는 때에는 건설교통부령이 정하는 표준계약서(전속중개 계약서)를 사용하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 28] 중개대상물에 대한 현장조사와 관련한 중개업자의 확인설명에 대한 판례이다. 다음 중 맞는 것은? 

㉮ 건물임차인이 그 권원에 의하여 증축한 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소유권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체로 인정됩니다.

㉯ 부동산의 경우 판결이나 상속으로 인한 물권변동은 현장 확인이 필요하나, 신축건물에 대한 소유권의 원시취득은 등기부를 통해서 확인을 해야 합니다.

㉰ 온천에 관한 권리(온천권 또는 온천수 이용권)는 관습법상의 물권의 일종이며 사유지인 호수에서 20년 이상 평온, 공연하게 관개용 물을 받아 사용한 경우에도 관습법상 용수권(지역권)을 취득합니다.

㉱ 토지를 매매하는 경우 매수인은 측량이나 지적도와 대조 등의 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확이 일치하는지 여부를 미리 확인해야 할 주의의무가 있으므로 현장확인이 필수적입니다.

㉲ 토지가 지적공부에 1필의 토지로 등록된 경우 그 토지의 소재 지번, 지목, 지적 및 경계는 일응 그 등록으로서 특정되나, 그 토지의 소유권의 범위까지 지적공부상의 경계에 의하여 확정되지 않습니다.

해설 ㉯ 신축건물에 대한 소유권의 원시취득 또한 현장확인을 통해 확인한다.

㉰ 온천에 관한 권리(온천권 또는 온천수 이용권)는 관습법상 용수권(지역권)을 취득하지 못한다.

㉱ 매수인은 매매목적물에 대한 현장확인 의무가 없다.

㉲ 토지의 소유권의 범위까지 지적공부상의 경계에 의하여 확정된다.

정답 ㉮

[문제 29] 다음 중 중개업법상 중개업자의 결격사유에 관한 설명으로서 올바른 것은?

㉮ 한정치산자는 공인중개사가 될 수 없으나, 중개보조원이 되는 데에는 문제없다.

㉯ 금고 이상의 형의 선고유예처분을 받은 자는 어떠한 경우에도 공인중개사가 될 수 없다.

㉰ 부동산중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과된 자는 중개업자가 될 수 있다.

㉱ 미성년자는 중개업자가 될 수 없으나, 중개보조원이 되는 데에는 문제없다.

㉲ 파산선고를 받은 자는 어떠한 경우에도 공인중개사가 될 수 없다.

해설 ㉮ 한정치산자는 공인중개사가 될 수 있으나, 중개보조원이 되지는 못한다.

㉯ 금고 이상의 형의 선고유예처분을 받은 자는 공인중개사가 될 수 있다.

㉱ 미성년자는 중개업자가 될 수 없으며 중개보조원도 되지 못한다.

㉲ 파산선고를 받은 자는 공인중개사가 될 수 있다.

정답 ㉰

[문제 30] 서울시 강남구에 중개사무소를 두고 있는 공인중개사인 중개업자 A는 경기도에 있는 신도시의 개발로 대단위아파트가 개발되자, 그 부근에 임시로 창고를 빌려 개조하여 분양권자를 상대로 중개 활동을 하고 있다. 다음 설명 중 타당한 것은?

㉮ A의 행위는 중개대상물 범위로 보아 부동산거래정보활성화에 따른 정당한 중개활동에 해당한다.

㉯ A는 이중으로 사무소를 두었으므로 등록관청은 A의 중개사무소 개설등록을 취소하여야 한다.

㉰ A의 행위는 업무지역을 위반한 행위로 업무정지처분을 받을 수 있다.

㉱ A에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

㉲ A가 2천만원의 벌금에 처하게 되면 공인중개사 자격도 취소된다.

해설 ㉮ A의 행위는 2중사무소 설치금지 규정에 위배된다.

㉯㉰ A는 이중으로 사무소를 두었으므로 등록관청은 A의 중개사무소 개설등록을 취소하여야 한다.

㉱ A에 대해서는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

㉲ A가 1천만원의 벌금에 처하게 되면 결격사유에 해당되나 공인중개사 자격은 취소되지 않는다.

정답 ㉯

[문제 31] 부동산 중개법인인 중개업자가 할 수 있는 업무가 아닌 것은?

㉮ 부동산의 이용 및 개발에 대한 상담

㉯ 중개업

㉰ 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공

㉱ 미분양된 주택 및 상가의 분양대행

㉲ 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 입찰 대행

해설 ㉲ 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득알선을 할 수 있으나 입찰 대행은 변호사법에 위반된다.

정답 ㉲

[문제 32] 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 그러므로 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 다음을 설명하고, 관계증서사본을 교부하여야 한다. 잘못된 것은?

㉮ 보증기간 ㉯ 보증보험회사

㉰ 공제사업을 행하는 자 ㉱ 보증종목

㉲ 보증금액

해설 ㉱ 보증종목은 설명할 사항이 아니다.

정답 ㉱

[문제 33] 다음은 계약서의 검인신청제도에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?

㉮ 계약서의 서식은 특별히 정해진 것이 없으며 부동산등기특별조치법상의 필요적 기재사항만 있으면 된다. 

㉯ 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서인 때에는 판결서에 검인을 받아야 한다.

㉰ 토지와 건물 상호간의 교환계약을 체결한 경우에는 검인을 받을 필요가 없다.

㉱ 계약당사자 중 아무나 검인을 신청할 수 있다.

㉲ 국토이용관리법상 토지거래계약허가증을 교부받은 경우에는 다시 계약서에 검인을 받을 필요가 없다. 

해설 ㉰ 토지와 건물 상호간의 교환계약을 체결한 경우에는 검인을 받아야 한다.

정답 ㉰

[문제 34] 부동산경매와 공매에 관해서 비교 설명한 것 중 옳은 것은?

㉮ 경매의 경우 토지거래허가절차가 면제되나, 비업무용 부동산 공매의 경우 토지거래허가가 면제되지 않는다.

㉯ 경매에 있어서는 경략대금을 분할, 납부할 수 있으나, 공매에 있어서는 지정일에 일시 완납해야 한다. 

㉰ 일반적으로 낙찰가격면에서 부동산경매가 공매보다 비싼 것이 흠이다.

㉱ 외국인의 경우 부동산경매를 통해서는 토지를 취득할 수 없으나, 공매를 통해서는 취득할 수 있다.

㉲ 경매는 법원에 의해 실시되나, 공매는 자치단체에서 실시한다.

해설 ㉯ 경매에 있어서는 매각(경락)대금을 분할 납부할 수 없으나, 공매에 있어서는 분할납부가 가능하다. 

㉰ 일반적으로 낙찰가격면에서 부동산경매가 공매보다 싸다.

㉱ 외국인의 경우 부동산경매 및 공매를 통해서 모두 토지를 취득할 수 있다.

㉲ 공매는 자산관리공사에서 실시한다.

정답 ㉮, ㉲

[문제 35] 다음은 주택임대차계약서의 확정일자인 제도에 대한 설명이다. 올바르게 설명한 것은?

㉮ 모든 부동산의 임차권에 대하여 등기를 하지 않아도 계약서에 확정일자인을 받으면 후순위권리에 우선하여 임차보증금을 변제 받는 제도이다.

㉯ 확정일자인은 법원 등기소에서만 받을 수 있다.

㉰ 확정일자를 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다.

㉱ 이 제도는 주택임대인의 재산권을 보호하기 위한 제도이다.

㉲ 임차권은 어디까지나 채권이므로 물권이 가지는 권리의 강제집행을 신청한다든지 또는 임대인의 승인 없이 전전세할 수 있는 권한은 없다.

해설 ㉮ 주택 및 상가 임차권에 대하여 등기를 하지 않아도 계약서에 확정일자인을 받으면 후순위권리에 우선하여 임차보증금을 변제 받는 제도이다.

㉯ 확정일자인은 법원 등기소, 공증사무소, 동사무소에서 받을 수 있으며 상가 임대차에 대하여는 사무소서에서 확정일자인을 받을 수 있다.

㉰ 확정일자를 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요없다.

㉱ 이 제도는 주택임차인의 재산권을 보호하기 위한 제도이다.

정답 ㉲

[문제 36] 다음 ( )에 들어갈 말을 순서대로 가장 올바르게 나열한 것은?

부동산중개업법은 ( )을(를) 건전하게 지도육성하고 ( )를(을) 적절히 규율함으로써 ( )의 공신력을 높이고 공정한 ( )를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다.

㉮ 부동산중개업 － 부동산중개업무 － 부동산중개업자 － 부동산거래질서

㉯ 부동산중개업자 － 부동산중개업무 － 부동산중개업 － 부동산거래질서

㉰ 부동산중개업자 － 부동산중개업무 － 부동산중개업 － 부동산중개질서

㉱ 부동산중개업무 － 부동산중개업 － 부동산중개업 － 부동산거래질서

㉲ 부동산중개업 － 부동산중개업무 － 부동산중개업자 － 부동산중개질서

해설 부동산중개업법은 (부동산중개업)을 건전하게 지도육성하고 (부동산중개업무)를 적절히 규율함으로써 (부동산중개업자)의 공신력을 높이고 공정한 (부동산거래질서)를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다.

정답 ㉮

[문제 37] 다음 중 공시능력 있는 부동산물권이 아닌 것은?

㉮ 전세권 ㉯ 지역권 ㉰ 가등기담보권

㉱ 부동산임차권 ㉲ 지상권

해설 부동산 임차권은 등기를 하지 않는 경우가 많으므로 공시능력이 없다고 할 수 있다.

정답 ㉱

[문제 38] 중개업자의 손해배상책임에 관한 다음 설명 중 맞는 것은?

㉮ 중개업자의 사용인의 업무상 행위로 중개의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 중개업자에게 과실이 없었음을 입증하면 중개업자는 손해배상책임이 없다.

㉯ 중개업자가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로서 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 없다.

㉰ 중개업자가 고의 또는 중과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 있으나 중개업자의 경과실은 손해배상책임을 면한다.

㉱ 중개업자는 손해배상책임을 보장하기 위하여 반드시 보증보험에 가입하고 이를 등록관청에 신고하여야 한다.

㉲ 보증을 설정한 중개업자가 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하여야 한다.

해설 ㉮ 중개업자의 사용인의 업무상 행위로 중개의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 중개업자는 무과실 책임으로서 손해배상책임이 없다.

㉯ 중개업자가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로서 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 있다.

㉰ 중개업자가 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상책임이 있다. 이에는 경과실까지 포함된다.

㉱ 중개업자는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험에 가입하고 이를 등록관청에 신고하여야 하나 보증기관이 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.

정답 ㉲

[문제 39] 부동산거래계약서에 관한 기술이다. 맞는 것은?

㉮ 중개업자가 거래계약서 작성의무를 위반한 경우 등록관청은 등록을 취소할 수 있다.

㉯ 계약서의 사본은 3년간 이를 보관하여야 한다.

㉰ 중개대상물에 관하여 중개의뢰가 있은 때에는 지체없이 작성하여야 한다.

㉱ 중개업자는 중개의뢰인의 요청이 없는 경우에도 계약서의 검인을 신청하여야 한다.

㉲ 중개업자가 등록한 인장을 사용하지 아니한 경우 등록관청은 6월의 범위내에서 기간을 정하여 사무의 정지를 명할 수 있다.

해설 ㉮ 중개업자가 거래계약서 작성의무를 위반한 경우 등록관청은 업무정지를 명할 수 있다.

㉯ 계약서의 사본은 5년간 이를 보관하여야 한다.

㉰ 거래계약서는 거래가 성립된 때에 작성하여야 한다.

㉱ 중개업자는 중개의뢰인의 요청이 있는 경우에 한하여 계약서의 검인을 신청하여야 한다.

정답 ㉲

[문제 40] 다음 중 중개실무와 관한 설명으로서 올바른 것은?

㉮ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 없다.

㉯ 부동산등기특별조치법에 위반하여 소유권이전을 내용으로 계약을 체결하고 60일 이내에 소유권이 전등기를 신청하지 아니한 경우에는 그 거래계약은 무효다.

㉰ 대항력을 갖춘 주택임차인은 계약기간 중 주택의 소유자가 변경되는 경우에는 임차권을 주장할 수 없다. 

㉱ 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 것은 부동산실권리자명의등기에관한법률에 위반되는 명의신탁에 해당되지 아니한다.

㉲ 2개 이상의 시군구에 있는 수개의 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약서에 검인을 받고자 하는 경우에는 모든 시군구청에서 검인을 받아야 한다.

해설 ㉮ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

㉯ 부동산등기특별조치법에 위반하여 소유권이전을 내용으로 계약을 체결하고 60일 이내에 소유권이 전등기를 신청하지 아니한 경우에는 과태료를 부과받지만 거래계약은 유효다.

㉰ 대항력을 갖춘 주택임차인은 계약기간 중 주택의 소유자가 변경되는 경우에는 임차권을 주장할 수 있다. 

㉲ 2개 이상의 시군구에 있는 수개의 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약서에 검인을 받고자 하는 경우에는 시군구청 중 한 곳에서 검인을 받아야 한다.

정답 ㉱

[문제1] 이자율의 하락이 부동산시장에 미치는 영향으로 타당한 것은? (단, 이자율 상승 이외에 부동산의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인들의 변화는 없다고 가정한다.)

㉮ 생산비 하락으로 신규주택의 공급이 장기적으로 감소한다.

㉯ 전세금의 기회비용이 하락하면서 전세수요가 감소한다.

㉰ 투자에 따른 기회비용의 감소로 부동산에 대한 수요가 증가한다.

㉱ 경기가 위축되면서 부동산의 공간서비스에 대한 수요가 감소한다.

㉲ 전세금의 운용수익이 줄어들면서 월세공급이 감소한다.

해설 ㉮ 장기적으로 증가한다. ㉯ 전세금의 기회비용이 증가하게 되어 전세수요는 감소한다. ㉱경기가 활성화되면서 부동산에 대한수요와 공급이 증가한다. ㉲ 전세금의 운용수익이 줄어들면서 월세공급이 증가한다.

정답 ㉰

[문제 2] 부동산의 위치(접근성)에 대한 평가는 용도에 따라 그 기준이 다르다. 다음 부동산의 위치에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ 공공용부동산의 위치에 대한 평가는 주민의 편리성, 공익성, 주변경관과 안식, 인구의 사회적 지위 등이 그 판단기준이 된다.

㉯ 부동산의 가치에 상당한 영향을 미치는 것은 접근성이지만 농업용부동산에서는 기후, 강수량, 재해 위험성 등이 중요하므로 위치관계는 중요하지 않다.

㉰ 부동산의 현재 위치에서의 용도사용이나 다른 용도로의 전환은 주변의 토지 이용의 상태로 판단하기보다는 토지이용의 주체에 의하여 많은 영향을 받게 된다.

㉱ 일반적으로 주거용은 거주자의 사회 환경과 매물습관, 상업용은 배후지를 둘러싼 공익시설의 배치상태, 공업용은 소득수준과 개발비용 등이 부동산의 위치가치의 판단기준이 된 다.

㉲ 위치는 절대적 위치와 상대적 위치가 있다. 부동산 간에는 상대적 위치에 따라 효용성에서 차이가 있으며, 효용성이 유사한 부동산 간에는 상호대체관계가 인정된다.

해설 ㉮주민의 편리성, 주변경관과 안식 등은 주거용부동산의 판단기준이 된다. ㉯ 위치관계는 용도에 상관없이 아주 중요한 요인이 된다. ㉰ 부동산의 용도변경등은 부동산이 속해있는 환경에 많은 영향을 받게 되므로 용도변경의 타당성은 토지이용의 주체에 의하는 것보다는 주변의 토지이용의 상태로 판단하게 된다.㉱일반적으로 주거용은 쾌적성과 편리성의 만족을, 상업용은 수익성을 극대화하는 방향으로, 공업용은 비용의 최소화로서 부동산의 위치 가치를 판단하게 된다. 따라서 소득수준은 주거용과 관련성이 있다고 본다.

정답 ㉲

[문제 3] 최근 도심의 오랜 된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중고 소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말하는 것은?

㉮ 집중반전현상 ㉯ 공동화현상 ㉰ 도시회춘화현상 ㉱ 직주접근현상 ㉲ 도심고등현상

해설 도시회춘화현상이란 도시가 재건축등으로 인하여 거주민들의 수준이 한 단계 높은 층이 이주해 옴으로써 도시 내의 기능이 다시 활발해 지는 현상을 말한다.

정답 ㉰

[문제 4] 특정 토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면, 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가?

㉮ 내구성 ㉯ 접근성 ㉰ 물리적 개별성 ㉱ 부동성 ㉲ 부증성

해설 한국산업인력관리공단은 정답을 ㉯로 하였다. 그러나 부동산의 특성은 부동산학을 성 립하게 만드는 중요한 근거가 되므로 신중하게 접근하여야한다. 따라서 부동산의 특성 이 무엇인가에 대하여는 많은 논란이 있으며, 또한 각 특성에서 파생되는 현상에도 학 자들의 견해가 충돌되고 있다. 그러므로 부동산의 특성과 관련된 문제를 출제할 때는 신중하게 하여야 하고, 특정의 학자만 생각하고 주장하는 문제는 바람직하지 않다. 본 문제는 부동성의 파생특징으로 설명되는 인접성으로 정답을 할지라도 문제가 되는데 접근성이라는 부동산의 특성인 부동성으로 인한 파생특징을 정답으로 인정하고 있어 크게 잘못된 문제라고 본다.

정답 ㉱

[문제 5] 다음은 부동산금융에 관련된 기초 용어의 설명이다. 이들 중 틀린 것은?

㉮ 잔금비율(propotion outstanding)은 저당대출액에 대한 미상환된 원금의 비율을 말 한다.

㉯ 저당상수(mortgage constant)에 대출원금을 곱하면 매년(또는 매월) 갚아야 할 상환액이 계산된다. 

㉰ 상환조견표(amortization schedule)를 통해 저당대출에 대한 원금상환분과 이자지급분이 시간에 따라 어떻게 달라지는지 볼 수 있다.

㉱ 채무불이행위험(default risk)은 대출자(은행)에게 그리고 조기상환위험(prepay ment risk)은 차입자에게 부담이 되는 위험을 말한다.

㉲ 상환비율은 1에서 잔금비율을 차감한 값이다.

해설 채무불이행위험과 조기상환위험은 대출자(은행)가 부담하게 되는 위험이 된다.

정답 ㉱

[문제 6] 부동산에 관한 의사결정에 있어서 관련조세는 경제적 관점에서 고려하여야 하는 요소이다. 다음 부동산관련 조세 중 취득ㆍ 보유ㆍ 양도 모든 과정에 관련되는 것으로 맞는 것은?

㉮ 지역개발세ㆍ 공동시설세ㆍ 지방교육세

㉯ 취득세ㆍ 재산세ㆍ 양도소득세

㉰ 부가가치세ㆍ 농어촌특별세ㆍ 인지세

㉱ 면허세ㆍ 도시계획세ㆍ 주민세(소득할)

㉲ 인지세ㆍ 사업소세 (재산할)ㆍ 법인세

정답 ㉰

[문제 7] 다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 호수(戶數)밀도란 주택수의 대지(용지)면적에 대한 비율의 개념이다.

㉯ 건축면적은 건물의 전 층수 평균바닥면적을 말한다.

㉰ 건폐율은 건축면적의 총건축면적에 대한 비율로서 건축밀집도를 나타낸다.

㉱ 건축연면적은 지하층을 제외한 지상건축총면적을 말한다.

㉲ 용적률이란 지하층을 포함한 건축연면적의 토지면적에 대한 비율을 말한다.

해설 ㉯ 건축면적은 일반적으로 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 으로 한다. ㉰ 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. ㉱ 건축연면적에 는 지하층을 포함한다. ㉲ 용적율은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.

정답 ㉮

[문제 8] 부동산컨설팅에서 컨설턴트와 의뢰인과의 관계를 설명한 것이다. 적절하지 못한 것은?

㉮ 의뢰인은 컨설턴트가 제출한 보고서나 연구결과물에 대해 기밀을 유지해야 한다.

㉯ 의뢰인은 컨설턴트에게 처음부터 사실관계의 정보를 제공할 필요는 없다.

㉰ 컨설턴트는 의뢰인에게 최선의 이익이 될 수 있는 해결대안과 행동방안을 제시해야 한다.

㉱ 컨설턴트는 의뢰인이 안고 있는 문제의 본질이나 관련 부동산 현상을 정확하게 파악하여야 한다.

㉲ 컨설턴트는 자신의 능력을 벗어나는 과제는 원칙적으로 수락해서는 안 된다.

해설 의뢰인은 컨설턴트가 최선의 결과를 얻을 수 있도록 처음부터 사실관계의 정보를 제공하여야 한다.

정답 ㉯

[문제 9] 우리나라에서 부동산거래사고가 많은 일반적 원인이 아닌 것은?

㉮ 지적(地籍) 및 등기제도의 일원화에 의한 취약점

㉯ 토지이용규제에 관한 법률이 많고 규제내용이 복잡

㉰ 대상 부동산에 관한 권리분석기관의 부재

㉱ 한국동란으로 등기부 소실 및 소유자 행방불명

㉲ 등기공무원은 원칙적으로 실질적 심사권이 없고 등기의 공신력 불인정

해설 지적공부의 이원화에 의한 부동산거래사고가 있다

정답 ㉮

[문제 10] 다음 감가상각과 감가수정에 대한 설명 중 틀린 것은?

㉮ 감가수정 방법 중 정액 법은 계산이 가장 간편하나, 실제의 감가와 일치되지 않는 단점이 있기 때문에 관찰감가법과 병용하여 쓰이며, 건물과 구축물 등의 평가에 적용한다.

㉯ 감가수정은 취득가격을 기초로 하는 데 반하여, 감가상각은 재조달 원가를 기초로 한다.

㉰ 감가요인 중 경제적 감가요인으로는 인근지역의 쇠퇴, 부동산과 부근 환경과 의 부적합, 당해 부동산과 부근의 다른 부동산과의 비교에 있어서 시장성의 감 퇴 등을 들 수 있다.

㉱ 감가수정 방법 중 상환 기금 법은 건물 등의 내용년수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액 분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법이다.

㉲ 감가수정은 관찰 감가 법을 인정하는데 반하여, 감가상각은 이를 인정하지 않는다.

해설 감가수정은 재조달원가를 기초로 하며, 감가상각은 취득가격을 기초 로 한다.

정답 ㉯

[문제 11] 토지의 자연적 특성인 부증성(不增性)에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은?

㉮ 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.

㉯ 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다.

㉰ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다.

㉱ 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.

㉲ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능 하다.

해설 토지는 부증성이라는 자연적 특성으로 인하여 물리적 공급은 불가능하지만 용도를 기 준으로 하는 경제적 공급은 가능하다.

정답 ㉲

[문제 12] 다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

㉮ 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

㉯ 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

㉰ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

㉱ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

㉲ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

해설 거래사례자료의 수집기준은 (1) 위치의 유사성 (2) 물적 유사성 (3) 시간적 유사성 (4) 사정보정의 가능성 이다. 따라서 거래사례에 특수한 사정이 개입되어 있다고 하여 사례를 선택할 수 없는 것은 아니며, 사례에 개입된 특수한 사정을 보정할 수 없는 사례를 선택하면 안 된다.

정답 ㉱

[문제 13] 외환위기 이후 외국인의 서울지역 대형 오피스 빌딩의 매입이 크게 늘어나고 있다. 이들이 오피스 빌딩을 매입할 때에는 타인자본을 적절하게 조달하여 자기자본대비 투자수익률을 높이는 것으로 알려져 있다. 만약 연초에 외국인이 300억 원의 자기자본과 연 7%로 타인자본을 700억원 조달하여 1,000억 원 상당의 오피스 빌딩을 매입하였다고 하자. 그리고 연말까지 순영업소득(net operating income)을 100억 원을 올렸다면 이 외국인 투자자의 1차연도 자기자본대비 투자수익률은 어느 정도인가 (단, 1년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다.)?

㉮ 연 17% ㉯ 연 15% ㉰ 연 10% ㉱ 연 13% ㉲ 연 19%

정답 ㉮ (100억 - 700억×0.07)÷300억 = 0.17(17%)

[문제 14] 부동산시장의 효율성에 관한 설명이다. 옳은 것은?

㉮ 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가격에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라 하고, 정보가 지체 없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라 한다.

㉯ 강성 효율적 시장에서는 이미 모든 정보가 가격에 반영되어 있으므로 투자분석만 잘하면 정상 이상의 초과이윤을 얻기가 쉽다.

㉰ 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 나라마다 비슷하며, 효율성의 정도도 거의 같다.

㉱ 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 기술적 분석이라 하는데, 약성 효율적 시장 에서는 기술적 분석을 통해 초과 이윤을 얻기가 쉽다.

㉲ 준강성 효율적 시장은 새로운 정보가 공표되는 즉시 가격에 반영되는 시장으로, 공표된 자료를 토대로 투자분석을 하면 초과이윤을 얻기가 쉽다.

해설 ㉯ 강성 효율적 시장에서는 초과이윤을 얻을 수 없다. ㉰ 나라마다 비슷할 수가 없다. ㉱ 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석을 통한 초과이윤을 얻을 수 없다. ㉲ 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 통해서는 초과이윤을 얻을 수 없다.

정답 ㉮

[문제 15] 부동산의 진정한 소유자를 확인하는 방법에 관한 다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 권원보험(Title Insurance)은 등기의 공신력을 보완하는 장치이다.

㉯ 토렌스제도(Torrens system)는 시간과 비용이 가장 적게 든다는 장점이 있다.

㉰ 토렌스제도(Torrens system)는 영국에서 주로 채택하고 있으며 형식적 심사주의에 해당된다.

㉱ 형식적 심사주의는 신속성이 저해되고 실질적 심사주의는 확실성이 없다는 단점이 있다.

㉲ 우리나라 등기는 실질적 심사주의를 채택하고 있다.

해설 ㉯ 토렌스 제도는 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있다. ㉰ 토렌스 제도는 실질적 심사주의이다. ㉱ 형식적 심사주의는 확실성이 없고, 실질적 심사주의는 신속성이 저해된다. ㉲ 우리나라 등기제도는 형식적 심사주의를 채택 하고 있다.

정답 ㉮

[문제 16] 가격시점에 있어서 대상 부동산의 정상가격이 50,000,000원이고 상각후 세(稅)공제 전 기대 이율이 연 5%이며, 부동산을 임대차함에 따라 임료에 포함되어야 할 감가상각비 등 필요제경비가 연 700,000원인 경우, 이 부동산의 적산임료는 얼마인가?

㉮ 3,200,000원 ㉯ 1,800,000원 ㉰ 2,500,000원 ㉱ 43,000,000원 ㉲ 2,465,000원

해설 적산임료 : (기초가격 × 기대이율) + 필요제경비 (50,000,000 × 0.05) + 700,000원 = 3,200,000원

정답 ㉮

[문제 17] 공동중개위임제(Multiple Iisting service)의 도입효과와 관계가 먼 것은?

㉮ 중개정보의 개방화와 중개시장의 광역화를 유도한다.

㉯ 매물을 보다 신속하고, 최선의 가격으로 처리할 수 있다.

㉰ 매수자에게 부동산 매물의 선택기회를 확대하여 준다.

㉱ 소비자는 중개수수료를 이중으로 부담하여야 한다.

㉲ 중개정보의 대량화(집중화)로 중개비용을 절감할 수 있다.

해설 소비자는 약정된 중개수수료를 부담하면 되고, 소비자의 중개수수료를 공동 중개한 중개업자가 정해진 비율로 나누어 가진다. 따라서 소비자는 중개 수수료를 이중으로 부담하는 것은 아니다.

정답 ㉱

[문제 18] 정부는 주택에 부과하는 재산세를 상승시켰다고 가정할 경우, 단기적으로 주택시장에 나타나는 현상에 관한 설명이다. 가장 적합한 것은? (단, 다른 조건이 일정할 경우임)

㉮ 임대인과 임차인은 부과되는 재산세를 절반씩 부담한다.

㉯ 재산세의 귀착 문제는 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 다르게 나타 난다.

㉰ 주택의 임대료는 상승하고, 공급량은 증가한다.

㉱ 주택 가격에 일률적으로 같은 세율을 적용하는 재산세는 누진세적인 효과를 나타낸다.

㉲ 수요가 완전 탄력적일 경우 재산세 상승분은 전부 임차인에게 귀착된다.

해설 재산세의 귀착 문제는 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 다르게 나타난다. 따라서 임대인과 임차인이 절반씩 부담한다는 ㉮는 틀렸고, 세금의 부과는 공급량을 감소시킨다는 점에서 ㉰도 틀렸다. 또한 주택 가격에 일률적으로 같은 세율을 적용하는 재산세는 역진세적인 효과를 나타 낸다는 점에서 ㉱도 틀렸으며, 수요가 완전 탄력적 일때는 전부 임대인에게 귀착된다는 점에서 ㉲도 옳지 않다.

정답 ㉯

[문제 19] 저당상환방법에 대한 다음의 설명들 중 맞는 것은?

㉮ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 점증상환대출(GPM:Graduated Payment Mortgage)에 비해 상대적으로 초기에 자금회수가 늦다.

㉯ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 대출기간 내내 동일한 금액을 납부한다. 

㉰ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 미래에 소득이 보장되는 젊은 부부에게 상대적으로 불리하다.

㉱ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)에 의하면 대출기간 중 매월 납부하는 원리금상환액 중 대출원금분할상환액의 규모는 점점 줄어든다.

㉲ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 주택의 보유예정기간이 긴 사람 에게 유리하다. 

정답 ㉯

[문제 20] 다음은 부동산감정평가방식 중 비교방식의 거래사례비교법에 관한 설명이다. 가장 타당한 것은? 

㉮ 임대사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 원가법과 적산법 등을 비교대조해서 부동산의 적산 가격을 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 예측의 원칙이다.

㉯ 거래사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 순수익, 환원이율을 적용하여 부동산의 가격을 구하고자 하는 수익방식으로서, 이론적 근거는 수익체증체감의 원칙이다.

㉰ 임대사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 품등시점 등을 비교해서 부동산의 임료를 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 거래사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 수익환원법과 수익분석법을 적용하여 부동산의 비준임료를 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 수요공급의 원칙이다.

㉲ 거래사례부동산과 감정평가 대상 부동산에 대한 품등시점 등을 비교대조해서 부동산의 가격을 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 대체의 원칙이다.

정답 ㉲

[문제 21] 다음은 정부가 아파트의 분양가를 규제하는 경우에 대한 설명이다. 맞는 것은?

㉮ 가수요를 진정시키고 실수요자 중심의 시장이 형성된다.

㉯ 채권입찰제를 병행하면 규제가격과 시장가격의 차액은 실수요자의 몫이 된다.

㉰ 부동산경기가 과열된 경우에는 최고가격제를 시행한다.

㉱ 수입이 안정되므로 아파트 건설업의 생산성이 향상된다.

㉲ 아파트 공급시장이 활성화되며 공급량이 증가한다.

해설 ㉮ 분양가의 규제는 투기를 조장하게 되어 가수요자 중심의 시장으로 만든다.㉯ 가수요자의 몫이 된다.㉱수익성의 저하로 아파트건설업의 생산성이 악화된다. ㉲ 아파트 공급시장이 침체되며 공급량은 감소한다.

정답 ㉰

[문제 22] 오피스 빌딩, 아파트, 호텔 부동산에 대해서 경제환경변화를 시나리오별로 나누어서 향후 5년간의 수익률을 추정한 결과는 아래와 같았다. 모든 투자자가 위험 회피적이라고 할 때 다음의 설명 중에서 적절치 않은 것은?

기대수익률 표준편차

오피스 빌딩 18.52% 8.02%

아파트 15.00% 3.54%

호 텔 20.00% 9.68%

㉮ 오피스 빌딩과 호텔에 비해서 아파트의 실제 수익률이 기대수익률에 가까울 가능성이 크다.

㉯ 기대수익률이 가장 높은 것으로 추정된 호텔 부동산에 우선적으로 투자한다.

㉰ 부동산 유형별로 위험이 클수록 더 높은 기대수익률을 얻을 수 있다.

㉱ 아파트 투자의 경우, 기대수익률 단위당 위험도가 가장 낮았다.

㉲ 세 가지 유형의 부동산 수익률이 완전히 상호 연관되어 있지 않다면, 부동산에 분산 투자하면 위험이 감소될 수 있다.

정답 ㉯

[문제 23] 용도지역지구제 등과 같은 토지이용에 관한 공법적 규제가 필요한 이유로서 부적당한 것은?

㉮ 토지자원의 개발과 보전의 적절한 조화를 위함.

㉯ 토지이용에 따른 부(負)의 외부효과의 발생을 사전에 방지하기 위함.

㉰ 토지자원을 보다 효율적이고 합리적으로 이용하기 위함.

㉱ 도시 내의 지가를 합리적으로 조정하기 위함.

㉲ 토지자원의 활용측면에서 세대 간 형평성을 유지하기 위함.

해설 한국산업인력관리공단은 정답을 ㉱로 하였다. 그러나 용도지역지구제는 부 의 외부효 과를 사전에 방지하여 토지자원을 효율적이고 합리적으로 이용하는 것이 목적이다. 따라서 용도지역지구제는 용도가 지정되지 않고 또한 토지 이용 주체의 자의에 의한 토지이용을 인정 하였을 경우에 발생할 수 있는 여러 혼란을 방지하여, 토지 이용 주체 들로 하여금 미래에 대한 확실성을제공하고, 또한 다양 용도가 도시 내에 혼재하였을 경우의 지가체계의 무질서를 방지하여 주게 된다. 그러므로 ㉮㉯㉰㉱는 타당하다고 보며, 용도 지역지구제가 고착될 경우 개발지역과 보전지역으로 구분된 용도지역에서 거주하는 주민들에게는 현세대뿐만 아니라 미래세대에도 심각한 형평성의 문제가 있다고 본다. 따라서 정답은 ㉲가 타당하다고 본다.

정답 ㉲

[문제 24] 다음 부동산 가격형성의 일반적 요인 중 경제적 요인에 해당되는 것들로만 묶여진 것은?

㉮ 교통체계의 상태－도시형성 및 공공시설 등의 정비 상태

㉯ 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태－국제화의 상태

㉰ 재정과 금융 등의 상태－택지 및 주택정책의 상태

㉱ 정보화진전의 상태－부동산에 관한 세제의 상태

㉲ 기술혁신 및 산업구조의 상태－세금부담의 상태

정답 ㉲

[문제 25] 지가고(地價高)가 주택에 미치는 영향에 대한 설명으로 맞는 것은?

㉮ 지가고가 직주분리를 초래하지는 않는다.

㉯ 높은 택지가격은 고층화를 야기한다.

㉰ 택지구입에 많은 비용이 소모된다고 건축의 질적 수준이 저하되는 것은 아니다.

㉱ 지가고는 토지이용을 질서정연하게 만든다.

㉲ 지가고가 택지취득을 어렵게 만들지는 않는다.

해설 ㉮ 지가고는 직주분리를 초래하는 원인이다. ㉰ 건축의 질적 수준이 저하되게 된다. ㉱ 토지이용을 비효율적으로 만든다. ㉲ 택지의 취득을 어렵게 만든다.

정답 ㉯

[문제 26] 년간 예상총수익 100만원, 년간 예상총비용이 30만원, 년간 할인율과 자본회수율이 각각 5%와 2%라고 할 때, 수익환원방법을 이용하여 수익가격을 구하면 얼마인가?

㉮ 2,000만원 ㉯ 8,000만원 ㉰ 100만원 ㉱ 1,000만원 ㉲ 500만원

해설 수익가격 = 순수익 ÷ 환원이율[자본수익율(할인율) + 자본회수율] = (100만원 - 30만원) ÷ (0.05 + 0.02) = 1,000만원

정답 ㉱

[문제 27] 다음은 입지이론을 설명한 것이다. 맞는 것은?

㉮ 농업입지이론으로 튀넨(Thunen)의 고립국이론：토지이용의 양태(樣態)는 경작농산물의 생산비에 의하여 결정된다고 하고, 중심시장으로부터의 거리에 의한 동심원 지대(地帶) 모델을 제시하였다.

㉯ 상업입지이론으로 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론：중심지 계층간의 포섭원리로서 중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 구분되며, 고차일수록 저차보다 중심지 간의 거리가 더 멀고 규모가 크며 다양한 중심기능을 가진다.

㉰ 상업입지이론으로 레일러(W. Reilly)의 소매인력법칙：두 도시의 상거래흡인력은 인구에 반비례하고 두 도시 분기점으로부터의 거리의 제곱에 비례한다.

㉱ 공업입지이론으로 베버(A. Weber)의 최소비용이론：산업입지에서 가장 중요한 것은 수송비임금집적력 등인데 그 중에서 집적력이 가장 중요한 요소이다.

㉲ 상업입지이론으로 허프(D. Huff)의 중심지이론：소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있으므로 적당한 거리에 고차원 중심지가 있어도 인근의 저차원 중심지를 선택할 가능성이 커진다. 

해설 ㉮ 튀넨은 위치를 중요시 하였다. ㉰ 인구에 비례하고 거리에 반비례한다.㉱ 가장 중 요시한 것은 수송비이다. ㉲ 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성이 커진다.

정답 ㉯

[문제 28] 매년 2천만원의 확정적 소득이 영구히 기대되는 주차장 용도의 토지가 있다. 시장에서 국공채이자율은 5%이고, 이 토지에 대한 위험할증률은 3%라고 한다. 이 토지의 투자가치는 얼마인가? (단, 물가는 안정적이라고 가정한다.)

㉮ 3억 5천만원 ㉯ 2억원 ㉰ 2억 5천만원 ㉱ 3억원 ㉲ 4억원

해설 

= (20,000,000원)÷(0.05 + 0.03) = 2억 5천만원

정답 ㉰

[문제 29] 다음 중 부동산의 법률적 하자에 해당하는 것은?

㉮ 견고성의 오판 ㉯ 인수불가능

㉰ 관리비용의 비표준성 ㉱ 입지선정의 실패

㉲ 거래가격의 불합리

해설 ㉮ 기술적 하자, ㉰㉱㉲ 경제적 하자

정답 ㉯

[문제 30] 다음은 지역분석과 개별분석에 관한 설명이다. 가장 올바른 것은?

㉮ 개별분석은 당해 지역의 표준적이용의 장래의 동향을 명백히 하고 지역분석은 지역적 특성하에서의 당해 부동산의 최유효이용을 판정하는 것이다.

㉯ 지역분석은 개개 부동산의 가격을 판정하는 것을 말하며, 개별분석은 그 지역에 속하는부동산의 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

㉰ 부동산 감정평가에 있어 지역분석이 중요시 되는 이유는 부동산의 가격은 그 부동산의 최유효이용을 전제로 하며 파악되는 가격을 기준으로 당해 부동산의 최유효 이용을 판정하기 때문이다.

㉱ 범위와 분석 방법상으로는 지역분석은 부분적ㆍ국지적인 개념인 데 비하여, 개별분석 은 지역적ㆍ광역적인 개념이다.

㉲ 지역분석에서 사용되는 유사지역은 특성이 인근지역과 유사하여 인근지역과 가격면에서 대체관계가 성립될 수 있는 지역을 말한다.

정답 ㉲

[문제 31] 한 은행이 어떤 개인에게 고정금리로 연 8%로 아파트 담보대출을 시행하였다. 대출이 시행된 이후에 예상보다 인플레이션이 높았다고 하자. 이 때 예기치 못한 인플레이션으로 인해서 은행과 차입자의 손익은?

㉮ 은행－손해, 차입자－이익

㉯ 은행－이익, 차입자－이익

㉰ 은행－이익, 차입자－손해

㉱ 은행과 차입자 모두 이익도 손해도 없다.

㉲ 은행－손해, 차입자－손해

정답 ㉮

[문제 32] 재산관리 수단인 부동산 신탁제도에 관한 설명으로 가장 옳은 것은?

㉮ 신탁기간 중 상속이 발생할 경우 세금 면에서 불리하나 수익권의 처리는 용이하다.

㉯ 임대형 신탁개발은 토지를 처분하지 않으나 인근의 지가앙등은 필수적이라 할 수 있다.

㉰ 신탁관계는 위탁자와 수탁자 간의 계약에 의하여 설정되어야 하며, 위탁자의 유언에 의 해서는 설정될 수 없다.

㉱ 부동산 신탁은 공공기관에 한하여 허가되고 있다.

㉲ 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 신탁재산을 강제집행하거나 경매할 수 없다.

해설 ㉮ 세금 면에서도 유리하다. ㉯ 지가안정을 기할 수 있다. ㉰ 유언에 의해서도 설정될 수 있다. ㉱ 공공기관에 한하여 허가되는 것은 아니다.

정답 ㉲

[문제 33] 부동산조세의 기능으로 잘못 설명된 것은?

㉮ 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.

㉯ 부동산자원을 배분하는 기능을 갖고 있다.

㉰ 부동산자원을 공공부문에서만 활용할 수 있도록 제한하는 기능을 갖는다.

㉱ 지가안정수단의 기능을 갖고 있다.

㉲사회계층 간의 소득격차를 좁히는 기능을 갖는다.

해설 공공부문 뿐만 아니라 민간부문에서도 기능을 발휘한다.

정답 ㉰

[문제 34] 다음은 부동산감정평가원리에 관한 설명이다. 가장 옳은 것은?

㉮ 기여의 원리란 부동산의 가치는 각 구성부분의 생산비를 전부 합한 것이라는 원리이다.

㉯ 경쟁의 원리란 부동산이 가지는 제 특성은, 그것이 시장수요와 일치되거나 주변의 토지 이용과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출하게 된다는 원리이다.

㉰ 잉여생산성의 원리란 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원리 이다.

㉱ 적합의 원리란 부동산이 최대의 가치를 구현하기 위해서는, 투입되는 생산요소의 결합비 율이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 원리이다.

㉲ 예상의 원리에 의해 부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의할 수 있다. 

해설 ㉮ 기여의 원리란 부동산의 가치는 각 구성부분의 기여가치의 합이 전체 부동산의 가 치가 되는 것이지 단순히 생산비를 전부 합한 것은 아니다. ㉯ 적합의 원칙에 대한 설 명이다. ㉰ 수요공급의 원칙에 대한 설명이다. ㉱ 균형의 원칙에 대한 설명이다.

정답 ㉲

[문제 35] 부동산시장의 활성화방안으로 저당의 유동화를 들 수 있다. 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ 민간주택자금의 장기안정적인 확보를 위해서는 시장의 실세금리를 적용하고, 대출자의 소득수준, 주택규모, 대출금액, 대출기간, 최초주택구입 여부 등에 구별없이 대출금리를 동일하게 적용하여야 할 것이다. 

㉯ 부동산저당담보채권의 유동화는 1, 2차 저당시장에서 이루어진다.

㉰ 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 일단 이루어진 저당을 1차 저당대출자가 팔게 되는 시장을 말하므로 일반투자자들은 자신들에게 필요한 저당을 사고 팔 수 있다.

㉱ 저당의 유동화는 대출자인 금융기관들이 많은 재원으로 일부 수요자나 공급자들에게 자 금을 제공하여 부동산시장의 활성화에 기여한다.

㉲ 2차 저당시장은 주로 부동산을 담보로 저당대출을 원하는 수요자들과 융자를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다.

해설 ㉮ 저당의 유동화제도는 최초의 차입자의 신용상태 및 기타 다른 조건들에 의하여 모 저당과는 다른 저당상품을 만들 수 있다. ㉯ 저당의 유동화는 2차저당시장에서 이루어 진다. ㉱ 저당의 유동화는 한정된 재원으로 많은 수요자와 공급자에게 자금을 제공할 수 있다. ㉲ 2차 저당시장은 금융기관인 저당대출기관과 투자자(기관 및 일반)들이 필 요한 저당을 사고 파는 시장을 말한다.

정답 ㉰

[문제 36] 부동산가격의 제 원칙에 대한 다음 설명 중 가장 바르게 설명한 것은?

㉮ 부지(敷地)와 건물 등 구성요소 간의 적응상태를 분석하는 것이 적합의 원칙이다.

㉯ 토지, 자본, 노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제 요소에 배분되는데 자본, 노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액은 그 배분이 정당하게 행하 여지는 한 토지에 귀속된다는 것이 기여의 원칙이다.

㉰ 부동산의 유효성이 최고도로 발휘되기 위하여는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하 여야 한다는 것이 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 초과이윤은 경쟁을 야기하며 경쟁은 결국 초과 이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 것이 수 익체증, 체감의 원칙이다.

㉲ 부동산의 가격도 일반재화와 마찬가지로 가격형성요인의 변화에 따라 상호 인과관계의 변동과정에서 형성된다는 것이 변동의 원칙이다.

해설 ㉮ 균형의 원칙 ㉯ 수익배분의 원칙 ㉰ 적합의 원칙 ㉱ 경쟁의 원칙

정답 ㉲

[문제 37] 다음 중 상업지역의 지역요인이 아닌 것은?

㉮ 번화성의 정도 및 성쇠의 동향

㉯ 영업의 종별 및 경쟁의 상태

㉰ 고객 교통수단상태

㉱ 상점가의 배치상태

㉲ 배후지 및 고객의 질과 양

정답 ㉱

[문제 38] 최근 주택자금대출은 변동금리로 이루어지는 경우가 많다. 일반적으로 만기가 동일한 경우 변동금리로 차입하는 것이 고정금리로 차입하는 것보다 이자율이 낮다. 그 이유로 타당한 것은? (단, 대출일을 기준으로 한다.)

㉮ 변동금리는 차입자가 금리위험을 부담하기 때문

㉯ 향후 이자율이 하락할 것이라는 기대가 형성되어 있기 때문

㉰ 변동금리에 대한 수요가 고정금리에 대한 수요보다 많기 때문

㉱ 변동금리에는 유동성 위험이 없기 때문

㉲ 변동금리로 자금을 빌리는 가계는 상대적으로 신용이 좋기 때문

해설 고정금리제도는 금리의 변동과 관련된 위험을 대출기관이 부담하므로 처음부터 높게 설정하는 것이 일반적이다. 따라서 약정된 조건에 의하여 금리를 조정하는 변동금리는 이자율과 관련되는 위험을 차입자 에게 전가시키기 때문에 변동금리가 고정금리보다 일반적으로 낮게 된다.

정답 ㉮

[문제 39] 부동산을 공간개념으로 인식할 때, 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

㉮ 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념, 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하 다.

㉯ 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상 권의 목적으로 할 수 있다.

㉰ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에 상 응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차 제도라 한다

㉱ 공중공간은 주택빌딩기타 공중을 향하여 연장되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다.

㉲ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나 인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서, 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이 첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다.

해설 공중임대차제도가 아니라 개발권양도가능권에 대한 설명이다.

정답 ㉰

[문제 40] 저당채권유동화의 도입에 따른 파급효과로서 기대하기 어려운 것은?

㉮ 저당채권유동화는 부동산 금융 활성화에 기여할 수 있다.

㉯ 저당채권유동화는 금융기관의 유동성 위험을 증가시킨다.

㉰ 저당채권유동화는 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지할 수도 있다.

㉱ 저당채권유동화는 투자자에게 자산포트폴리오 구성을 다양하게 한다.

㉲ 저당채권유동화가 활성화되기 위해서는 저당투자에 따른 위험부담을 최소화하여야 한다.

해설 저당채권유동화제도는 금융기관의 유동성 위험을 방지할 수 있다

정답 ㉯